第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、第2章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境概述2.1.1投資與投資環(huán)境 一般所說的投資環(huán)境是指直接投資的環(huán)境。直接投資是指一個經(jīng)濟體系內(nèi)的某居民投資購買或設(shè)立在另一經(jīng)濟體系內(nèi)的企業(yè)，兼并對該企業(yè)有持久利益或在管理方面具有相當程度的影響力和控制權(quán)； 投資決策包括宏觀和微觀兩個層次。其中微觀投資決策是單個投資者或單個投資項目的決策，其基本問題是如何使單個投資者或單個項目在投資額一定的條件下，獲得最大的投資收益。這就需要著重考察社會消費水平結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物價和市場利息率等因素對投資者個人或單個項目的影響和制約，即投資環(huán)境。 投資環(huán)境是指擬投資的地域(國家、地區(qū)、城市和街區(qū))在一定時期內(nèi)所具有的能決定

2、和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動態(tài)性等基本特點。 2.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點1、多樣性。房地產(chǎn)投資環(huán)境因素眾多，并且，每個因素對房地產(chǎn)投資項目的影響效果和作用方式都存在差異。2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的系統(tǒng)性指房地產(chǎn)投資環(huán)境因素之間是相互影響、相互制約的，存在內(nèi)在的邏輯聯(lián)系。3、動態(tài)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的動態(tài)性指的是眾多的投資環(huán)境因素是可變的，并在動態(tài)變化過程中相互依賴。2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點與構(gòu)成要素2.2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點 房地產(chǎn)投資環(huán)境實際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個外部環(huán)境。其中區(qū)位分析是分析的核心點。在房地產(chǎn)投資

3、環(huán)境的分析中，區(qū)域科學已成為房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的強有力的理論背景。在此理論背景下，房地產(chǎn)投資環(huán)境體現(xiàn)出有序的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域投資的投向、布局、總量，同時投資的流入又在不斷完善區(qū)域的投資環(huán)境，體現(xiàn)了投資和投資環(huán)境客體之間相互影響、相互作用的動態(tài)關(guān)系。這種互動關(guān)系的研究，不但可以滿足投資主體獲取利潤的動機，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成“投入產(chǎn)出”的良性循環(huán)。 2.2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的構(gòu)成要素 投資環(huán)境具有系統(tǒng)性的特征，因而表現(xiàn)出與此相關(guān)的層次特征。我們可以按照層次高低將投資環(huán)境區(qū)分為宏觀投資環(huán)境和地域投資環(huán)境兩大部分。1、投資環(huán)境宏觀要素分析在宏觀環(huán)境影響因素中，投

4、資商必須監(jiān)測六個主要的因素，即人口統(tǒng)計因素、經(jīng)濟因素、自然因素、技術(shù)因素、政治因素和文化因素。對房地產(chǎn)投資而言，人口統(tǒng)計因素、經(jīng)濟因素、房地產(chǎn)金融與產(chǎn)業(yè)政策是影響宏觀投資環(huán)境的主要因素，其它影響因素應(yīng)根據(jù)項目的具體情況適當增減。通過對宏觀環(huán)境的分析，有利于投資商選擇投資時機、投資區(qū)域、投資規(guī)模及物業(yè)類型、檔次等。2、區(qū)域性投資環(huán)境因素分析區(qū)域性因素分析，即中觀層次的投資環(huán)境分析。應(yīng)該從六個方面分析區(qū)域性因素。 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 地區(qū)人口因素 地區(qū)自然環(huán)境因素: 地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法2.3.1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則與標準 1、房地產(chǎn)

5、投資環(huán)境評價的原則 系統(tǒng)性原則 比較性原則 時效性原則 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則 實事求是、突出重點的原則2、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的標準 適應(yīng)性標準 穩(wěn)定性標準 競爭性標準 2.3.2房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法多因素和關(guān)鍵因素評價法 當房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價采用多因素評價法時，選取的投資環(huán)境的因素即房地產(chǎn)投資環(huán)境評價要素系統(tǒng)中的15個投資環(huán)境要素，子因素即投資環(huán)境要素之下的子要素，權(quán)數(shù)的計取是在考慮因素影響大小之后綜合決定的?？蓪⒁蛩卦u為優(yōu)、良、中、可、差這樣五級分別對應(yīng)分值100，80，60，40，20，這樣評價總分取值范圍即在20100之間，滿分為100分。 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價公式如下：

6、其中，N表示投資環(huán)境總分 Wi表示第i類要素權(quán)重 Ui 表示第i類要素評分 而 其中，j表示i類要素下j類子要素 Wj表示i類要素下第j類子要素的權(quán)重 ai，bi，ci，di，ei分別是第j類子因素評價為 優(yōu)、良、中、可、差的百分比； 具體評價時，先對各類要素的子要素做出評價計算出Ui后，再套用公式計算出投資環(huán)境總分N。當然也可將兩個公式合并為一個公式來計算，合并后的總公式為： 其中，N表示投資環(huán)境總分 i, j表示i類要素第j類子要素 Wi,Wj表示i類要素、第j類子要素的權(quán)重 ai，bi，ci，di，ei分別是第i類要素下第j類子因素評價為優(yōu)、良、中、可、差的百分比；在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價

7、的多因素評價法中，各子因素也因為各自影響性不同而給予子因素權(quán)重。對我國開發(fā)建設(shè)的普通住宅投資項目其環(huán)境評價因素可分類如下：最重要因素：居民收入水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.2很重要因素：房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.15重要因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)位交通條件、環(huán)境狀況、稅費水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.1較為重要因素：經(jīng)濟增長水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.05略微重要因素：土地狀況、地價、房地產(chǎn)政策、區(qū)域人口數(shù)量、區(qū)域人口素質(zhì)、家庭人口數(shù)、消費文化與觀念，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.025各投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重如表2-3所示。表2-3 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及

8、權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價地價水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2 投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟增長水平經(jīng)濟增長率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套

9、費（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費文化與觀念消費文化與觀念（1.0）0.025 準數(shù)分析法 在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價采用準數(shù)分析法時，按照房地產(chǎn)行業(yè)影響要素的分類習慣將評分區(qū)間及準數(shù)計算公式作一定修改，并去除了一些不必要的因素，修改后的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準數(shù)數(shù)群參照表見表2-5： 項目要素代號內(nèi)涵評分1.投資環(huán)境激勵系數(shù)K地價；房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P環(huán)境狀況；土地狀況0-43.稅利因子S稅費水平0-24.勞動生產(chǎn)率因子L區(qū)域人口素質(zhì)0-

10、25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B基礎(chǔ)設(shè)施狀況；區(qū)位交通條件；區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T政府辦事效率 0-27.市場因子M房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況；居民收入水平；消費文化與觀念；家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F經(jīng)濟增長水平0-2表2-5 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準數(shù)數(shù)群參照表 在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的準數(shù)計算公式中，根據(jù)各要素本身重要性及其內(nèi)在聯(lián)系差別，將稅利因子S和效率因子T放到公式的括號中，即讓其作用效應(yīng)減小，而讓市場因子M從括號中調(diào)換出來，增大其作用效應(yīng)，評分區(qū)間相應(yīng)也作一定變動，就可以有修改后的房地產(chǎn)投資環(huán)境準數(shù)計算公式： 綜合評價法 綜合評價法的基本步驟是由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分

11、析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由靈敏度分析(敏感性分析)判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對投資環(huán)境分析帶來的影響。 首先，進行環(huán)境要素權(quán)重系數(shù)的確定。 權(quán)重系數(shù)是用來描述環(huán)境要素在投資環(huán)境分析中相對重要程度的指標。其大小既取決于要素自身在投資環(huán)境諸要素中的地位，又取決于投資者因投資動機或主觀因素對投資環(huán)境的期望與要求。因而權(quán)重系數(shù)一般采用層次分析法進行綜合確定?；痉治霾襟E為： 建立層次結(jié)構(gòu)模型 按投資環(huán)境因素的內(nèi)容及相互關(guān)系，將各環(huán)境要素劃分為層次結(jié)構(gòu)形式 確定同層間單權(quán)重系數(shù) 同層間要素的單權(quán)重系數(shù)是用以描述位于同一層次的各環(huán)境要素相對于上一層因素重要程度的系數(shù)，它是由求解該層的判

12、斷矩陣求得的。 一致性檢驗 組合權(quán)重系數(shù)的確定 目標項目投資環(huán)境的綜合評分：其中，G 目標項目投資環(huán)境的綜合評分ABCDj 第j環(huán)境因素的權(quán)重系數(shù) Vj 第j環(huán)境因素的評分分值 n環(huán)境因素的個數(shù)上式求得的分值在1-4之間，分值越高，說明對目標項目投資環(huán)境的評價越好。 敏感性分析正是要考察當這些環(huán)境條件變化時，對分析結(jié)果帶來的影響及其影響程度。其步驟如下：逐項分析環(huán)境因素的穩(wěn)定狀況，判斷其在房地產(chǎn)投資建設(shè)或經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生變化的可能性，并研究其變化的基本趨勢及變化程度；對將要發(fā)生變化的因素，依據(jù)其變化的趨勢及變化程度，請專家予以重新評價；統(tǒng)計各因素的評價結(jié)果，計算它們的分值；計算變化后的房地產(chǎn)投資環(huán)

13、境綜合評分值；若是不同地點投資環(huán)境的比較和排序，則按新的綜合分值重新排序，并比較前后兩種排序的差異，分析原因，做出判斷；若是單一項目、單一地點的投資環(huán)境評價，則比較前后兩次綜合評分值，研究其變化程度，分析原因，做出判斷。 2.3.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法的評價與選擇多因素和關(guān)鍵因素法在房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的應(yīng)用中，既充分考慮了投資環(huán)境要素系統(tǒng)中各影響要素的地位、作用和各子因素的優(yōu)勢，又考慮到了投資主體在投資動機上的差異。因此這種方法既適合某國或地區(qū)投資環(huán)境的一般性評價，也適合同一城市的不同區(qū)位的投資環(huán)境評價。準數(shù)分析法在計算準數(shù)N時要考慮機會因素X0的大小。對X0的判斷與實際機會的差異對評判產(chǎn)生