北海北苑項(xiàng)目分析及定位建議報(bào)告

1、北海北苑項(xiàng)目分析及定位鹿議報(bào)告內(nèi)部編號(hào)：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-北海北苑項(xiàng)目分析及定位建議報(bào)告第一部分項(xiàng)目周邊分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于北海銀灘內(nèi)，緊鄰銀灘四號(hào)路，對(duì)面就是海灘公園，位于北海銀灘國(guó)家AAAA級(jí)旅游度假區(qū)，西面為銀谷灣項(xiàng)目，東面為翠苑賓館及海灘大酒店，北面為鐵工賓館和北海市療養(yǎng)院。酒店占地面積13341.7平方米（約20畝），建筑占地面積8457.83平方米；項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已完成。地塊來(lái)源項(xiàng)目地塊位于西邊村內(nèi)，共有有200多戶人家，約6-800多人，項(xiàng)目地塊目前還有未拆除的原酒店建筑物，計(jì)劃拆除中。地塊區(qū)位項(xiàng)目位于銀灘中區(qū)，銀灘大道，緊鄰“天下

2、第一灘”海灘公園。圖：地塊區(qū)域位置圖地塊基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)總用地面積:nf總建筑面積；121895nf其中：酒店公寓：99895ma會(huì)所商業(yè)面積：10000ma地下室面積：12000m'計(jì)容積率建筑面積：106895m?建筑占地面積：3000mJ建筑密度：22%建筑容積率：待定綠化率：待定以上的數(shù)據(jù)為預(yù)算數(shù)據(jù)，最終以方案為準(zhǔn)。二、地塊現(xiàn)狀地塊形態(tài)地塊形狀呈長(zhǎng)方形，南北距離137米（包括政府規(guī)劃路），東西約104米，整個(gè)地塊地勢(shì)平坦。土壤性質(zhì)巖土類(lèi)別：海洋沙灘地市政配套道路：南邊是4號(hào)路及面對(duì)銀灘中心；西面為當(dāng)?shù)丶Z食局下屬企業(yè)銀谷灘酒店；北面是原居民駐地；東面為當(dāng)?shù)囟惥制髽I(yè)翠苑賓館半營(yíng)業(yè)中

3、。圖：地塊周邊交通規(guī)劃圖城市市政管網(wǎng)：水、電、通訊等城市市政管網(wǎng)已接通。公用市政：公園、學(xué)校、醫(yī)院等公用市政資源已初步形成。圖：地塊市政配套圖環(huán)境污染情況銀灘作為“天下第一灘”的旅游景點(diǎn)，周邊暫無(wú)工業(yè)等環(huán)境污染。三、地塊四周情況東面：翠苑賓館酒店，北海銀灘度假村中華專(zhuān)家園、政府規(guī)劃路。南面：四號(hào)路，對(duì)面為灘海公園西面：銀灘谷大酒店、及艾美酒店公寓北面：政府規(guī)劃3號(hào)路和原居住民。圖：地塊及地塊周邊狀況示意圖重點(diǎn)描述3. 5.1項(xiàng)目擁有一線海景資源，視野開(kāi)闊無(wú)障礙。對(duì)面為北海政府開(kāi)發(fā)的大眾旅游渡假區(qū)，旅游資源潛力很大，政府計(jì)劃投入巨資打造銀灘旅游項(xiàng)目，目前銀灘的配套升級(jí)時(shí)政府的重點(diǎn)項(xiàng)目；3.2.2

4、 地塊東面為海灘大酒店，是由中國(guó)電信集團(tuán)廣西電信有限公司投資，按國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)建的豪華度假酒店，是目前銀灘區(qū)唯一的四星級(jí)酒店，實(shí)際按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)；3.2.3 地塊北面為規(guī)劃3號(hào)路，已初步建成。3.2.4 目前項(xiàng)目的西面聚集大量的住宅項(xiàng)目及公寓項(xiàng)目，但基本上都是二線或更加靠后的景觀，如萬(wàn)泉城、棕桐泉、森海豪庭等，屬于比較大規(guī)模及自身配套品質(zhì)比較不錯(cuò)的，其余大小項(xiàng)目不下百余個(gè)，其中重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目是正在籌劃中的銀灘一號(hào)綜合項(xiàng)目占地約365畝，建筑總面積49萬(wàn)平方,集酒店、會(huì)展、公寓、專(zhuān)家樓等于一體，項(xiàng)目定位比較高。四、小結(jié)優(yōu)點(diǎn)：3.2.5 地段交通十分便利；3.2.6 本地塊擁有一線海景資源，

5、綿長(zhǎng)的海岸線，180°海景盡收眼底，是銀灘不可多得的一線海景地塊；3.2.7 商業(yè)價(jià)值高。本項(xiàng)目周邊有多條市政大道，對(duì)面即海灘公園，沿四號(hào)線和西邊的政府規(guī)劃路（30米）商業(yè)價(jià)值較高。缺點(diǎn)：4. 2.1銀灘屬旅游區(qū)，季節(jié)性強(qiáng)，現(xiàn)階段常住人口稀少，商業(yè)氛圍尚未形成。4. 2.2目前項(xiàng)目周邊配套不足，商業(yè)氛圍沒(méi)有，生活配套兒乎沒(méi)有，商場(chǎng)超市等更是沒(méi)有；項(xiàng)目后面的村落還比較的原始落后，形象上比較差，和項(xiàng)目周邊的落差較大。第二部分區(qū)域及市場(chǎng)分析一、區(qū)位價(jià)值經(jīng)濟(jì)水平廣西北海市有“中國(guó)東盟海上大通道”之稱，在積極融入泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)和中國(guó)一東盟型區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略的要求下，北海市發(fā)展港口物流業(yè)，W比，

6、海東海即度諄THEINCIANOCEAN木添編Kualallmpur：.4積極搭建南向東盟、北接西南、東引珠三角的國(guó)際物流新平臺(tái)，加快對(duì)接?xùn)|盟的步伐。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，北海市與東盟國(guó)家的進(jìn)出口值正以年均百分之四十的速度增長(zhǎng)，雙方貿(mào)易額由2001年的不足億美元攀升到2006年的億美元，增長(zhǎng)近4倍?！笆晃濉逼陂g，北海市擬國(guó)民生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)15%、財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)20%、工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)19%,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)到2010年全市生產(chǎn)總值達(dá)到500億元、財(cái)政收入60億元、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成700億元的目標(biāo)。屆時(shí)，北海將在環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈和中國(guó)一自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程中擁有更強(qiáng)

7、的競(jìng)爭(zhēng)力。圖：北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)示意圖銀灘屬于北海市銀海區(qū)，2005年銀海區(qū)人口134031人，是北海市常住人口最少的區(qū)域，約占總?cè)丝诘耐?但隨著北海城市的進(jìn)一步發(fā)展，城市外擴(kuò)已勢(shì)在必行；森海豪庭、藍(lán)色海岸國(guó)際家園、棕才閭?cè)雀邫n樓盤(pán)的入市及大量閑置土地被盤(pán)活、利用，未來(lái)投入到市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備量比較大，銀灘周?chē)媪客恋氐牟粩啾P(pán)活，旅游度假和居住人口數(shù)量將會(huì)不斷增多。圖：北海市銀灘中區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃意向鳥(niǎo)瞰圖總結(jié)觀點(diǎn)隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的強(qiáng)勁發(fā)展，北海區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，發(fā)展前景極為顯著；北海交通立體網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建完善及重大項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)，北海正在不斷地積聚經(jīng)濟(jì)能量，將逐步發(fā)展成為廣西沿海經(jīng)濟(jì)“新一極”。

8、中信國(guó)安北海生態(tài)旅游區(qū)、北海銀灘生態(tài)環(huán)境綜合治理項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)，更彰顯北海市對(duì)海濱資源的有效保護(hù)與合理開(kāi)發(fā)，為發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)與加大房地產(chǎn)消費(fèi)注上新的活力。城市定位1.2.1 北海城市定位：到2011年，實(shí)現(xiàn)年接待國(guó)內(nèi)游客1000萬(wàn)人次左右，接待境外游客15萬(wàn)人次左右，旅游外匯收入3000萬(wàn)美元左右，旅游總收入50億元左右，旅游總收入相當(dāng)于全市GDP的12%左右，把北海建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、交通便捷、風(fēng)光秀美、最宜人居的現(xiàn)代化國(guó)際旅游濱海城市和具有競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)域性國(guó)際化中心城市。1.2.2 銀灘定位：銀灘作為“天下第一灘”，是北海旅游資源的主體和核心，是北海市唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。2006年銀灘大

9、會(huì)戰(zhàn)順利推進(jìn)，銀灘中區(qū)改造一、二期工程如期完成，實(shí)現(xiàn)了“還灘于大海，還灘于自然，還灘于人民”的目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)分布本項(xiàng)目屬于國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)的銀灘旅游區(qū)（中區(qū)），具有得天獨(dú)厚的自然無(wú)敵海景資源，是開(kāi)發(fā)旅游休閑度假性物業(yè)的最佳地段。圖：北海市經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃分布示意圖圖：北海市旅游景點(diǎn)分布示意圖圖：北海市道路交通分布示意圖二、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)海景資源本項(xiàng)目的核心資源在于其擁有一線海景，視野無(wú)阻礙，是開(kāi)發(fā)休閑度假物業(yè)的上乘之選。高起點(diǎn)的政府規(guī)劃北海市政府準(zhǔn)確的城市定位，以及對(duì)銀灘旅游度假區(qū)科學(xué)合理的規(guī)劃，為項(xiàng)目發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了強(qiáng)有力的保證。習(xí)刈儀山路* LS-W水上很*1ft或戴花如公用 斯險(xiǎn)寐同世歸”世

10、圮廣緒.HHdM您' 公火設(shè)點(diǎn)閉岫國(guó)為”爾夫嫌3及NA次樂(lè)公園F ft公姆家庭式館，代標(biāo)a?圖：北海銀灘旅游區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)林市公用島x小隊(duì)為2度怫*1為演消感各樂(lè)博卬 曲偉賓車(chē)場(chǎng) 仝議中。：四岫扁，立IW需飽，。邊葡業(yè)的水修臺(tái)儀南SJIR簧巾半WC“門(mén)市增隰出門(mén)4人，島以水聚川0U1KMV交通網(wǎng)絡(luò)本項(xiàng)目周邊四面皆為市政大道，路網(wǎng)十分完善。品牌優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資本背景是聯(lián)華集團(tuán)，實(shí)力雄厚，具有很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)，同時(shí)北海市政府對(duì)本項(xiàng)目也是大力支持，使得整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至銷(xiāo)售都能產(chǎn)生較大的市場(chǎng)影響力，能為銷(xiāo)售帶來(lái)非常積極的影響。區(qū)位優(yōu)勢(shì)銀灘是旅游城市北海的門(mén)戶，是北海市的一張“金”名片。市政配套齊全

11、銀灘旅游區(qū)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，各種市政配套齊全，醫(yī)療、酒店、學(xué)校等一應(yīng)俱全。三、問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)政府開(kāi)發(fā)力度和規(guī)劃執(zhí)行力本項(xiàng)目酒店公寓和商業(yè)配套的成功很大一部分取決于政府對(duì)于銀灘旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)、宣傳力度及規(guī)劃執(zhí)行力。競(jìng)爭(zhēng)激烈3.2.1 土地資源儲(chǔ)備豐富：1992、1993年間，北海市掀起震動(dòng)全國(guó)的房地產(chǎn)熱，由于土地的過(guò)度批租和無(wú)序炒作，遺留閑置土地面積近2200公頃，占了北海市區(qū)國(guó)有土地面積的四分之一，北海成為廣西閑置土地?cái)?shù)量最大的城市。資料來(lái)源：2003-02-28/3.2.2 樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈：由于受90年代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響，遺留下來(lái)大批空置房和半拉子工程。北海市政府采取多項(xiàng)優(yōu)惠政策盤(pán)活爛尾樓：除

12、享受?chē)?guó)家規(guī)定的稅收優(yōu)惠外，還可享受經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半、行政事業(yè)性收費(fèi)全免的優(yōu)惠。1998年12月31日前停工的房地產(chǎn)爛尾樓項(xiàng)目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售，可免征營(yíng)業(yè)稅、契稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)爛尾樓續(xù)建后，在此日期前銷(xiāo)售的享受同樣待遇等，因此2004、2005年施工面積大量增加，此類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格普遍低，市場(chǎng)需求短期內(nèi)得到滿足，在一定程度上減少了以后市場(chǎng)需求，增加了競(jìng)爭(zhēng)程度。兩會(huì)前后，新一輪房產(chǎn)調(diào)控新政頻出，而處在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)前沿的北海樓市，繼續(xù)演繹2009年的火爆，2010年元月份成交萬(wàn)平方，力壓三亞！春節(jié)以后，很多樓盤(pán)推多少賣(mài)多少，甚至無(wú)貨可賣(mài)，出現(xiàn)了一房難求的局面。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目

13、均價(jià)基本都在4500元/m?以上，和連市長(zhǎng)所說(shuō)的北海房?jī)r(jià)3000多元/m?的價(jià)格實(shí)在是相距甚遠(yuǎn)！目前，各大開(kāi)發(fā)商都在加快開(kāi)發(fā)自己手中熱土，百畝大盤(pán)越來(lái)越多，北?，F(xiàn)有和在建的百畝項(xiàng)目，真是不數(shù)不知道，一數(shù)下一跳！超百畝項(xiàng)目20個(gè)（不包含在報(bào)建中的），總建筑面積約735萬(wàn)山。3.2.3 人口增長(zhǎng)速度緩慢北海市屬典型的旅游城市，外來(lái)人口主要以旅游人士居多，缺乏工業(yè)的帶動(dòng)作用，居住人口增長(zhǎng)緩慢。規(guī)劃指標(biāo)目前項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)為旅館業(yè)，對(duì)我們非常不利，能否按照計(jì)劃中作土地轉(zhuǎn)性或部分轉(zhuǎn)性都是對(duì)項(xiàng)目關(guān)鍵的作用。政策風(fēng)險(xiǎn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不斷上漲，國(guó)家將出臺(tái)各種宏觀政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益帶來(lái)影響。周

14、邊環(huán)境銀灘目前周邊已開(kāi)發(fā)的物業(yè)普遍檔次不高，提升消費(fèi)群對(duì)本項(xiàng)目檔次的認(rèn)知有一定的難度。配套基本沒(méi)有，并且在未來(lái)的發(fā)展上還有很多的用地，不過(guò)基本上全部是酒店業(yè)商業(yè)地，住宅用地的指標(biāo)幾乎沒(méi)有。作為居住來(lái)講目前項(xiàng)目周邊環(huán)境配套較差，未來(lái)3-5年內(nèi)不適合入住。四、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)和項(xiàng)目分布通過(guò)對(duì)北海市房地產(chǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北海市房地產(chǎn)的發(fā)展具有明顯的沿海旅游城市特征：城市中心區(qū)價(jià)格低，沿海區(qū)域價(jià)格相對(duì)比較高。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格狀況分為：中心區(qū)、海景大道沿線、銀灘區(qū)域。其中就目前北海房地產(chǎn)發(fā)展格局來(lái)看，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)主要是：1）香格里拉酒店、富麗華酒店即海景大道沿線；2）沿銀灘片區(qū)。表：區(qū)域典型樓盤(pán)區(qū)域樓

15、盤(pán)名稱規(guī)模總建筑面枳容積率推售情況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期親海價(jià)值區(qū)北部灣1號(hào)165畝49萬(wàn)m*2009年10月28日一期開(kāi)盤(pán)，共推出715套公寓。5-6年臨海價(jià)值區(qū)香檳郡130畝23萬(wàn)ma2009年上半年銷(xiāo)售萬(wàn)平方米，榮獲北海市銷(xiāo)售冠軍4-5年棕桐泉271262009年1-2期別蟹全部售罄，目前銷(xiāo)售3期別蟹及公寓洋房5年國(guó)際家園230畝23萬(wàn)ma酒店式度假公寓已經(jīng)銷(xiāo)售完，目前正在進(jìn)行高層海景公寓VIP內(nèi)部認(rèn)購(gòu)4-5年森海豪庭640畝45萬(wàn)m*2009年11月推出海景高層，目前別里熱賣(mài)中5-6年水岸香堤173畝25萬(wàn)m*僅剩7層樓中樓，明年推出海景小高層。4-5年陽(yáng)光家園110畝14萬(wàn)ma所推房源僅剩公寓

16、，銷(xiāo)售率達(dá)80%2-3年銀灘萬(wàn)泉城430畝40萬(wàn)ma2009年上半年銷(xiāo)售了萬(wàn)平方米，進(jìn)入北海市半年銷(xiāo)售前六3-5年城市中心區(qū)星海頤園106畝13萬(wàn)ma一期所推房源僅剩部分1房，4房，銷(xiāo)售率達(dá)70%2-3年國(guó)際新城95畝23萬(wàn)m*2008年11月一期開(kāi)盤(pán)，截止09上半年已銷(xiāo)售萬(wàn)平方米。4-5年圖：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分布圖圖：區(qū)域典型樓盤(pán)分布圖以上資料表明，在三個(gè)片區(qū)里市中心價(jià)格最低，北海市高檔住宅主要集中在銀海區(qū)和海景大道沿線即香格里拉酒店、富麗華酒店及北部灣一號(hào)周邊。由于香格里拉酒店的附近海域受到污染較嚴(yán)重，同時(shí)銀灘旅游度假區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃和銀灘大會(huì)戰(zhàn)的成功啟動(dòng)，導(dǎo)致海景大道沿線價(jià)格相對(duì)銀灘片區(qū)較低。北海

17、市目前屬于政策性導(dǎo)向較強(qiáng)城市受東盟自由貿(mào)易區(qū)及北北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響很大，目前北海價(jià)格還屬于中等水平所以吸引大批投資、度假人士在此置業(yè)，享受休閑生活的同時(shí)亦可獲得房子升值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，因此北海市各樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況普遍良好。4.2.1商品房狀況a、海景區(qū)1）海景大道沿線海景區(qū)與中心區(qū)住宅價(jià)格差別較大，最高差價(jià)達(dá)3000元，海景是決定房?jī)r(jià)的重要因素。以北部灣一號(hào)為例，同一棟樓能看到海景的住宅價(jià)格與看不到海景的價(jià)格差距達(dá)2000元/平方米；市中心區(qū)由于具備良好的市政配套，周邊環(huán)境成熟，價(jià)格亦超過(guò)2000元，如北部灣一號(hào)。但是從總的狀況來(lái)看，市中心區(qū)房?jī)r(jià)低于沿海區(qū)域，與一線海景房相比，差距更大。通過(guò)調(diào)查

18、，一線海景地塊價(jià)格50T20萬(wàn)/畝，北海市海景大道旁一線海景地塊163畝，通過(guò)拍賣(mài)的方式拍出了150萬(wàn)元/畝的價(jià)格，大大出乎業(yè)界意料。說(shuō)明沿海土地價(jià)值已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格己經(jīng)提升。2）銀灘區(qū)域樓盤(pán)量少，規(guī)模大，高檔樓盤(pán)多銀灘區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量少，密度較低，別墅房較多，海景一線房少且價(jià)格高，銀灘區(qū)域最貴依然是海景房，整體銷(xiāo)售狀況良好。森海豪庭規(guī)劃建筑面積45萬(wàn)平方米，已經(jīng)開(kāi)發(fā)70船全部是洋房別墅，三期洋房已經(jīng)全部售罄只有一棟6號(hào)樓未售，后期為綜合性物業(yè)包括酒店，預(yù)期未來(lái)幾年將有40余萬(wàn)平米的住宅物業(yè)推向市場(chǎng)。b、中心區(qū)城市中心區(qū)房?jī)r(jià)較低且樓盤(pán)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，城市中心區(qū)，價(jià)格約450

19、0-5500元左右。4.2.2北海市商業(yè)狀況a、商圈狀況北海市商圈主要有：一是以北部灣廣場(chǎng)為中心的核心商業(yè)圈，已形成規(guī)模效應(yīng)；二是以五星級(jí)酒店香格里拉為代表的海景商圈，由于常住人口不多，商業(yè)氛圍不濃，尚未形成氣候；三是銀灘旅游區(qū)商業(yè)圈，是未來(lái)政府發(fā)展的主要商圈。圖：北海市商圈示意圖簡(jiǎn)要說(shuō)明:紅五角星為本案所在地圖：銀灘中區(qū)規(guī)劃示意圖總結(jié)：商業(yè)的發(fā)展需要大量常住人口或者較大量穩(wěn)定數(shù)量的流動(dòng)人口的帶動(dòng)，海景商圈和銀灘商圈現(xiàn)階段顯然缺乏這樣的條件，因此商業(yè)價(jià)值很難實(shí)現(xiàn)。但從政府規(guī)劃來(lái)看，銀灘中區(qū)將是政府發(fā)展商業(yè)的重心，未來(lái)商業(yè)的發(fā)展不可限量。b、酒店?duì)顩r北海市目前有星級(jí)酒店39家，其中五星級(jí)酒店1家

20、，四星級(jí)酒店3家。圖：主要酒店分布圖簡(jiǎn)要說(shuō)明：圖中紅五角星為本案項(xiàng)目所在地，從周?chē)那闆r來(lái)看，本項(xiàng)目周?chē)F(xiàn)僅有一家四星級(jí)酒店，全市唯一的五星級(jí)香格里拉酒店在北海市北部。小結(jié)：北海市雖為旅游城市，但目前僅一家五星級(jí)酒店且主要配套設(shè)施酒店檔次不高，作為北海市旅游開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域一一銀灘區(qū)，僅一家四星級(jí)酒店（海灘大酒店），對(duì)整體提升北海市的旅游形象不利。主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析北部灣一號(hào)北部灣一號(hào)由北海馨平廣洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北海開(kāi)發(fā)的最高檔次海景項(xiàng)目，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額18億人民幣。北部灣一號(hào)”位于廣西海景第一路北海海景大道南側(cè),北臨海景大道。它的獨(dú)特之處就是把桂林山水的外形搬到了北海，取意“山水城市”，意

21、在將自然中的山水意境引入城市，在城市中造就山水的意境。項(xiàng)目占地面積120畝，建筑總面積50萬(wàn)平方。以一線臨海豪華酒店群為主體，配套建成具有現(xiàn)代濱海特色的，集度假、美食、運(yùn)動(dòng)、休閑、商務(wù)為一體的現(xiàn)代亞熱帶風(fēng)情旅游度假中心。規(guī)劃效果圖如下：圖：北部灣一號(hào)項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目共計(jì)4800套單位，分四期開(kāi)發(fā)。分為公寓及低層豪宅，豪宅的面積350T000平米一套，一套就是一層，位于項(xiàng)目的中心全部看海。一期現(xiàn)建成的項(xiàng)目有為首期約1560套，首批780套已經(jīng)封頂并已售罄，第二批目前接近封頂，約780套左右，目前在認(rèn)籌登記中，約在4月底開(kāi)始發(fā)售，6萬(wàn)元優(yōu)惠2萬(wàn)元，多是一房、兩房及三房戶型，面積35-75單身公寓、1

22、10平米2房2廳、129-137的三房一廳。采用精裝修出售，酒店式物業(yè)管理管理費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目前還未定。公寓處于海景一線，一期09年底銷(xiāo)售價(jià)格8000T0000元/平方米，最高去到元/平米。是北海市最貴的住宅物業(yè)，目前已經(jīng)銷(xiāo)售率20%。后期開(kāi)發(fā)的物業(yè)中，有海灘浴場(chǎng)、攀巖、海洋主題水族館等。預(yù)計(jì)在4-5年內(nèi)規(guī)劃建設(shè)完成?？偨Y(jié)認(rèn)為：北部灣一號(hào)項(xiàng)目是北海區(qū)域高端物業(yè)的龍頭項(xiàng)目，必將對(duì)后續(xù)高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)影響，在與本項(xiàng)目的關(guān)系上，競(jìng)爭(zhēng)與雙贏并存，作為同處于海景一線的項(xiàng)目，決定了開(kāi)發(fā)的物業(yè)都將是市場(chǎng)稀缺品，因此與其說(shuō)是競(jìng)爭(zhēng)，不如說(shuō)是雙龍戲珠，共同演繹銀灘旅游區(qū)高端華麗氛圍的篇章，為項(xiàng)目提供了一定的參考及

23、促進(jìn)作用。小結(jié)北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況具有明顯的分區(qū)：一是海城區(qū)城市中心區(qū)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)帶，房地產(chǎn)交易價(jià)格處于中低端，樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)也最激烈；二是沿海區(qū)域，沿海區(qū)域房地產(chǎn)交易價(jià)格以中高端為主，此區(qū)域地理形態(tài)上是一個(gè)繞海的狹長(zhǎng)地帶，近期可開(kāi)發(fā)土地不多，樓盤(pán)較少，價(jià)格普遍較高，競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，這個(gè)區(qū)域土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，特別是海景一線土地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；三是以銀灘中區(qū)為中心的繞海的長(zhǎng)形地塊，此區(qū)域樓盤(pán)在價(jià)格檔次和品質(zhì)檔次上都屬于高端，目前土地供應(yīng)量小，一線海景樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量有限，整個(gè)區(qū)域樓盤(pán)分布較稀，但是從近期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)來(lái)看，規(guī)模普遍較大，位于一線海景銀灘區(qū)域酒店的競(jìng)爭(zhēng)將來(lái)可能會(huì)更加激烈，同時(shí)

24、該區(qū)域酒店業(yè)也必然向著高端酒店服務(wù)業(yè)的方向發(fā)展。五、項(xiàng)目區(qū)域購(gòu)房消費(fèi)群體分析購(gòu)買(mǎi)人群分析通過(guò)對(duì)海世界度假公寓、森海豪庭，棕柳泉等典型樓盤(pán)的消費(fèi)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn):5.1.1消費(fèi)者基本特征購(gòu)房者一般來(lái)自東北、浙江、福建、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)和北方如甘肅、山西等氣候較惡劣的地區(qū)；購(gòu)房者一般是中老年人，年輕人較少，多屬于二次或多次置業(yè)。5.1.2消費(fèi)目的消費(fèi)以投資、度假、養(yǎng)老為主。5.1.3產(chǎn)品需求類(lèi)型受北海市樓盤(pán)價(jià)格低的影響，購(gòu)房者普遍購(gòu)買(mǎi)大戶型，如別型和較大戶型的海景房。開(kāi)發(fā)商提供的主要也是這些類(lèi)型的物業(yè)。消費(fèi)者了解信息的渠道外地消費(fèi)者主要是通過(guò)相關(guān)地產(chǎn)網(wǎng)站了解北海房產(chǎn)信息，同時(shí)北海市房產(chǎn)商和相關(guān)部門(mén)也在外

25、地做房產(chǎn)的相關(guān)銷(xiāo)售推廣，如在東北、上海市、福建江浙。另外就是通過(guò)戶外路牌。小結(jié)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三亞的購(gòu)房人群中逾80%是島外和國(guó)外人士,其中長(zhǎng)期棲居者占50%,短期度假和投資者各占25%。北海市房地產(chǎn)消費(fèi)屬于外向型消費(fèi)，消費(fèi)者大多來(lái)自外地，度假和養(yǎng)老是房產(chǎn)消費(fèi)的主要目的，這與海南三亞旅游城市極其相似。05年北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，外地客戶的投資意識(shí)和度假需求重新投向北海，目前外地客戶已經(jīng)超過(guò)本地客戶成為北海市住宅市場(chǎng)主要需求大軍。從樓盤(pán)個(gè)案進(jìn)行分析，外地客戶對(duì)樓盤(pán)的需求，最主要看重的是樓盤(pán)的海景資源，宜居的生活環(huán)境和便利的生活配套，而對(duì)產(chǎn)品本身的朝向、采光關(guān)注度較低。第三部分項(xiàng)目定位建

26、議1、 整體定位建議北部灣首席頂級(jí)酒店公寓項(xiàng)目名稱建議建議一：北海波士頓酒店/酒店公寓建議二：北海首席酒店/酒店公寓建議三：北海華美達(dá)酒店/酒店公寓關(guān)鍵詞：權(quán)利、掌控、首席、身份、尊貴、奢華、國(guó)際4tOooooo0根據(jù)目前北海市場(chǎng)及項(xiàng)目情況建議項(xiàng)目要做當(dāng)?shù)刈罡邫n的酒店公寓，占領(lǐng)最高端的市場(chǎng)，只有這樣才能夠拉開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，才能夠在北?，F(xiàn)有的幾百個(gè)項(xiàng)目中突圍而出，所以要標(biāo)新立異，拒絕平庸的產(chǎn)品及同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。2、 產(chǎn)品定位建議五星級(jí)酒店及酒店式公寓塔樓部分：一棟為五星級(jí)酒店,其余部分為酒店式服務(wù)公寓，酒店式服務(wù)公寓式管理裙樓部分：酒店大堂及酒店相關(guān)配套商業(yè)會(huì)所酒店與酒店公寓的比例大概為3萬(wàn)平米以內(nèi)的

27、酒店及相關(guān)配套，其余部分約7萬(wàn)方為酒店公寓酒店式公寓部分：?jiǎn)紊砉ⅲ航ㄖ娣e40-45平米（帶陽(yáng)臺(tái)及洗手間、簡(jiǎn)易廚房工作間）；一房一廳：建筑面積在60-75平米（帶客廳、陽(yáng)臺(tái)、洗手間、廚房等）；二房二廳：建筑面積在80-85平米（帶客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)、洗手間、廚房等）；三房二廳：建筑面積在100T20平米（帶客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)、雙洗手間、廚房等）；頂樓單位可以做一部分頂級(jí)產(chǎn)品如空中別墅等戶型，可控制在150-180平米/戶。酒店部分：標(biāo)準(zhǔn)房：一房使用面積40平米/套豪華房：一房使用面積50平米/套商務(wù)套間：一房一廳使用面積在60平米/套行政套間：二房一廳使用面積在80-100平米/套總統(tǒng)套房：多房

28、使用面積在250-300平米/套3、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣定位主要針對(duì)國(guó)內(nèi)高端消費(fèi)客戶，突出項(xiàng)目的高端定位，高舉高打讓客戶擁有無(wú)可比擬的身份感及尊貴感。)世界海居規(guī)則掌控者a) 權(quán)利、掌控、大海b) 奢華而不張揚(yáng)為項(xiàng)目調(diào)性，突出項(xiàng)目國(guó)際感、專(zhuān)屬感、尊貴感及高端性。c) 輔以項(xiàng)目的唯一性：銀灘第一項(xiàng)無(wú)限海景資源、區(qū)內(nèi)唯一國(guó)際五星奢華酒店公寓、唯一地標(biāo)式建筑等。4、 客戶屬性定位0、外地高端的投資客戶。對(duì)北海整體環(huán)境比較看好，對(duì)未來(lái)海景房升值空間看好，作為資產(chǎn)投資升值；1、 外地高端有品位的自主度假客戶。內(nèi)地客戶養(yǎng)老度假用途，內(nèi)地客戶對(duì)于海景非常的渴求和向往，能夠有一間一線海景的物業(yè)將是其最大的奢求，2、

29、 外地企業(yè)或個(gè)人作為公司或者私人接待；3、 本地高端投資客戶根據(jù)了解統(tǒng)計(jì)，目前北海買(mǎi)房客戶基本上70%以上來(lái)自于外省，以東北及福建江浙一帶為主，北方天氣寒冷自主度假的客戶比較喜歡南方天氣及海景。本地客戶比較少，其中購(gòu)買(mǎi)10%來(lái)自于廣西及相鄰城市廣東及湖南等省市，本地買(mǎi)家20%左右，本地的購(gòu)買(mǎi)力比較有限能接受的價(jià)格較低，同時(shí)本地的客戶對(duì)靠海邊的物業(yè)普遍不是很有興趣，主要認(rèn)為海邊潮氣比較重不適宜長(zhǎng)期居住。項(xiàng)目主要客戶特0、對(duì)該區(qū)域的升值有足夠信心1、對(duì)該產(chǎn)品高度認(rèn)可2、處于中高層社會(huì)地位3、具有較強(qiáng)的投資意識(shí)4、 年收入500,000元以上的人士5、曾有投資生活經(jīng)歷6、追求生活的品味及質(zhì)量7、 多

30、次置業(yè)行為5、 物業(yè)及經(jīng)營(yíng)模式建議物業(yè)完全提供酒店服務(wù)管理。可以代客戶經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)物業(yè)，委托相關(guān)的酒店經(jīng)營(yíng)公司提供相關(guān)服務(wù)，由業(yè)主和酒店管理公司來(lái)協(xié)商相關(guān)委托，完全是菜單式服務(wù)。這樣客戶自住及投資兩相宜。這種方法也能減少公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，比較靈活建議：公寓部分采用全托的形式，委托相關(guān)著名的酒店管理公司全權(quán)管理。酒店引進(jìn)國(guó)際五星級(jí)酒店管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理6、 價(jià)格定位項(xiàng)目的整體定位上已經(jīng)處于最高頂級(jí)的配備所以在價(jià)格上已經(jīng)確定了相同的定位：公寓售價(jià)：預(yù)計(jì)元/平米，總價(jià)控制在50T50萬(wàn)；酒店相關(guān)商業(yè)售價(jià)：預(yù)計(jì)元/平米，總價(jià)控制在80T00萬(wàn)；7、 配套定位作為定于國(guó)際五星級(jí)的酒店及相應(yīng)的酒店公寓項(xiàng)目相

31、關(guān)的配套及設(shè)施按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，很多的相關(guān)要將設(shè)計(jì)之初即開(kāi)始考慮便于日后的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)。建議如下：A、功能配套建議1、酒店房間建議在150-200間,其中包括套房及1套以上總統(tǒng)套間及行政商務(wù)套間2、住戶使用的會(huì)所。如健身房、游泳池、棋牌室、spa美容、咖啡廳、百貨便利店等；3、為酒店經(jīng)營(yíng)所配備的功能房。如工作間、儲(chǔ)物間、前臺(tái)服務(wù)接待臺(tái)、休息廳、設(shè)備間等；4、為酒店相配備的餐廳（至少3間以上咖啡廳、中餐、特色餐廳等）5、為租客服務(wù)的設(shè)施。如保管間（保險(xiǎn)箱）、咨詢處、旅游服務(wù)處、商務(wù)中心、中小型會(huì)議室等；6、建議要有地下及地面停車(chē)場(chǎng)。7、建筑類(lèi)型以裙樓結(jié)合塔樓的形式，裙樓的屋頂可以考慮作為休閑配套、

32、園林及露天泳池使用；8、建議酒店部分采用集中式變頻空調(diào)使用，分開(kāi)計(jì)費(fèi)，酒店公寓采用獨(dú)立式空調(diào)系統(tǒng)；9、建議全部采用集中供熱水功能，分開(kāi)計(jì)費(fèi)；10、 作為酒店配套能夠建議配套獨(dú)立洗衣房功能，能夠?yàn)樽籼峁┫匆鹿δ?，預(yù)留相關(guān)的用房空間；11、 酒店相配備的精品店3-4間（如阿瑪尼、polo、阿迪達(dá)斯、時(shí)尚、休閑、運(yùn)動(dòng)系列品牌店）12、 功能預(yù)留其他用房（如水果店、鮮花店、婚紗店、珠寶店等）；13、 其他：的土站、柜員機(jī)等B、其他建議2、項(xiàng)目緊靠海邊，常年氣候比較多雨水，也是比較的潮濕，在相關(guān)用料裝修等材料設(shè)計(jì)上考慮防潮及雨水；3、靠近大海邊，因?yàn)橹苓呌恤~(yú)船常年作業(yè)，噪音較大，所以考慮隔音等功能；4、全功能智能化，包括入戶門(mén)禁、電梯、停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)等，提供三表自動(dòng)抄送計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域照明系統(tǒng)自動(dòng)控制系統(tǒng)等8、 物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)建議建議：酒店：按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，包括戶內(nèi)及公共部分的裝修；酒店公寓：公共部分按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)部分全精裝修帶家私電器等按照