房地產(chǎn)試題及答案

1、二、單項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（ D ）。A、不可移動(dòng)性B、保值性C、個(gè)別性D、短暫性2不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（ C ）。A、主體B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容 3我國土地所有權(quán)的歸屬不可能是（ D ）。A、全民所有B、國家所有C、集體所有D、個(gè)人所有4土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（ D ）經(jīng)營，任何部門、單位和個(gè)人 不得擅自經(jīng)營。A政府和企業(yè)共同經(jīng)營 B、企業(yè)代理經(jīng)營 C、國家委托經(jīng)營 D、 政府壟斷經(jīng)營5土地使用權(quán)出讓的最高年限為（ D）。A、 40年 B、 50年 C、 60年 D、 70年 6土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（ C ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年

2、 D、 40年 7土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的，其最高年限的為 （D ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年 D、 40年 8以劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)由受讓 方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使 用權(quán)( A )。A、租金B(yǎng)、出讓金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償安置費(fèi)9、以下不是公房租賃原則的是()。A主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、 合理分配C實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"D逐步提高公房租 金，促進(jìn)住房商品化、私有化1房地產(chǎn)的(C)是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不 能脫離周

3、圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一 個(gè)重要性。A 適應(yīng)性B 對(duì)專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性D相互之間的影響性2某投資者花費(fèi) 80萬元購一店鋪 , 每月凈租金收入為 1.583 萬元, 考慮月投資收益率為0.8%,則(C )個(gè)月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75解析：80=1.583/0.8%1 -1/(1+0.8%)n解得 n =653某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下 , 其收益率為 18.27%, 當(dāng)前通貨 膨脹率為 5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為 (B )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%解析：由 (1)=(1)(1) 求得 12.6

4、4%4下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是(C )A 房屋出租B 房地產(chǎn)抵押C 土地使用權(quán)出讓D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5. 般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格(A )價(jià)值定價(jià)法 所確定的價(jià)格。A高于B低于C等于D高于等于6. 某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為 100萬臺(tái)，實(shí)際銷售量為 110萬臺(tái)， 企業(yè)選用平滑指數(shù)為 0.8, 則本期預(yù)測(cè)銷售量為 ( C ) 萬臺(tái) . A102 B120 C108 D88 解析0.8*110+0.2*100=1087. 下列說法不正確的是 ( A )A 利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一 般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于 1。B 償債備付率表示可用于還本付

5、息的資金償還借款本息的保障 倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1. 2。C 在國際上銀行一般要求這一比率維持在 200以上D一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為 2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為 35一 45。答案： 解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大 于2。8某筆筆資金按單利計(jì)息， n 個(gè)周期末的本利和為（ B ）AP（ 1）nB P（1*n）C P*n*i DA（ 1）n解析： P （1*n）9某投資者以 1000萬元價(jià)格購得一物業(yè) 5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益 率為 10%,如果每年凈收益為 300萬元（凈收益發(fā)生在年末） ，則 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（ B

6、 ）A 101 萬 元 B 137 萬 元 C 256 萬 元 D 500 萬元解析： 1000+300/10%*1-1/（1+10%）5=137 10從房地產(chǎn)投資的角度說 ,風(fēng)險(xiǎn)是指 （ B ） A 房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度 B 獲取預(yù)期投資收益的可 能性大小C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度D 房地產(chǎn)開發(fā)程度11風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn) , 是因?yàn)?（ A ）A 商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大12房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從（D ）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A 投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng) 資金流通方式和對(duì)策C 出租、出售或經(jīng)營

7、形態(tài)D 物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)13對(duì)于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量 指標(biāo)不包括（ A ）A 銷售收入B 開發(fā)利潤C(jī) 成本利潤率 D 投資回報(bào)率14下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（B ）A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。B 從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中 的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D 對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。 15開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常 要在（ C ）內(nèi)予以核實(shí)，給予確

8、認(rèn)或者提出修改意見。A10日B15日C1個(gè)月D2個(gè)月解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通 常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。16個(gè)人住房抵押貸款期限可長達(dá)（ C ）年。A 10 B 20C 30D 5017關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯(cuò)誤的是（ B ）A 是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由 借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。D 貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18. （ A ）的建筑規(guī)模一般都在 3萬以上，服務(wù)人口在 30 萬人以上，年?duì)I業(yè)額在 5億元以上。A市

9、級(jí)購物中心 B區(qū)購物商場(chǎng)C居住區(qū)商場(chǎng) D鄰里服務(wù)性商 店19 a 確定問題和調(diào)察目標(biāo)， b 收集和分析信息， c 制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（D ）解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。21在對(duì)消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（B ）調(diào)查。A消費(fèi)者類別C消費(fèi)者購買能力D 消費(fèi)者購買習(xí)慣B 消費(fèi)者社會(huì)階層分布23在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中 , 二級(jí)市場(chǎng)是指 （B ）A 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)B 新建商品房租售市場(chǎng)C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)D 土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)24某筆存款額為 1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后 本利和為 1125.51 元，則其名義利率為（A ）A12%

10、B12.55%C12.68%D12.45%25某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為 60萬元，其中 40萬元由金融機(jī)構(gòu) 提供抵押貸款，余款 20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投 資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金 流量為 28萬元，該項(xiàng)投資年稅為 0.6 萬元， 則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為 ( C )A 4.7% B 7% C 11% D14%解析：(2 . 8-0.6) /20X 100%= 11 %26借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息 , 到期末一次還清 ,這種還本付息 的方式為 ( CA 等額還本付息法 B 菲爾德法C 汽球法D 還款常數(shù)法27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括

11、 ( D )A 基準(zhǔn)收益率 B 目標(biāo)成本利潤率C 目標(biāo)投資利潤率D 目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率28某土地面積為 4 000 2, 建筑容積率為 5 5，規(guī)劃建筑覆蓋 率為60 %，樓高1 4層， 1至4層建筑面積均相等， 5至1 4層為塔樓 ( 均為標(biāo)準(zhǔn)層 ) 則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為 ( B ).A 1000 m2B1240 m2C22000 m2D1800 m2解析：(4 000 X 5. 5 4 000 X 60%X 4) /10 = 1 240( m2)29一般說來 , 標(biāo)準(zhǔn)方差越小 , 投資風(fēng)險(xiǎn) ( A )A 越小B 越大C 越難控制D 越難估算30在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能

12、實(shí)現(xiàn) 的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中( C )的主要工作內(nèi) 容。A 會(huì)計(jì)師 B 經(jīng)濟(jì)師 C 估價(jià)師 D 工程師 31名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是(A )A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異 就越大解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率32監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資 組合績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于( D )的工作內(nèi)容A物業(yè)管理B設(shè)施管理C資產(chǎn)管理D組合投資管理33房地產(chǎn)投資信托按 ( D )

13、 的不同 ,可以分為傘型合伙和多 重合伙。A 權(quán)益類型B 抵押方式 C 投資業(yè)務(wù)D信托性質(zhì)34編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和 ( A )A 網(wǎng)絡(luò)圖法B 表格法 C 竣工圖法D 坐標(biāo)圖法解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績 , 關(guān)鍵要看其 （ D ） A 共代理了多少項(xiàng)目 B 代理成交額是多少 C 人員素質(zhì) D 代理的成功率有多大 一、單選 共 20 題，每題 1 分，總計(jì) 20 分1、某公司獲得 60 畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建 設(shè)用地面積37000m2居住建筑用地面積32000m2容積率2.5 , 居住建筑密度 0.4 ，限高 6 層

14、，則該公司可用于銷售的最大居 住建筑面積（ D ）。A92500m2 B 88800m2 C 80000m2 D 76800m22、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（ C ）所需的時(shí)間。A. 經(jīng)營收入抵償全部投資B .全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出C.凈收益抵償全部投資D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi) 用由（ B ）支付。A. 承租人 B .業(yè)主 C .承租人和業(yè)主共同D .物業(yè)管 理公司4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過 該項(xiàng)工作讓（ A ）的客戶認(rèn)識(shí)所營銷的物業(yè)。A. 潛在 B .過去 C .現(xiàn)在 D .未來5、某開發(fā)商將 80

15、00 萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目 開發(fā)周期為 3 年，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為 20%， 貸款利率為 10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占 30%，則其 自有資金的年平均投資收益率為（ B ）。A. 40.9% B . 54.7% C . 56.7% D . 61%6、某開發(fā)商以 500 萬元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)， 目前在 該地塊中已投入了建設(shè)資金 50O 萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額 為 1800 萬元，則該項(xiàng)目（ D ）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門 頒發(fā)的預(yù)售許可證。A.還需投入50萬元建設(shè)資金 B .還需投入450萬元建設(shè)資 金C.還需投入800萬元建設(shè)資金 D

16、 .在此情況下7、（ D ）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開發(fā) 項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè) 貼現(xiàn)率。A.利息率B .銷售利潤率C.速動(dòng)比率D .目標(biāo)收益率8、經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（ B ）乘以 100%。A. 開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本B. 正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本C. 開發(fā)商利潤/總開發(fā)價(jià)值D. 正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本9、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是指（ B ）的持續(xù)時(shí)間。A. 房地產(chǎn)開發(fā)全過程B. 獲得土地后到全部工程竣工C. 從工程開工到全部工程竣工D 從工程開工到項(xiàng)目租售完畢10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（ D ）

17、是正確的。A 需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感B 在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣C 供給彈性系數(shù)需求數(shù)量變化的百分比 /價(jià)格變化的百分比D 短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營收益為 60 萬元，年經(jīng)營成本為 20 萬 元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為 750 萬元，則該項(xiàng)目的年投資收 益率為（ B ）。A 10.7% B 8.0% C 5.3% D 2.7%12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C ）以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)， 又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。A.空間分布B .人口分布C.時(shí)間分布D

18、 .經(jīng)濟(jì)分布13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的 （C ）。A.質(zhì)量B .品牌C .價(jià)格D .類型14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（ B ）。A. 對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算B. 對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證， 衡量 其滿足需要的程度C. 對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算 D .對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（ C ）。A.娛樂用房B .寫字樓C.高級(jí)住宅和公寓 D .餐飲用房16、在整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（ C ）。A.投資機(jī)會(huì)選擇B .投資機(jī)會(huì)決策分析C.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 D .市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程

19、招標(biāo)的一般程序?yàn)椋?A ）。A.申請(qǐng)招標(biāo)-編制招標(biāo)文件-編制招標(biāo)工程標(biāo)底-確定招標(biāo)方 式，發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查f招標(biāo)工程交底及答疑f開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)f簽訂合同B. 申請(qǐng)招標(biāo)f編制招標(biāo)文件f確定招標(biāo)方式f編制招標(biāo)工程標(biāo)底f發(fā)布招標(biāo)公告f招標(biāo)工程交底及答疑f開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)f簽訂合同C. 申請(qǐng)招標(biāo)f編制招標(biāo)文件f確定招標(biāo)方式f編制招標(biāo)工程標(biāo)底f發(fā)布招標(biāo)公告f投標(biāo)人資格審查f招標(biāo)工程交底和答疑f 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)f簽訂合同D. 申請(qǐng)招標(biāo)f確定招標(biāo)方式f編制招標(biāo)文件f編制招標(biāo)工程標(biāo)底f發(fā)布招標(biāo)公告f投標(biāo)人資格審查f工程交底及答疑+簽訂合同18、工程建設(shè)過程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)

20、的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（ D ）。A.工程保險(xiǎn)B .工人人身保險(xiǎn) C.第三方保險(xiǎn)D .質(zhì)量保險(xiǎn)19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（ C ）。A30% B32% C33% D18%20、對(duì)于銷售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能 提供占總開發(fā)成本（ C ）的融資貸款。A. 70注右 B . 80%左右 C . 90%左右 D. 60%左右 三、多項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、C ）。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系 B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D房地產(chǎn)刑事關(guān)系 E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2. 房地產(chǎn)業(yè)包括（A B、CD E ）。A、房地產(chǎn)中介B、土地使用權(quán)的出讓 C、土地

21、開發(fā)和房屋建設(shè)D房屋買賣E、房地產(chǎn)抵3. 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（A B、C、D、A、保值性B、增值性C、個(gè)別性D永久性E、不可移動(dòng)性5. 可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A B、D E ）。A、建材B、建造技術(shù) C、建筑工人 D、房屋E、建造行為6. 土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地 使用者繳納（D E）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金B(yǎng)、租金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償費(fèi)E、安置費(fèi)8.國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A B、C D ）。A、占有權(quán)B、使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán)D、抵押權(quán)E、質(zhì)

22、押權(quán)11房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（BC、E ）A、出讓B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D質(zhì)押E、租賃1房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（）A變現(xiàn)性差B 投資額巨大C投資回收周期長D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E 具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。2銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（）因素A抵押物的流動(dòng)性B 貸款期限的長短C通貨膨脹的預(yù)期D貸款企業(yè)的信用等級(jí)E 所處的市場(chǎng)條件解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。3金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估， 主要審查方面包括 （ ）。A企業(yè)資信等級(jí)B 項(xiàng)目基本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果D 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E 貸款擔(dān)保方式4寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（）確定

23、。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B 商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù)D 建安工程價(jià)格指數(shù)E 中房價(jià)格指數(shù)5對(duì)置業(yè)投資來說， 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為 （ ） 方面。A 銷售收入 B 物業(yè)增值C 減少納稅 D 股權(quán)增加 E 租金 6對(duì)收益性物業(yè)來說，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ ）等后果。A 租金收入減少 B 附加支出增加C 物業(yè)資本價(jià)值下降D 運(yùn)營成本下降E租客要求更大的租金折扣7投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括 （）A 利率風(fēng)險(xiǎn) B 政策性風(fēng)險(xiǎn) C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D 持有期風(fēng)險(xiǎn)E 比較風(fēng)險(xiǎn)解析：屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) .8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑 , 包括（ ）等。A 普通住宅 B 公寓C 別墅D 客棧E 酒店10.確立施

24、工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（AB D）方面A 對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表， 保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。D 對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì) 量檢查和評(píng)定辦法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。11下列說法不正確的是（）A 房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi) 附加B營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率D教育費(fèi)附加=應(yīng)納稅銷售（出租）收入X稅率E 現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為 313按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（

25、ACD ）的模A同質(zhì)偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好14盈虧平衡分析的基本方法是建立 （ ）之間的函數(shù)關(guān)系， 通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A 銷售收入與成本B 銷售收入與費(fèi)用C 成本與產(chǎn)量 D 利潤與成本 E 銷售收入與銷 量15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（）A 損益表 B 總投資估算表 C 資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D 經(jīng)營成本表 E 借款償還表 解析：為基本報(bào)表。41、房地產(chǎn)間接投資包括（ ）。A.置業(yè)投資B .購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票C. 開發(fā)投資D .購買房地產(chǎn)投資信托基金42、 投資型物業(yè)購買者購買行為受（）的制約。A.房地產(chǎn)投資收益水平 B .其他投資工具的收益水平C.市

26、場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好D .購買者自身特點(diǎn)偏好43、 固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（）。A.管理費(fèi)B .利潤C(jī).施工機(jī)械使用費(fèi) D .所得稅44、 工程款支付一般按時(shí)間大致分為（）。A.退還保留金B(yǎng) .最終付款C.預(yù)付款D .工程進(jìn)度付款45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（）A.發(fā)送售樓書B .市場(chǎng)調(diào)查C .展示樣板房D .制定現(xiàn)場(chǎng)廣告 牌46、 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ ）。 A.社會(huì)平均利潤率 B .資本供求狀況 C .國家宏觀信貸政策D. 目標(biāo)收益率47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言， 購買熟地比購買生地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 有（ ）特點(diǎn)。A. 土地費(fèi)用高B .投

27、資風(fēng)險(xiǎn)減少C .投資風(fēng)險(xiǎn)增加D .開發(fā)周 期縮短 E 開發(fā)周期延長48、公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ ）的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A.建設(shè)周期較長B .工程性質(zhì)比較特殊 C .規(guī)模較大D .技術(shù) 復(fù)雜 E 工期緊迫49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是（ ）。A. 地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng) 色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)B. 開發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C .舊城區(qū)人口密度大、建筑 密度小D. 舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E .舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（）。A.目標(biāo)的確定性B .政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 C .政策的針對(duì) 性D

28、 .政策的導(dǎo)向性E. 政策的公平性和效率51、 以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（）。A.建筑容積率及總建筑面積 B .地上建筑面積及密度C. 規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度D.綠地率和停車位個(gè)數(shù) E .地下建筑面積及有效面積系52、 目前我們國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A.銷售稅金B(yǎng) .土地使用稅金C .房產(chǎn)稅金D .企業(yè)所得稅E .城 市規(guī)化稅53、 屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（）。A.生產(chǎn)技術(shù)方案B .生產(chǎn)規(guī)模C .生產(chǎn)組織方式D .技術(shù)水平 與管理水平E. 物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費(fèi)水平54、 金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（）。A.客戶評(píng)價(jià)B

29、 .項(xiàng)目評(píng)估C .擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D .貸款綜合評(píng)價(jià) E.貸款金額55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（）。A.可能面積的組合 B .尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)C. 尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃D. 每平方米的租金E. 室內(nèi)的裝修六、簡答題1. 簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素1. 房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生 產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義 務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、 客體和內(nèi)容三個(gè)基本要素。（1）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法 律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的 當(dāng)事。（2

30、）房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。 房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。2. 簡述房地產(chǎn)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以 下特點(diǎn)：（ 1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后 喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 （2）永久性：土地永久。建筑物可長期使用， 相對(duì)其他物來說也具有永久性。 （ 3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都 是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物， 由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不 同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著 人口增長和經(jīng)濟(jì)的

31、發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長。 房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3簡述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象 3房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理 和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總 稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心 的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。基本上可分為房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系 兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職 能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。 （ 2）房地產(chǎn) 民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、簡述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下

32、列 條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金， 并取得土地使用權(quán)證書。 （2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)， 屬于房屋建設(shè)工程的， 應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上。 屬于成 片開發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。 （3）轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。5、簡述商品房預(yù)售的概念和條件5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán) 預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （ 1） 已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 （2）持 有建設(shè)規(guī)劃許可證。 （ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā) 建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總

33、投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn) 度和峻工交付日期。 （ 4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登 記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān) 規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理 部門備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。6 、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)： （1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘 測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、 文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。 （ 2）工程項(xiàng)目多。如住 宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工 程。（ 3）投資量大，綜合成本高。 （ 4）建設(shè)周期長。7、簡述房地產(chǎn)開

34、發(fā)應(yīng)遵循的原則 7、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則： （1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。 城 市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法確定了 " 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建 設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理 " 。 "房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 " 。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和 環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必 備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán) 境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才 能保持強(qiáng)大的生命力。 （ 3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用 途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。 （ 4）設(shè)計(jì)、施工必須符合 標(biāo)準(zhǔn)和

35、規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。 （ 5） 鼓勵(lì)開發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。8、簡述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn) 8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有： （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的； （ 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定， 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （ 3）依法收回土 地使用權(quán)的； （ 4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； （ 7）法 律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？ 答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市 場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者

36、支撐而持續(xù)上 漲的過程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（2）、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。（3）、金融機(jī)構(gòu)過渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。2 、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn) :（1）、開發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)審批階段：取得選址規(guī)劃意見通 知書；（2）、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、 位置和界限；（ 3）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段： 下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 ；（4）、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書 ；（ 5）、申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：作為允許進(jìn)行開放的正 式執(zhí)照；（6）、竣工驗(yàn)收階段：單項(xiàng)工程

37、取得竣工證，整體工程，綜 合驗(yàn)收簽竣工報(bào)告；3、簡述住宅開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn) 答題要點(diǎn)：（1）、市場(chǎng)潛力巨大。（ 2）、開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。（ 3）、多元化的市場(chǎng)需求。（4）、對(duì)開發(fā)商投資能力要求較低。4、物業(yè)代理的作用有哪些？答題要點(diǎn)：（ 1）通過市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確 地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn) 行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。（2）通過廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行 有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代 理參與整個(gè)開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物 業(yè)，并為其提供

38、完善的購樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？ 答題要點(diǎn)：（1）、項(xiàng)目管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等 綜合應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。（2）、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控 制職能。6、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？答題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì) 2、資金實(shí)力 3、企業(yè)償債能力 4、經(jīng)營管理能力 5、獲力能力 6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量 7、企 業(yè)信譽(yù) 8、其它指標(biāo)。7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；（ 3

39、）是開發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議， 合同的依據(jù)；（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？（ 1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定 “開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工” 這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地 產(chǎn)開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者， 并與之達(dá)成協(xié)議， 簽訂合同的過程。（ 2）公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？ 275 答題要點(diǎn)：（1）、工程項(xiàng)目管理通常是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段 的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開發(fā)商進(jìn) 行工程項(xiàng)目管理的目

40、標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高 質(zhì)量的完成工程施工工作。（ 2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、 安全、信息管理、開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326答題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式；（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；（3）權(quán)益參與貸款；（4）售后租期。計(jì)算題1、某酒店投資采用銀行貸款 , 年利率為 12%,估計(jì)一年建成 , 交 付使用后 , 當(dāng)年可獲得凈收益 50 萬元, 以后逐年增加 15%,要求 10 年凈收益回收貸款的本利和 , 問該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制 在多少萬元 ?( 設(shè)投資發(fā)生在年初 ,收益發(fā)生在

41、年末 ) 答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 :1/()1-(1)/(1)n =50/(1215%)1-(1+15%)/(1+12%)10=504.27 萬元 該酒店總投資 =50427/(1+12%)=450.24 萬元2.某開發(fā)商以樓面地價(jià) 1000元/ 平米購入了一宗普通住宅 70年 的使用權(quán)，已知建筑容積率為 1.6, 規(guī)劃建設(shè)用地面積為 40000 平米, 建造成本為 1400元/平米, 專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的 8%, 管理費(fèi)用為土地成本 建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的 5%,貸款 利率為 12%,開發(fā)建設(shè)周期為 3 年,( 其中準(zhǔn)備期 6 個(gè)月, 建設(shè)期 為 24 個(gè)月 , 銷售期

42、為 6 個(gè)月 ,) 土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入 , 建造成本 專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 , 如果 項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為 4700 元/ 平米, 出售過程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和 2.5%, 問開發(fā)商成本利潤率是多少 ?答案:(1) 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 :項(xiàng)目總建筑面積:40000 X 1.6=64000平米總銷售收入 :4700 X 46000=30080萬元銷售稅費(fèi) :30080 X 6.51955.2 萬元項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 : 30080-1955.2=28124.8 萬元(2) 項(xiàng)目總開發(fā)成本 :土地成本 :1000X 64000=6400萬元建造

43、成本 :1400X 64000=8960萬元專業(yè)人員費(fèi)用 :8960 X 8716.8 萬元管理費(fèi)用 :(6400+8960+716.8) X 5803.84 萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用 :a 土地成本利息 :6400 X (1+12%)3-1=2591.54 萬元b 建造成本 專業(yè)人員費(fèi)用 管理費(fèi)用利息 :(8960+716.8+803.84) X (1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03 萬元c 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì) :2591.54+1942.03=4533.57 萬元銷售費(fèi)用 : 30080 X 2.5752 萬元6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.

44、21 萬元(3)開發(fā)商成本利潤率:開發(fā)商利潤:28124.8-22166.21=5958.59萬元開發(fā)商成本利潤率:5958.59/22166.21 X 10026.88%某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值28萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房價(jià)的30%其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵 押貸款，年貸款利率為12%問月還款額為多少？如果該家庭30% 的收入可以用來支付住房消費(fèi)，問該家庭須月收入多少，才能 購買上述住宅？房產(chǎn)的投資回報(bào)率，是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言，有有兩種計(jì)算形式:1. 投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))X 12/購買房屋單

45、價(jià)說明:此方法考慮了租金與房價(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系，只要結(jié)果大于8%TE是不錯(cuò)的投資.但它只是簡單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的 時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2. 投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）X 12說明:這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在1215年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步 適用范圍也更廣，但有其片面性.用這個(gè)公式反推過來就了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）七、論述題1.論述房地產(chǎn)法的基本原則。1.房地產(chǎn)法的基本原則是：（1）堅(jiān)持國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市

46、場(chǎng)，國有土地有償、有限期使用原則。我國城市房地產(chǎn)管理 法明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)者，必須先獲得 房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國家將國有土地使用權(quán)在一 定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國家支付土地使用出讓金。（2）保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。 國家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)， 禁 止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。（3）國家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國絕大多數(shù)城市長期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造 慢。對(duì)此，國家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu) 惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。2.土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：（

47、1） 土地使用權(quán)出讓是以土地所有 權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍 內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。（2）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向國家支付一?數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也 包含出讓前國家對(duì)土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安 置費(fèi)用等。（3） 土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。 這個(gè)最高年限 由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約 定，但不得超過最高年限。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，最高出讓年限按用途確 定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)

48、生、 體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合用地或者其 他用地50年。（4） 土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利3. 論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國有土地 使用權(quán)和國有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買賣、贈(zèng)與、互換、 繼承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)

49、讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過轉(zhuǎn)移變 更登記。建設(shè)部城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法第18條規(guī)定：”凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán) 及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4. 論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn) 4房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方 式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的

50、是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押 權(quán)的法律特征有： （1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的， 與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。 （2）房地產(chǎn)抵 押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。 （ 3） 房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和 被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分 滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊憽?（ 4）房地產(chǎn) 抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房 地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。 （ 5）房地產(chǎn) 抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押 權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以 其不是債務(wù)人而提出異議。5論述房屋租賃的原則及規(guī)定。5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則： （1） 充分利用、合理分配； （2） 實(shí)行"以租養(yǎng)房 &q