商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報(bào)案例分析

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報(bào)案例分析好百年合作方式分析工程商場(chǎng)的地理位置具有無(wú)可比較的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有 260 多米的長(zhǎng)度，可謂商機(jī)無(wú)限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個(gè)面積很小的分 店，對(duì)外展示性比較差。 好百年的開展迅速，需要在南山開店擴(kuò)展市場(chǎng)，目前 南山在售的商場(chǎng)中，只有本工程地理位置、面積大小等硬件條件相比照較適宜， 因此好百年對(duì)本工程也表現(xiàn)出比較大的興趣。二、 好百年租用方式 商場(chǎng)正常銷售，然后將商場(chǎng)局部整體出租給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日 后的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等工作。開展商那么按照每年 8%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。制定經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)條件的原那么1、與好百年簽

2、定的租期時(shí)間不超過(guò) 10 年。2、給好百年租金的最終結(jié)果就是要保證開展商能得到純銷售額四、 制定經(jīng)濟(jì)分析的假設(shè)條件注：由于商場(chǎng)兩層面積確定，此經(jīng)濟(jì)分析按照商場(chǎng)兩層面積為7000卅計(jì)算。1、假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開出售，并且到達(dá) 100%的銷售率。五、 租金試算1、計(jì)算方法說(shuō)明： 根據(jù)制定假設(shè)條件的原那么及兩個(gè)假設(shè)條件， 不管給好百年的租金以及售價(jià)如 何，一定要保證開展商的純收益，由此得出以下的公式：實(shí)際銷售總金額 -回報(bào)客戶的金額 +好百年租金 -不可預(yù)見費(fèi) =純銷售額其中：實(shí)際銷售總金額 是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用?；貓?bào)客戶的金額 是開展商每年按照8%的出租回報(bào)率在

3、租期內(nèi)付出的總金額； 好百年租金是租期內(nèi)開展商從好百年得到的總收益；不可預(yù)見費(fèi)是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的局部支出；純銷售額是在開展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價(jià)X 7000銷售均價(jià)X 7000X 8%X租期+月租金X 7000X12X租期銷 售均價(jià)X 7000X 3%=均價(jià)X 7000其中銷售均價(jià)和租金為未知，其他條件為。2、本工程商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格具體形成過(guò)程參見銷售執(zhí)行報(bào)告一一商場(chǎng)價(jià)格局部一層二層銷售均價(jià)2.4萬(wàn)元/ m21.2萬(wàn)元/ m2整體均價(jià)1.8萬(wàn)元/ m2此整體均價(jià)為公式中的均價(jià)。3、計(jì)算數(shù)據(jù)

4、說(shuō)明按照好百年租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；不 可預(yù)見費(fèi)按照8年2.5%、10年3%計(jì)算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，建議按照每年12%遞增,具體遞增多少還需與好百年協(xié)商確定。租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引好百 年經(jīng)營(yíng)，憑借好百年的品牌效應(yīng)與號(hào)召力，三年經(jīng)營(yíng)下來(lái)，經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的提高。為保證開展商能有良好的租金收 益，建議從第四年開始租金按照一定的比例遞增。4、計(jì)算過(guò)程* 8年租期 將數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價(jià)X 7000銷售均價(jià)X 7000X 8%X 8 +月租金X 7000X 12X 3+ 月租金X 12X 7000X(

5、1+12%) 1 (1 + 12%) 5 /1 (1 + 12%)-銷售均價(jià)X 7000X 2.5%= 18000X 7000得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)=53731 361 X月租金按照月租金從60元加到120元加的價(jià)格，帶入到公式中，那么得到相應(yīng)的銷 售均價(jià)，既當(dāng)該好百年的租金到達(dá)某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價(jià)，才 能保證開展商能夠得到純銷售額。一、二層均價(jià)按照2: 1的比例計(jì)算。計(jì)算結(jié)果為:月租金整體均價(jià)一層均價(jià)二層均價(jià)租金收益(萬(wàn)元)回報(bào)金額(萬(wàn)元)需貼補(bǔ)的金額(萬(wàn)元)5035681475752378742351598511750603207142761213815

6、0821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為8年總共所需的金額每年租金表元/ m2前二年第四年第五年第六年第七年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176華10年租期計(jì)算方法同上，那么計(jì)算結(jié)果為:月租金整體均價(jià)一層均價(jià)二層

7、均價(jià)租金收益萬(wàn)元回報(bào)金額萬(wàn)元需貼補(bǔ)的金額萬(wàn)元50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-69319500260001300010773109201471004782637631

8、88119702678-9292純銷售額12950說(shuō)明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為10年總共所需的金當(dāng)租金到達(dá)80元/m,商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/m時(shí)，開展商需 貼補(bǔ)的金額最少，如果均價(jià)超過(guò)這個(gè)價(jià)格，那么需貼補(bǔ)的金額也要相應(yīng) 增加。當(dāng)租金到達(dá)90元/卅，商場(chǎng)整體銷售均價(jià)在18000元/卅時(shí)，開展商的 租金收益超過(guò)了回報(bào)給客戶的金額，這時(shí)，開展商就不需貼補(bǔ)，租金 已足可以滿足給客戶回報(bào)的金額，還有盈余。每年租金表元/tf前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221結(jié)論：從兩個(gè)計(jì)算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報(bào)客戶的金額及開展商需 貼補(bǔ)的金額，當(dāng)租期為10年，租金到達(dá)80元加時(shí)，銷售