商業(yè)地產(chǎn)概述1

1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能 為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等 .商業(yè)地產(chǎn)廣 義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用 途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、 別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也 可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。 泛指用于零售 業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。目錄概述介紹商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)類別商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作銷售原則只租不售二、準(zhǔn)確定位三、招商在前四、規(guī)劃設(shè)計(jì)五、成本控制六、物業(yè)管理社區(qū)商鋪概述主要經(jīng)營(yíng)住宅底商概

2、念類型特點(diǎn)和影響鋪面商鋪和鋪位商鋪1、建筑形式特點(diǎn)2、鋪面、鋪位類型3、經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)4、投資回收形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)定位項(xiàng)目定位釋義項(xiàng)目定位程序商業(yè)地產(chǎn)的分類一 使用功能分類二地域性分類三服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類概述介紹商業(yè)地產(chǎn)模式商業(yè)地產(chǎn)類別商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作銷售原則商業(yè)地產(chǎn)的六大要素一、只租不售二、準(zhǔn)確定位三、招商在前四、規(guī)劃設(shè)計(jì)五、成本控制六、物業(yè)管理社區(qū)商鋪概述主要經(jīng)營(yíng)住宅底商概念類型特點(diǎn)和影響鋪面商鋪和鋪位商鋪1、建筑形式特點(diǎn)2、鋪面、鋪位類型3、經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)4、投資回收形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)定位項(xiàng)目定位釋義項(xiàng)目定位程序商業(yè)地產(chǎn)的分類一 使用功能分類二. 地域性分類三. 服務(wù)對(duì)象和輻射范圍分類概述大賣場(chǎng)、商業(yè)

3、街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一 般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地 產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅遊地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分 的那么明確。比如酒基可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)常被簡(jiǎn)單的理解為商場(chǎng)、商鋪，MALL，步行街之類的購(gòu)物中心（區(qū)），其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該 是一個(gè)泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為 商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含了：商業(yè)街，商場(chǎng)，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營(yíng)用途的 物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等

4、，他們 在開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等方面都有別于住宅、 公寓、寫字樓等物業(yè)類型。理解的時(shí)候，不要為這些概念所拘泥。商業(yè)地產(chǎn)的英語(yǔ)是：Commercial real-estate介紹商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shopp in gmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H 幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用 開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式； 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房 地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式， 但國(guó)內(nèi)目前很多商 業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公

5、寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市 場(chǎng)則采用商鋪出售， 零散經(jīng)營(yíng)的模式， 這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的 很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有什么區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅的前期規(guī)劃有很大差異。 住宅是要賣的， 主要考 慮地塊賣給什么樣的人，后期營(yíng)銷中也注重針對(duì)它的客戶。大賣場(chǎng) (SHOPPINGMALL) 規(guī)劃非常復(fù)雜，前期需要很多論證，考察國(guó)內(nèi)外 大量 SHOPPINGMALL 。設(shè)計(jì)做好再招商，先招主力店，找平均在兩 萬(wàn)平方米以上的商家，基本是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)聯(lián)系的。主力店確定之后， 再招小專賣店， 通過(guò)各種形式的廣告讓經(jīng)銷商到銷售現(xiàn)場(chǎng)來(lái)談。 主力 店是 SHOPPINGMAL

6、L 最關(guān)鍵的因素，如果其有一定的品牌就能夠 形成一定的客流量。 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目的 策劃必須從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度去進(jìn)行項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)組合； 對(duì)商業(yè)項(xiàng) 目的市場(chǎng)容量進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算和對(duì)損益現(xiàn)金流量狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。 商業(yè) 規(guī)劃的準(zhǔn)確與否將決定后期的建筑規(guī)劃和最終租售狀況商業(yè)地產(chǎn)和住宅：傳銷與直銷的不同全國(guó)各地雖然開(kāi)發(fā)了很多商業(yè)項(xiàng)目， 但發(fā)展商還沒(méi)有認(rèn)清商業(yè)地 產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)別。 如果住宅開(kāi)發(fā)可稱是直銷的話， 那么商業(yè)地產(chǎn) 則是傳銷。大型SHOP-PINGMALL關(guān)鍵是主力店招商，主力店不來(lái) 或者檔次不夠，招商就不成功。國(guó)內(nèi)發(fā)展商低估了這個(gè)難度，上來(lái)先 做規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)做完

7、再去招商或者再定價(jià)。如果你是直銷可以 自己決定戶型，如果傳銷先談好合作意向，每層至少多少萬(wàn)平方米， 距市中心距離不能超過(guò)多少，前臺(tái)后臺(tái)的比例，你給它量身定做。招 商走在前面或者同步。商業(yè)地產(chǎn)要賣現(xiàn)房 住宅和商鋪，一個(gè)是用來(lái)住，一個(gè)是用來(lái)賺 錢的。但商場(chǎng)真正的做法只有一個(gè)，就是現(xiàn)房?，F(xiàn)金對(duì)商人很重要， 店鋪買來(lái)是要做生意，有人說(shuō)買來(lái)店鋪可以做投資。一個(gè)人如果買住 宅，考慮好長(zhǎng)的時(shí)間，他希望可以有很好的居住環(huán)境，有可能一兩年 前看中了來(lái)買，他自己會(huì)告訴自己，我現(xiàn)在買的話價(jià)格比較便宜，以 后買的話可能會(huì)漲價(jià)，或者我們買的朝向未必可以買得到， 這個(gè)在住 宅期房里可以做到。商業(yè)地產(chǎn)模式第一種就是我們逐步

8、認(rèn)同的是只租不售”，這一類通常把物 業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入 來(lái)源，目的是什么呢？目前是通過(guò)產(chǎn)權(quán)形成之后， 物業(yè)通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng) 包裝進(jìn)入資本市場(chǎng)，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場(chǎng)一般來(lái)說(shuō)有多次 融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資； 第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng) 估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過(guò) 價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。第二種模式就是“出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開(kāi)始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的 發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤(rùn)率及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回 收期長(zhǎng)”等特點(diǎn)，使有能力全

9、額購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少； 即使有能力購(gòu)買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期 如此漫長(zhǎng)的項(xiàng)目上。這使得開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難 局面。一難是，開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開(kāi)發(fā) 資金無(wú)法回籠；二難是，自己經(jīng)營(yíng)時(shí)，不得不由于投資回收期過(guò)長(zhǎng)而 承受巨大的資金壓力，無(wú)法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 影響 整體運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模 式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的 方式入市。第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開(kāi)發(fā)商把其中的 部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最

10、 典型的就是大連萬(wàn)達(dá)，把一樓留下來(lái)，二樓三樓租給沃爾瑪，其實(shí)大 連萬(wàn)達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍， 最高的賣到十九萬(wàn)一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作 用我叫它為“拖”，沃爾瑪它是主力店，對(duì)遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作 用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力， 通過(guò)賣掉一部分 后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路， 這是住宅地產(chǎn)的開(kāi) 發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的比較。商業(yè)地產(chǎn)類別第一類我們把它稱之為沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的 是業(yè)內(nèi)所謂大腕 萬(wàn)達(dá)”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī) 模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城

11、市 的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制， 并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這是第一類。第二類我們叫作綜合體 大型購(gòu)物中心模式，即在同一個(gè)地 域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，什么都有，包括商戶、寫字樓、 住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來(lái)，這種百貨公司的模式 比較多的，一般在過(guò)去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城 建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)公司，包括很多大型的開(kāi)發(fā)公司都在走這種模 式，這是第二類。第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬(wàn)通一直在拼命的 推行這個(gè) 美國(guó)模式”它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的 市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng)，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一

12、天 就賣三輛，但是我的總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的，所以是走高端路線。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作及銷售應(yīng)把握的原則商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值;另 外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商 難度加大，開(kāi)發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的 投資回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作業(yè)界存在爭(zhēng)論，原因是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有 不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌?，?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同，自然也 會(huì)有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況：招商先行或租售并舉，這種情 況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商， 往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開(kāi)發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè) 主和

13、入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)。所以商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派： 一派是殺雞取蛋型，另 外一派是養(yǎng)雞生蛋型。不管是哪種形式，都應(yīng)該以招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。只 要商鋪能出租，在運(yùn)營(yíng)，它就具備升值的可能，從而做到進(jìn)可攻，退可守”的理想境地。 進(jìn)”就是可以 帶租約銷售，”退”就是先持有, 后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小?REITS、或信托?！边@是對(duì)招商的正確理 解。下面是招商與銷售過(guò)程中應(yīng)把握的幾個(gè)原則：銷售原則一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售，傭金上要有側(cè)重。在實(shí)際操作中，很多一線的 “置業(yè)代表 ”往往青睞銷售。因?yàn)殇N售后回款，便可領(lǐng)取很高的傭金，而且這個(gè)過(guò)程很簡(jiǎn)單，大多適 用于投資客， 這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是

14、不太懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)， 而追求投資回 報(bào)。在實(shí)際操作中，只要銷售員明確告之單價(jià)、面積、商鋪位置，以 及區(qū)域大概租金，合同就可以鑒定了！某種程度上，開(kāi)發(fā)商的銷售員 比投資業(yè)主更專業(yè)！而招商則難的多， 一般來(lái)講， 選址的人都很熟悉區(qū)域租金和 租賃的商業(yè)條款，租賃合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停 車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明 確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的， 一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng) 理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理，其要親自察看區(qū)位、房型， 以及合同條件，然后才會(huì)確定。甚至這些高級(jí)職位的人，可能會(huì)親自 參與談判。這時(shí)，招商專員相對(duì)商家選址人員來(lái)說(shuō)，不如人家專

15、業(yè)。 這個(gè)談判過(guò)程很長(zhǎng)，難度也很高，有時(shí)十幾個(gè)條件中，只要一個(gè)條件 談不攏，或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭(zhēng)議，就談不 成。所以在市場(chǎng)上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是 這個(gè)道理。解決方法是對(duì)招商人員，在工資和傭金上，要有所側(cè)重。二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員，要保持相對(duì)穩(wěn)定。由于談判周期長(zhǎng)、難度高、專業(yè)性強(qiáng)，所以要求人員相對(duì)穩(wěn)定，講究 跟蹤”不是一蹴而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員，一般按業(yè)態(tài)分 工，人員數(shù)量，應(yīng)該2-3倍于銷售人員，考核周期要加長(zhǎng)，考核標(biāo)準(zhǔn) 也要針對(duì)招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。三、招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商手中掌握的商家資源是有限

16、的， 而 一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu)，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對(duì)商 家的選址要求很熟悉，他們對(duì)談判會(huì)起到重要的推進(jìn)作用。通過(guò)實(shí)際 經(jīng)驗(yàn)，對(duì)品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到?jīng)Q定性作 用。實(shí)際工作中，可以在招商部門中，專門設(shè)置代理行 （中介）管 理組，負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同，和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對(duì)接，這 樣，往往起到 借船出?！钡闹匾饔?。四、帶租約銷售，是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，除了上市公司，或者極少數(shù)對(duì)資 金要求不高的開(kāi)發(fā)商外，大多數(shù)對(duì)現(xiàn)金流有明確的要求，這就要求處 理好售與租的關(guān)系。既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是招商，公司又要求營(yíng)銷部門回 款，那

17、就出現(xiàn)了帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問(wèn)題。帶租約銷售”就是招商在前，銷售在后，又要將二者巧妙結(jié) 合在一起，讓他們成功對(duì)接，在操作中對(duì)招商部門和銷售部門要求都 很高，尤其是對(duì)營(yíng)銷總監(jiān)，要求其比較全面，妥善處理好租房與業(yè)主 的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的六大要素只租不售做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快_ 不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。二、準(zhǔn)確定位（一）定地址選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在 有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬(wàn)達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積 45萬(wàn)平方 米，商業(yè)面積25萬(wàn)平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新

18、區(qū)。為什么選在新區(qū)？第 一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過(guò)去。第二，附 近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模 開(kāi)始建設(shè)，而且地價(jià)、房?jī)r(jià)比較貴，平均房?jī)r(jià) 6000元左右，將來(lái)消 費(fèi)層次高。在這做購(gòu)物中心開(kāi)始可能人流量不大，但將來(lái)升值潛力大。 商場(chǎng)上有句名言， 一步差三成”還有句話叫 隔街死”所以商業(yè)選選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府 長(zhǎng)期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。（二）定客戶目標(biāo)客戶要選好。案例教訓(xùn)，第一批做了六個(gè)單店，沃爾瑪 一樓賣出去做精品店，一平米2、3萬(wàn)元，因?yàn)槭蹆r(jià)高，租金高，只 能經(jīng)營(yíng)服裝、皮具等高利潤(rùn)商品，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)不好。為什么沃

19、爾瑪 那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過(guò)反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬(wàn) 人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶進(jìn)入一層精品店。 因?yàn)槲譅柆斒轻槍?duì) 大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費(fèi)者，兩者的定位不符。從第七 個(gè)店開(kāi)始，我們開(kāi)始組合新的模式，把百貨、電影城美食廣場(chǎng)、數(shù) 碼廣場(chǎng)組合在一個(gè)購(gòu)物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店 的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問(wèn)題就少多了。（三）定規(guī)模購(gòu)物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn) 有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平 方米銷售收入。10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，每平方米月租50元；20萬(wàn) 平方米購(gòu)物中心由于規(guī)模大增加招商

20、難度， 招商時(shí)就要適當(dāng)降租，每 平方米月租40元，那說(shuō)明10萬(wàn)平方米就是最佳規(guī)模?，F(xiàn)在做購(gòu)物 中心出現(xiàn)一個(gè)很不好的現(xiàn)象，就是求大。安徽一個(gè)地級(jí)市要做一個(gè)購(gòu) 物中心，規(guī)劃面積53萬(wàn)平方米，我感到很害怕。這個(gè)地方有多大， 有多少人去購(gòu)物？就我們自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 在中國(guó)做購(gòu)物中心，無(wú)論 多大的城市，一個(gè)購(gòu)物中心面積最好是 10萬(wàn)平方米左右。最大面積也不要超過(guò)20萬(wàn)平方米，超過(guò)20萬(wàn)的，增加的 都是無(wú)效益或低效益面積。三、招商在前一定要招商在前，開(kāi)工建設(shè)在后，招商主要解決兩個(gè)問(wèn)題：（一）確定主力店主力店的確定是有學(xué)問(wèn)的，不是多多益善,以我們自己經(jīng)驗(yàn) 來(lái)看，一個(gè)MALL里面，3-5個(gè)主力店足矣。我們以前

21、做過(guò)一個(gè)MALL 里有十個(gè)主力店，現(xiàn)在看沒(méi)必要，浪費(fèi)，并不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力 店，人流就會(huì)增加。而且主力店一定要跟 MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來(lái)選 定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差 一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居，做建材等。 在最黃金地段做兩個(gè)建材超市，租給國(guó)際頂尖企業(yè)，效益就不如郊區(qū) 店。至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主 力店的比較效益。最好不要在一個(gè) MALL里做兩個(gè)同樣的主力店。 當(dāng)然也有例外，美國(guó)有一個(gè) MALL里做了五個(gè)百貨店，而且生意都 好。麥當(dāng)勞在美國(guó)本土

22、是采取購(gòu)買模式取得物業(yè)，然后開(kāi)設(shè)快餐店， 通過(guò)品牌的經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)地產(chǎn)升值。成功的經(jīng)營(yíng)可以帶來(lái)短期利潤(rùn)，地產(chǎn) 的升值其實(shí)是種遠(yuǎn)期利潤(rùn)。但到了中國(guó)，麥當(dāng)勞全部采取租賃模式開(kāi) 店，這就不是商業(yè)地產(chǎn)了，反而是在幫業(yè)主在經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，麥當(dāng)勞 只能賺到經(jīng)營(yíng)上的利潤(rùn)。（二）選擇次主力店萬(wàn)達(dá)的主力店已經(jīng)有16家，現(xiàn)在缺的是500-1000平米的 次主力店。在英國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，有 30萬(wàn)種商品可以選擇，目 前在中國(guó)，只有10萬(wàn)種商品。中國(guó)目前最缺的不是主力店，也不是 小店鋪，最缺的就是有特色經(jīng)營(yíng)的 500-1000平方米的次主力店?，F(xiàn) 在相當(dāng)部分購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商先開(kāi)工后招商， 建到一半再招商。案例: 考察過(guò)的廣

23、州和上海的兩個(gè) MALL，做出的項(xiàng)目，沒(méi)有研究主力店有 什么要求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)500公斤，層高也全部一樣。超市至少要1噸承重，建材要4噸，圖書(shū)要2噸，怎 么改？這兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè) 40多萬(wàn)平，一個(gè)20多萬(wàn)平?，F(xiàn)在是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)主力店招商解決以后，購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)：（一）交通體系規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的是交通體系。 第一是平面交通體系，人 車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。 第二考慮垂直交 通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排?，F(xiàn)在多數(shù)做 法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、 超市等

24、，這樣比較方便顧客。（二）高度、荷載不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要 1噸，圖書(shū)要2噸，建材要4噸。做餐飲樓板要降板、排煙、排油， 排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。（三）留有余地做常規(guī)業(yè)態(tài)幾個(gè)店，高度平均 5米多，當(dāng)時(shí)覺(jué)得夠了，沒(méi) 有考慮做數(shù)字影院，后來(lái)發(fā)現(xiàn)原來(lái)的店做不了影院，層高不夠。影院 層高的下限要求是9米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所 以，做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點(diǎn)錢。五、成本控制成本方面注重三點(diǎn)。 一、集權(quán)控制。選擇施工隊(duì)伍， 招投標(biāo)， 集中采購(gòu)，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好

25、成本的。二、準(zhǔn)決算管理。所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與 施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒(méi)有圖紙變更，就不再?zèng)Q算。這樣可 以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。三、從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān) 鍵是設(shè)計(jì)成本控制， 要實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)， 才能真正把好成 本關(guān)。六、物業(yè)管理物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。 購(gòu)物中心的物業(yè)管理 不同于住宅的物業(yè)管理。 商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容， 就是需要補(bǔ) 充招商。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。 所有的商店在開(kāi)業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到 20%-40%，只有等到開(kāi) 業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至 2%-3%。與住宅地產(chǎn)的單一性不同，

26、商業(yè)地產(chǎn)操作過(guò)程更為復(fù)雜， 總體分 為定位、策劃、開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)管理共計(jì)五個(gè)環(huán)節(jié)，招商環(huán)節(jié)順利 與否與前三個(gè)環(huán)節(jié)必不可分。 在進(jìn)行招商工作之前， 一定要有科學(xué)合 理的定位和規(guī)劃， 只有這樣在招商時(shí)才能有的放矢， 有針對(duì)性的進(jìn)行 招商；其次，開(kāi)發(fā)建設(shè)之前一定要與商家多溝通，多了解其經(jīng)營(yíng)理念 和側(cè)重點(diǎn)及自身需求，這樣也能避免后期的重復(fù)建設(shè)。【商業(yè)地產(chǎn)概念】和商業(yè)形態(tài)分類商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng) 營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、 公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、 商業(yè)與投資三重特性的綜合性行 業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)、

27、投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和 商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 形態(tài)應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的分 類，社區(qū)商業(yè)、超市、購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心shoppingmall、城市（商住、商務(wù)、商業(yè)）綜合體、專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)城、商業(yè)步行 街、零售百貨小商品商貿(mào)城商場(chǎng)市場(chǎng)、美食街、商業(yè)廣場(chǎng)（商場(chǎng)、商 城）、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)（城）社區(qū)商鋪簡(jiǎn)述社區(qū)商鋪， 指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位， 其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房。現(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)打破原來(lái)以鋪位形式為主要形式 的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。（鑒于住宅底層商鋪的特殊性，以及市

28、場(chǎng)的關(guān)注程度，單獨(dú)對(duì)住宅底層商鋪?zhàn)鼋榻B）按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為，將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù) 業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投 資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。其中似乎 少了體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這實(shí)際上是比較符合社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的。主要經(jīng)營(yíng)社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為:便利店、中小型超市、 藥店、小賣部、書(shū)報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形 態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、 花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)

29、可以看出， 社區(qū)商鋪具有廣 泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無(wú)疑社區(qū) 商鋪屬于商鋪投資中的 小盤活躍股”。住宅底商概念按照第一章中對(duì)商鋪的分類，住宅底層商鋪，指位于住宅等 建筑物底層（可能包括地下1, 2層及底上1, 2層，或其中部分摟層） 的商用鋪位。寫字樓底層也有商鋪，而且進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間 已經(jīng)很久，比如，北京豐聯(lián)廣場(chǎng)很大程度上講，就屬于寫字樓底層商 鋪，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)得到了市場(chǎng)的認(rèn)同。寫字樓 底層商鋪的市場(chǎng)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和住宅底層商鋪有很大的區(qū)別。住宅底層商鋪（后面，簡(jiǎn)稱 住宅底商”是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、 投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地

30、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可建筑底層商 鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣的尷尬局面， 而且獲 得了更大的投資收益。住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶 流，建筑底層商鋪未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投 資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是不同的，嚴(yán)格意義的住宅底商與 社區(qū)商業(yè)配套也是有區(qū)別的。標(biāo)準(zhǔn)住宅底商和寫字樓等都屬于公共建筑”，而商業(yè)配套設(shè)施屬于 配套公共建筑”，二者的稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)運(yùn) 作模式完全不同。散戶能夠直接進(jìn)行投資的只有標(biāo)準(zhǔn)住宅底商。類型住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來(lái)劃分。下面分別對(duì)它們予以介紹1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部

31、和 服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居 民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對(duì)于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì) 象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、 消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、 生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。對(duì)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū) 功能來(lái)確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的 地區(qū)，店鋪面積不宜過(guò)?。ㄗ詈迷?000平方米以上），主要有大型超 市、各種專賣店、大型百貨商場(chǎng)等，女口今日家園” 似海怡家”現(xiàn) 代城”的底商。2、按照市場(chǎng)理念劃分隨著越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目

32、進(jìn)行住宅底商的開(kāi)發(fā)， 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商逐漸意識(shí)到住宅底商具有很大的市場(chǎng)潛力， 但不同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將 成為今后住宅底商市場(chǎng)的主旋律，住宅底商項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)做將對(duì)住宅底 商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因，下面按照住宅底商項(xiàng)目 的市場(chǎng)理念對(duì)住宅底商進(jìn)行分類。按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)做的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對(duì)它們加以介紹。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重突出項(xiàng)目的 概念和主題包裝。從以 歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的 現(xiàn)代城” 歐陸經(jīng)典”到珠江駿景”再到 老番街”住宅底商一改過(guò)去純粹 的配套服務(wù)功能。不過(guò)，為

33、底商做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題 概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無(wú)疑為項(xiàng)目增色不少， 但決不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。 相 對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無(wú)需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾 多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村的 風(fēng)林綠洲”由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn) 會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視， 是難得的投資寶地。潛力型”住宅底商固然前景廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論 投資者自營(yíng)、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問(wèn)題將是時(shí)間”問(wèn)題，也就是商戶通常

34、說(shuō)的 養(yǎng)店鋪的時(shí)間”因此，投資者要正確評(píng) 估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、 穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)， 部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險(xiǎn)相 對(duì)小，回報(bào)率高。不過(guò)，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖 然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是，投資商鋪的其他條件 （如：樓層、 格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會(huì)展 中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通 三層的手扶滾梯，將過(guò)街天

35、橋與二層直接相連等措施吸引客流， 但仍 難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出的是，商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往 被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過(guò)高價(jià)位購(gòu)買商 鋪，最終被高位套牢”特點(diǎn)和影響社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其 市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維， 不是以過(guò)度透 支的價(jià)格購(gòu)買商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。下面按照零售型社區(qū) 商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個(gè)類型對(duì)社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。1、零售型社區(qū)商鋪(1)、規(guī)模特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小 型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的

36、約 1000 平方米，小的約 100 平方米，藥店一般面積在 100 平方米左右，小賣部面積甚至僅 7，8 平方米，書(shū)報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話， 面積也會(huì)比較小，通常 20-30平方米。(2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒(méi)有特殊的要求： 3.5 米的 層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距， 避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。(3)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商鋪的形式社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。 投資回收形式社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種， 從市場(chǎng)發(fā)展 趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將 逐漸從散戶時(shí)代逐漸向商

37、業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。2、服務(wù)型社區(qū)商鋪(1)、規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高， 規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。過(guò)去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩 擴(kuò)店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來(lái)越大，大型專業(yè)美容美發(fā) 院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌 健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模 有較高要求， 1000平方米左右的商鋪具有良好的市場(chǎng)空間。(2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于 3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過(guò)程中 要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴?廳、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對(duì)水、電、暖、天然氣、排污、消防等有 相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要對(duì)以上內(nèi)容加以考慮。 商鋪投資者在做 商鋪投資時(shí)需要對(duì)此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。(3)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商鋪的形式鋪面商鋪和鋪位商鋪時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng) 類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒(méi)有統(tǒng)一定位、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形 式，這些鋪位商鋪的“可視性”肯定不如鋪