土地估價師實踐考核

1、土地估價師實踐考核個人專業(yè)實踐總結本人自1998年畢業(yè)以來，一直從事房地產領域的相關工作 一一房地產營銷、房 地產經紀、房地產評估、土地評估等，積累了較為豐富的理論知識和實踐經驗，并先 后取得了房地產經紀人（2005年、房地產估價師（2006年、土地估價師（2008年 等執(zhí)業(yè)資格。2006年12月至今,我一直在江蘇* 土地房地產評估咨詢有限公司從事土地 評估的相關實踐工作,*公司是江蘇省權威的土地房地產評估專業(yè)機構，為中國 土地估價師協(xié)會評定的A級資信機構，可以從事包括基準地價、城鎮(zhèn)地價動態(tài)檢 測、司法仲裁、征收土地稅費、企業(yè)上市等在內的各類土地資產評估業(yè)務。土地估價是一項系統(tǒng)工作，不僅要合理

2、選用估價依據(jù)、熟練運用估價方法、撰 寫完整的土地估價報告，更要關注土地和房地產市場行情與走勢、了解宏觀經濟狀 況、分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、并能將金融、會計、統(tǒng)計、建筑、法律等相關知識充實 到整個土地估價工作中來，使得土地估價結果更具有說服力。因此土地估價師不是簡單的文字 工作者,而是熟練掌握評估理論與方法、能對評估項目進行綜合分析、并能將網絡與新技術靈活應用于評估過程的專業(yè)人員。下面就本人在*公司進行土地估價實踐的工作和心得作一總結，主要分為專業(yè)實踐的工作內容、工作流程 及工作要點、評估工 作中的難點分析、對土地評估業(yè)發(fā)展的個人建議四個部分來 闡述。第一部分專業(yè)實踐的工作內容一、主要工作：1. 嚴格

3、遵照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和 *公司日常土地評估工作標準，進 行各種類型的土地評估工作。主要涉及土地抵押貸款評估、土地出讓評估、土地 轉讓評估等,擅長抵押類土地評估。2. 協(xié)助公司其他同事參與大型復雜項目的評估工作 ，如基準地價評估、城鎮(zhèn)地 價動態(tài)檢測、司法仲裁、企業(yè)上市土地資產評估等。二、輔助工作：1. 開展市場調研，收集最新的土地及房地產交易（出讓、轉讓、抵押、租賃等 案 例,以充實和更新公司的案例庫，了解和掌握市場供求和價格信息，分析判斷未來市場 的發(fā)展趨勢。2. 關注國家及地方政府有關土地及房地產業(yè)相關政策、法律法規(guī)的出臺和更新 在評估工作中注重估價依據(jù)的適用性。3. 走訪項目所在地的國土局

4、、建設局、統(tǒng)計局、規(guī)劃局等行政部門，收集當?shù)氐幕鶞实貎r、土地取得費、房屋造價、經濟發(fā)展、城鎮(zhèn)規(guī)劃、交通體系等方面的 數(shù)據(jù)和文字資料。4. 更新和使用公司最新的評估報告模板。5. 完善各種評估方法的計算模板，將評估報告與計算模板一一對應，提高評估報 告的撰寫和審核效率。6. 熟練運用計算機辦公軟件及公司網絡辦公流程，實現(xiàn)公司流程管理的科學 化。三、其他工作：1. 為開發(fā)商或投資人提供專業(yè)的咨詢服務，對擬開發(fā)的項目進行投資估算及可 行性分析，供開發(fā)商或投資人決策。2. 針對有長期合作關系的客戶開展一定的延伸服務 一一代為辦理相關登記、提 供信貸便利等。3. 積極參加公司組織的各項技術探討、業(yè)務培訓

5、，不斷充實自身的理論知識，拓 展技術視野，努力提高自己的綜合能力。第二部分土地評估工作流程及工作要點土地評估工作流程主要分為受理估價委托、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法測算、確定估價結果、撰寫估價報 告、審核估 價報告、出具估價報告、估價資料歸檔十個階段。相關流程說明如下：一、受理估價委托”工作要點1. 估價事務所負責人通過公司網絡辦公系統(tǒng)接受市場人員項目任務單”；2. 根據(jù) 項目任務單”估價事務所負責人根據(jù)項目難度合理安排合適的估價人 員。3. 明確估價目的、估價時點、估價對象。二、擬定估價作業(yè)方案”工作要點1. 擬采用的估價技術路線和估價方法；2. 擬調

6、查收集的資料及其來源渠道；3. 預計所需要的時間、人力、經費；4. 估價作業(yè)步驟和時間進度安排。三、搜集估價所需資料”工作要點1. 根據(jù)本次估價目的、估價對象特點列出估價對象產權資料清單 ，并提交給委 托方（值得注意的是：容易遺漏出讓金支付憑證、以及土地來源及歷史沿革方面 資 料的調查2. 對估價對象所在地區(qū)房地產價格有影響的資料；3. 相關實例資料，即類似土地的交易、收益、開發(fā)建設成本等資料 ；四、實地查勘估價對象”工作要點1. 核查委托方所提供的產權資料是否全面，同時對照產權資料核實估價對象的 坐落、四至、面積、用途、產權等資料2. 拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周圍環(huán)境、景觀或臨路狀

7、況的影像資 料；3. 詳細詢問在估價中要弄清楚的問題，認真填寫土地調查表。五、選定估價方法測算”工作要點1. 根據(jù)搜集的資料情況，正式確定所采用的估價方法；2. 參照公司報告模板，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中對具體方法運用的要求，進 行具體的測算。六、確定估價結果”工作要點1. 在確定最終結果之前，估價人員應比較、分析測算結果；2. 對測算過程進行檢查；3. 根據(jù)具體情況選用簡單算術平均法、加權算術平均法、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學 方法之一確定最終結果。七、撰寫估價報告”工作要點1. 嚴格按照公司報告模板來撰寫估價報告；2. 估價人員在完成估價報告后，應對估價報告進行自我檢查后方可提交審核。八、審核估價報

8、告”工作要點1. 復審人員對估價人員所提交審核的報告進行審查，如無問題,在審核表上簽署 審核意見，同時評定報告等級，并直接提交至終審人員；如發(fā)現(xiàn)問題，在審核表上應列 出需要修改的地方，要求估價人員進行修改，對估價人員修改后報告 進行復查,確認估 價人員是否對提出的問題進行修改，確認無誤后，方可在審核表上評定報告等級并提 交至終審人員。2. 終審人員對復審人員所交審核的報告進行進一步審查，如無問題，在審核表上 簽署審核意見，同時評定報告等級，并直接發(fā)給估價人員；如發(fā)現(xiàn)問題，在審核表上應 列出需要修改的地方，要求估價人員進行修改，對估價人員修改后報告進行復查，確認 估價人員是否對提出的問題進行修改

9、，確認無誤后，方可在審核表上評定報告等級并 發(fā)給估價人員。九、出具估價報告”工作要點1. 估價人員必須在估價報告經評定報告等級后，方可出具正式估價報告；2. 估價人員對出具的正式報告，要檢查是否有缺漏頁、公章是否加蓋齊全、頁 碼是否錯誤、估價師是否簽字等，方可提交給客戶。十、估價資料歸檔”工作要點1. 估價人員在出具正式估價報告后三日內將相關資料提交至檔案管理人員；2. 需與檔案管理人員辦好檔案移交手續(xù)，由雙方簽字確認。第三部分評估工作中的難點分析本部分就土地評估實踐工作中常見的難點問題談一下自己的看法及相應的技術 處理方式:、市場比較法中比較因素修正值的確定市場比較法由于最具有市場說服力而倍

10、受評估人員青睞 ，然市場比較法中也同 樣存在著影響土地價格的主觀因素，如比較因素的修正值，這個需要估價人員具有 豐富的估價經驗以判斷每個比較因素對于土地價格的影響程度 ，一般采用公司內部 估價師打分綜合平均法來確定，評估過程中視土地用途、區(qū)位、個別因素等具體 情況作一定的調整。二、收益還原法中土地還原利率的確定利用收益還原法評估土地價格時確定適當?shù)耐恋剡€原利率，是準確計算土地價 格的關鍵所在。一般情況下，采用以下方法來確定：1. 純收益與價格比率法：即采用市場上相同或類似不動產的純收益和價格的比率。但是為避免偶然性，應采用至少三宗以上的土地案例（案例的交易時間、類型、 性質等具有相似性，最后以

11、案例的純收益與其價格的比率的平均值作為還原率。2. 安全利率加風險調整值法：即還原率=安全利率+風險調整值。安全利率一般 采用現(xiàn)行的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率，風險調整值應根據(jù)估價 對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場狀況對其影響而確定。3. 投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將各種類型的投資（如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等收益率按其大小排序，然后根據(jù)經驗判斷所要評估 的不動 產投資收益率與風險落在那個范圍，從而確定所要求取的還原利率。第一種方法最 為合理，但是由于實踐中類似成交案例不多，往往使用的不多；第二種方法中風險調 整值的確定較為主觀，存在一定的爭議；第三種方法直

12、接將還原利 率與投資風險掛 鉤,忽略了投資的替代性（若銀行存款、貸款、國債、債券、股票的投資回報率較高就沒有必要投資土地或房地產開發(fā)了 ，也有一定的弊端。因此在 實際評估中,宜采用 三種方法的綜合值（算術平均數(shù)或加權平均數(shù)來確定。另外本人認為可以在計算模板中采用試算法，使得收益還原法的計算結果接近 市場價格的土地還原率方可采用，同時可驗證以上三種方法的綜合值。三、收益還原法運用中的注意點1. 通常,我們視土地年純收益在土地收益年限內保持不變 ，但事實上并不如此，房地產市場租金會隨著市場狀況而上下波動，土地年純收益也會有所變化，這就需要估 價師能掌握市場態(tài)勢并能對未來的租金水平做出短期或長期的分

13、析。通過市場調研不難發(fā)現(xiàn)，相當一部分商業(yè)房地產的市場租金短期內一般呈一定幅度的上漲趨勢，因此在一些精度要求高的評估項目中，需要采用分段計算（一定年限內遞增，以外的若不能判斷則假設不變2. 一般來說，計算過程中采用的房地產收益應當為客觀收益，但也有例外，對于有租約限制的房地產，租賃期內的租金收入應采用租約租金，租賃期外的租金 應采用正 ?？陀^的市場租金。另外，租賃期內外房地產凈收益的還原利率也有 所不同，由于租 賃期內有合約及保證金作保證，且若承租方的資信較好的話，市場風險較小，可采取較 低的還原利率，而租賃期外要視市場狀況而定。3.房地產收益年限是估價對象持續(xù)獲得凈收益的時間，有不少評估人員通

14、過土地使用權剩余年限與房屋耐用年限減去已使用年限后的剩余時間比較（采用較短者來確定，其實這是一種錯誤的做法。在這 里應當注意一下建筑物經濟壽命”這個概念，它是指建筑物從有凈收益開始至最終 不能再產生凈收益的時間，建筑物經濟壽命可能長于也可能短于房屋耐用年限。因 此，當建筑物經濟壽命晚于或等于土地使用權剩余年限的，應根據(jù)土地使用權剩余年 限來確定收益年限;反之則根據(jù)建筑物剩余經濟壽命來確定收益年限，而房地產的總 價值還需加上建筑物經濟壽命結束之后的剩余年限土地使用權在估價時點時的價 值。四、成本逼近法運用中對于土地增值收益的理解集體土地被國家征用后，由于土地用途的改變（如變?yōu)樯虡I(yè)、住宅、工業(yè)和土

15、 地 使用方式的改變（如播種農作物變?yōu)榻ㄔ焐唐纷≌?、作為土地資源參與工業(yè)產品的生產，土地價格往往會成倍增長，而增長的這部分就是土地增值收益。土地增值收益也是指政府出讓土地除收回成本以外 ，還應使國家土地所有權獲 取的增值收益,即相當于土地出讓金的那部分價值。按照成本逼近法的理論，土地增值收益可以土地的成本價（等于土地取得費、開發(fā)費、利息、利潤、應繳納的稅金之和 乘以土地增值收益率來確定可以征地 補償費。土地增值率的大小往往遵循以下規(guī)則：（1用途不同，土地增值率不同，一般情況下：商業(yè) 住宅 工業(yè)（2級別不同，土地增值率不同，一般情況下：一級 二級 三級 四級土地增值率的大小可以根據(jù)樣點地價的測算

16、結果，參考前幾年的出讓、 轉讓和 估價資料，并結合專家的經驗和意見來確定。五、最有效使用原則的合理運用土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能帶來不同的收益，土地價格是以該地 塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的，所以不應該受現(xiàn)實使用狀況的限制。實際評估工作中會接觸到一些類似于處于商業(yè)繁華中心的工業(yè)用地（登記用途為工業(yè)”評估項 目，顯然該地塊的最有效使用方式非工業(yè)，在評估中可將其用途設定為商業(yè)或居住，但 應在評估報告中充分論證轉換為最有效使用方式的可行性、持續(xù)性及轉換過程中應辦理的手續(xù)（規(guī)劃、土地管理、建設等行政部門的許可和相應的費用 （補交的土地 出讓金及其它相關手續(xù)費，在評估完最有效使用方式的土地價

17、值后還需扣除以上費 用從而得出該地塊的真正價值。六、劃撥土地使用權的評估方法土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、 安置等費用后將該宗土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者 使用的行為；劃撥土地使用權一般沒有使用期限的限制。隨著劃撥土地使用權的 入市，特別是企業(yè)改制過程中，經常涉及劃撥土地使用權處置問題，如何開展評 估工作，是不容 回避的現(xiàn)實問題。具體方法有如下幾種：1.成本逼近法：土地價格等于土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于增值地租”，應歸國家所有，相當于出讓金部分。故在用成本逼近法計算劃撥土地價格時，劃撥土地使用權價格應等于

18、土地取得費、土地開發(fā)費、有關稅費、利息和利潤之和，而不包括土地增值收益。 2.出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算： 首先評估出此宗土地正常的市場價 格，然后扣減類似土地應當繳納出讓金占出讓 土地價格的比例，從而確定劃撥 土地使用權的價格。該種方法使用較為廣泛，但 估價人員必須深入了解項目所 在地繳納出讓金的方式以及出讓金占出讓土地價格 的比例。為了使估價結果更 加真實客觀，建議各地區(qū)針對不同地類繳納的出讓金 比例做出明確規(guī)定。3.收益還原法：利用此方法評估時，估價人員須掌握劃撥土 地純收益及土地還原利率。如何計算劃撥土地純收益在城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中 尚無明確規(guī)定，可 以通過調查與待估宗地屬于同

19、一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水 平來間接計算。國有土地租金水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權益在土地 收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地 的純收益。再 經過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收 益。4.市場比較法：隨著企業(yè)對劃撥土地權益的日益增強，戈U撥土地使用權抵 押、轉 讓等行為日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥 土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用 權價格。七、委托方對于估價結果的不認同 土地抵押類評估中，一些客戶為獲得 更多的金融杠桿往往要求估價機構高估土地 價值。作為評估人員，

20、應恪守職業(yè)道 德、本著 獨立、客觀、公正、合法”原則對估 價土地做出合理的價值評估，并就 該估價結果向客戶解釋其公正性、合理性，還可以 通過與貸款銀行溝通一起做好 客戶的思想工作。另外對于抵押類業(yè)務，應加強土地價 格預估工作，及時將預估 價格告知委托方，若與委托方要求的價格存在不合理的差距且無法說服委托方時，應拒絕受理此項評估業(yè)務，合理規(guī)避執(zhí)業(yè)風險。第四部分 對土地評估業(yè)發(fā)展的個人建議一、企業(yè)管理與市場競爭方面：1、評估機構要從提高自身素質入手， 不斷完善自我，提高企業(yè)的市場競爭力。首先，應加強企業(yè)內部管理，建立適應土地評估行業(yè)特點的管理體制；其次，要 提高執(zhí)業(yè)質量，體現(xiàn)服務專業(yè)化，尤其要加強服務意識，為委托方出謀劃策，做土地產權策劃、資產處置及價格評估的專家；第三，要逐步擴大業(yè)務范圍，同時也要注意企業(yè)的市場定位，強化優(yōu)勢項目。2、目前很多小城市的土地評估機構不注重市場營銷，完全由機構負責人一個人包 攬業(yè)務工作，缺乏業(yè)務管理體系，在開展業(yè)務時一味傾向價格競爭，制約了行 業(yè)發(fā)展。為贏得估價行業(yè)的長久發(fā)展， 估價機構應加強營銷團隊建設，開展多 樣化的營銷方式，注重保持與委托方之間 的長久合作關系。3、加強不同地區(qū)、同一地區(qū)間土地估價機構間的技術交流和業(yè) 務合作，取長補短，資源共享（如案例庫），已達到優(yōu)質、高效、共贏、和諧競 爭的局面。二、行業(yè)管理：1.建議估價機構及執(zhí)業(yè)