涪陵李渡長江大橋項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究正文

1、. .項(xiàng)目基本情況涪陵李渡長江大橋位于涪陵區(qū)李渡鎮(zhèn)長江河段， 距離現(xiàn)涪陵長江 大橋公里。涪陵李渡長江大橋北接規(guī)劃建設(shè)中的李渡私營經(jīng)濟(jì)示范 區(qū)，起點(diǎn)始于李渡片區(qū)中心道路骨架的交叉點(diǎn)， 經(jīng)李渡南北快速干道 與渝涪高速公路相接，作為經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的出口通道，渝涪高速公路李 渡出口將打造成涪陵的“第一門戶”；大橋南連涪陵區(qū)龍橋經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)（南岸浦片區(qū)），采用隧道通過石龍山公園、聚云山直連主城區(qū)道 路網(wǎng)絡(luò)。在各處相交的地方規(guī)劃立交銜接， 并通過規(guī)劃公路網(wǎng)與渝懷 鐵路涪陵火車站相接。李渡長江大橋是涪陵區(qū)交通“十五”計(jì)劃內(nèi)的重點(diǎn)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目, 并已經(jīng)重慶市計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目法人單位為涪陵區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展公司。根據(jù)涪陵

2、李渡長江大橋工程可行性研究報(bào)告 推薦的項(xiàng)目建設(shè) 方案，大橋?yàn)椤皩ΨQ雙塔雙索面混凝土梁斜拉橋”，全長 882882 米，橋 身跨度分別為 170170 米+39+398 8米+170+170 米，引橋米。橋面寬度為雙向四車 道，外加雙側(cè)各 2 2 米人行道，全寬米。采用 SMASMA 瀝青砼路面。涪陵 李渡長江大橋線路等級(jí)為城市主干道 1 1 級(jí)，設(shè)計(jì)車速每小時(shí) 5050 公里。大橋工程概算總投資億元，建設(shè)工期為 3030 個(gè)月，20062006 年上半年 完工。根據(jù)涪陵李渡長江大橋工程可行性研究報(bào)告測算的數(shù)據(jù), 本項(xiàng)目總投資回收期預(yù)計(jì)1313 年，工程貸款預(yù)計(jì) 1111 年可全部償還。經(jīng)過半年

3、時(shí)間的前期準(zhǔn)備，20032003 年底，李渡長江大橋初步設(shè)計(jì) 方案通過了專家組審查。20042004 年 1 1 月 3030 日舉行了開工奠基儀式（橋 墩工程），涪陵區(qū)四大班子相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均出席了奠基儀式。另據(jù)調(diào)查得知，作為大橋主體橋身工程將不遲于 20042004 年 6 6 月 3030 日前開工建 設(shè)。橋身工程的招標(biāo)定于 20042004 年 2 2 月底或 3 3 月初舉行的涪陵區(qū)招商 引資洽談會(huì)（涪陵區(qū)政府主辦，具體日期尚未確定）上確定。我司已 報(bào)名參加該洽談會(huì)。二. . 項(xiàng)目建設(shè)背景涪陵素有小重慶之稱， 屬于典型的山地城市， 涪陵主城區(qū)地形酷 似重慶渝中母城，同樣是兩江環(huán)抱的半島形狀

4、，南、北、東方向由于 天塹隔絕，加之公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，導(dǎo)致一江兩岸經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平差別極大，城市的發(fā)展空間在地域上也受到很大限制。按照重慶市城市總體規(guī)劃對涪陵的定位，涪陵是“重慶中部 的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，長江上游重要的樞紐港之一，烏江流域的 物資集散地，以發(fā)展食品、輕紡、機(jī)械為主的沿江開放城市； 到 20202020 年，城市發(fā)展為人口規(guī)模 5050 萬、建成區(qū)面積 4040 平方公里以上的大城 市”。 （ 20022002 年，涪陵區(qū)委、區(qū)府提出到 20102010年把涪陵建成城鎮(zhèn)人口 5050 萬人口大城市，到 20202020 年，城鎮(zhèn)人口要增加到 6060 萬人。）面對重

5、大歷史機(jī)遇，涪陵的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)勢必要沖出主城樊籬，尋求 更為廣闊的發(fā)展空間。 李渡作為聯(lián)系涪陵與重慶主城經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈 渝涪高速公路的橋頭堡成為涪陵城市突圍的必然選擇。根據(jù)涪陵區(qū)最新修訂的城市總體發(fā)展規(guī)劃，確立了城市建設(shè)工作 的總體思路，即：強(qiáng)化城市規(guī)劃、挖掘城市資源、擴(kuò)大城市規(guī)模、完 善城市功能、美化城市環(huán)境、提升城市品位。圍繞 20102010 年發(fā)展成為 4040 平方公里、 5050 萬人口大城市的總體目標(biāo)。預(yù)計(jì)到 20072007 年，按照建 成大城市和基本形成涪陵大城市骨架， 拉通城市主干道的要求，拓展李渡片區(qū)、南岸浦片區(qū)，并將李渡和南岸浦片區(qū)建成工業(yè)和物流區(qū)， 加快城市西擴(kuò)步伐

6、，最終構(gòu)建“以江南舊城包括江東為中心，李渡 包括南岸浦為副中心的城市結(jié)構(gòu)， 沿長江水軸形成相對獨(dú)立的一城四 片組團(tuán)式山地城市”李渡長江大橋工程是涪陵區(qū) 20042004 年城市建設(shè)項(xiàng)目的重中之重, 也是涪陵區(qū)大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的重點(diǎn)工程之一。李渡長江大橋 的開工建設(shè)，標(biāo)志著涪陵朝創(chuàng)建國內(nèi)大城市的目標(biāo)邁出了實(shí)質(zhì)性一步。大橋建成后，李渡、南岸浦、江南老城區(qū)三片將融入涪陵一城 四片”的發(fā)展空間，這將對擴(kuò)大涪陵城市骨架，完善城市功能，帶動(dòng) 涪陵經(jīng)濟(jì)社會(huì)及城市發(fā)展起到重要的作用。另據(jù)調(diào)查得知，為進(jìn)一步加快未來主城各片區(qū)之間的聯(lián)系， 除李 渡長江大橋外，涪陵區(qū)政府?dāng)M在長江上再建設(shè)一座長江大橋， 即在烏

7、 江入江口的長江下游，將建設(shè)長江三橋（連接江東與江北片區(qū)）與烏 江二橋。同時(shí)盡快完善城市道路骨架，建成公里長江大橋至烏江大橋 的濱江大道，改造江東 3 3 公里烏江大橋至長江三橋段、 江北 6 6 公里長 江三橋至長江大橋段，形成 2424 米至 3434 米寬的 4 4 條雙向四車道城市二 級(jí)路，延伸李渡主干道至花橋段，建成火車站（渝懷鐵路涪陵客運(yùn)站）站前大道，改造天（子殿）北（拱）濱江路，最終形成五座大橋、五 條大道的涪陵主城外環(huán)高速通道格局。據(jù)了解，以上幾項(xiàng)工程也將在涪陵區(qū)府舉辦的招商引資洽談會(huì)上 對外招標(biāo)。三. .項(xiàng)目投資環(huán)境分析1 1、涪陵區(qū)域概況A.A.區(qū)位概況涪陵位于重慶市及三峽

8、庫區(qū)中部， 居長江與烏江交匯要沖。涪陵 行政區(qū)北接長壽、墊江，南鄰南川、五隆，西依巴南，東靠豐都。具 有承東啟西和沿長江、烏江聯(lián)動(dòng)、輻射的區(qū)位優(yōu)勢。涪陵區(qū)域面積平 方公里，轄 1717 個(gè)鎮(zhèn)、2222 個(gè)鄉(xiāng)、5 5 個(gè)街道辦事處、1 1 個(gè)開發(fā)區(qū)、1 1 個(gè)示 范區(qū)。20022002 年末，全區(qū)總?cè)丝谌f人，其中農(nóng)業(yè)人口萬人，非農(nóng)業(yè)人 口萬人。B.B.經(jīng)濟(jì)發(fā)展20032003 年，涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長。完成 財(cái)政總收入億元，其中地方財(cái)政收入億元；完成財(cái)政支出億元，經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行質(zhì)量有所提高。全年農(nóng)民人均純收入 21572157 元，增長;城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 76417641

9、元，增長% %。表 1 1、1999-20031999-2003 年涪陵區(qū) GDPGDP 及人均 GDPGDP 增長趨勢表年份1999199920002000200120012002200220032003GDPGDP （億元）人均 GDPGDP （元）5821582162776277691069107650765087728772圖 1 1、1999-20031999-2003 年涪陵區(qū) GDPGDP 及人均 GDPGDP 增長趨勢圖表 1 1 反映了 1999-20031999-2003 年涪陵區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況，可以看 出，5 5 年間涪陵區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持了穩(wěn)定快速增長，增長率

10、并 呈加速增長態(tài)勢。按照目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，涪陵區(qū) 20022002 年制定的未來五年“年，一個(gè)成型一一 5050 萬人口大城市骨架基本成型； 三個(gè)建成一一基 本建成六大工業(yè)園區(qū)，基本建成涪陵特色農(nóng)業(yè)基地，基本建成區(qū)域性 金融物流中心和交通樞紐；三個(gè)突破一一力爭全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 150150 億元，財(cái)政總收入突破 2323 億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利稅總額突 破 2525 億元。）工業(yè) 涪陵區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，效益較好。其中，以榨菜、飲 料為主的食品工業(yè)；以中成藥為主的醫(yī)藥工業(yè)；以化肥為主的天然氣 化工工業(yè)；以苧麻、絲綢為主的紡織工業(yè)；以水泥、陶瓷為主的建材 工業(yè)；以汽車、摩托車配件為主的機(jī)械

11、工業(yè)已形成規(guī)模發(fā)展效應(yīng)。20022002 年，有 1919 戶企業(yè)進(jìn)入重慶大中型企業(yè)行列，8 8 戶企業(yè)擠身重慶市工 業(yè) 5050 強(qiáng)，擁有 4 4 家上市公司，加上收購的上市公司，共有 6 6家上市公司；同時(shí)，娃哈哈、金義集團(tuán)、飛渡泉凌啤酒、涪銀塑料、納愛斯等一批影響較大的對口支援企業(yè)也落戶涪陵。20032003 年，涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn) 工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值億元，增長 ，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) 135%135%。在 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，涪陵區(qū)委、區(qū)府始終把工業(yè)化擺在十分重要的位置,實(shí)施重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。按照建大 園區(qū)、辦大工業(yè)、促大發(fā)展”的思路，目前，規(guī)劃并正在建設(shè)“太極、 李渡、

12、化工、紡織、有色、建峰”等六大工業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)到 20052005 年, 六大工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)利稅 2 20 0億元。到 20072007 年，力爭 4 45 5 戶重點(diǎn)企業(yè) 成為全國同行業(yè)的排頭兵，成為國際國的總體奮斗目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。（“一三三”的總體奮斗目標(biāo)：到 20072007內(nèi)具有競爭力的企業(yè)集團(tuán)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭，為涪陵社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了堅(jiān) 實(shí)保障。農(nóng)業(yè) 涪陵區(qū)素有“榨菜之鄉(xiāng)”的美名， 先后被評為 中國果蔬 十強(qiáng)區(qū)縣”和 中國農(nóng)產(chǎn)品深加工十強(qiáng)區(qū)縣 ” 涪陵榨菜集團(tuán)進(jìn)入“中 國農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè) 5050 強(qiáng)”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)” 行列；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快，2003200

13、3 年，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值億元，增長 。但 農(nóng)民收入仍然偏低，增長緩慢。20032003 年涪陵區(qū)農(nóng)民人均純收入為 21572157 元，如按照 20202020 年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)，則農(nóng)民人均收入要達(dá)到 80008000元，平均每年需增加 344344 元，年均遞增 8%8%。但 1997-20031997-2003 年農(nóng)民人 均純收入平均每年僅增加 100100 元，年均增長 6%6%,從這一速度看，到 20202020 年要達(dá)到這一目標(biāo)的難度很大。商貿(mào) 當(dāng)?shù)卣恢敝铝τ诎迅⒘甏蛟斐蓞^(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)中心，并 制定了“ 24562456”發(fā)展目標(biāo)：扶持重點(diǎn)企業(yè)和重點(diǎn)市場發(fā)展，重點(diǎn)企7070）。業(yè)和 2

14、 2 個(gè)重點(diǎn)市場；加快 4 4 個(gè)中心鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)和 5 5 個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 建設(shè)；積極發(fā)展現(xiàn)代物流，推進(jìn)流通現(xiàn)代化，發(fā)展連鎖經(jīng)營；強(qiáng)化社 會(huì)大商業(yè)管理職能，規(guī)范市場秩序，加強(qiáng)市場管理，完善統(tǒng)一開放、 競爭有序的市場流通體系；積極引進(jìn)大店、名店。20032003 年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長 % %。金融機(jī)構(gòu)年末 存款余額億元，貸款余額億元，比年初分別增長 % %和% %。另外值得一提的是， 20032003 年涪陵區(qū)成功創(chuàng)建了中國優(yōu)秀旅游城 區(qū)。C.C. 城市建設(shè)布局相當(dāng)局促、 零亂，極大降低了城市的經(jīng)濟(jì)輻射能力。是，主城區(qū)囿于地域狹窄，幾無擴(kuò)張空間，新舊建筑如犬牙交錯(cuò)，導(dǎo) 致舊城改造

15、困難極大。 但新區(qū)由于歷史欠賬過多， 基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重 缺乏，短期之內(nèi)難以承擔(dān)城市擴(kuò)容的重任。典型的“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)也極大的限制了涪陵區(qū)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí) 施。 20022002年涪陵區(qū)城鎮(zhèn)人口為萬人， 城鎮(zhèn)化率為 % %， 低于全市平均 水平 3 3 個(gè)百分點(diǎn)。 到 2012010 0年涪陵建成 5050 萬人口大城市， 屆時(shí)的城鎮(zhèn) 化率將達(dá)到 43%43%，城鎮(zhèn)人口在 20022002 年的基礎(chǔ)上增加萬人； 20202020 年要 達(dá)到 50%50%，即城鎮(zhèn)人口要增加到 6060 萬人，這個(gè)數(shù)字仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 20202020 年重慶市城鎮(zhèn)化率的平均水平（預(yù)計(jì)屆時(shí)重慶市城鎮(zhèn)化率水平為應(yīng)該說涪陵老

16、城區(qū)的建設(shè)雖然取得了一定的成績，但總體來說是失敗的。先天的地理?xiàng)l件不足再加上后天規(guī)劃的無序，使得整個(gè)城市目前的狀況涪陵老城區(qū)建設(shè)的失誤卻為現(xiàn)在城市建設(shè)的高起點(diǎn)規(guī)劃創(chuàng)造了 條件。據(jù)了解，涪陵區(qū)政府將在若干年后舉遷李渡， 政府的搬遷既有 帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的目的， 同時(shí)也是對城市功能布局的重新定位與梳 理。借重慶直轄以及三峽工程上馬的東風(fēng)， 涪陵區(qū)城市建設(shè)開始走上 了協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。D.D. 交通運(yùn)輸在整個(gè)重慶市行政版圖上， 涪陵位于中心位置， 是重慶主城區(qū)聯(lián) 結(jié)渝東 2020 個(gè)區(qū)縣的城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)走廊，素有 “烏江門戶 ”之稱。渝涪高速 公路距重慶主城區(qū) 100100 余公里、距江北機(jī)場 9090 公

17、里，渝懷鐵路、國 道 319319 線、規(guī)劃中的重慶至湖北利川鐵路及沿江高速公路穿越涪陵境 內(nèi)。涪陵 - -黔江高速公路、渝懷鐵路建成之后，涪陵則成了重慶到黔 江，進(jìn)而再到貴州和湖南必經(jīng)之路；重慶 - -長壽- -利川鐵路 / /高速公路 建成之后，重慶則可經(jīng)涪陵、黔江、利川而進(jìn)入湖北沿長江鐵路?？?以預(yù)見，不久之后，涪陵交通必將迎來大發(fā)展。涪陵港處于長江、 烏江交匯點(diǎn)，水運(yùn)發(fā)達(dá)，作為 5 5 大主要港口之，被列入了重慶市航運(yùn)中心發(fā)展規(guī)劃 。涪陵港集裝碼頭的功能 及運(yùn)力居重慶前列，渝東地區(qū)及烏江流域的集裝箱貨物基本在涪裝 運(yùn)，并已實(shí)現(xiàn)江海聯(lián)運(yùn)，可直通海外。三峽成庫以后，萬噸巨輪將可 直達(dá)重慶，

18、屆時(shí)，涪陵港的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯。另外，涪陵還是三峽工程主要淹沒區(qū)之一， 將搬遷 224224 戶工礦企 業(yè)和動(dòng)遷 1111 萬人，移民淹沒補(bǔ)償靜態(tài)投資億元，補(bǔ)償總額居重慶庫 區(qū)第 4 4 位。巨大的移民遷建量，為涪陵城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了發(fā)展契機(jī)。2 2、 李渡私營經(jīng)濟(jì)示范區(qū)及南岸浦工業(yè)園區(qū)概況19981998 年，李渡撤鎮(zhèn)建李渡私營經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。目前，示范區(qū)下屬 李渡、金銀、馬鞍三個(gè)辦事處， 3232 個(gè)村、居委會(huì)， 216216 個(gè)農(nóng)業(yè)社，總 面積達(dá)平方公里，人口萬。示范區(qū)經(jīng)濟(jì)以發(fā)展工業(yè)商貿(mào)為主，以工 業(yè)部分帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)，以城市經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展。20032003 年 3 3 月，重慶市政府批準(zhǔn)成

19、立李渡工業(yè)園區(qū)，屬市級(jí)工業(yè) 園區(qū)。園區(qū)發(fā)展規(guī)劃面積為 2121 平方公里，按照“開發(fā)一片、應(yīng)用一片、 成熟一片 ”的原則進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)， 園區(qū)由“加拿大（蒙特利爾）園區(qū)”、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)小區(qū)”、 “物流園區(qū)”和與之配套的“商業(yè)服務(wù)區(qū)”構(gòu)成的 現(xiàn)代工業(yè)社區(qū)，建設(shè)期為 8 8 年。建設(shè)李渡工業(yè)園區(qū)是涪陵城市化建設(shè) 的一個(gè)重要舉措，也是實(shí)現(xiàn)再造涪陵工業(yè)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。據(jù)悉，為加快李渡經(jīng)濟(jì)示范區(qū)的發(fā)展， 涪陵區(qū)政府將遷往李渡 （具 體時(shí)間未定，但估計(jì)最早也要在 20072007 年李渡長江大橋建成之后） ，目 前，已有國內(nèi)外 1010 余家大型企業(yè)進(jìn)駐。同時(shí)，李渡工業(yè)園區(qū)總體概 念性規(guī)劃（詳規(guī)）也在加緊編制之

20、中。四.涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場分析（僅限主城規(guī)劃區(qū)）1 1、 定性描述從調(diào)查的情況看， 涪陵主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直不是很景氣。據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T負(fù)責(zé)人解釋，原因主要有四點(diǎn)：一是開發(fā)量供大 于求；二是移民遷建占了一定市場份額；三是單位集資建房較多，對 商品房市場沖擊較大； 四是開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)水平不高， 產(chǎn)品不能有 效滿足消費(fèi)者需求。目前，房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在涪陵老城區(qū)范圍以內(nèi)，其中主城區(qū) 迎賓大道（長江大橋至城區(qū)之間）與長江防護(hù)大堤區(qū)域是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 開發(fā)的熱點(diǎn)。作為涪陵區(qū)城市未來拓展方向的李渡私營經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、 南岸浦片區(qū)，由于交通不便以及必要市政、生活配套設(shè)施的缺乏，真 正的商品房開發(fā)幾乎沒有，主要是

21、三峽移民遷建房，以及工業(yè)廠房與 職工宿舍。目前，涪陵老城區(qū)電梯房價(jià)位基本維持在建筑面積每平方米 1100-12001100-1200 元之間，多層在 800-1000800-1000 元之間。據(jù)了解，近幾年涪陵主 城區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)不是很大。產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的包裝、營銷推廣正逐步為區(qū)縣開發(fā)商所重視。據(jù)我們調(diào)查的位于涪陵市區(qū)中心地段的一家樓盤，由于戶型定位錯(cuò)誤（躍層戶型占 30%,30%, 150m2150m2 以上戶型占 70%70%）,以至銷售期長達(dá)三年, 銷售率仍為 80%80%。與此對應(yīng)的是，80-9080-90 m2m2 及以下戶型正大行其道, 銷售狀況良好。開發(fā)商開始重視樓盤的包裝與推

22、廣， 聘請專業(yè)營銷公 司全程代理項(xiàng)目的策劃、銷售工作。專業(yè)公司的介入提高了樓盤開發(fā) 水平，提高了市場競爭度，推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的良性發(fā)展。為了促進(jìn)舊城改造，涪陵區(qū)政府就主城區(qū)范圍內(nèi)舊城改造與房地 產(chǎn)開發(fā)制定了專門政策。20032003 年 9 9 月份出臺(tái)的重慶市涪陵區(qū)城市 建設(shè)配套費(fèi)征收管理辦法 第六條規(guī)定：主城區(qū)內(nèi)舊城改造原則上不 允許進(jìn)行單體建設(shè)，改造用地面積必須達(dá)至 j j 3030畝以上的才允許建設(shè)。同時(shí)實(shí)施的重慶市涪陵區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場促進(jìn)城 市建設(shè)的通知第三條也規(guī)定“新區(qū)建設(shè)和舊城改造要堅(jiān)持成片供地。對成片開發(fā)的給予優(yōu)惠，凡集中成片開發(fā) 5050100100 畝，

23、返回土地出讓 金總額的 10%10%;100100 300300 畝的返回 20%20%; 300300 畝以上的返回 30%30%”。但這個(gè)規(guī)定與后來調(diào)查到的情況有些出入，據(jù)調(diào)查的一家李渡建筑企 業(yè)， 其對外宣稱，只要在李渡規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 所購置的土地, 無論數(shù)量多少， 土地出讓金均 100%100%返還。目前，列入李渡規(guī)劃范圍 內(nèi)的土地價(jià)格在 8 8 萬元/ /畝，范圍之外的土地僅在 4-4-5 5萬元/ /畝（以上 均為毛地）。由于有關(guān)部門無法提供外來投資優(yōu)惠政策，上述調(diào)查結(jié) 果無法得到證實(shí)（涪陵區(qū)城鎮(zhèn)公司稱，具體政策規(guī)定要等到 2 2 月底或 3 3 月初舉辦的招商引資洽談會(huì)上

24、才能出來）。2 2、定量分析因涪陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)管理局提供的2001-20032001-2003 年房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)與筆者由重慶統(tǒng)計(jì)年鑒調(diào)查到的數(shù)據(jù)存在較大差異，所以，為統(tǒng) 一口徑，以下分析以涪陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)管理局提供數(shù)據(jù)為主。表 2 2、2001-20032001-2003 年主要房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)變動(dòng)情況表（數(shù)據(jù)來源于涪陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)管理局）指標(biāo) f年份200120012002200220032003完成投資額（萬元）768758121764347住宅220091954828483施工面積（平方米）125271510256371024646住宅874959723420682913竣工面積（平方米）3

25、17422212933212914住宅199143146692127086銷售面積（平方米）214330120861109317住宅18921110170592577銷售額（萬元）223571679814068住宅14926107259224空置面積（平方米）10077996225252714住宅559366131287619一年以上空置面積（平方米）/70844163571住宅/5398049310圖 2 2: 2001-20032001-2003 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額與銷售額走勢圖（單位:萬元）完成投資額-銷售額圖 2 2 反映了近兩年涪陵房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售額均呈下降趨勢。印證了主管

26、部門所說的“房地產(chǎn)業(yè)不景氣”的說法。圖 3 3： 2001-20032001-2003 年房地產(chǎn)施工、竣工、銷售、空置面積變動(dòng)圖（單位：萬元）對比圖 2 2 與圖 3 3,投資額的下降，導(dǎo)致了同時(shí)期施工面積、竣工面積均呈下降趨勢。由于市場消化能力不足，房地產(chǎn)銷售面積也隨之 下降。房地產(chǎn)空置面積此時(shí)卻不降反升，從另一個(gè)側(cè)面說明由于前期投資的擴(kuò)大，導(dǎo)致市場供給累計(jì)量超過了市場有效需求， 從而造成了積壓與空置面積的增加。按照國際通行的空置率計(jì)算方法（一年以上的存量房除以前三年房屋竣工面積之和），20032003 年涪陵區(qū)房屋空置率超過了 20%20%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 10%10%的空置率警戒線。住宅空置率

27、在 10%10%左右，占空置總量的 30%30%。說明存量房中大部分為辦公與商業(yè)用房，這兩者占到空置總量的 70%70%左右。綜上所述，涪陵房地產(chǎn)市場疲軟態(tài)勢短期之內(nèi)很難發(fā)生大的改觀，新區(qū)（李渡及南岸浦片區(qū)）的房地產(chǎn)開發(fā)若要形成氣候還需要更長的時(shí)間，時(shí)間長短主要取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施及必要的公共配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度。五.項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案分析根據(jù)工程可行性研究報(bào)告對項(xiàng)目建設(shè)選址的地形、地質(zhì)、水文、工程環(huán)境影響等方面的評估，適于建橋，擬推薦橋位為方案一。（其它略）六.項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)1 1、投資估算費(fèi)用類別計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)金額估算投資總額其中：建安費(fèi)用征地拆遷費(fèi)用2000表 3 3、項(xiàng)目建設(shè)主要費(fèi)用

28、列表（單位：萬元）稅金%545貸款利息%1706說明：數(shù)據(jù)來自于涪陵李渡長江大橋工程可行性研究報(bào)告2 2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析A A、涪陵李渡長江大橋距離現(xiàn)在的涪陵長江大橋僅公里，李渡長江大橋效益分析可以參照涪陵大橋有關(guān)數(shù)據(jù)。表 4 4: 20032003 年 3 3 月-2004-2004 年 1 1 月涪陵長江大橋車流量及效益表項(xiàng)目時(shí)間車型及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小 計(jì)每月曰均車流量統(tǒng)計(jì)每月日均收 費(fèi)金額統(tǒng)計(jì)（元）351012152025其 它免費(fèi)車輛5090571895507618744704528524675525265958669415839656046694752116196696155526392

29、981182703326798101711636763357117315520413140253683486672121632654825471413022184686478688984216089544534327011269944075898449630564087199715528343294110756385767655296468254894634191617134026755149564515430393400191758480701808076886745983802154623939441707985465474260271502563917544734389056114303

30、008340說明：以上數(shù)據(jù)由涪陵長江大橋管理處提供；2003年3月至10月數(shù)據(jù)為每 月平均日通車量，11月至2004年1月為每月5、15、25三日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之平 均值；每月日均收費(fèi)金額未包括其它車輛。圖 4 4、20032003 年 3 3 月-2004-2004 年 1 1 月涪陵長江大橋車流量走勢圖圖 4 4 總體反映了 20032003 年 3 3 月-2004-2004 年 1 1 月大橋車流量呈增長“SARSSARS”原因?qū)е萝嚵髁考眲p少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 SARSSARS 疫情傳播最為嚴(yán)重的 5 5 月份，全國旅客及貨物周轉(zhuǎn)量分別比去年同期下降和。7 7 月，疫情得到緩解，車流量開始大幅

31、回升,因非典影響而未能出行的車輛在8-98-9 月份大量上路，使得 9 9 月份形成了全年的車流高峰。所以，為準(zhǔn)確確定車流量增長模型，以下將對 5-95-9 月份車流量數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。表 5 5:涪陵長江大橋車流量數(shù)據(jù)修正表（僅限 5-105-10 月份）月份原日均車流調(diào)整后的每月日均車單車平均收費(fèi)金每月日均收費(fèi)金量統(tǒng)計(jì)流量統(tǒng)計(jì)額（元/輛）額統(tǒng)計(jì)（元）50905090509005507550755070470456255625046755743574305958586158610583959795979066946097609706196621562150633563336333064086

32、40864080趨勢，但 5-95-9 月期間起伏比較大，據(jù)管理處介紹5-75-7 月份由于5-75-7 月份200 2 / 2 2 2 2弄2 2護(hù)74591745974590說明：修正系數(shù)取與兩時(shí)間點(diǎn)車流量差異的平均數(shù)。即 (6335-5507)/(11-4)=118圖5、調(diào)整前后涪陵長江大橋車流量走勢圖+調(diào)整前調(diào)整后200200320護(hù)20032002003200護(hù)護(hù)刃於應(yīng)該說車流量的增長與時(shí)間序列呈線性相關(guān)關(guān)系。根據(jù)調(diào)整后的數(shù)據(jù)推出公式：Y Y=+5006=+5006其中，相關(guān)系數(shù) R R二。表 6 6、2006-20252006-2025 年涪陵長江大橋車流量及每年效益年份車流量每5

33、年增 長率年增 長率單車收費(fèi)金額年收費(fèi)金額20061191010200713956%10200816001%10200918047%10201020093%10201122138%10201224184%10201326230%10201428275%106201530321%102201632366%108201734412%104201836458%100201938503%106202040549%102202142595%108202244640%104202346686%100項(xiàng)目建成以后，預(yù)計(jì)可分流涪陵長江大橋1/21/2 車流量，作為202448732%106202550777%

34、102表 7 7、涪陵李渡長江大橋車流量及效益預(yù)測（來源于工可報(bào)告）年份車流量每5年增 長率年增 長率單車收費(fèi)金額年收費(fèi)金額20061340810201018366%10201525827%10202037240%100202553810%100對比表 6 6、表 7 7,工可報(bào)告預(yù)測的李渡長江大橋車流量與本文預(yù)測的涪陵長江大橋車流量數(shù)字差別不大。但從車流量的增長方式上看，本文預(yù)測的數(shù)字隨時(shí)間推移車流量增長率逐漸衰減，工可報(bào)告預(yù)測的車流量增長率則隨時(shí)間推移逐漸增長。 綜合而言，大橋建成初期,車流從無到有，增長率必然呈正的加速度增長， 但達(dá)到峰值之后，如外部環(huán)境不發(fā)生大的變化， 隨著車流量逐漸接

35、近飽和狀態(tài)， 車流量增長空間必然縮小，此時(shí)，增長率將逐漸下降，加速度為負(fù)。所以，車流量增長率的變動(dòng)曲線應(yīng)為一條拋物線。圖 6 6、增長率變動(dòng)曲線圖項(xiàng)目建成以后，預(yù)計(jì)可分流涪陵長江大橋1/21/2 車流量，作為B B、項(xiàng)目車流量、收費(fèi)金額預(yù)測增長率變動(dòng)曲線2010201520202025Y工可報(bào)告增長率曲線一本文增長率曲線60%50%40%30%20%10%0%2006其正常車流量，其它誘增、轉(zhuǎn)移車流量按照工可報(bào)告預(yù)測數(shù)據(jù)。（單位：元）年份車流量小計(jì)年增長 率 單車收 費(fèi)金額年收費(fèi)金額正常誘增轉(zhuǎn)移2006595555714237935102007697862815919197%102008800

36、1699175910458%1020099024769192611719%10201010047840209412981%10201111069906230314277%10201212092972251115575%102013131151037272016872%102014141381103292818169%102015151611169313719467%102016161831277333320793%102017172061385352922120%102018182291493372523447%102019192521601392124774%1020202027517094

37、11726101%102021212981818437727492%1092022223201926463728883%1082023233432035489730275%1022024243662144515631666%1082025253892470593633795%105C C 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)表序號(hào)年份效益費(fèi)用凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計(jì)120035615-5615-5013-50132200410106-10106-8056-13069320056738-6738-4796-17865420061132435697443-174225200714904471043592-16

38、8316200817584591299658-161737200920624711591720-154538201026954842211893-145609201130594972562924-1363610201234675112956952-1268411201337495263223927-1175812201443785423836985-1077313201548565584298985-978814201653975754822987-880115201759595925367980-782116201865786115967973-684817201972666306636966-588118202080496517398962-491919202189026728230956-396320202299046949210955-30092120231105071710333956-20522220241241374211671965-108823202513766-10462242281788700經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRREIRR）為% %;經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值