房地產(chǎn)開發(fā)流程大體上包括以下10個(gè)階段及需繳納的相關(guān)費(fèi)用_New

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程大體上包括以 下10個(gè)階段及需繳納的相關(guān)費(fèi) 用房地產(chǎn)開發(fā)流程大體上包括以下 10個(gè)階段：（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)|在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 I開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

2、不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā) 商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行， 則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開 發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)的第一土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國，由于人多

3、地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻 是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。（E）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一I在取得建設(shè)用

4、地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷 安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃 定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步 I籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步， 也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土 地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過

5、各種 融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本 上是通過商業(yè)銀行貸款。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位I的有效方法工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā) 商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工 期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理 單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)前八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步II為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)

6、劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后， 才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只 控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成 后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放 到房地產(chǎn)市場(chǎng)。7九）市場(chǎng)營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步II房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，在開發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的 市場(chǎng)營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)

7、售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確 定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、 參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽的名字，在商品房項(xiàng)目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主 管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)I房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的法律程序與相關(guān)費(fèi)用步驟法律程序相關(guān)稅費(fèi)第f 項(xiàng)目公 司的設(shè) 立工商執(zhí)照、驗(yàn)資第二步 項(xiàng)目的 立項(xiàng)和 可行性 研究1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方 案3、中報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、中報(bào)、審批項(xiàng)目

8、建議書5、 編制項(xiàng)目可行性研究告 6、中報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1、可行性研究費(fèi)2、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步 項(xiàng)目的 規(guī)劃設(shè) 計(jì)和市 政配套一、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì) 條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核 5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè) 計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方 案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察 招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、 中報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、市政配套14、征求主管部門審查意見15、落 實(shí)巾政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審巾政配套方案1 7、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管

9、線綜合1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi) 2、工程設(shè)抽 3、建設(shè) 工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 4、竣工檔案保證金5、 臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè) 工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察 招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì) 監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)抽第四步 土地使 用權(quán)的 取得一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃 許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 3、辦理國有土 地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門實(shí)地勘察5、土地 估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地 價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使 用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證11、 領(lǐng)取正式國有土地使用證12、國有土地使用權(quán)出讓1、地價(jià)款（土地出讓金）2、資金占用費(fèi)3、滯

10、納 金4、土地使用費(fèi)5、外 商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管 理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13、國有土地使用權(quán)劃 撥用地申請(qǐng)14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請(qǐng)1 8、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 19、簽訂征 地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動(dòng)力安 置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 23、市 政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅 費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口 27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力 28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作2

11、9、 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅 10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出 讓土地預(yù)訂金12、征地 管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi) 14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) 15、地上物補(bǔ)償費(fèi)16、 勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn) 人員安置費(fèi)18、新菜田 開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步拆遷安置第六步開工、建設(shè)、竣工階段1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、 領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理 拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相 關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書 面協(xié)議10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置 11、 發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管 理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷一、開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建 設(shè)費(fèi)4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠 建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及 電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、 搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助 費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清理費(fèi) 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 7、對(duì)從城區(qū)位置較好的 地區(qū)遷往位置較差的地 區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安 置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管 理費(fèi)10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自

13、來 水廠建設(shè)費(fèi)3、污水處理 廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè) 費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金7、 地下熱水資源費(fèi)8、市 政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大 市政費(fèi)）9、開發(fā)管理費(fèi)接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、出施工圖11、 編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦 理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 15、領(lǐng)取開工 審批表，辦理開工登記二、工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng) 17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并 核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù) 算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng) 招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格

14、審批24、編制投標(biāo)書并送 達(dá)25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)26、召開開標(biāo)會(huì)議， 進(jìn)行開標(biāo)27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、 簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查 三、開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手 續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記 34、 交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 35、辦理開工前審計(jì)3 6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許 可證38、報(bào)裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán) 衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè) 費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工 43、施工場(chǎng)地的“三通 一平” 44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

15、45、工程的 基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 46、施工過程中的工程 質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 47、辦 理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn) 收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè) 繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記一、外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷） 售許可證2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所 3、 與購房者簽訂認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約5、辦 第七步丁理簽約公證6、辦理外銷冏品房預(yù)售契約公證 7、 經(jīng)營階 f 一小辦理外銷商品房的預(yù)售登記 8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登 段記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù) 11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手

16、續(xù)10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目 管理費(fèi)11、建筑行業(yè)管 理費(fèi)12、綠化建設(shè)費(fèi)1 3、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化 補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi) 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生 活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) （小區(qū)配套費(fèi)）18、電 源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán) 費(fèi)）19、外部供電工程 貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建 安工程費(fèi)21、建設(shè)工程 招投標(biāo)管理費(fèi)22、合同 預(yù)算審查工本費(fèi)23、質(zhì) 量管理監(jiān)督費(fèi)24、竣工 圖費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充 基金26、實(shí)心黏土磚限 制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理 費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管 理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托 招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃 用水加價(jià)31、夜間施工 噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占 道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1、營業(yè)稅2、

17、城市維護(hù) 建設(shè)稅3、教育費(fèi)附加 4、印花稅5、契稅6、 土地增值稅7、企業(yè)所得 稅8、個(gè)人所得稅9、房 產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅 11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12、 房屋所有權(quán)證工本費(fèi)1 二、內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 14、 辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證 15、銷售項(xiàng) 目備案16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、與購 房者簽訂認(rèn)購書18、與購房者簽訂買賣契約19、 辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn) 抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書 和使用說明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理 25、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 26、申請(qǐng)房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽 訂書面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止 四、房地產(chǎn)的抵押31、抵押權(quán)的設(shè)定32、簽訂抵 押合同33、辦理房地產(chǎn)抵押登記34、抵押房地產(chǎn) 的占管3、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi) 15、房屋買賣登記費(fèi)16、 房屋買賣手續(xù)費(fèi)17、房 屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi) 18、向來京人員租賃房屋 審核備案手續(xù)費(fèi)19、來 京人