物業(yè)工程部前期介入方案

1、紫泰物業(yè)工程部前期介入方案物業(yè)管理公司的前期介入， 能從業(yè)主對(duì)工廠的使用、 辦公和研發(fā)的需要考慮， 依據(jù)其豐富的 管理經(jīng)驗(yàn)，為建筑商和業(yè)主提供前期的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)，使新開(kāi)發(fā)的工廠真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的廠區(qū)，為廠區(qū)的建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、 人性化使用方便等把關(guān)。 按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一棟樓，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。重點(diǎn)考慮減精品文檔，超值下載少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問(wèn)題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。 從物業(yè)管理各項(xiàng)細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工 程等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向福伊特反映，建議施工方立即整改。同福伊特、監(jiān)理公

2、司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停 車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提 出專(zhuān)業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。提升物業(yè)使用的附加值，建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案?jìng)洳?，通過(guò)規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動(dòng)，一步步打開(kāi)工作局面， 確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。、工程部前期介入人員配置強(qiáng)電工程師11、 大科及以上學(xué)歷，強(qiáng)電類(lèi)相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，現(xiàn)45 歲以下；2、 5 年以上本專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)， 3 年以上外企相關(guān)工作經(jīng)優(yōu)先；3、 有 3 年以上變壓器總?cè)萘砍^(guò) 10,000KVA 的 10KVA 供配電系統(tǒng)、發(fā)電

3、機(jī)、UPS等項(xiàng)目的運(yùn)維及工程管理經(jīng)驗(yàn)，及與供電部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)；4、熟悉供配電系統(tǒng)原理及常見(jiàn)故障處理，具備系統(tǒng)分析、節(jié)能管理、小型電氣工程改造方案制訂、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工管理能力。弱電工程師11、 大科及以上學(xué)歷，現(xiàn) 45 歲以下，自動(dòng)化、電子、計(jì)算機(jī)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)；2、 5 年以上本專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，3 年以上外企相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；3、 有廠務(wù)設(shè)備自動(dòng)化設(shè)備的運(yùn)維及工程管理經(jīng)驗(yàn)， 及與供電部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)；4、有大規(guī)模樓盤(pán) BA 門(mén)禁、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)或運(yùn)維管理能力。暖通工程師11、 大科及以上學(xué)歷，現(xiàn) 45 歲以下，制冷或相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)；2、5 年以上本專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，有 3 年以上外企相關(guān)工作經(jīng)

4、驗(yàn)優(yōu)先；3、有 3 年以上大型冷水機(jī)組（2000USRT 以上）運(yùn)維管理經(jīng)驗(yàn)；4、熟悉空調(diào)系統(tǒng)原理及常見(jiàn)故障處理，具備系統(tǒng)分析、小型工程改造方案制訂、 設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工管理能力。土建裝飾工程師11、大及以上學(xué)歷，現(xiàn) 45 歲以下，土建、裝修或機(jī)電相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)；2、 5 年以上設(shè)備設(shè)施運(yùn)維及工程管理工作經(jīng)驗(yàn)，有3 年以上外企相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu) 先，有工程項(xiàng)目、造價(jià)等管理經(jīng)驗(yàn)；3、具備小型工程裝修或改造方案制訂、設(shè)計(jì)、預(yù)算、施工管理等能力。二、前期介入1 1、管理范圍負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)如下所有設(shè)備設(shè)施的審核、驗(yàn)收、接管：暖通空調(diào)、供配電系統(tǒng)、高壓外線、照明、UPSUPS 電源、PDUPDU 設(shè)備、EPSE

5、PS 電源、防雷系統(tǒng)、電能管理系統(tǒng)、精密空調(diào)、工 廠相關(guān)設(shè)備、實(shí)驗(yàn)室操作間空調(diào)風(fēng)柜、電梯、給排水、園林綠化供水系統(tǒng)、壓縮空氣系統(tǒng)、 工藝?yán)鋮s水系統(tǒng)、液氮系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、BABA、安防（包括閉路監(jiān)控、周界報(bào)警）、弱電（包括電話跳線、網(wǎng)絡(luò)、綜合布線、會(huì)議室AVAV 系統(tǒng)、有線電視、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、消防廣播兼背景音樂(lè)系統(tǒng)）、門(mén)禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、卷簾門(mén)、水處理、廚房設(shè)備、本體建筑（結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外裝修）、人防工程、道路、標(biāo)識(shí)、室外設(shè)施、家私設(shè)施維護(hù)等。2 2、特殊說(shuō)明：實(shí)驗(yàn)室、生產(chǎn)車(chē)間、ITIT 機(jī)房等場(chǎng)所內(nèi)，甲方使用部門(mén)單獨(dú)使用的個(gè)性化末端實(shí)驗(yàn)設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、ITIT 設(shè)備等確認(rèn)

6、在此范圍內(nèi)？其他公用設(shè)施設(shè)備的功能測(cè)試、驗(yàn)收工作包含在總包服務(wù)范圍。三、物業(yè)管理公司前期介入的內(nèi)容1 1項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑布局、道路交通、人流物流。2 2建筑立面、外墻用材、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、門(mén)窗構(gòu)造。3 3變配電房、高低壓線、動(dòng)力用電、工廠相關(guān)設(shè)備、公共照明。4 4.供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。5 5弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線、電訊電視、寬帶入網(wǎng)、三表抄計(jì)、可視對(duì)講、監(jiān)控報(bào)警、BABA、電子巡更、一卡通等。6 6園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。7 7配套設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車(chē)場(chǎng)等。物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容很多，但必須重點(diǎn)關(guān)注安防設(shè)備的布局、選材、安裝、調(diào)試，

7、因?yàn)槠渲苯佑绊懡窈蟮陌踩芾?；再就是要注意與運(yùn)行成本有關(guān)的內(nèi)容，其關(guān)系到福伊特驅(qū)動(dòng)公司今后的效益。四、物業(yè)管理公司前期介入的方法1.1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備功能、施工 建設(shè)，參與討論并提出建設(shè)性意見(jiàn)，以達(dá)到滿(mǎn)足業(yè)主諸多生活需求的目的。2.2. 熟悉了解土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避 免或減少給日后維修使用帶來(lái)困難和不便，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出改善性意見(jiàn)。3.3. 監(jiān)督公用設(shè)備設(shè)施的建設(shè)、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與福伊特、承建商、工程監(jiān)理聯(lián) 絡(luò)溝通，盡量避免工程質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。4.4. 深入了解物業(yè)的各方面情況，掌

8、握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制 定相應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進(jìn)行。5.5. 熟悉并了解整個(gè)物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊 急事件時(shí)能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護(hù)公共安全。6.6. 前期介入檢查缺陷分類(lèi)，將所有缺陷分類(lèi)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)匯總定期匯報(bào)福伊特公司并督促施工 方及時(shí)整改A 類(lèi)問(wèn)題1.涉及人身健康安全1. 涉及變配電變壓器、開(kāi)關(guān)柜、電容柜等設(shè)使用功能及安全性方面的問(wèn)題；2. 涉及柴油發(fā)電機(jī)使用功能及安全性方面的問(wèn)題；3. 涉及空調(diào)主機(jī)、鍋爐、冷卻塔、蓄冰池、 板交、水箱等設(shè)備使用功能及安全性方面的 問(wèn)題；4. 涉及電梯

9、使用安全類(lèi)的問(wèn)題；5. 涉及消防、監(jiān)控、門(mén)禁、BA 等控制系統(tǒng)主機(jī)使用功能方面問(wèn)題；6. 涉及重要中心主機(jī)房的漏水問(wèn)題；7. 涉及玻璃幕墻結(jié)構(gòu)安裝的安全類(lèi)問(wèn)題。2.消防安全3.主系統(tǒng)問(wèn)題、結(jié)構(gòu)問(wèn)題等；4.直接影響設(shè)備運(yùn)行5.未來(lái)因運(yùn)行無(wú)法整改或較難實(shí)施整改B 類(lèi)問(wèn)題1.影響客戶(hù)正常業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)工作1. 各類(lèi)循環(huán)泵、變頻泵、排污泵、補(bǔ)水泵、隔油池；2. 樓層空調(diào)箱、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)等。2.影響到動(dòng)力設(shè)施主系統(tǒng)運(yùn)行C 類(lèi)問(wèn)題1.潛在設(shè)備故障影響到客戶(hù)各類(lèi)末端電氣控制柜、排風(fēng)機(jī)、誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)、2. 一般維修分體空調(diào)、攝像機(jī)、終端模塊等。6.6.物業(yè)管理公司從今后廠區(qū)管理角度審視項(xiàng)目，提出建議，避免施工造成

10、物業(yè)管理運(yùn)作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設(shè)備維修；建立一個(gè)安全有序的廠區(qū)管理服務(wù)體系，營(yíng)造高效環(huán)境條件和高品質(zhì)的人文氛圍。五、人員費(fèi)用序號(hào)崗位數(shù)量（人月）2016.9.1 2013.9.30綜合人工費(fèi)用（元/月人）月總費(fèi)用1強(qiáng)電工程師121717217172弱電工程師121717217173暖通工程師121717217174土建裝飾工程師11941919419六、物業(yè)管理公司前期介入與福伊特驅(qū)動(dòng)配合物業(yè)管理公司的前期介入工作，關(guān)鍵在于與福伊特的配合。我們應(yīng)依據(jù)和福伊特簽訂的物業(yè)服務(wù)前期合同，主動(dòng)參與、積極配合。要將過(guò)去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人 員，要以前瞻性和預(yù)見(jiàn)性去感知可能會(huì)發(fā)生的問(wèn)題，積極主動(dòng)地采取措施， 將問(wèn)題處理在萌芽狀態(tài)。重大問(wèn)題一定要書(shū)面函告福伊特，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。福伊特能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會(huì)不會(huì)增加其成本；二是難度大不大；三是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，福伊特不會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。同時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：對(duì)福伊特的建議一定要專(zhuān)業(yè)，否則沒(méi)人聽(tīng)；分析產(chǎn)生問(wèn)題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有