2020度房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、重慶金潤房屋展示交易中心2007-2010年度房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、重慶房地產(chǎn)的發(fā)展作為直轄市以及三峽庫區(qū)建設(shè)的西部開發(fā)重點城市，2007年重慶在全國唯一的省級統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試驗區(qū)的利好因素下，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場急劇膨脹，陽光燦爛。2008年遭遇金融危機后，國內(nèi)經(jīng)濟受美國次貸危機的影響而連續(xù)出現(xiàn)了下滑，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出不同程度的疲態(tài)，一線城市的房地產(chǎn)銷售量和成交價格下滑明顯，二三線城市也因此深受影響，重慶房地產(chǎn)市場因而也感受到了陣陣寒意。2009年，國家購房貸款的優(yōu)惠政策和城市舊城改造的形式下，購房者的住房需求得到釋放，讓2009年重慶房價成倍增長，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的繁榮世態(tài)。到

2、了2010年，國家多項政策法規(guī)調(diào)控房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)步增長的溫和期。二、供應(yīng)方面在2007年房地產(chǎn)經(jīng)歷急速高漲的形式下，預(yù)計開發(fā)量環(huán)比2006年增幅30%。2008年的經(jīng)濟受挫大環(huán)境，新批準(zhǔn)預(yù)售面積較2008年度減少5%。2009年政府放緩房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，批準(zhǔn)預(yù)售面積下降14%。到2010年上半年，房地產(chǎn)市場在政策和金融手段干預(yù)下，價格和開發(fā)規(guī)模逐漸控制。 三、2009年重慶主城各區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析供給：新批準(zhǔn)預(yù)售面積連續(xù)下降，南岸區(qū)批售量居各區(qū)之首從新增上市的區(qū)域分布來看，南岸區(qū)由于彈子石板塊和茶園板塊的高度活躍，批準(zhǔn)預(yù)售量居于各區(qū)之首，達到399.26萬平方米，占總量的21.

3、72%；排在二至四位的分別是北部新區(qū)、渝北區(qū)和九龍坡區(qū)，獲批體量分別為229.60萬平方米、227.27萬平方米和208.76萬平方米，占比分別為12.49%、12.37%和11.36%；江北區(qū)、巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)獲批體量集中在150-200萬平方米之間，所占比重集中在8%-11%之間；其它區(qū)域的獲批量均低于100萬平方米，占比均低于6%。四、 需求：市場需求集中釋放，銷售面積大幅增長近年來，重慶商品房行業(yè)快速發(fā)展，成交量不斷放大。2007年在房地產(chǎn)行業(yè)升溫，重慶成立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展實驗區(qū)的大背景下，重慶樓市快速發(fā)展，全年共成交商品房1788.40萬平方米，同比大幅增長62.02%；2008年行業(yè)調(diào)

4、整，成交量下降到1252.21萬平方米。2009年，在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下，被抑制了一年的市場需求集中釋放，全年共銷售商品房2435.68萬平方米，同比大幅增長94.51%，銷售金額達1049.69億元，同比增長109.68%，銷售面積和銷售金額雙雙創(chuàng)下年度最高記錄。2010年上半年重慶地區(qū)商品房累計成交102,325套，總成交面積970.2萬平方米，同比09年下跌12.45%，同比08年上漲66.91%。其中6月成交14,177套，共計133.17萬平方米，與上月相比，成交量增長1037套，成交面積增長11%。五、20072008年上半年主城各區(qū)

5、商品房成交量分析商品房區(qū)域成交分析：“三北一南”是成交熱點區(qū)域，南岸區(qū)成交量位居首位 從2008年上半年區(qū)域成交來看，南岸區(qū)作為目前熱點開發(fā)區(qū)域，同時作為渝中區(qū)輻射區(qū)域，擁有南山自然資源，樓盤物業(yè)形態(tài)豐富、供應(yīng)量大，同時價格相對江北區(qū)、北部新區(qū)低，成交面積108.56萬平方米，成交量一枝獨秀，占上半年主城區(qū)總成交量18.41%；其次是“三北”區(qū)域,北部新區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)分別成交87.38萬平方米、75.25萬平方米、70.25萬平方米，所占比重分別為14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依舊是成交熱點區(qū)域，四個區(qū)域占總成交量57.89%；沙坪壩區(qū)成交量也較大，成交面積55.3

6、5萬平方米，占總成交量9.38%；巴南區(qū)、高新區(qū)成交量相對接近，分別成交42.67萬平方米、41.57萬平方米，所占比重分別為7.24%、7.05%；九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)成交面積集中在25-33萬平方米，所占比重集中在4%-6%，北碚區(qū)成交面積最少為12.32萬平方米，所占比重為3.89%。六、2009年重慶主城各區(qū)商品房成交量分析從成交量的區(qū)域分布來看，南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)和北部新區(qū)仍然跟20072008年整個重慶集中購房區(qū)域相同，其中南岸區(qū)成交量最高，為465.56萬平方米，占總量的19.11%；渝北區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)分別成交358.8萬平方米、296.14萬平方米和295.47

7、萬平方米，所占比重分別為14.73%、12.16%和12.05%；九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)分別成交281.18萬平方米和276.31萬平方米，占比分別為11.54%和11.34%；其它區(qū)域成交量均低于150萬平方米，占比均低于6%。綜合結(jié)論：從上述數(shù)據(jù)顯示，重慶2007年商品房總銷售面積基本在重慶的政策優(yōu)勢形式下，達到同步持平的水平。而2008年在高估預(yù)期市場的形勢里，以及外在的金融危機影響下，重慶市房地產(chǎn)的實際銷售面積遠遠低于新批準(zhǔn)預(yù)售面積。不過經(jīng)2009年政府引導(dǎo)型消費政策的利多條件因素下，各項購房貸款的利率下調(diào)，不但把2008年的剩余房源出清，還創(chuàng)下重慶房地產(chǎn)銷售數(shù)量和銷售價格的新高。2010

8、年開發(fā)企業(yè)資金充足，沒有快速回籠資金的壓力，降價促銷的可能性不大。預(yù)計2010年下半年重慶主城區(qū)商品房價格仍將繼續(xù)上漲，全年漲幅低于5%。七、重慶房地產(chǎn)銷售均價分析11 2007年2008年房地產(chǎn)價格2007年主城區(qū)商品房成交均價為3049元/平方米，自2007年6月開始，在全國房價普漲的情況下，重慶在“新特區(qū)”利好因素刺激下，城市價值預(yù)期看好，2007年第三季度市場需求劇增，投資性購房、恐慌性購房拉動房價的大幅增長，但隨著2007年10月來相關(guān)銀根緊縮、抑制投資性購房等宏觀調(diào)控政策的出臺，市場需求逐步回歸理性，房價仍在高位運行。 2008年重慶主城區(qū)商品房成交均價4132元/平方米，與去年同

9、期相比每平方米上漲了1083元，上漲幅度為35.53%， 12 2007年2008年主城各區(qū)商品房成交均價北部新區(qū)成交均價5008元/平方米，位居各區(qū)之首，江北區(qū)成交均價上漲幅度最大為55.51% 從2008年上半年區(qū)域成交均價來看，北部新區(qū)作為是重慶的“富人區(qū)”，高檔樓盤林立，故成交均價一直領(lǐng)軍重慶樓市，上半年成交均價5008元/平方米，也是主城11區(qū)中唯一超過5000元/平方米的區(qū)域；其次是江北區(qū)，成交均價4931元/平方米，江北區(qū)因良好規(guī)劃和區(qū)位優(yōu)勢，樓盤價格一直較高；渝中區(qū)、高新區(qū)、南岸區(qū)成交均價集中集中在4200-4600元/平方米；其余各區(qū)成交均價均在4000元/平方米以下，沙坪壩

10、區(qū)及渝北區(qū)成交均價3800元/平方米左右，九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)成交均價集中在3100-3250元/平方米區(qū)間，巴南區(qū)成交均價最低為2755元/平方米。 從2007-2008年上半年區(qū)域成交均價對比來看，江北區(qū)及高新區(qū)上漲幅度最大，同比分別增長了55.51%、51.08%；其次是北碚區(qū)，同比增長了48.08%；渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)同比上漲幅度集中在33%-40%之間；巴南區(qū)、渝中區(qū)商品房成交均價同比上漲幅度集中在27%-30%之間；大渡口區(qū)及九龍坡區(qū)同比上漲幅度最低，分別為18.78%、11.60%。21 2009年2010年上半年房地產(chǎn)價格2009年，重慶主城區(qū)商品房價格為

11、4310元/平方米，較2008年上漲7.80%。2009年重慶主城區(qū)商品房月度成交均價增長明顯。1月成交均價為3934元/平方米，到12月已經(jīng)超過5000元/平方米，達到5222元/平方米，相比1月上漲32.74%。09年房價快速上漲的原因在于：一是需求大幅增長，新增供給難以滿足市場需求，市場供不應(yīng)求；二是利率打折、契稅減免等優(yōu)惠措施使得購房者的購房成本降低，從而間接提升了市場的實際購買力；三是低端物業(yè)所占比例有所降低。22 2009年重慶主城各區(qū)商品房成交均價（以下為空）2009年，重慶主城各區(qū)成交均價最高的是北部新區(qū)，達到5273元/平方米，是唯一一個超過5000元/平方米的區(qū)域；江北區(qū)、

12、渝中區(qū)和南岸區(qū)也分別達到4771元/平方米、4668元/平方米和4554元/平方米；因為江北區(qū)在2007年2008年均價由精裝公寓、江景豪宅（如：富力海洋廣場、龍湖春森彼岸等）的高價位影響，均價一路高達1.05萬元/平方米，拉高了整個江北區(qū)均價。此外高新區(qū)、沙坪壩區(qū)和渝北區(qū)成交均價集中在3900-4300元/平方米之間；九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)和北碚區(qū)成交均價集中在3200-3800元/平方米之間；巴南區(qū)的成交均價最低，為2966元/平方米，是唯一一個低于3000元/平方米的區(qū)域。2010年上半年重慶主城區(qū)商品房成交均價為5458元/。在2009年一片大好的前景下，主城各區(qū)均價每周高開價格，頻頻將重

13、慶的成交均價創(chuàng)下新高。在突破5000元/平方米的開年價格后，“金四銀五”的房地產(chǎn)黃金期，又將重慶主城區(qū)的均價帶到了6000元/平方米的領(lǐng)域。1-6月重慶樓市均價的最高點出現(xiàn)在3月的北部新區(qū)，達到了8750.58元/，而最底的均價出現(xiàn)在1月份的巴南區(qū)，為3172.15元/。2.3 北部新區(qū)是重慶樓市最熱門的區(qū)域，2010年1月的均價就接近7000，在2010年上半年中，北部新區(qū)均價3次上8000。其中3月更是以逼近9000的價位。但是結(jié)合銷售套數(shù)來看，價格都過8000的5月和6月的銷售情況并不是特別樂觀，2個月加起來的銷售倒數(shù)只有均價7856.4元/的4月銷售套數(shù)的2/3不到。價格上漲，銷售量下

14、跌并不是樓市的一個好兆頭。但是受“兩江新區(qū)”影響最大，受益也最大的北部新區(qū)未來的形勢還是比較看好的。最高套內(nèi)銷售均價：9900元/平方米，最低套內(nèi)銷售均價：6600元/平方米。2.4 渝北區(qū)進入2010年以后價格波動比較大，特別是3-6月之間，而且6月分這個樓市并不熱門的月份，渝北區(qū)卻以5878.3元/的均價創(chuàng)出了新高。雖然價格走高，但是從銷售套數(shù)來看，6月的渝北區(qū)卻是以1622套創(chuàng)出了新低。量跌價漲的現(xiàn)象比較明顯。渝北區(qū)也同樣是收益兩江新區(qū)的區(qū)域，以目前的情況來看，未來的發(fā)展依然是值得關(guān)注的。最高套內(nèi)銷售均價：15000元/平方米，最低套內(nèi)銷售均價：5260元/平方米。2.5 九龍坡區(qū)九龍坡

15、區(qū)價格和銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)看起來是比較正比的，量價的漲跌都比較平衡。相對于1月分的水平來說，九龍坡的漲幅還是比較明顯，最高漲幅達到了53.16%。從整體價格來看九龍坡的銷售均價在各區(qū)中并不是特別突出，但是銷售套數(shù)的成績卻非常不錯。變相說明了，目前大家都把眼光向北看的時候，西城區(qū)確實成為一個追求性價比的置業(yè)區(qū)域。最高套內(nèi)銷售均價：恒大綠洲套內(nèi)銷售均價9000元/平方米、華潤二十四城套內(nèi)銷售均價：9600元/平方米、保利心語花園套內(nèi)銷售均價：5780元/平方米、金科西城大院套內(nèi)銷售均價：7500元/平方米。最高套內(nèi)銷售均價：9600元/平方米，最低套內(nèi)銷售均價：3290元/平方米。2.6 沙坪壩區(qū)沙坪

16、壩的價格波動也比較大，而且和渝北區(qū)比較相似的是，6月沙坪壩區(qū)的銷售套數(shù)也創(chuàng)出了新低。但是相對來說，2010年沙坪壩區(qū)的銷售情況還是比較平穩(wěn)。對于沙區(qū)的置業(yè)，大學(xué)城依然是一個值得關(guān)注的地方。像富力城等銷售情況很好的項目也是大學(xué)城潛力的一個寫照。最高套內(nèi)銷售均價：富力城（大學(xué)城項目）：套內(nèi)銷售均價8400元/平方米、龍湖睿城套內(nèi)銷售均價：13000萬元/平方米、融匯國際溫泉套內(nèi)銷售均價：7500元/平方米。最高套內(nèi)銷售均價：13000元/平方米，最低套內(nèi)銷售均價：4800元/平方米。2.7 江北區(qū)自4月的銷售均價達到7172.93元/這個高峰之后就一路下跌，從6月的數(shù)據(jù)來看，跌幅高達29.1%，而

17、且對比1月的價位都下降1000元，可以說，今年江北的房價出現(xiàn)了一個很明顯的“拐點”。不過作為重慶歷來的熱點區(qū)域，江北的形勢也并不說就要一跌到底。首創(chuàng)置業(yè)國際生活區(qū)、保利江上明珠等熱點項目已經(jīng)蓄勢待發(fā)，下班的江北樓市還是有很多值得期待的地方。最高套內(nèi)銷售均價：14000元/平方米，如：九街高屋，最低套內(nèi)銷售均價：6900元/平方米，如：中海北濱1號。2.8 渝中區(qū)渝中區(qū)在2010年的放量不多，價格也相對比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落的情況。從目前重慶的規(guī)劃來看，渝中區(qū)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向商務(wù)區(qū)的概念，可以用作住宅的土地也越來越少，但是未來也不乏協(xié)信公館這一類的熱點項目入市。最高套內(nèi)銷售均價：18700元/平

18、方米，如：日月光廣場，創(chuàng)匯首座，最低套內(nèi)銷售均價：7080元/平方米，如：春雨江山。2.9 大渡口區(qū)大渡口一直是樓市的一個冷門區(qū)域，在2010年這半年中，價格波動也比較大，僅僅3到4月均價的差距就達到了2600元，但是總體來說，大渡口依然是目前重慶主城價格比較低的區(qū)域，但是大渡口的規(guī)劃和城建都在不斷進步，今年也有恒通御景天都等熱點項目入市，還是值得購房者關(guān)注的一個區(qū)域。最高套內(nèi)銷售均價：7350元/平方米，如：鉑金云鼎，最低套內(nèi)銷售均價：6800元/平方米，如：國瑞城三期。2.10 南岸區(qū)南岸區(qū)作為重慶的另外一個熱點區(qū)域，價格波動也很大，也是在4月分達到了價格頂峰之后就出現(xiàn)了超過2000元幅度

19、的躞蹀。不過6月的銷售套數(shù)情況卻比5月上漲了不少。價跌而量漲情況也算是樓市的政策表現(xiàn)。最高套內(nèi)銷售均價：19000元/平方米，如：陽光100國際新城，最低套內(nèi)銷售均價：6600元/平方米，如：南灣江上。2.11 巴南區(qū)伴隨著龍洲灣、渝南大道等區(qū)域的日趨成熟，巴南的樓市也是越來越值得關(guān)注。今年巴南區(qū)的均價成功沖上4000的之后就一直沒有跌下這個價位，6月更是有了小幅的上揚，而且銷售套數(shù)也有了不錯的上漲，也很能說明現(xiàn)在這個區(qū)域的潛力非常巨大。最高套內(nèi)銷售均價：8500元/平方米，如：融匯半島，最低套內(nèi)銷售均價：2100元/平方米，如：開闊港灣。2.12 高新區(qū) 高新區(qū)范圍內(nèi)的二郎片區(qū)和高九路片區(qū)的

20、開發(fā)，提高了高新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價格和綜合品質(zhì)。片區(qū)內(nèi)花園洋房和高層住宅的開發(fā)體量較大，因此高新區(qū)的銷售均價受這兩個地段的影響，價格在3890元/平方米4500元/平方米。在2010年下半年高新區(qū)的銷售，將不斷圍繞二郎工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴大和高九路的便捷條件而提升。最高套內(nèi)銷售均價：9000元/平方米，如：同天依云郡，最低套內(nèi)銷售均價：5588元/平方米，如：天虹龍宇星座。2.13 北碚區(qū) 北碚區(qū)由于外環(huán)高速路的通車加快了與主城緊密聯(lián)系，交通便利程度提高。在加上北碚區(qū)天然的地理因素和自然環(huán)境優(yōu)勢，另一方面受兩江新區(qū)規(guī)劃范圍的同時，蔡家組團成為北碚區(qū)交易均價偏高組團，和受主城區(qū)及周邊購買力市場的青睞

21、。因此蔡家組團的套內(nèi)銷售均價在6800元/平方米，最低套內(nèi)銷售均價在3200元/平方米。八、重慶房地產(chǎn)開發(fā)成本1.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)算構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分： 1、土地、土建、設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的

22、每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。 2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的1015。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手

23、段。 3、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。1.2 2007-2008年重慶主城區(qū)開發(fā)成本均價 項目建安成本 （元/平方米）樓面地價 （元/平方米）營銷費用 （元/平方米） （按照總成本的15%）管理和稅費 （元/平方米） （按照總成本的5%）預(yù)期開發(fā)房屋均價（元/平方米）2007年14521175100402767.00 2008年16361015150602861.00

24、 1.3 2007年主城各區(qū)開發(fā)成本均價2007年主城各區(qū)實際樓面價格，見下圖：根據(jù)2007年建安成本價1452元/平方米計算，營銷費用（按照總成本的15%），管理和稅費（按照總成本的5%），2007年主城各區(qū)的開發(fā)成本均價，見下表：項目樓面地價 （元/平方米）建安成本 （元/平方米）營銷費用 （元/平方米） （按照總成本的15%）管理和稅費 （元/平方米） （按照總成本的5%）預(yù)期開發(fā)房屋均價（元/平方米）北部新區(qū)3221.00 1452 100 40 4813 江北區(qū)5995.00 2000 100 40 8135 渝中區(qū)9403.00 2000 100 40 11543 南岸區(qū)2908.

25、00 2000 100 40 5048 高新區(qū)3630.00 2000 100 40 5770 沙坪壩區(qū)1563.00 2000 100 40 3703 渝北區(qū)1308.00 2000 100 40 3448 九龍坡區(qū)2443.00 2000 100 40 4583 大渡口區(qū)960.00 2000 100 40 3100 北碚區(qū)928.00 2000 100 40 3068 巴南區(qū)1015.00 2000 100 40 3155 1.4 09年重慶主城各區(qū)土地市場分析2009年重慶主城區(qū)土地市場先冷后熱，上半年開發(fā)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，土地成交寥寥無幾，下半年市場持續(xù)火爆，市場供給開始告急，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆槊黠@提高。到年底，共成交商品房用地114宗，總面積為11212.11畝，較去年增加5946.89畝，同比增幅為112.93%。主城各區(qū)中，沙坪壩區(qū)和江北區(qū)出讓的土地面積最大，分別達到2852.29畝和2518.17畝，占總量的25.44%和22.46%，沙坪壩區(qū)新出讓土地主要來自大學(xué)城板塊，江北區(qū)新出讓土地主要來自大石壩板塊和江北城板塊；此外北碚區(qū)、渝北區(qū)和南岸區(qū)新出讓土地面積在900-1200畝之間，所占比重在8%-10%之間；北部新區(qū)、九龍坡區(qū)和巴南區(qū)新出讓土地面積位于500-800畝之間，所占比重在4%-7%之間；高新區(qū)、渝中區(qū)和大渡口區(qū)新出讓土地面積在300-