建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)概述

1、建筑及規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí).建筑識(shí)圖基礎(chǔ)知識(shí)房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)的場(chǎng)所，與人們關(guān)系密切。將一幢 擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有 關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫(huà)出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。（一）.施工圖的內(nèi)容和用途一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：1. 圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪 幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。2. 設(shè)計(jì)總說(shuō)明：主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計(jì)依據(jù)（如 設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)

2、的地質(zhì)、氣象資料等）；施工要求（如施工技術(shù)、材料、 要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說(shuō)明）等。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn) 單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫(xiě)成文字說(shuō)明。3. 建筑施工圖：包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑 物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。4. 結(jié)構(gòu)施工圖：包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置 情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。5. 設(shè)備施工圖：包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和 詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走 向和安裝要求等。（二）施工圖

3、中常用的符號(hào)為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國(guó)制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房 屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：1定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫(huà)出，并進(jìn)行編號(hào)， 以便施工時(shí)位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。定位軸線采用細(xì)點(diǎn)畫(huà)線表示。軸線編號(hào)的畫(huà)圓用細(xì)實(shí)線，在畫(huà)圈內(nèi)寫(xiě)上編號(hào)。在 平面上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。垂直方向的編號(hào)，用大 寫(xiě)英文字母自下而上順次編寫(xiě)，英文字中 I、0及Z三個(gè)字母不得作軸線編號(hào)，以免 與數(shù)字1 0及2混淆。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線 一般作

4、為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號(hào)，分子表示附加軸 線的編號(hào)。2. 標(biāo)咼在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)咼符號(hào)表示某一部位的咼度。 各種圖紙上所用標(biāo)高符號(hào)，以細(xì)實(shí)線繪制。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。標(biāo)咼有絕對(duì)標(biāo)咼和相對(duì)標(biāo)咼。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都 以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高 定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如 室外地面標(biāo)高0.

5、45表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 0.45米。3. 尺寸線施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其 余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫(xiě)單位。在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫(huà)出的，一般應(yīng)與被標(biāo)注長(zhǎng)度垂直，但在圖形 里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來(lái)代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，而不能用 其他線代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點(diǎn)用45度的中粗短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水 平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。

6、二. 建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)（一）建筑材料的分類根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同， 可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防 水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú) 機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。（二）建筑材料的基本性質(zhì)1. 材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)（1）密度：材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。（2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般 稱為堆積密度。（3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。（4 ）密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，

7、即材料的絕對(duì)密實(shí)體積與其 總體積之比。2. 密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實(shí)度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實(shí)度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強(qiáng)度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。（三）材料的力學(xué)性質(zhì)1強(qiáng)度材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度，用材料在被破壞時(shí)的最大應(yīng)力（單 位面積承受的力）值來(lái)表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度、抗壓強(qiáng)度、抗折強(qiáng)度和抗 剪強(qiáng)度。不同的材料，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗 拉強(qiáng)度為主。彈性也塑性材料在外力作用下產(chǎn)生變

8、形，外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈 性。反之，當(dāng)外力除去后，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑 材料都同時(shí)具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形；當(dāng)外力超過(guò)一定 的數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。2 韌性與脆性材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材 料稱脆性材料。材料在沖擊、振動(dòng)作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性， 具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料。3 硬度與耐磨度材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨 性。（四）材料的物理性質(zhì)材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、

9、 熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn) 定性。（五）膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料稱膠凝材料。膠凝材 料在建筑工程中應(yīng)用廣泛。常用的膠凝材料，多數(shù)是無(wú)機(jī)礦物質(zhì)粉狀物，按其凝結(jié)硬 化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。1氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。 常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。2水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展 其強(qiáng)度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強(qiáng)度主要是在水的作用下產(chǎn)生的 水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛

10、，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽 水泥和普通的硅酸鹽水泥。（六）混凝土及砂漿混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔?，?jīng)一定的時(shí) 間硬化后，成為人造石材?；炷林饕衅胀ɑ炷?、輕混凝土、防水混凝土、耐熱 混凝土、噴射混凝土等幾種。砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物，凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強(qiáng)度，并可 將塊狀材料膠結(jié)成整體?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑 砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。（七）建筑鋼材與木材1建筑鋼材建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。2. 木材木材作為建筑材料，在工程中應(yīng)用廣泛。如用作屋架、梁柱、門(mén)窗、模板及室

11、內(nèi) 裝修等。木材按樹(shù)種類劃分，可分為針葉樹(shù)和闊葉樹(shù)兩大類；木材按加工材料分類， 可分為三種：原條、原木、板方材。（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料1. 防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制2. 保溫和吸聲材料(1 )無(wú)機(jī)保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制 品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。(2)有機(jī)保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲 板、毛氈等。(九) 墻體材料墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中，大量采用的 墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使

12、用?，F(xiàn)在 普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。1 粘土磚(1) 普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過(guò)成型、干燥、焙燒而成的墻體材 料。普通粘土磚的規(guī)格為：240x115x53(單位：毫米)(2) 粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重30% 35%，能改善 墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料，干燥時(shí)間短，燒成率高。2砌塊砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)：適用性強(qiáng)、原料來(lái)源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便， 由于砌塊具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以近年來(lái)發(fā)展較快，全國(guó)許多地方在推廣。(十)裝飾材料1 裝飾材料的基本要求及選用建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對(duì)裝飾材料的基本要求 有以下幾個(gè)方面：(1)

13、 材料的顏色，光澤和透明性(2) 花紋圖案、形狀和尺寸(3) 質(zhì)感2 常用建筑裝飾材料常用的飾面材料(制品)主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。三. 建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)各種不同的建筑，盡管它們?cè)谑褂靡?、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造 方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn)，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、 樓地面、屋頂、樓梯、門(mén)窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺(tái)階、坡道、陽(yáng) 臺(tái)、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆（現(xiàn)場(chǎng)澆制）和預(yù) 制（預(yù)先澆制）鋼筋混凝土

14、結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等。一般而言，從采用的結(jié)構(gòu)墻 體材料上分，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié) 構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等；從受力傳遞系統(tǒng)上分，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。（一）下面就上述常見(jiàn)的承重系統(tǒng)類型做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。1. 砌體結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌常規(guī)的砌體厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。習(xí)慣上人們把370 毫米厚的墻稱為“三七墻”、240毫米厚的墻稱為“二四墻

15、”。在工程中厚度大于等于 240毫米厚的墻常用做承重墻，小于 240毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向 承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來(lái)的地震力。外墻作 承重作用，理應(yīng)受到充分的注意，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔 墻使用。2. 現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架一般由梁、板、柱所組成。其特點(diǎn)是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空 間，使用比較方便?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多 采用輕質(zhì)砌體墻。由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內(nèi)使用，以往在住宅建 筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱

16、框架輕型住宅結(jié) 構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比， 具有以下特點(diǎn)：由T形邊柱、十字形中柱、 L形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用， 填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形 柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的 發(fā)展前景。3. 剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì) 墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的 剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪 力墻結(jié)構(gòu)

17、有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰?到大空間住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。此時(shí),房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu)，主要有以下幾種形式：1. 磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗 上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。2. 鋼、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用 鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕 性耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。3. 磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻、

18、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木 質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。4鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。 這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、小商鋪等臨時(shí)性建筑。四. 住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)城市是人類集中的生活居住地域，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一個(gè)城市 中，生活居住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的 40% 50%。住宅區(qū)是城市中在 空間上相對(duì)獨(dú)立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，它包括居住區(qū)、居住 小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相 關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅

19、小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動(dòng)、道路、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)， 也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。(一) 居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)1. 用地規(guī)模與配置為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模，這一要求對(duì)周圍設(shè)施不足或沒(méi)有設(shè)施的住宅小區(qū)而言， 如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與停車設(shè)施用地、公共綠地和 其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個(gè)住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、 環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等。一個(gè)具體的住宅小區(qū)用地配置

20、的確定應(yīng)該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配置應(yīng)該在國(guó)際城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (CB5018 93)用地配置建議的基礎(chǔ)上， 考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì) 量和地方特點(diǎn)等多方面的因素綜合確定。滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ)，不同的居住對(duì)象 對(duì)住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù) 居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例2居住密度 在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項(xiàng)重要的量化控制指標(biāo)，它對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的

21、重要指標(biāo)之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個(gè)包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標(biāo)的綜 合概念。它主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈） 人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度 溶劑率等等指標(biāo)。3. 設(shè)施布局基本要求：各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施以及戶外活動(dòng)場(chǎng)地的布局在滿足各自的 時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí)，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo)?？紤]因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù) 設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。 同時(shí)應(yīng)該注意到，隨著現(xiàn)代

22、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè) 施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。（二）主要規(guī)劃指標(biāo)1. 建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總 面積。2. 環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住 宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。（三）規(guī)劃管理1.規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報(bào)與立案；（2）工作周期。2. 規(guī)劃管理程序內(nèi)容:（1）規(guī)劃要點(diǎn)；（2）選址定點(diǎn)；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（6）設(shè)計(jì)方案；（7）建設(shè)

23、工程規(guī)劃許可證；并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過(guò)以上所述程序，對(duì)于工程量小，處在非重要地段 的簡(jiǎn)單建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡(jiǎn)化規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)程序，建設(shè) 單位可直接申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。五住宅智能化和綜合布線隨著信息社會(huì)的飛速發(fā)展，住宅智能化已經(jīng)是社會(huì)信息化的必然要求，提供方便 的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實(shí)現(xiàn)快捷 高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是反映當(dāng)今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)、耗能參數(shù)計(jì)量管理系統(tǒng)、 家庭設(shè)施自動(dòng)化系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。同時(shí)隨著

24、家庭社會(huì)化，還需要考慮各種自動(dòng) 化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購(gòu)物服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的 家庭和家務(wù)管理。綜合布線的通用定義是通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與管理這四項(xiàng)建筑物的基本要素以及對(duì)它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個(gè)投資合理又具有高效、舒適、 便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個(gè)住宅內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)， 該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量、質(zhì)量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高 的可靠性，一旦布線完成后，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類型的終端，使布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)單化 實(shí)現(xiàn)對(duì)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對(duì)整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新 布置工作端時(shí)無(wú)需另外布線，

25、也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié) 構(gòu)。第二節(jié) 土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記是國(guó)家進(jìn)行地籍管理的重要途徑，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記。一. 土地調(diào)查土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、 質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查。土地管理法規(guī)定：“國(guó)家建立土地調(diào)查制度。縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部 門(mén)會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級(jí)土地行政主管 部門(mén)的一項(xiàng)法定的職責(zé)和義務(wù)。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn) 狀。（一）土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是指對(duì)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界址、 數(shù)量和

26、用途等基本情況的調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗 地*位置、界線、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等級(jí)、地價(jià) 和共用情況）等。土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地， 農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地 利用現(xiàn)狀調(diào)查來(lái)進(jìn)行。城鎮(zhèn)土地分為十個(gè)一級(jí)類，二十四個(gè)二級(jí)類（見(jiàn)表 1）。表1城鎮(zhèn)土地分類體系（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查。根據(jù)我國(guó)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程，我國(guó)的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為 8 大類，并以利用方式、經(jīng)營(yíng)方式和覆蓋特征等分為 46個(gè)二級(jí)類（見(jiàn)表2）。表2 土地利用現(xiàn)狀分類體系二.

27、土地登記價(jià)格等在專門(mén)簿冊(cè)上進(jìn)行的一項(xiàng)重要的土地行政管理工作與制度。土地登記分兩類：（一）初始土地登記，是一種基礎(chǔ)性登記，是普遍的土地權(quán)屬登記。（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登 記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況，隨時(shí)辦理的 登記。三. 土地權(quán)屬登記辦理流程受理申請(qǐng)登記f權(quán)屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審公告f審批f收費(fèi)、 發(fā)證一歸檔。第三節(jié)房屋權(quán)屬登記一.房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門(mén)依照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)登記的房屋的性 質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得方式、取得時(shí)間及其他有關(guān)情況，在專門(mén)簿冊(cè)上進(jìn)行記載并予以 確認(rèn)的法律制度。房屋權(quán)屬

28、登記主要分為：（一）總登記：總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本 行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政 府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。（二）初始登記：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的 3個(gè)月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申 請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及其他有關(guān)證明文件。房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過(guò)初始登記才能取得大產(chǎn)證。（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買(mǎi)賣、交換、贈(zèng)與、繼承、戈U撥轉(zhuǎn)讓、分害9、合并、裁 決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的

29、，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng) 自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：1、屋坐落的街道、門(mén)牌或者房屋名稱發(fā)生 變更的；2、房屋面積增加或者減少的；3、房屋翻建的；4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他 情形。（五）他項(xiàng)權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí) 發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自 事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。二.房屋權(quán)屬登記的程序（一）受理登記申請(qǐng)。（二）權(quán)屬審核。（三）公告。（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證

30、書(shū)。三房地產(chǎn)交易的核心房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權(quán) 力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不論是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易，還是二級(jí)市場(chǎng)交易的核心都是房地產(chǎn)各 種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。（一）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書(shū)。2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3. 按揭提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期（二）商品房買(mǎi)賣合同1商品房買(mǎi)賣合同說(shuō)明（1 ）本合同文本為

31、示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng) 仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主 管部門(mén)咨詢。（2）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。（3）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙 方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。 合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（4）本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。（5）對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容， 雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃V方式選定；對(duì)于實(shí)際情

32、況未發(fā)生或買(mǎi)賣 雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打X,以示刪除。（6）在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書(shū)、 證明文件。（7）本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。2商品房買(mǎi)賣合同文本商品房買(mǎi)賣合同（合同編號(hào)）合同雙方當(dāng)事人：出賣人：注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：法定代表人： 聯(lián)系 電話： 郵政編碼：委托代理人：郵政編碼：地址：聯(lián)系電話：委托代理機(jī)構(gòu)：注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：法定代表人：聯(lián)系電話：郵政編碼：買(mǎi)受人：【本人】法定代表人】姓名：國(guó)籍.【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】郵政編碼：聯(lián)系電話：【委托代理人】【姓名：國(guó)籍:地址：由E政編碼：

33、電話：根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有 關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣商品 房達(dá)成如下協(xié)議：第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以方式取得位于、 編號(hào)為的地塊的土地使用權(quán)。 【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為,土地使用年限自年月日至年 月日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為，施工許可證號(hào)為第二條商品房銷售依據(jù)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為，商品房預(yù)售許可證號(hào)為。第三條買(mǎi)受人

34、所購(gòu)商品房的基本情況買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第【幢】 【座】【單元】 【層】號(hào)房。該商品房的用途為，屬結(jié)構(gòu)，層高為，建筑層數(shù)地上層，地下_該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共平方米，其中，套內(nèi)建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。0第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買(mǎi)受人約定按下述第種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百 拾萬(wàn)千百拾元 整。2

35、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元，總金額（幣）千百拾萬(wàn)千百拾元整。3按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（幣）千百拾萬(wàn)千百拾元整。4. 。第五條面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：1雙方自行約定：（1）(2) (3) (4) 2雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算

36、房?jī)r(jià)款;（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣人在買(mǎi)受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給 買(mǎi)受人，并按利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受 人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買(mǎi) 受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=X 100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第六條付

37、款方式及期限買(mǎi)受人按下列第種方式按期付款：1. 一次性付款72. 分期付款73. 其他方式7第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第種方式處理：1. 按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之的違約金，合同繼續(xù)履行；（2 ）逾期超過(guò)日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全 額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣人支付

38、逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差 額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。第八條交付期限出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：1 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4. 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5. 7但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1. 遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買(mǎi)

39、受人的；2. 73. 7第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外， 出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付 買(mǎi)受人使用，按下列第種方式處理：1. 按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過(guò)日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之的違約金，合同繼續(xù)履行；(2 )逾期超過(guò)日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際

40、交付之日止，出 賣人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 (該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。2. 7第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所 購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：(1) 該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；(2) 7(3) (4) 7(5) 7(6) 7(7) 7買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知 到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi) 受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣人須在

41、買(mǎi)受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 第一條交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn) 行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。 所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū) 出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延 期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：第十二條出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛 因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登

42、記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。 達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣人按照下述第種方式處理：1出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。2. 。3. 。第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1. 。2. 。3. 。4. 。5. 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1. 72. 73. 7第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理

43、權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理：1. 買(mǎi)受人退房，出賣人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的%賠償買(mǎi)受人損失。2. 買(mǎi)受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的%向買(mǎi)受人支付違約金。3. 第十六條保修責(zé)任買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書(shū)作為本合同的附件。出 賣人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書(shū)承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保 修責(zé)任。買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范 圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房

44、保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不 可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用 由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán);2該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán);3 .該商品房所在樓宇的命名權(quán)4 .該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5. 6. 第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有 規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部 位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品

45、房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。 第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第種方式解決:1. 提交仲裁委員會(huì)仲裁。2. 依法向人民法院起訴。第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）第二 條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部 分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條 本合同連同附件共頁(yè)，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買(mǎi)受人份，份，份。第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起 30天內(nèi)，由出賣人向申請(qǐng)登記備案。出賣人（簽章）：買(mǎi)受人（簽

46、章）：【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：（簽章） （簽章）簽于 年月日簽于 年 月日（商品房買(mǎi)賣合同內(nèi)容由建設(shè)部提供）附件一：房屋平面圖附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)1外墻：2 .內(nèi)墻：3 .頂棚：4 .地面：5 .門(mén)窗：6 .廚房：7 .衛(wèi)生間：8 .陽(yáng)臺(tái)：9 .電梯10.其他：附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議（三）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通 住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償 還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人

47、承擔(dān)償還本息的連 帶責(zé)任。個(gè)人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種?，F(xiàn)在 般米用等額本息和等額本金的方式。（四）個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款是指對(duì)交繳住房公積金的個(gè)人向房屋開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)住房、用于支付購(gòu)房款，而發(fā)放的個(gè)人住房貸款。（五）貸款對(duì)象及條件：貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的個(gè)人，并同時(shí)具備以下條件：1 按期交繳住房公積金。2有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。3與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。4. 已首付30%上的購(gòu)房款。5 以所購(gòu)房產(chǎn)或貸款人認(rèn)可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國(guó)債、工商 銀行定期存單作質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城

48、區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司為其提供保證擔(dān)保。（六）額度和期限： 貸款額度最高為房?jī)r(jià)的70%。貸款期限最長(zhǎng)20年。（七）貸款利率：1 5年，月利率3.45 %。； 5- 20年，月利率3.825%。；（八）申請(qǐng)材料：按住房基金管理中心要求提供。（九）貸款申辦程序：1. 借款人簽訂購(gòu)房合同并預(yù)付30%以上的房款；2 .持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請(qǐng)貸款；3. 攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請(qǐng)材料，到工商銀 行"個(gè)人理財(cái)中心"辦理貸款手續(xù)，簽訂個(gè)人購(gòu)房借款合同；4. 銀行將貸款以借款人購(gòu)房款的名義，直接劃入開(kāi)發(fā)商賬戶中;5借款

49、人到銀行拿取個(gè)人住房貸款進(jìn)帳單、到開(kāi)發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。（十）貸款歸還：貸款期限為一年以下的（含一年），到期一次還本付息，利隨本清。貸款期限一 年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。按月等額還款時(shí)，采用委托代扣、自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方式。借款人將本人在工商銀行開(kāi) 立的活期儲(chǔ)蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上 存足當(dāng)月應(yīng)還款金額，通過(guò)委托銀行代扣方式，自動(dòng)轉(zhuǎn)帳歸還貸款。借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當(dāng)前貸款本金余額全部還清貸 款。提前部分歸還或提前還清貸款時(shí)，銀行對(duì)提前歸還的本金按實(shí)際借款時(shí)間、原檔 次的貸款利率結(jié)清貸款本息。四住宅新概念與創(chuàng)新設(shè)計(jì)

50、隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前。 各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品 之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價(jià)值去創(chuàng)新，就會(huì)被市場(chǎng)所拋棄。（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居1 多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺(tái)設(shè)計(jì)、入口大堂花園式 設(shè)計(jì)比比皆是，諸多獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設(shè)計(jì)手法被更多地運(yùn)用到多層及小高層 的設(shè)計(jì)中來(lái)，“情景花園住宅”漸成新寵，并導(dǎo)致各地項(xiàng)目亦步亦趨。2 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念日漸深化，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。與此相對(duì)應(yīng)， 矩陣式的兵營(yíng)排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見(jiàn)，依山就勢(shì)、傍河而居

51、等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計(jì)比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項(xiàng) 目還通過(guò)出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)令項(xiàng)目透出彌足珍貴的文化底蘊(yùn)。（二）綠色生態(tài)、健康住宅綠色生態(tài)住宅在國(guó)際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但 無(wú)論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟(jì)的居住條件和環(huán)境，實(shí)施 住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國(guó)住宅市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈， 開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注綠色生態(tài)住宅。這種新的住宅講究：以人為本，呵護(hù)健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài) 環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式； 消費(fèi)模式為動(dòng)力。評(píng)價(jià)這種創(chuàng)新的住

52、宅的指標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。這種綠色生態(tài)住宅同時(shí)業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個(gè)主題：第一 減少對(duì)地球資源環(huán)境的負(fù)荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán) 境相和諧。雖然在當(dāng)今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國(guó)對(duì)綠色建 筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運(yùn)用。(三) 高科技型住宅科技型住宅的本質(zhì)其實(shí)就是要應(yīng)用高科技進(jìn)行細(xì)節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運(yùn)用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來(lái)塑造高品質(zhì)的生活。這種產(chǎn)品 體現(xiàn)人性的關(guān)懷，遵循的是以人為本的設(shè)計(jì)理念，決不是一味的追求高技術(shù)含量，通 過(guò)運(yùn)用高技術(shù)達(dá)到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能。第四節(jié) 房

53、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的稅費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要要繳納的稅費(fèi)有：(一)營(yíng)業(yè)稅1應(yīng)稅范圍：根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā) 生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：(1 )轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出 讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 土地租賃，不按本稅目征稅。(2)銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包 括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。A. 銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓

54、建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有 限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。B. 銷售其他土地附著物a. 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。b. 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。c. 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。d. 在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。e. 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不 征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。f. 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。2. 涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)

55、附加，土地增值稅、 房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。(1) 銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：A. 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。B. 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十 五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。C. 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú) 正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：a. 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定;b. 按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核疋；C. 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本X（ 1+成本利潤(rùn)率）十（1營(yíng)業(yè)稅稅率） 上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（2）其他具體規(guī)定如下：A. 根據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（京地稅營(yíng)1996592號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包 銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)