武漢市盤龍城百聯(lián)奧特萊斯調(diào)研報告

1、武漢市盤龍城百聯(lián)奧特萊斯調(diào)研報告關(guān)于“盤龍城百聯(lián)奧特萊斯”調(diào)研報告項目區(qū)位項目地點：該項目位于武漢市黃陂區(qū)巨龍大道盤龍湖側(cè)，湖濱大道北側(cè)，緊鄰恒達(dá)盤龍灣等住宅項目。開發(fā)商簡介該項目由上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司開發(fā)，上海百聯(lián)是國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)運營商，旗下?lián)碛幸慌放萍用松碳耙痪€招商團(tuán)隊。盤龍城奧特萊斯則完整復(fù)制上海青浦、杭州下沙兩座奧特萊斯經(jīng)營模式及風(fēng)格，由縱橫集團(tuán)開發(fā)建設(shè)項目工程。該項目定位及基本規(guī)劃項目經(jīng)營思想：打造現(xiàn)代化、時尚化生態(tài)綜合購物廣場，形成以銷售國內(nèi)、外著名品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂、旅游為一體的商業(yè)中心。項目經(jīng)營理念：“標(biāo)真價、買真品、送真情”。項目基本規(guī)劃：占地面

2、積約133.6萬平方米，營業(yè)面積9萬多平方米，打造商鋪三百余套，其中商鋪開間8-10米不等（視品牌及分布位置而定），層高5米，徑深13米；四大營業(yè)區(qū)域涉及業(yè)態(tài)包含了男女服飾、家裝精品、箱包皮具、餐飲休閑、兒童用品等；其中，主要經(jīng)營的產(chǎn)品以男女精品服飾為主，其經(jīng)營時間從上午十點至晚間八點。項目基本情況調(diào)研內(nèi)部硬件設(shè)施建筑格局及風(fēng)格：項目建筑風(fēng)格屬于標(biāo)準(zhǔn)地中海式建筑風(fēng)格，兩層環(huán)形建筑結(jié)構(gòu)格局，部分商鋪上下連通一體，兩種風(fēng)格模式使得項目具備了較強的通達(dá)性。 內(nèi)部優(yōu)化特色：每個區(qū)域中均設(shè)有一座獨立電梯，連接一層二層商圈，可提升項目品質(zhì)及整體美感；每間商鋪內(nèi)擁有分戶型美的空調(diào)，該空調(diào)由入駐商家出資。百聯(lián)

3、奧特萊斯集體購買；各區(qū)域休閑廣場均設(shè)立有大量休閑椅、休閑傘、盆栽及雕塑，現(xiàn)場環(huán)境優(yōu)雅，文化氣息濃郁。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間內(nèi)部設(shè)施齊全，廁具均具備較高品質(zhì)，屬于公廁中上等標(biāo)準(zhǔn)。同時，在A-D四大區(qū)域中均配置有廁所，能夠滿足該區(qū)域內(nèi)高流量客戶需求。 金融系統(tǒng)：兩處銀行柜員機及ATM機，工商銀行入駐，提供完善金融系統(tǒng)。消防系統(tǒng)：電子監(jiān)控消防系統(tǒng)，層次較高。安保系統(tǒng)：全方位出入口攝像頭監(jiān)控；4座崗?fù)の挥陧椖?座出入口；四大經(jīng)營區(qū)域保障1-2名保安24小時巡邏。保潔系統(tǒng)：場內(nèi)營業(yè)過程中，保持每區(qū)域1-2名保潔人員流動性保潔。公共廣播系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)營業(yè)時間保持廣播系統(tǒng)的基本運作，并能夠保證場內(nèi)信息發(fā)布無死角。兒童

4、游樂場小型戶外立體兒童娛樂場所，讓家長的購物環(huán)境更為優(yōu)越和便捷。 餐飲休閑奧特萊斯內(nèi)擁有肯德基、味千拉面等基本主食，以及DQ等休閑美食，基本能夠滿足來訪客商的快餐式餐飲需求，目前尚未進(jìn)駐成規(guī)模的中型餐飲，缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。外部硬件設(shè)施公共交通網(wǎng)絡(luò)：公交車290路終點站，并駛?cè)腠椖績?nèi)?？浚凰拇蠼煌ǔ鋈肟诜植柬椖克闹?，具備四車道運輸功能。停車區(qū)域：擁有機動車停車位1200余個（含貨運車、私家車等各種車型），非機動車停車位2000余個。 經(jīng)營狀況經(jīng)營模式奧特萊斯內(nèi)所有商戶采取聯(lián)營的經(jīng)營模式，商戶自行負(fù)責(zé)內(nèi)部裝修，而租金的支付方式按照商戶當(dāng)月營業(yè)額中提取一定份額支付給奧特萊斯管理方。大部分商戶采取的是

5、直營店形式經(jīng)營，而部分商家因?qū)嵙^弱，會采取店中店或店面分包的形式，在該商鋪中劃隔部分區(qū)域提供給別的商家進(jìn)行產(chǎn)品展示，共同經(jīng)營。這樣的分包形式，提高了商鋪利用價值，也將同步提升了該店銷售額。活動推廣豐富每月均會舉辦如春節(jié)、元宵節(jié)、情人節(jié)等大眾消費節(jié)日的促銷活動。 商鋪從業(yè)人員質(zhì)量較高目前各個店鋪的工作人員由各商家派出，并交由百聯(lián)奧特萊斯統(tǒng)一培訓(xùn)上崗。一般情況下店長并未在現(xiàn)場辦公；通過對店面走訪來看，統(tǒng)一培訓(xùn)上崗后的店員普遍素質(zhì)較高，80%能夠做到客戶上門便主動親切接待。入駐品牌高端入駐品牌一般為百聯(lián)長期合約合作伙伴，因此對于商戶的操控力較強；而大部分商戶品牌為國內(nèi)乃至國際一線品牌，品牌效應(yīng)在武

6、漢市內(nèi)消費品市場具備一定影響力。人氣較低由于目前交通不便，周邊樓盤入住率較低，并未存在穩(wěn)定消費群體。每日每家商鋪的客流量約為3-4人次，平均每戶產(chǎn)品經(jīng)銷為300-400元/日。并且由于地理位置相對較遠(yuǎn)，除周末時段外，很少有客戶入店消費。 配套缺陷市場餐飲配套及娛樂配套缺乏：目前奧特萊斯暫無優(yōu)質(zhì)餐飲進(jìn)駐，目前只有肯德基、味千拉面等少量餐飲，無法滿足消費者正常中餐需求；場內(nèi)超市并未設(shè)立，消費者基本需求無法滿足；同時目前場內(nèi)缺乏娛樂場所，咖啡廳及KTV等娛樂場所并未進(jìn)駐項目。導(dǎo)視系統(tǒng)紊亂：四大出入口導(dǎo)視系統(tǒng)明細(xì)，但客戶游覽至場內(nèi)會出現(xiàn)導(dǎo)視系統(tǒng)紊亂情況。細(xì)節(jié)方面并未到位。項目分析經(jīng)營模式以銷售額提點形

7、式經(jīng)營，減少了入駐商戶的日常開支及資金積壓負(fù)擔(dān)，但開發(fā)商注定需要承擔(dān)更多的資金壓力。具通過網(wǎng)站信息調(diào)查，目前奧特萊斯的商鋪均未開始對外銷售，使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)應(yīng)該還屬于開發(fā)商所有，故該資金壓力將來會在市場預(yù)熱完畢后直接以銷售價格體現(xiàn)。產(chǎn)品特點在店內(nèi)商品和市區(qū)內(nèi)同檔次的產(chǎn)品比較下，奧特萊斯品牌店裝修風(fēng)格較為簡單，內(nèi)置商品普遍存在過時、擺放雜亂等現(xiàn)象?？赡軐?dǎo)致的原因如下：因人氣原因，市場運營前期階段開發(fā)商并未對貨品進(jìn)行強制要求，只一味保障開門營業(yè)即可。一期項目的商戶入駐，并不是以直接盈利為首要原則，更多是對于項目本土品牌的塑造和項目本身對政府的影響力。由于購買力較低，貨源固定，暢銷產(chǎn)品更多集中在市區(qū)內(nèi)部

8、，為減少商家產(chǎn)品資金積壓，故此商鋪內(nèi)產(chǎn)品為滯銷、斷碼或一般普通商品。品牌定價及利潤奧特萊斯內(nèi)商戶擁有自主定價權(quán)利，而每戶商戶均能夠按照一定比率給予打折，這也是奧特萊斯國內(nèi)其他地區(qū)的主要經(jīng)營模式。目前銷售的產(chǎn)品普遍價格較為昂貴，高于盤龍城當(dāng)?shù)爻ｑv居民的平均消費水準(zhǔn)，故消費群體一般來自于市區(qū)內(nèi)中高端有車一族，以及盤龍城高端客戶群體。通過一線品牌及二三線品牌產(chǎn)品售價來看，目前奧特萊斯一線產(chǎn)品（精品男裝、女裝）銷售利潤普遍在30%左右，而二三線品牌（內(nèi)衣、箱包、女裝等）利潤空間約可達(dá)到70%左右，可以看出，目前奧特萊斯主要采取的戰(zhàn)略方針為：“一線產(chǎn)品提高市場形象，二三線保障市場盈利”?？偨Y(jié)盤龍城經(jīng)濟(jì)開

9、發(fā)區(qū)的商業(yè)格局至今并未形成規(guī)模，由于居住率普遍偏低的潛在制約因素，直接影響了商圈內(nèi)購買力和商家生存能力。而根據(jù)盤龍城奧特萊斯項目現(xiàn)場調(diào)查來看，該項目無疑在商業(yè)地產(chǎn)運營的前期階段算是成功的。它成功的亮點在于充分利用了品牌效應(yīng)的吸引力，將武漢市高端人群購買力搶先引入盤龍城商圈，以盤龍城目前缺乏的餐飲文化及消費文化，結(jié)合盤龍城及鄰近的漢口商圈消費能力，在本土樹立短期內(nèi)不可復(fù)制的消費領(lǐng)域。按照商業(yè)地產(chǎn)“第一或者唯一”的基本定位原則來看，奧特萊斯的風(fēng)格打造切合了武漢本土居民品牌消費習(xí)慣，真品大力度打折的吸引力更能夠更快的提升項目知名度。而聯(lián)營的經(jīng)營模式能夠最大程度降低經(jīng)銷商的前期投入和經(jīng)營風(fēng)險，在“安商

10、、穩(wěn)商、養(yǎng)商”的經(jīng)營理念下，可能會導(dǎo)致開發(fā)商前期資金投入過大，但是項目運營成功，不僅會使得這部分 的投入通過商品房銷售輕松補償，使得項目在開發(fā)二期的規(guī)劃和政府支持上取得更多有利條件。借鑒之處-通過奧特萊斯的實驗，部分一線商家的知名商業(yè)品牌的引進(jìn)，完全能夠吸引更多市中心高端客戶來訪，提高項目品質(zhì)。提高符合盤龍城大眾消費場所的品牌商戶入駐，以大眾產(chǎn)品提高項目人氣及盈利點，可以符合盤龍城當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)慣。盤龍城餐飲極為匱乏，特色餐飲終將是盤龍城經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展空間，若能夠成功打造特色餐飲，更能夠吸引周邊零散客戶。無死角廣播系統(tǒng)，能夠提高項目內(nèi)商業(yè)氛圍及活力。項目內(nèi)兒童娛樂區(qū)能夠更符合盤龍城居民的消費方式和出行需求。質(zhì)量決定消費，對于各商鋪從業(yè)人員的培訓(xùn)，可以提高項目品質(zhì)及服務(wù)品質(zhì)，從而促使更多二次或多次購買的效果及消