專(zhuān)題七_(dá)房地產(chǎn)投資：區(qū)位、風(fēng)險(xiǎn)與投資領(lǐng)域分析

1、1/28/2022整理課件1專(zhuān)題七專(zhuān)題七 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資區(qū)位、風(fēng)險(xiǎn)和投資領(lǐng)域的分析區(qū)位、風(fēng)險(xiǎn)和投資領(lǐng)域的分析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避投資的區(qū)位選擇投資的區(qū)位選擇投資類(lèi)型投資類(lèi)型投資特點(diǎn)投資特點(diǎn)投資領(lǐng)域投資領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)投資工業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)投資旅游與休閑地產(chǎn)投資旅游與休閑地產(chǎn)投資寫(xiě)字樓投資寫(xiě)字樓投資區(qū)位理論區(qū)位理論空間結(jié)構(gòu)理論空間結(jié)構(gòu)理論第一節(jié)第一節(jié) 區(qū)位理論與房地產(chǎn)投資區(qū)位理論與房地產(chǎn)投資v一、區(qū)位理論一、區(qū)位理論區(qū)位的基本內(nèi)涵：區(qū)位的基本內(nèi)涵：v狹義：指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地狹義：指特定地塊（宗

2、地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系塊的相互關(guān)系v廣義：指人類(lèi)一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的廣義：指人類(lèi)一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系v自然地理區(qū)位自然地理區(qū)位v經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位v交通地理區(qū)位交通地理區(qū)位區(qū)位理論：研究地塊地理和經(jīng)濟(jì)空間位置分布、相互關(guān)區(qū)位理論：研究地塊地理和經(jīng)濟(jì)空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說(shuō)。系及其影響因素的學(xué)說(shuō)。主要的區(qū)位理論主要的區(qū)位理論v二、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論二、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論同心圓理論：城市各功能用地以中

3、心同心圓理論：城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自?xún)?nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共區(qū)為核心，自?xún)?nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成五個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)。形成五個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)。v中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)v過(guò)渡地帶過(guò)渡地帶v個(gè)人階層住宅區(qū)個(gè)人階層住宅區(qū)v中產(chǎn)階層住宅區(qū)中產(chǎn)階層住宅區(qū)1.最高收入或通勤人士住宅區(qū)最高收入或通勤人士住宅區(qū)同心圓土地利用模式伯吉斯：1925扇形理論：各類(lèi)城市用地趨向扇形理論：各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線(xiàn)路和沿自然障于沿主要交通線(xiàn)路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。郊呈扇形發(fā)展。v中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)v批發(fā)和輕工業(yè)區(qū)批發(fā)和輕工業(yè)區(qū)v低收入住宅區(qū)低收入住宅區(qū)v中收

4、入住宅區(qū)中收入住宅區(qū)v高收入住宅區(qū)高收入住宅區(qū)扇形土地利用模式霍伊特：1939多核心理論：城市土地利用過(guò)程中多核心理論：城市土地利用過(guò)程中并非只有一個(gè)商業(yè)中心，而會(huì)出現(xiàn)并非只有一個(gè)商業(yè)中心，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)中心。多個(gè)中心。v中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)v批發(fā)與輕工業(yè)區(qū)批發(fā)與輕工業(yè)區(qū)v低收入住宅區(qū)低收入住宅區(qū)v中收入住宅區(qū)中收入住宅區(qū)v高收入住宅區(qū)高收入住宅區(qū)v重工業(yè)區(qū)重工業(yè)區(qū)v衛(wèi)星商業(yè)區(qū)衛(wèi)星商業(yè)區(qū)v近郊住宅區(qū)近郊住宅區(qū)1.近郊工業(yè)區(qū)近郊工業(yè)區(qū)多中心土地利用模式哈里斯、烏爾曼：1954v三、房地產(chǎn)區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)投資的影響三、房地產(chǎn)區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)投資的影響自然因素自然因素社會(huì)因素社會(huì)因素環(huán)境因素環(huán)境因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)

5、濟(jì)因素城市規(guī)劃因素城市規(guī)劃因素第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析v一、房地產(chǎn)投資及類(lèi)型一、房地產(chǎn)投資及類(lèi)型房地產(chǎn)投資，是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的房地產(chǎn)投資，是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為。領(lǐng)域及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資有時(shí)也指投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、中房地產(chǎn)投資有時(shí)也指投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的資金。介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的資金。房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)

6、投資基金住房抵押債券住房抵押債券房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)投資信托基金 各種房地產(chǎn)投資基金 直接擁有辦公樓、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)v投資類(lèi)型：投資類(lèi)型：根據(jù)投資方式：根據(jù)投資方式：v直接的房地產(chǎn)實(shí)物投資直接的房地產(chǎn)實(shí)物投資開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)投資置業(yè)投資置業(yè)投資v間接的房地產(chǎn)投資：也就是房地產(chǎn)證券投資，房地產(chǎn)間接的房地產(chǎn)投資：也就是房地產(chǎn)證券投資，房地產(chǎn)投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券，投資人得到的是利息投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券，投資人得到的是利息 或股利，或股利，而不直接運(yùn)用這些資本從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，不而不直接運(yùn)用這些資本從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，不對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作 任何決策。任

7、何決策。房地產(chǎn)投資信托（房地產(chǎn)投資信托（REITs）：從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信）：從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（托基金（Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱(chēng)簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）是一）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的募所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同

8、于基金，在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。式基金。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化：房地產(chǎn)抵押貸款證券化： MBS是指由房地產(chǎn)抵押貸款是指由房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蚱渌庞眉訌?qiáng)手段，成抵押貸款組群，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蚱渌庞眉訌?qiáng)手段，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。一般情況以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。

9、一般情況下，發(fā)放機(jī)構(gòu)將貸款資產(chǎn)出售給政府抵押機(jī)構(gòu)或投下，發(fā)放機(jī)構(gòu)將貸款資產(chǎn)出售給政府抵押機(jī)構(gòu)或投資銀行，再由其進(jìn)行包裝重組，以證券的形式將債資銀行，再由其進(jìn)行包裝重組，以證券的形式將債權(quán)進(jìn)一步出售給社會(huì)公眾投資者。權(quán)進(jìn)一步出售給社會(huì)公眾投資者。 房地產(chǎn)辛迪加（房地產(chǎn)辛迪加（syndicate）：是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采）：是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的融資方式。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式用的融資方式。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)

10、限責(zé)任；人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。辛迪加可以匯聚開(kāi)發(fā)商自己無(wú)法獲得的所需權(quán)益或短責(zé)任。辛迪加可以匯聚開(kāi)發(fā)商自己無(wú)法獲得的所需權(quán)益或短期資金，而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專(zhuān)門(mén)化，期資金，而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專(zhuān)門(mén)化，減少了風(fēng)險(xiǎn)，資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商也可以減少了風(fēng)險(xiǎn)，資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商也可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。獲得房地產(chǎn)投資的收益。 根據(jù)投資對(duì)象：根據(jù)投資對(duì)象：v1. 地產(chǎn)投資：農(nóng)地開(kāi)發(fā)；市地開(kāi)發(fā)（增量土地開(kāi)發(fā)

11、；地產(chǎn)投資：農(nóng)地開(kāi)發(fā)；市地開(kāi)發(fā)（增量土地開(kāi)發(fā)；存量土地開(kāi)發(fā)）存量土地開(kāi)發(fā)）v2. 房產(chǎn)投資：商用房（含寫(xiě)字樓）；工業(yè)用房；住宅房產(chǎn)投資：商用房（含寫(xiě)字樓）；工業(yè)用房；住宅投資（普通住宅、公寓、別墅等）投資（普通住宅、公寓、別墅等）v房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：特性?xún)?yōu)點(diǎn)：特性v避稅的好處避稅的好處v 信譽(yù)高信譽(yù)高v增值作用，抵抗通貨膨脹的影響增值作用，抵抗通貨膨脹的影響缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：v所需資金額巨大，而且回收期較長(zhǎng)所需資金額巨大，而且回收期較長(zhǎng)v變現(xiàn)能力差，流動(dòng)性差變現(xiàn)能力差，流動(dòng)性差v需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)v風(fēng)險(xiǎn)較大風(fēng)險(xiǎn)較大 v房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資

12、的資本金或者投資的潛在收入發(fā)生損失的風(fēng)險(xiǎn)是指投資的資本金或者投資的潛在收入發(fā)生損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高?？赡苄?。風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，某種低于預(yù)期利潤(rùn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，某種低于預(yù)期利潤(rùn)，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。投資者所面臨的收益不特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。投資者所面臨的收益不確定性就是所謂的風(fēng)險(xiǎn)。確定性就是所謂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比較大房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比較大v空間上的固定性空間上的固定性v房地產(chǎn)投資規(guī)模大房地產(chǎn)投資規(guī)模大v房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)v房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性v房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)

13、市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)體制經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)改革、產(chǎn)業(yè)政策、業(yè)政策、金融政策金融政策變化、房變化、房地產(chǎn)制度地產(chǎn)制度變化、環(huán)變化、環(huán)保政策變保政策變化、法律化、法律城市規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展公眾干預(yù)公眾干預(yù)住客干預(yù)住客干預(yù)治安治安市場(chǎng)供求市場(chǎng)供求財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)地價(jià)地價(jià)融資融資國(guó)民經(jīng)濟(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)狀況變動(dòng)建筑材料改建筑材料改變更新變更新施工技術(shù)和施工技術(shù)和工藝革新工藝革新建筑設(shè)計(jì)變建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失動(dòng)或計(jì)算失誤誤設(shè)備故障、設(shè)備故障、損壞或事故損壞或事故信息信息火災(zāi)火災(zāi)風(fēng)暴風(fēng)暴洪水

14、洪水地震地震氣溫氣溫國(guó)家國(guó)家國(guó)際政治國(guó)際政治國(guó)際投資國(guó)際投資環(huán)境環(huán)境貨幣匯率貨幣匯率國(guó)際貨幣國(guó)際貨幣利率變化利率變化國(guó)際經(jīng)營(yíng)國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目數(shù)量系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理：投資者應(yīng)當(dāng)及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理：投資者應(yīng)當(dāng)及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施，化解、緩和、減輕、這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益損失的可能性控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益損失的可能性v1、風(fēng)險(xiǎn)回避（、風(fēng)險(xiǎn)回避（risk avoidance）一方面是在預(yù)期收益相同的情況下，投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目；一方面是在預(yù)期收益相同的情況

15、下，投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面，是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)行正確決策來(lái)預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)另一方面，是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)行正確決策來(lái)預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)v2、風(fēng)險(xiǎn)分散（、風(fēng)險(xiǎn)分散（ diversification of risk ）通過(guò)多項(xiàng)目投資組合及多種經(jīng)營(yíng)，利用不同項(xiàng)目的不同風(fēng)險(xiǎn)特性來(lái)通過(guò)多項(xiàng)目投資組合及多種經(jīng)營(yíng)，利用不同項(xiàng)目的不同風(fēng)險(xiǎn)特性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)v3、風(fēng)險(xiǎn)控制（、風(fēng)險(xiǎn)控制（ risk control ）主要是通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的主要是通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的v4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（risk transfer ）是通過(guò)合理改變經(jīng)營(yíng)形式將一部分或全部風(fēng)險(xiǎn)由另一方來(lái)承擔(dān)是通過(guò)合理改變經(jīng)營(yíng)形式

16、將一部分或全部風(fēng)險(xiǎn)由另一方來(lái)承擔(dān)第三節(jié)第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)投資v一、商業(yè)地產(chǎn)特征一、商業(yè)地產(chǎn)特征高增長(zhǎng)、高價(jià)格、高風(fēng)險(xiǎn)高增長(zhǎng)、高價(jià)格、高風(fēng)險(xiǎn)資源整合要求高資源整合要求高受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大v二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值分析二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值分析商業(yè)地產(chǎn)的土地價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的土地價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值v三、商業(yè)用地地域類(lèi)型（商業(yè)設(shè)施的地域分布于地三、商業(yè)用地地域類(lèi)型（商業(yè)設(shè)施的地域分布于地域組合形式）：域組合形式）：v按照商業(yè)組合性質(zhì)特征：按照商業(yè)組合性質(zhì)特征：商業(yè)中心（備注）商業(yè)中心（備注）商業(yè)街（傳統(tǒng)商業(yè)街、城市干道商業(yè)街、郊區(qū)商

17、業(yè)街、高速公路商商業(yè)街（傳統(tǒng)商業(yè)街、城市干道商業(yè)街、郊區(qū)商業(yè)街、高速公路商業(yè)帶）業(yè)帶）商業(yè)專(zhuān)門(mén)地區(qū)商業(yè)專(zhuān)門(mén)地區(qū)商業(yè)點(diǎn)商業(yè)點(diǎn)v按照零售商業(yè)空間形態(tài)特征：點(diǎn)狀、線(xiàn)狀和塊狀按照零售商業(yè)空間形態(tài)特征：點(diǎn)狀、線(xiàn)狀和塊狀商圈：指特定商業(yè)中心地的支配范圍，又稱(chēng)商業(yè)勢(shì)力圈，商圈：指特定商業(yè)中心地的支配范圍，又稱(chēng)商業(yè)勢(shì)力圈，即相當(dāng)于中心地理論的市場(chǎng)區(qū)概念。即相當(dāng)于中心地理論的市場(chǎng)區(qū)概念。城市商業(yè)中心用地城市商業(yè)中心用地v城市商業(yè)中心的等級(jí)體系：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)城市商業(yè)中心的等級(jí)體系：市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、小區(qū)級(jí)商業(yè)中心和鄰里級(jí)商業(yè)中心。中心、小區(qū)級(jí)商業(yè)中心和鄰里級(jí)商業(yè)中心。v商業(yè)中心空間分布商業(yè)中心

18、空間分布城市各等級(jí)商業(yè)中心的數(shù)量配置遵循著由高級(jí)向低級(jí)逐漸遞城市各等級(jí)商業(yè)中心的數(shù)量配置遵循著由高級(jí)向低級(jí)逐漸遞增的金字塔式等級(jí)體系。增的金字塔式等級(jí)體系。明顯地呈現(xiàn)向心環(huán)帶狀，由城市中心向外依次是：明顯地呈現(xiàn)向心環(huán)帶狀，由城市中心向外依次是：中央商中央商業(yè)（務(wù)）區(qū)；業(yè)（務(wù)）區(qū)；中心外緣帶；中心外緣帶；中間帶；中間帶；市區(qū)邊緣帶；市區(qū)邊緣帶；衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶。衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶。商業(yè)布局的新變化：時(shí)間原則替代了空間原則；離心傾向；商業(yè)布局的新變化：時(shí)間原則替代了空間原則；離心傾向；集聚緊湊布局集聚緊湊布局批發(fā)業(yè)用地批發(fā)業(yè)用地v城市中心及附近城市中心及附近v城市內(nèi)部主要交通干道附近城市內(nèi)部主要交通干道附近v城

19、市港口、鐵路站附近城市港口、鐵路站附近v郊區(qū)接近高速公路出入口的附近郊區(qū)接近高速公路出入口的附近v專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)附近專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)附近零售商業(yè)用地（用地遵循原則）零售商業(yè)用地（用地遵循原則）v商業(yè)市場(chǎng)人氣和知名度商業(yè)市場(chǎng)人氣和知名度v交通方便，可達(dá)性強(qiáng)，人流眾多或在主要的交通交匯點(diǎn)上交通方便，可達(dá)性強(qiáng)，人流眾多或在主要的交通交匯點(diǎn)上v是否處于核心商圈是否處于核心商圈v軌道交通旁、綠地旁、大型生活社區(qū)內(nèi)、區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)比較軌道交通旁、綠地旁、大型生活社區(qū)內(nèi)、區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)比較有潛力，但快速路、綠化道隔離帶后不可取有潛力，但快速路、綠化道隔離帶后不可取v注重商圈變動(dòng)因素，如規(guī)劃前景與限制，如交通原

20、因?qū)е率袌?chǎng)的注重商圈變動(dòng)因素，如規(guī)劃前景與限制，如交通原因?qū)е率袌?chǎng)的關(guān)閉與商業(yè)圈變動(dòng)。關(guān)閉與商業(yè)圈變動(dòng)。v著名商業(yè)街的高檔商鋪投入成本較高，應(yīng)慎重。著名商業(yè)街的高檔商鋪投入成本較高，應(yīng)慎重。1A234BCD123EFGHJK123La：圓形布局：圓形布局1：核心2：地區(qū)中心3：社區(qū)中心4：鄰里中心A：服裝店B：各種商店C：禮品店D：食品店b：受干線(xiàn)可達(dá)性影響的零售：受干線(xiàn)可達(dá)性影響的零售業(yè)業(yè)1：傳統(tǒng)街道2：干線(xiàn)地帶3：郊區(qū)E：銀行F：咖啡館G：汽車(chē)修理廠(chǎng)c：受特殊可達(dá)性影響的零售業(yè)：受特殊可達(dá)性影響的零售業(yè)1：高檔商店2：中檔商店3：低檔商店H：娛樂(lè)場(chǎng)所J：市場(chǎng)K：家具展銷(xiāo)店L：器械店 v四、

21、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式四、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪出租式商鋪出租式商鋪戰(zhàn)略同盟式商鋪戰(zhàn)略同盟式商鋪v五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)的需求是引致需求商業(yè)地產(chǎn)的需求是引致需求開(kāi)發(fā)模式有缺陷開(kāi)發(fā)模式有缺陷風(fēng)險(xiǎn)是要由商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是要由商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)承擔(dān)的米爾頓庫(kù)帕公司是美國(guó)最大的購(gòu)物中心所有者，總部設(shè)在紐約海德公園，在美國(guó)擁有個(gè)購(gòu)物中心。這些購(gòu)物中心遍及美國(guó)、加拿大，總出租面積約為萬(wàn)平方英尺?？蛻?hù)包括（美國(guó)第二大零售商，全球最大的連鎖店）、沃爾瑪和（美國(guó)第二大百貨折扣連鎖店）等著名零售商。 西湖公司總部位于加利福尼亞圣馬第奧。在中國(guó)、日本和美國(guó)經(jīng)

22、營(yíng)著多項(xiàng)投資，包括公用事業(yè)和私人產(chǎn)業(yè)，如風(fēng)險(xiǎn)投資和不動(dòng)產(chǎn)。西湖公司在年前就在中國(guó)投資，目前在國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)著家公司，涉及服裝、建筑、制造、零售、技術(shù)和房地產(chǎn)。 第四節(jié)第四節(jié) 寫(xiě)字樓投資寫(xiě)字樓投資v一、寫(xiě)字樓物業(yè)的特征一、寫(xiě)字樓物業(yè)的特征區(qū)位好，價(jià)格高區(qū)位好，價(jià)格高獨(dú)棟功能齊全的高層建筑獨(dú)棟功能齊全的高層建筑物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)周期性升級(jí)周期性升級(jí)v二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大需求變動(dòng)迅速需求變動(dòng)迅速價(jià)格彈性大價(jià)格彈性大v三、寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)三、寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)綜合化和現(xiàn)代化水平不斷提高綜合化和現(xiàn)代化水平不斷提高市場(chǎng)細(xì)分程度提高市場(chǎng)細(xì)分程度提

23、高布局趨于分散布局趨于分散天津的天津的CDB由六緯路、張自忠路、吉林路、營(yíng)口道、大沽北路、曲阜道、南京路、由六緯路、張自忠路、吉林路、營(yíng)口道、大沽北路、曲阜道、南京路、浦口道、臺(tái)兒莊路和十三經(jīng)路合圍的浦口道、臺(tái)兒莊路和十三經(jīng)路合圍的1.8平方公里的范圍內(nèi)。平方公里的范圍內(nèi)。 天津天津CBDv以海河為中軸的八大以海河為中軸的八大CBD：于家堡、響螺灣、小白樓、老金融街、南站、東站、：于家堡、響螺灣、小白樓、老金融街、南站、東站、西站、天鋼柳林。西站、天鋼柳林。 v“一主兩副一主兩副”是指小白樓地區(qū)城市主中心和西站地區(qū)、天鋼柳林地區(qū)兩個(gè)綜合是指小白樓地區(qū)城市主中心和西站地區(qū)、天鋼柳林地區(qū)兩個(gè)綜合性

24、城市副中心。小白樓地區(qū)城市主中心由小白樓、解放北路、南站商務(wù)區(qū)以及性城市副中心。小白樓地區(qū)城市主中心由小白樓、解放北路、南站商務(wù)區(qū)以及和平路、濱江道商業(yè)區(qū)組成。西站地區(qū)城市副中心由西站綜合交通樞紐、西站和平路、濱江道商業(yè)區(qū)組成。西站地區(qū)城市副中心由西站綜合交通樞紐、西站中心商務(wù)區(qū)等組成。天鋼柳林地區(qū)城市副中心由綜合會(huì)展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、柳中心商務(wù)區(qū)等組成。天鋼柳林地區(qū)城市副中心由綜合會(huì)展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、柳林風(fēng)景區(qū)等組成。林風(fēng)景區(qū)等組成。 v小白樓地區(qū)城市主中心，以歷史文化名城與歷史風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)為基礎(chǔ)，從完善小白樓地區(qū)城市主中心，以歷史文化名城與歷史風(fēng)貌街區(qū)保護(hù)為基礎(chǔ)，從完善城市現(xiàn)代功能，緩解城市

25、中心區(qū)交通壓力，提升城市傳統(tǒng)中心區(qū)城市形象的角城市現(xiàn)代功能，緩解城市中心區(qū)交通壓力，提升城市傳統(tǒng)中心區(qū)城市形象的角度出發(fā)，適度發(fā)展金融、商務(wù)辦公和中高端商業(yè)。度出發(fā)，適度發(fā)展金融、商務(wù)辦公和中高端商業(yè)。 v西站地區(qū)城市副中心，依托區(qū)域交通樞紐的建設(shè)和西站地區(qū)城市副中心，依托區(qū)域交通樞紐的建設(shè)和“四河六岸（子牙河、北運(yùn)四河六岸（子牙河、北運(yùn)河、南運(yùn)河及新開(kāi)河）河、南運(yùn)河及新開(kāi)河）”良好的生態(tài)景觀環(huán)境，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心良好的生態(tài)景觀環(huán)境，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動(dòng)中心城區(qū)西北部發(fā)展出發(fā)，以發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易及信息產(chǎn)職能體系，帶動(dòng)中心城區(qū)西北部發(fā)展出發(fā)，以發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)

26、易及信息產(chǎn)業(yè)等功能為主體，打造中心城區(qū)西北部綜合性的副中心。業(yè)等功能為主體，打造中心城區(qū)西北部綜合性的副中心。 v天鋼柳林地區(qū)城市副中心依托地區(qū)良好的內(nèi)、外部交通環(huán)境及其緊鄰濱海國(guó)際天鋼柳林地區(qū)城市副中心依托地區(qū)良好的內(nèi)、外部交通環(huán)境及其緊鄰濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)與航空城的良好區(qū)位，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動(dòng)中心機(jī)場(chǎng)與航空城的良好區(qū)位，從完善地區(qū)功能，構(gòu)建副中心職能體系，帶動(dòng)中心城區(qū)東南部發(fā)展的角度出發(fā)，以發(fā)展會(huì)議、展覽、商務(wù)、商業(yè)及娛樂(lè)為主體，城區(qū)東南部發(fā)展的角度出發(fā)，以發(fā)展會(huì)議、展覽、商務(wù)、商業(yè)及娛樂(lè)為主體，打造中心城區(qū)東南部綜合性的副中心。打造中心城區(qū)東南部綜合性的副中心。 v通過(guò)城

27、市主副中心與區(qū)級(jí)中心相互促進(jìn)，共同推進(jìn)中心城區(qū)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，形通過(guò)城市主副中心與區(qū)級(jí)中心相互促進(jìn)，共同推進(jìn)中心城區(qū)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展，形成高端服務(wù)業(yè)成高端服務(wù)業(yè)“向心聚集向心聚集”，服務(wù)產(chǎn)業(yè)梯次擴(kuò)散，經(jīng)濟(jì)帶、文化帶、景觀帶交，服務(wù)產(chǎn)業(yè)梯次擴(kuò)散，經(jīng)濟(jì)帶、文化帶、景觀帶交相輝映的城市特色。相輝映的城市特色。 第五節(jié)第五節(jié) 旅游及休閑地產(chǎn)投資旅游及休閑地產(chǎn)投資v一、旅游及休閑地產(chǎn)特征一、旅游及休閑地產(chǎn)特征 旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。包括休旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑休閑

28、)培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱(chēng)為旅游房地產(chǎn)所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱(chēng)為旅游房地產(chǎn)。生態(tài)價(jià)值和社會(huì)效益的統(tǒng)一生態(tài)價(jià)值和社會(huì)效益的統(tǒng)一房地產(chǎn)與旅游景點(diǎn)互動(dòng)房地產(chǎn)與旅游景點(diǎn)互動(dòng)旅游及休閑地產(chǎn)與交通的連接旅游及休閑地產(chǎn)與交通的連接 v二、旅游及休閑物業(yè)類(lèi)型二、旅游及休閑物業(yè)類(lèi)型旅游景點(diǎn)地產(chǎn)旅游景點(diǎn)地產(chǎn)城市休閑旅游地產(chǎn)城市休閑旅游地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)旅游商務(wù)地產(chǎn)v三、旅游及休閑地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、旅游及休閑地產(chǎn)市場(chǎng)分析旅游地產(chǎn)市場(chǎng)將迅速發(fā)展旅游地產(chǎn)市場(chǎng)將迅速發(fā)展旅游市場(chǎng)的變化將引發(fā)旅游地產(chǎn)的變化旅游市場(chǎng)的變化將引發(fā)旅游地產(chǎn)的變化旅游地產(chǎn)具有明顯的整體聯(lián)動(dòng)性旅游地產(chǎn)具有明顯的整體聯(lián)動(dòng)性分時(shí)度假分時(shí)度假與與產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店的興起的興起第六節(jié)第六節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)投資工業(yè)地產(chǎn)投資v一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資特征一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資特征投資主體單一投資主體單一投資回報(bào)率高投資回報(bào)率高項(xiàng)目投資規(guī)模巨大項(xiàng)目投資規(guī)模巨大v二、工業(yè)地產(chǎn)投資的影響因素二、工業(yè)地產(chǎn)