各種結(jié)構(gòu)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限和殘值率參考值

1、各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為： 1、 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 2 、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； 3 、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 4、 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 5、 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；&#

2、160;6 、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 7 、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 8 、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。建筑物的殘值率因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為： 1 、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0； 2 、磚混結(jié)構(gòu)一等：2； 3、 磚混結(jié)構(gòu)二等：2； 4 、磚木結(jié)構(gòu)一等：6； 5 、磚木結(jié)構(gòu)二等：4； 6 、磚木結(jié)構(gòu)三等：3； 7 、

3、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：0。房屋殘值：房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用：拆除房屋和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。殘余價(jià)值：殘值-清理費(fèi)用。殘值率：殘余價(jià)值/房屋造價(jià)河北省房屋評(píng)估計(jì)價(jià)暫行辦法 【文號(hào)】 冀建房 1991 517號(hào) 【頒布單位】 河北省建設(shè)委員會(huì) 【頒布日期】 1991年11月22日 【實(shí)施日期】 1991年11月22日 為了準(zhǔn)確反映房屋的價(jià)值，合理確定房屋的價(jià)格，防止房屋價(jià)格不合理的上漲 和賤價(jià)出售，保持房屋價(jià)格的基本穩(wěn)定，按照以質(zhì)計(jì)價(jià)、分等定價(jià)的原則和國(guó)家有 關(guān)規(guī)定，制定如下辦法： 一、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按

4、各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而 確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、 兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依 照本辦法評(píng)估作價(jià)。 二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng) 估計(jì)價(jià)的基本原則。 房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投 資。 重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆 遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。 建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱工程造價(jià)），一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的河 北省建筑工程預(yù)算

5、定額及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、河北省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 單位價(jià)目表、河北省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制 預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí) 市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格 調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置 的基礎(chǔ)。 室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬 路和化糞井等工程費(fèi)用。 土地征用費(fèi)，系指按土地管理法核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。 房屋座落地段因素，

6、具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣 房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。 朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定 不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī) 定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基 礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高米為基礎(chǔ)，在其他條 件不

7、變的情況下，每增高或降低厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少左右， 可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等， 均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。 三、房屋分類：按部頒城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類 七等 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框 架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。 磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、 水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅 或非住宅房屋。 磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主

8、要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻， 沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。 磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般 是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專 用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差，室內(nèi)沒(méi)有專用上、下水等設(shè)備，較 低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。 在評(píng)估時(shí)，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些 房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。 四、房屋耐用年

9、限及殘值率： 房 屋 結(jié) 構(gòu) 耐用年限 殘 值 率 類 別 等 級(jí) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 年 磚混結(jié)構(gòu) 一 等 二 等 年 一 等 磚木結(jié)構(gòu) 二 等 年 三 等 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 年 五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附表一），是根據(jù)部 頒房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行），參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上 將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型。 這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十 二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。 如下表： 質(zhì) 量 等 級(jí) 新 舊 程 度 備 注 完 好 房

10、十、九、八成 基本完好房 七、六成 一般損壞房 五、四成 確定需要拆除改建的危險(xiǎn)房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成 危 險(xiǎn) 房 二、一成 六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積（平方米）計(jì) 算其價(jià)值。戶建筑面積計(jì)算公式： 本棟房屋總建筑面積 戶建筑面積戶使用面積× 本棟房屋總使用面積 房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按 建設(shè)部住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定計(jì)算（其規(guī)定附后）。 七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋的建筑面積（平方米）、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算 房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其 計(jì)算公式如下： 房屋

11、重置完全價(jià)值（原值）房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增 減價(jià)值 房屋現(xiàn)值（凈值）房屋重置完全價(jià)值（原值）×評(píng)估的房屋新舊程度（） 房屋應(yīng)提折舊房屋重置完全價(jià)值（原值）房屋現(xiàn)值（凈值）。 年折舊額房屋重置完全價(jià)值（原值）×（殘值率）÷耐用年限 年折舊率年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值（原值）× 尚可使用年限房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度（） 八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序： 凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管 理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。 評(píng)估人

12、員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確 丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照 房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增 減價(jià)值。 整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使 用年限、殘值等。 整理填寫(xiě)房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表（見(jiàn)附表二、三），作為提 供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。 房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算 一、房屋建筑面積的計(jì)算 房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面 積算起，

13、包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總 和計(jì)算。 國(guó)家經(jīng)委頒布建筑面積計(jì)算規(guī)則如下： 計(jì)算建筑面積的范圍 （）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒 腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。 （）高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其 建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中 柱外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表 面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。 （）多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑

14、物外 墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 （）地下室、半地下室、地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口 的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì) 算。 （）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高米的，按架空層外圍的水 平面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過(guò)米時(shí)，按圍護(hù) 結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （）穿過(guò)建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層 計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 （）圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架層計(jì)算建筑面積。 （）電梯井、提物井、

15、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 （）舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。 （）建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò)米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。 （）有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水 平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、 獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外 圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （）突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 （）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面

16、積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng) 臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑 面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。 無(wú)頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計(jì)算建 筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 （）跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算 建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 不計(jì)算建筑面積的范圍 （）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 （）檢修、消防等用的室外爬梯。 （）層高在米以內(nèi)的技術(shù)層。 （）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓 庫(kù)、地下人防干、支線等。 （）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、及利用建筑物的空間安置箱罐