青島市中級(jí)人民法院民事審判例釋-(青島中院民事審判例釋)物權(quán)篇

1、青島市中級(jí)人民法院民事審判例釋-(青島中院民事審判例釋物權(quán)篇物權(quán)法是一部維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,關(guān)系人民群眾切身利益的民事基本大法,物權(quán)法的頒布施行為人民法院審理各種物權(quán)糾紛案件提供了更加明確統(tǒng)一的法律依據(jù)。在民事審判中,人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”要求,準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法精神,深刻理解物權(quán)法條文的含義,全面正確貫徹執(zhí)行物權(quán)法,鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì),鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展,保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利,保護(hù)私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等關(guān)乎人民群眾切身利益的合法權(quán)益,并真研究、

2、及時(shí)解決審判實(shí)務(wù)中與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化密切相關(guān)的普遍性問(wèn)題、重點(diǎn)問(wèn)題,有效化解矛盾和糾紛,以維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序,保障公平法治的投資環(huán)境,公平解決糾紛。同時(shí),在處理物權(quán)糾紛案件中,人民法院要充分發(fā)揮行政機(jī)關(guān)、社會(huì)組織、企事業(yè)單位以及其他各方面的力量,促進(jìn)各種糾紛解決方式相互配合、相互協(xié)調(diào)和全面發(fā)展,做好訴訟與非訴訟渠道的相互銜接,為人民群眾提供更多可供選擇的糾紛解決方式,維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。一、如何把握中華人民共和國(guó)物權(quán)法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權(quán)法與其他法律中已有物權(quán)規(guī)定的適用關(guān)系?答:在物權(quán)法頒布以前,民法通則、擔(dān)保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法、礦產(chǎn)資源法等

3、法律中均有物權(quán)方面的相關(guān)規(guī)定,物權(quán)法實(shí)施后,上述已有的物權(quán)規(guī)定并未全部失效或廢止,在審判實(shí)踐中對(duì)法律的適用及裁判文書(shū)中對(duì)法律的援引應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn):1、物權(quán)法有規(guī)定而已有物權(quán)規(guī)定沒(méi)有涉及的,適用物權(quán)法;物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定而已有物權(quán)規(guī)定有所涉及的,適用已有的物權(quán)規(guī)定。2、物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)定發(fā)生沖突的,按照新法優(yōu)于舊法的原則,適用物權(quán)法。3、物權(quán)法沒(méi)有溯及既往的效力,不適用于其實(shí)施前發(fā)生的法律行為與事件。應(yīng)當(dāng)注意的是,物權(quán)法的不溯及既往應(yīng)以法律行為與事件的發(fā)生時(shí)間為準(zhǔn),而不是以立案的時(shí)間為準(zhǔn),即若法律行為與事件發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施之前,案件立案于物權(quán)法實(shí)施之后,該案不能適用物權(quán)法,僅能適用當(dāng)時(shí)已有的物權(quán)

4、規(guī)定;若當(dāng)時(shí)的物權(quán)規(guī)定沒(méi)有涉及該案的相關(guān)問(wèn)題,則應(yīng)參照當(dāng)時(shí)已有物權(quán)規(guī)定中最為相近的規(guī)定進(jìn)行處理。二、對(duì)物權(quán)法定原則應(yīng)如何理解?答:物權(quán)法第五條規(guī)定,“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容,由法律規(guī)定?！币?yàn)槲餀?quán)的種類(lèi)和內(nèi)容屬于民事基本制度,根據(jù)立法法的規(guī)定,民事基本制度只能由全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律進(jìn)行規(guī)定,故物權(quán)法第五條中的“法律”應(yīng)當(dāng)限定為全國(guó)人大及其常委會(huì)通過(guò)的法律。除法律授權(quán)外,行政法規(guī)、行政規(guī)章和地方性法規(guī)不規(guī)定物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容,最高人民法院制定的司法解釋、最高人民法院裁判的案件不規(guī)定物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容,當(dāng)事人也不得通過(guò)約定設(shè)立物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第五條物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容,由法律規(guī)定。三

5、、如何把握物權(quán)變動(dòng)與合同效力的區(qū)分原則?答:物權(quán)法第十五條規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。該規(guī)定體現(xiàn)了我國(guó)物權(quán)法物權(quán)變動(dòng)與合同效力相區(qū)分的原則,即當(dāng)事人間變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同與物權(quán)變動(dòng)是否發(fā)生效力是兩個(gè)相互獨(dú)立的法律事實(shí),其各自的效力應(yīng)根據(jù)不同的法律規(guī)范來(lái)確定。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)受物權(quán)法的規(guī)制,物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅必須以進(jìn)行物權(quán)公示(登記為生效要件,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)公示的效力。而對(duì)于約定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的效力,只要不是合同法及相關(guān)法律明確規(guī)定的無(wú)效情形,均應(yīng)當(dāng)認(rèn)

6、定其效力;合同能否履行、物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果能否實(shí)現(xiàn)等不能影響合同的效力。即使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果未能實(shí)現(xiàn),則雖不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,當(dāng)事人仍可以依據(jù)合同約定及相關(guān)法律規(guī)定主張相應(yīng)的合同責(zé)任。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第九條第一款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。四、物權(quán)糾紛案由的確定應(yīng)當(dāng)注意什么原則?答:在案由的適用上,應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則,對(duì)于因物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系,即債

7、權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,應(yīng)適用債權(quán)糾紛部分的案由,如物權(quán)設(shè)立原因關(guān)系方面的擔(dān)保合同糾紛,物權(quán)轉(zhuǎn)移原因關(guān)系方面的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛;對(duì)于因物權(quán)成立、歸屬、,效力、使用、收益等物5b權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛,則應(yīng)適用物權(quán)糾紛部分的案由,如擔(dān)保物權(quán)糾紛。人民法院應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訴爭(zhēng)的法律關(guān)系的性質(zhì),查明該法律關(guān)系涉及的是物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系還是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果關(guān)系,以正確確定案由。五、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定的完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五等條件能否影晌土地轉(zhuǎn)讓合同的效力?答:城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定:(c以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

8、(一按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);(二按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十十五以時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)?！霸摲ǖ谌藯l規(guī)定超,不符合上述條件的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。這里的“不得轉(zhuǎn)讓”,是指行政管理部門(mén)在審查土地使用權(quán)權(quán)屬變更申請(qǐng)時(shí),對(duì)不符合城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定條件的不予登記,該規(guī)定是行政管理性質(zhì)的規(guī)定,不是針對(duì)土土地轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定,故土地出讓金是否全額交納、土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資是否達(dá)到開(kāi)發(fā)總投資額的百分之二十五等條件的滿(mǎn)足與否,不能直接影響土地出讓合同的效力。相關(guān)法條鏈接城市房地

9、產(chǎn)管理法第三十八條下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定睦的條件的;(二司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三依法收回土地使用權(quán)的;(四共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;(五權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;(七法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);(二按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)

10、用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。六、對(duì)于物權(quán)法第二十八條、第二十九條、第三十條規(guī)定的情形,是否不經(jīng)登記或交付即可直接取得物權(quán)?答:物權(quán)法第二十八條、第二十九條、第三十條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形,不以登記或者交付為生效要件,只要法律規(guī)定的原因出現(xiàn),就發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。1、對(duì)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的,物權(quán)變動(dòng)自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。人民政府征收決定的生效時(shí)間應(yīng)當(dāng)自征收決定做出時(shí)發(fā)生法律效力,被征收的集體土地或者單位、個(gè)人的房屋、其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自征收決定做出

11、時(shí)轉(zhuǎn)移給國(guó)家。2、因繼承或受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力,即繼承人自被繼承人死亡(包括自然死亡與宣告死亡時(shí)、受遺贈(zèng)人自遺贈(zèng)人死亡或遺贈(zèng)條件成就時(shí)即取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。3、因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立或消滅的,自合法事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。基于上述情形取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,新權(quán)利人再行處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記的,仍應(yīng)辦理登記,否則,不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)

12、的,自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)勁效力。七、如何理解物權(quán)法第一百零六條關(guān)于善意取得成立條件的規(guī)定?答:善意取得的成立應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1、讓與人無(wú)權(quán)處分,這里的無(wú)權(quán)處分包括根本無(wú)處分權(quán)和無(wú)完整的處分權(quán)(如部分共有人擅自處分共有物。2、受讓人系善意的。”善意”即不知情,指受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)不知道讓與人無(wú)權(quán)處分。法院在具體認(rèn)定時(shí),應(yīng)當(dāng)由提出異議的一方對(duì)受讓人是否惡意等進(jìn)行舉證,不能證明受讓人為

13、惡意的,應(yīng)當(dāng)推定其為善意。3、以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓。善意取得的適用以有償轉(zhuǎn)讓為前提,無(wú)償轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與均被排除在外。同時(shí)善意取得還要求支付的對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)合理,對(duì)價(jià)合理與否應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)格作為參照。實(shí)踐中,不動(dòng)產(chǎn)交易大多為分期付款,在適用善意取得時(shí),除審查交易價(jià)格的合理性外,還應(yīng)審查履行期限以及實(shí)際支付價(jià)款的情況,避免名為有償、實(shí)為無(wú)償?shù)那樾巍?、轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)登記或交付。完成公示是適用善意取得的要件之一。,即動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有、不動(dòng)產(chǎn)完成登記。動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有交付,不動(dòng)產(chǎn)以及需要進(jìn)行登圣記的動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有辦理完畢登記手續(xù)的,不發(fā)生善意取得的法律效果。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),只交付權(quán)利憑證而未辦理變更登記的,不適用善意取得,但已實(shí)際交付、裝

14、伎修或入住的,可以參照善意取得制度的相關(guān)規(guī)定,酌情處理。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán),如用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán),參照善意取得丘所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定。八、如何把握物權(quán)法第六章中業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)?答:以下5種民事主體可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主:1、依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的;2、依據(jù)生效法律文書(shū)或人民政府的征收決定等取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的;3、依據(jù)繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的;4、依據(jù)合法建造房屋等事實(shí)行為取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的;5、未依法辦理所有權(quán)登記,但基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為,已經(jīng)合法占有使用建筑物專(zhuān)有部分的房屋買(mǎi)受人。此處的建設(shè)單位,包括包銷(xiāo)期滿(mǎn),按

15、照包銷(xiāo)合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)未銷(xiāo)售的物業(yè)后,以自己名義對(duì)外銷(xiāo)售的包銷(xiāo)人。相關(guān)法條鏈接最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)分所有權(quán)解釋第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。物權(quán)法第二章第三節(jié)其他規(guī)定第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生

16、效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條全弟三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,處分該物權(quán)時(shí),依照法律規(guī)定需要辦理登記的,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。九、認(rèn)定物權(quán)法第六章中所稱(chēng)專(zhuān)有部分的標(biāo)準(zhǔn)有哪些?答:物權(quán)法第六章中的專(zhuān)有部分應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)上和法律上的獨(dú)立意義,其界定標(biāo)準(zhǔn)主要有:1、具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分,即此專(zhuān)有部分的范圍與彼專(zhuān)有部分的范圍具有明確的界限,在建筑構(gòu)造上能客觀地進(jìn)行區(qū)分;2、具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用,即能夠與外界隔離而獨(dú)立使3

17、、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體,包括可以取得登記的和那些本應(yīng)屬于專(zhuān)有部分但目前還無(wú)法進(jìn)行登記的部分。專(zhuān)有部分的具體范圍不僅包括建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋(包括整棟建筑物,還包括車(chē)位、攤位等特定空間及規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等。相關(guān)法條鏈接區(qū)分所有權(quán)解釋第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車(chē)位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分:(一具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合

18、同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。本條第一款所稱(chēng)房屋,包括整棟建筑物。十、物權(quán)法第六章中所稱(chēng)共有部分包括哪些?答:物權(quán)法第六章中所稱(chēng)的共有部分可以理解為“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”,即只要滿(mǎn)足下列兩個(gè)條件的,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分: I,.不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分;2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。對(duì)于在共共有部分上約定專(zhuān)有使用權(quán)的,除非經(jīng)業(yè)主共同決定,該約定無(wú)效。具體包括:1、建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分,如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、;、屋頂?shù)?2、建筑物的公共通行部分,如通道、樓梯、大堂等;3、建筑物的附屬設(shè)施、設(shè)備部分,如消防、公共照明、電梯、給排水系統(tǒng)、配電房

19、、圍墻等;4、建筑物的其他結(jié)構(gòu)部分,如避難層、設(shè)備層或設(shè)備間等;5、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,6、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外;7、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房;8、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位;9、建筑區(qū)劃內(nèi)土地的建設(shè)用地使用權(quán),依法由業(yè)主共同享有,但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。10、其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主

20、共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。第七十四條第三款占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。區(qū)分所有權(quán)解釋第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分:(一建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯;.大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分,(二其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但

21、屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。十一、如何確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)庫(kù)的歸屬?答:根據(jù)物權(quán)法、區(qū)分所有權(quán)糾紛解釋的規(guī)定,對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)分情形進(jìn)行認(rèn)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù),其歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人之間的約定進(jìn)行認(rèn)定。約定出售的,建設(shè)單位交付車(chē)庫(kù),業(yè)主支付約定價(jià)款并占有使用的,該車(chē)庫(kù)屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分;約定附贈(zèng)的,建設(shè)單位將其所有的車(chē)庫(kù)無(wú)償?shù)刭?zèng)與業(yè)主并實(shí)際交付,業(yè)主接受的,該車(chē)庫(kù)屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分;約定出租的,即建設(shè)單位保留了對(duì)車(chē)庫(kù)的處分權(quán),該車(chē)庫(kù)不屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分。沒(méi)有約定或約定不明的,根據(jù)“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”原則,歸開(kāi)發(fā)商。故對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用

22、于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù),其歸屬主要分為2種情形:1、業(yè)主的專(zhuān)有部分,即通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、附贈(zèng)等約定獲得車(chē)庫(kù)的,業(yè)主對(duì)其享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利;2、歸建設(shè)單位,包括業(yè)主通過(guò)承租的方式進(jìn)行使用的車(chē)庫(kù)和雙方對(duì)歸屬?zèng)]有約定或約定不明的車(chē)庫(kù),建設(shè)單位作為車(chē)庫(kù)原始的所有權(quán)人保留對(duì)該類(lèi)車(chē)庫(kù)的權(quán)利。應(yīng)當(dāng)注意,本條所指的車(chē)庫(kù)必須滿(mǎn)足以下四個(gè)條件:1、經(jīng)規(guī)劃許可的專(zhuān)門(mén)用于停放汽車(chē)的;2、相對(duì)封閉的;3、開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的;4、出售時(shí)未計(jì)入公攤面積的。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第七十四條第二款建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。十二、如何認(rèn)定物權(quán)法第七十三條規(guī)定的“明示屬于個(gè)

23、人的”綠地?答:物權(quán)法第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外。屬于個(gè)人的綠地通常是建設(shè)單位與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定將底層商品房前的綠地連同底層商品房一并出售給買(mǎi)受人,該綠地要成為買(mǎi)受人的專(zhuān)有部分,必須具備以下條件:1、規(guī)劃上專(zhuān)屬于底層特定房屋。2、建設(shè)單位在銷(xiāo)售時(shí),已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃在底層特定房屋的買(mǎi)賣(mài)合同中列人該綠地,對(duì)該綠地的專(zhuān)有使用權(quán)進(jìn)行了明確約定。3、該綠地必須是從建造的設(shè)計(jì)上能夠區(qū)分出是供專(zhuān)有使用的,即即必須是相對(duì)封閉或以其他方式可以明確區(qū)分界至的,如設(shè)有柵欄圍擋等合圍設(shè)設(shè)施。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第七十三條:建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有

24、,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物山業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。十三、物權(quán)法第七十六條、第八十條中的專(zhuān)有部分面積與建筑物物總面積如何計(jì)算?答:(1專(zhuān)有部分面積,如果已經(jīng)依法登記的,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;(2建筑物總面積,在專(zhuān)有部分面積確定后,按照同一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的勺專(zhuān)有部分面積的總和計(jì)算。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二制定和修改建筑物

25、及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。區(qū)分所有權(quán)解釋第八條物權(quán)法第七

26、十六條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認(rèn)定:(一專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;(二建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。十四、物權(quán)法第七十六條、第八十條中的業(yè)主人數(shù)與總?cè)藬?shù)如何計(jì)算?答:(1業(yè)主人數(shù),原則上按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)梧勁協(xié)二一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算;(2總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一制定和修改業(yè)

27、主大會(huì)議事規(guī)則;(二制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同閉。第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例

28、確定。區(qū)分所有權(quán)解釋第九條物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),可以按照下列方法認(rèn)定:(一業(yè)主人數(shù),按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按一人計(jì)算;(二總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。十五、物權(quán)法第七十六條第一款第(七項(xiàng)規(guī)定的“其他重大事項(xiàng)”的內(nèi)容和決定程序有哪些?答:物權(quán)法第七十六條第一款第(七項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”包括改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)等。這些事項(xiàng)的決定需要

29、經(jīng)過(guò)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。區(qū)

30、分所有權(quán)解釋第七條改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七項(xiàng)艦定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。十六、建筑物區(qū)分所有權(quán)人占用公共部位的行為如何處理?答:屬于合理利用的,予以準(zhǔn)許,必要時(shí)給予其他共有人相當(dāng)日當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償;不合理利用的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失等民事責(zé)任。十七、建筑物區(qū)分所有情形下,建筑物共有部分遭受侵害的,部分業(yè)主能可否起訴?答:可以。根據(jù)物權(quán)法第八十三條、最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題

31、的意見(jiàn)第五十六、五十七條的規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有,不同于一般共有情形,共有人數(shù)眾多,考慮訴訟的可操作性、方便性,在建筑共有部分遭受侵害的時(shí),可以參照民訴法五十五的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許部分業(yè)主起訴,而不是要求全體業(yè)主均參加訴訟。但是,判決、裁定適用于其他業(yè)主。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。中華

32、人民共和國(guó)民事訴訟法第五十五條訴訟標(biāo)的是同一種類(lèi)、當(dāng)事人一方人數(shù)眾多在起訴時(shí)人數(shù)尚未確定的,人民法院可以發(fā)出公告,說(shuō)明案件情況和訴訟請(qǐng)求,通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記。向人民法院登記的權(quán)利人可以推選代表人進(jìn)行訴訟;推選不出代表人的,人民法院可以與參加登記的權(quán)利人商定代表人。代表人的訴訟行為對(duì)其所代表的當(dāng)事人發(fā)生效力,但代表人變更、放棄訴訟請(qǐng)求或者承認(rèn)對(duì)方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求,進(jìn)行和解,必須經(jīng)被代表的當(dāng)事人同意。人民法院作出的判決、裁定,對(duì)參加登記的全體權(quán)利人發(fā)生效力。未參加登記的權(quán)利人在訴訟時(shí)效期間提起訴訟的,適用該判決、裁定。最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干

33、問(wèn)題的意見(jiàn)56、共有財(cái)產(chǎn)權(quán)受到他人侵害,部分共有權(quán)人起訴的,其他共有權(quán)人應(yīng)當(dāng)列為共同訴訟人。57、必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人沒(méi)有參加訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第一百一十九條的規(guī)定,通知其參加;當(dāng)事人也可以向人民法院申請(qǐng)追加。人民法院對(duì)當(dāng)事人提出的申請(qǐng),應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查,申請(qǐng)無(wú)理的,裁定駁回;申請(qǐng)有理的,書(shū)面通知被迫加的當(dāng)事人參加訴訟。十八、用住宅開(kāi)辦公司是否屬于“住改商”?第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。第九十八條對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān),有約定的,按照約定

34、;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān),共同共有人共同負(fù)擔(dān)。十九、“住改商”糾紛的處理原則有哪些?答:物權(quán)法及區(qū)分所有權(quán)解釋對(duì)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行了限制性規(guī)定,只有同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件的“住改商”行為才具備合法性:1、業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的相關(guān)規(guī)定;2、必須經(jīng)全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意。即便“住改商”行為未違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定,只要未經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持;將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,不予支持。

35、有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)的其他業(yè)主,建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。相關(guān)法條鏈接區(qū)分所有權(quán)解釋第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張

36、與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。二十、物權(quán)法實(shí)施之前,進(jìn)行的“住改商”,物權(quán)法實(shí)施之后,有利害關(guān)系的業(yè)主以該行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意為由主張權(quán)利的,應(yīng)否支持?是否適用訴訟時(shí)效?答:物權(quán)法不具有溯及既往的效力,故有利害關(guān)系的業(yè)主以物權(quán)法實(shí)施前的“住改商”行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意為由主張排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或賠償損失的,人民法院不應(yīng)支持,但如果該行為侵犯了該業(yè)主的相鄰權(quán),則應(yīng)當(dāng)告知其以侵犯相鄰權(quán)為由進(jìn)行主張,對(duì)停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)等請(qǐng)求不適用訴訟時(shí)效,對(duì)損害賠償?shù)恼?qǐng)求,應(yīng)當(dāng)由其就實(shí)際已經(jīng)造成的損失進(jìn)行舉證,如果實(shí)施“住改商”的業(yè)主已訴

37、訟時(shí)效為由進(jìn)行抗辯,則僅應(yīng)支持兩年以?xún)?nèi)的損害賠償,除非有證據(jù)證明訴訟時(shí)效被中斷或中止。二十一、對(duì)于“住改商”糾紛應(yīng)當(dāng)適用什么案由?答:建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。二十二、后加入某物業(yè)小區(qū)的業(yè)主僅以其未參加業(yè)主大會(huì)或未參與選舉業(yè)主委員會(huì)為由,拒絕履行物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)義務(wù)的,如何處理?答:業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物權(quán)法第七十六條規(guī)定,選舉業(yè)主委員會(huì)和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定,與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果,全體業(yè)主都應(yīng)遵守。業(yè)主僅以其未參加業(yè)主大會(huì)或未參與選舉業(yè)主委員會(huì)為

38、由抗辯,拒絕履行物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)義務(wù)的,人民法院不予支持。二十三、物的共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛,法院可否受理?答:物權(quán)法第九十六條規(guī)定,共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒(méi)有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。第九十七條規(guī)定,處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。第九十八條規(guī)定,對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān),共同共有人共同負(fù)擔(dān)。據(jù)此,此類(lèi)糾紛應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分對(duì)待:因管理費(fèi)負(fù)擔(dān)

39、發(fā)生的糾紛、因管理不當(dāng)造成對(duì)方損失的糾紛,法院應(yīng)當(dāng)受理;對(duì)如何進(jìn)行管理而產(chǎn)的糾紛,屬于共有人內(nèi)部自治事項(xiàng),當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商或退出共有關(guān)系等方式解決,法院不介入共有物的管理為妥當(dāng)。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第九十六條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒(méi)有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。第九十八條對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān),有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān),共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

40、二十四、按份共有人以給予其他共有人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償為條件要求將物全部判歸自己所有,能否支持?答:物權(quán)法第九十九條規(guī)定,共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),以維持共有關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)按照約定,但共有人有重大理由需要分割的,可以請(qǐng)求分割;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割,共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。分割對(duì)其他共有人造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。第一百條規(guī)定,共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議,共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割;難以分割或者分割會(huì)減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所

41、得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的,其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。據(jù)此,此種情形屬于解除共有關(guān)系、分割按份共有財(cái)產(chǎn)。如果其他共有人同意,可以支持;如果其他共有人持有異議,但主張將物全部判歸自己所有的一方占有該物的較大份額,且能夠給予其他共有人與其所占財(cái)產(chǎn)份額價(jià)值相當(dāng)?shù)慕疱X(qián)補(bǔ)償?shù)?也可以支持。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第九十九條共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)助產(chǎn),以維持共有關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)按照約定,但共有人有重大理由需要分割的,可以請(qǐng)求分割;沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割,共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。二十五、未婚同

42、居一方擅自出賣(mài)同居期間雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋給第三人的,買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定?答:未婚同居關(guān)系不受保護(hù),但財(cái)產(chǎn)關(guān)系受保護(hù)。根據(jù)婚姻法關(guān)于家庭關(guān)系規(guī)定的精神,同居關(guān)系不屬于家庭關(guān)系。因此,根據(jù)物權(quán)法第一百零三條的規(guī)定,同居雙方同居期間共同購(gòu)得房屋,在沒(méi)有約定或約定不明的情形下,屬于同居雙方按份共有財(cái)產(chǎn)。同居一方擅自轉(zhuǎn)讓按份共有房屋的行為,包括兩種違法情形,一是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)(份額,二是處分自己的財(cái)產(chǎn)(份額侵犯了同居另一方的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在此種情形下,同居另一方認(rèn)可該處分行為的,合同有效;同居另一方主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的,應(yīng)予支持。但是,關(guān)鍵要注意保護(hù)善意第三人,特別是第三人已實(shí)際居住使用房屋的,不能

43、要求其搬出。法院處理此類(lèi)案件,應(yīng)掌握一個(gè)原則:第三人已實(shí)際占有房屋的,盡量不魏要破壞現(xiàn)有狀態(tài)。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第一百零三條共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有。二十六、雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定房屋產(chǎn)權(quán)歸一方所有,另外一方對(duì)該房屋享有永久的居住權(quán)“,離婚后,享有房屋所有權(quán)的一方能否要求另一方遷出房房屋?答:此比類(lèi)情況屬于所有人享有所有權(quán),居住人享有永久使用權(quán)。對(duì)于享篇有房屋所有權(quán)的一方要求另一方遷出房屋的,雙方應(yīng)當(dāng)就解除永久居住權(quán)的補(bǔ)償達(dá)成合意,補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成一致的,不能支持享有房屋所有權(quán)的一方要求另一方遷

44、出房屋的請(qǐng)求。二十七、本相鄰關(guān)系權(quán)利主體范圍如何確定?答:相鄰關(guān)系范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人均構(gòu)成相鄰關(guān)系的主體,應(yīng)當(dāng)包括:建筑物所有權(quán)人、建筑物合法使用人、承租人、借用人、其他實(shí)際管領(lǐng)人、抵押權(quán)人,不論他們是公民、企事業(yè)法人、國(guó)家機(jī)關(guān)、其他經(jīng)濟(jì)組織,在相鄰關(guān)系中的地位都是平等的,在訴訟中均可以成為相鄰關(guān)系糾紛的當(dāng)事人。二十八、如何理解相鄰關(guān)系中的“相鄰”?答:對(duì)相鄰關(guān)系中“相鄰”的理解,不應(yīng)作狹義解釋?！毕噜彙奔劝ɡ砦恢玫泥徑?也包括臨近,主要是相互間的影響。相鄰關(guān)系的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以相鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬明確為前提。二十九、分家析產(chǎn)案件中如何分割拆遷安置房屋?答:拆遷安置房屋的形成因素比較復(fù)雜,不同時(shí)期有

45、不同的拆遷政策,應(yīng)當(dāng)考慮房屋的形成因素,具體分析。因異地搬遷“獎(jiǎng)勵(lì)”的面積、為達(dá)到城市人均居住標(biāo)準(zhǔn)而增加面積等凡是因被安置人(口因素而增加的面積部分,因該部分系國(guó)家給予被安置人的社會(huì)福利,應(yīng)當(dāng)歸全體被安置人按份共有(等額享有;原面積部分應(yīng)當(dāng)系產(chǎn)權(quán)置換而得,應(yīng)當(dāng)歸屬原房屋所有人所有;增加面積部分與被安置人(口因素?zé)o關(guān)的,應(yīng)當(dāng)歸屬原房屋所有人所有;至于因購(gòu)新房而支出的購(gòu)房費(fèi)用,在性質(zhì)上是房屋權(quán)利人所負(fù)的債務(wù),按照所占房屋份額分?jǐn)?。三十、婚前一方審批宅基地使用?quán),婚后共同所建房屋,在離婚時(shí)如何分割?答:根據(jù)目前農(nóng)村一戶(hù)一宅這一宅基地分配原則,以及物權(quán)法第三十條之規(guī)定,不論以誰(shuí)的名義審批的宅基地,只要

46、系夫妻雙方共同建造的房屋,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn),予以分割。相關(guān)法條鏈接物權(quán)法第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。三十一、城鎮(zhèn)戶(hù)口居民能否繼承分割農(nóng)村住宅?答:應(yīng)當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民繼承宅基地上住宅的所有權(quán)。但考慮到現(xiàn)有國(guó)家政策禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體所有的宅基地及其住宅,對(duì)于宅基地的繼承問(wèn)題,判決不應(yīng)涉及。三十二、分家單記載的所有權(quán)人與登記的房屋所有權(quán)人不一致的,能否以分家單記載的權(quán)利對(duì)抗登記權(quán)利人?答:產(chǎn)權(quán)登記具有推定效力,即應(yīng)首先推定權(quán)利歸屬于登記權(quán)利人,但應(yīng)當(dāng)允許實(shí)際權(quán)利人持合法有效的分家單等有效證據(jù)來(lái)推翻該項(xiàng)權(quán)利推定。三十三、關(guān)于農(nóng)村宅基

47、地使用證登記與房產(chǎn)證明登記不一致,當(dāng)事人要求確權(quán)的問(wèn)題怎么處理?答:宅基地使用證是對(duì)農(nóng)村居民建筑住宅使用土地的合法狀況予以確認(rèn)的證件。只有持有宅基地使用證的人,才能在其合法使用的宅基范圍內(nèi)建房。因此,宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人一致。兩證不一致是由多方面原因造成的,該類(lèi)糾紛暫不宜作為民事案件受理。三十四、在不當(dāng)?shù)美?、無(wú)因管理和侵權(quán)之債中是否適用留置權(quán)的規(guī)定?答:根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第八十四條的規(guī)定:“因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán),債務(wù)人不履行債務(wù)的,債權(quán)人有留置權(quán)。法律規(guī)定可以留置的其他合同,適用前款規(guī)定?！痹摋l法律規(guī)定將留置權(quán)局限于合同關(guān)系,而不適用其他法律關(guān)系。相關(guān)法條鏈接中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第八十四條因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán),債務(wù)人不履行債務(wù)的,債權(quán)人有留置權(quán)。法律規(guī)定可以留置的其他合同,適用前款規(guī)定。當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的物。三十五、如何理解物權(quán)法第二百三十條規(guī)定的“債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)”范圍?答:物權(quán)法第二百三十條規(guī)定,”債務(wù)人不履行到期債務(wù),債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn),并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?！贝颂幍摹皞鶆?wù)人的動(dòng)產(chǎn)”僅限于債務(wù)人所有的動(dòng)產(chǎn),應(yīng)包括債務(wù)人合法占有的動(dòng)產(chǎn),如債務(wù)人將