長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目方案【頂級(jí)版】

1、長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目方案Z0丄<v 叫0長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書3一、項(xiàng)目概況1、長(zhǎng)租式公寓酒店的概念:2、長(zhǎng)租式公寓酒店的發(fā)展歷程及產(chǎn)業(yè)鏈:3、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀案例解讀二、影響長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的三大因素111、人口流動(dòng)112、房?jī)r(jià)髙昂113、政策支持11三、長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展趨勢(shì)123、項(xiàng)目簡(jiǎn)介144、公寓的基礎(chǔ)配置155、項(xiàng)目的其他特色服務(wù)156、樣板間及大廳裝修效果16四、市場(chǎng)調(diào)查分析161、我國現(xiàn)階段長(zhǎng)租市場(chǎng)情況162、我市目前長(zhǎng)租市場(chǎng)情況:17五、該長(zhǎng)租公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):171、XX長(zhǎng)租公寓公約及租客標(biāo)準(zhǔn)審核17182、基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程規(guī)范(1) 臥

2、室：床.書桌.椅子.衣柜19(2) 衛(wèi)生間：臺(tái)盆.淋浴.坐便器、梳妝鏡19長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書5（3） 廚房：抽油機(jī)、洗菜池、灶臺(tái)19（4） 家電：（電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、熱水器）19（5） 智能化設(shè)備：門禁、門鎖、全覆蓋監(jiān)控、智能水電（根據(jù)客群需求）19六.長(zhǎng)租公寓管理制度211、物品配備標(biāo)準(zhǔn)212、費(fèi)用收取223、住宿規(guī)定224、其他規(guī)定22七、信息管理系統(tǒng)25一、客戶（租客）C1R管理系統(tǒng)25二、智能生活服務(wù)管理系統(tǒng)25三、增值服務(wù)管理系統(tǒng)25八.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置251、公司性質(zhì)262、公司組織構(gòu)架263、部門職責(zé)264、創(chuàng)新機(jī)制27九、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略281、市場(chǎng)定位282

3、、推廣策略29（1）引導(dǎo)試銷期29長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書30（2）公開強(qiáng)銷期3、互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷策略304、十、經(jīng)濟(jì)效益分析3010. 1贏利預(yù)測(cè)編制基準(zhǔn)301、成本編制基準(zhǔn):312、營(yíng)運(yùn)及營(yíng)業(yè)收入編制基準(zhǔn)3110. 2盈利預(yù)測(cè)的基本假設(shè)3210. 3財(cái)務(wù)報(bào)表321、公司2020-2022年度營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表322、公司2020-2022年總成本費(fèi)用估算表（見表3）.333、公司2020-2022年全部現(xiàn)金流量表（見表5）.334、公司2020-2022年固定資產(chǎn)折舊表（見表2）.335、公司2020-2022年利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（見表4） 336、公司2020-2022年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)匯總

4、表（見表6）.3310. 4預(yù)測(cè)結(jié)論331、營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)332、營(yíng)業(yè)稅金333、投資回收期33附表1：營(yíng)業(yè)、銷售稅金及附加估算表3473537附表2：固定資產(chǎn)折舊表 附表3：總成本費(fèi)用估算表長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書39附表4：利潤(rùn)分配表附表5：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表41附表6：財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)匯總表44十一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策:45十二.長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)45十三、融資與退出491、投資建議492、資本結(jié)構(gòu)493、公司管理層條件504、投資者介入公司業(yè)務(wù)程度505、投資者退出方式50#50十四、互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書一、項(xiàng)目概況1、長(zhǎng)租式公寓酒店的概念:“長(zhǎng)租公寓，又名“白

5、領(lǐng)公寓"，“單身合租公寓"，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過 來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周 邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家 接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。我們將 這個(gè)基本的概念進(jìn)行發(fā)展和延申，大力創(chuàng)新，打造我們的XX長(zhǎng) 租公寓品牌，在發(fā)展中逐漸形成連鎖租賃平臺(tái)。長(zhǎng)租公寓按照其空間和管理的統(tǒng)一性情況，分為集中式和分 布式。集中式長(zhǎng)租公寓，即租賃平臺(tái)通過收購或租賃的模式取 得項(xiàng)目整體的管理權(quán)（通常為整棟，或整棟的幾層）,統(tǒng)一進(jìn)行 改造后出租的一種租賃公寓模式。分散式長(zhǎng)租公寓，即租賃

6、平臺(tái) 從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出 租管理的一種租賃公寓模式，我們依托的第一個(gè)項(xiàng)目就是統(tǒng)一長(zhǎng) 期租賃XX市的現(xiàn)代城B座整棟大樓，進(jìn)行集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)。2、長(zhǎng)租式公寓酒店的發(fā)展歷程及產(chǎn)業(yè)鏈:發(fā)展歷程圖11STUft* a 亙w化a-KHft 綁a&KR同SMI卿wu化產(chǎn)業(yè)鏈圖咖EI耀筒 »n如FSJSSSB業(yè)±S3、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀案例解讀 2020年，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說是動(dòng)蕩的一年，即是發(fā)展也是蒙上陰霾的一年。在時(shí)代的潮流與租房趨勢(shì)的推動(dòng)下，擁有“滿滿情 懷”的長(zhǎng)租公寓不斷興起，興起的同時(shí)面臨著因?yàn)橘Y金鏈斷裂,出現(xiàn)“爆倉”的危險(xiǎn)。大多

7、數(shù)的長(zhǎng)租公寓由于持續(xù)“燒錢”未能盈利，甚至從未獲投,尚未來得及施展拳腳，就死在搖籃里。N丿彳*：彳二IL居 中國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)興起于2013年，長(zhǎng)租公寓的興起源于與傳統(tǒng) 租賃的不同。統(tǒng)一清新的裝修風(fēng)格、完善的配套形式吸引了青年 人的眼球，而且作為租客不用直接面對(duì)房東，不存在與房東的直 接矛盾。以上幾點(diǎn)都是長(zhǎng)租公寓獲取較高人氣的原因。一、長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀 長(zhǎng)租公寓可分為分散式長(zhǎng)租公寓、集中式公寓，以及服務(wù)式公寓。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示目前國內(nèi)的集中式公寓占比只有不到3成，但分散 式長(zhǎng)租公寓占比則超過7成。差距如此懸殊，主要因?yàn)榧惺焦?寓物業(yè)門檻比較高，選址位置也比較苛刻。但根據(jù)調(diào)查，集中式 公寓的口碑明顯

8、高于分散式公寓。上你小併人©Tffi匸I 24七令341卄17%中國長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分類目占岀75%15三種公寓發(fā)展對(duì)比 分散式長(zhǎng)租公寓：國內(nèi)重點(diǎn)城市中分散式長(zhǎng)租公寓約為150萬 間。其中相寓HOME和自如的房源數(shù)量就近100萬間，占分散式 長(zhǎng)租公寓2/3。而剩余約1/3房源則由青客、蛋殼、美麗屋等品 牌供應(yīng)。中國分散式氏租公寓房IW量TOP 1060a冊(cè)4020|社租 S見蛋売集家自如友家 相SHOME 青審美麗屋優(yōu)客逸家甌分散式長(zhǎng)租公寓主要布局在華東地區(qū)，占比達(dá)到51%；華北和華 南地區(qū)次之分別為20%和16%；而在西南、東北、西北地區(qū)等經(jīng) 濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，其分散式公寓數(shù)量則大幅度下降

9、，三地區(qū)總和不 到 15% O集中式長(zhǎng)租公寓：目前集中式長(zhǎng)租公寓雖然在市場(chǎng)占比不 多，但是近幾年也得到了良好的發(fā)展，據(jù)測(cè)算，2016年集中式 長(zhǎng)租公寓的品牌指數(shù)平均值發(fā)生飛躍式增長(zhǎng)，環(huán)比+83%； 2017年，市場(chǎng)開始強(qiáng)勁的優(yōu)勝劣汰，品牌指數(shù)均值增幅雖不及2016,但仍環(huán)比+18%；截至2020年10月，其平均值小幅增長(zhǎng)6%。20152017長(zhǎng)租公寓品牌掲數(shù)平均值鳧牌猶戴*2015 年 201雄 2017 年 « 201810 月5CEO70£0=040=029100集中式長(zhǎng)租公寓布局城市由前期的北、上、廣、深等一線城市擴(kuò) 展至沿海、中原等地區(qū)。國內(nèi)重點(diǎn)城市中主要集中在廣東

10、、上海、 北京、江蘇、浙江等省市，其規(guī)律與服務(wù)式公寓類似，門店數(shù)量 由沿海向中部城市遞減。Z護(hù)小併人=怖 口 2 4七令341卄集中式長(zhǎng)租公寓市®分布TOP 10600400探200耳lllll.王尊分布城市1LF 上莓 F 新江 江蘇高建 四川 湖:U 重咲 關(guān)西圏2部分房企2018年長(zhǎng)租公寓規(guī)模實(shí)況及目標(biāo)對(duì)比名稱規(guī)模苑H岌展目標(biāo)萬科泊寓業(yè)務(wù)覆S 32個(gè)主要城市，累計(jì)獲取 房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過 4方向在2018年拓展45萬間，遠(yuǎn)期規(guī)劃100萬間龍湖冠富覆蓋全國20余個(gè)城市，擁有在運(yùn)營(yíng) 房源數(shù)2萬余間2018年目標(biāo)開業(yè)房源累計(jì) 萬間，2020年?duì)I收提高 至3(H乙躋身行業(yè)

11、規(guī)模前旭褲領(lǐng)宣2018年8月全國16個(gè)城市，擁有簽 約公禽數(shù)量超過4.5萬間計(jì)劃5年20萬間，IPO上 市招商 蛇口壹公 寓2018年6月全國布局長(zhǎng)租公11近2 萬間，管理規(guī)?？傆?jì)約90萬平方米計(jì)劃二年完成全國重點(diǎn)城 市品牌落地，簽約管理規(guī)模 達(dá)10萬間，通過兼并購模 式將管理規(guī)模擴(kuò)容至100 萬間碧桂 園Big-國際 社E2018年9月底，在莞深兩地簽約12 個(gè)項(xiàng)目，已開業(yè)4家門店計(jì)劃到2020年，圍繞一二 線核心城市發(fā)展100萬套華潤(rùn)有巢2018年苜個(gè)項(xiàng)目落地深圳，第一批產(chǎn)品于20i8年8月入市戰(zhàn)略進(jìn)駐一二線城市，計(jì)劃在23城擁有4萬間谿極；犧產(chǎn)翌硏究a対禧経汛學(xué)人人嚴(yán)長(zhǎng)相公蟲金籌頂目運(yùn)背

12、方案策劃書服務(wù)式長(zhǎng)租公寓：此公寓類型不同于前兩者，在前期，主要的消 費(fèi)客群主要為外企高管。隨著長(zhǎng)租公寓的興起，客群拓展到高級(jí) 白領(lǐng)。其公寓分布在華南地區(qū)、珠三角地區(qū)、沿海省份、內(nèi)陸川 渝地區(qū)，而中西部地區(qū)服務(wù)式公寓還只是零星分布。二、影響長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的三大因素1、人口流動(dòng)中國的人口基數(shù)大，流動(dòng)人口數(shù)據(jù)也是高達(dá)4億，其中42%的流 動(dòng)人口都是有租賃需求的。主要集中在一二線以及沿海城市。2、房?jī)r(jià)高昂由于高房?jī)r(jià)、限購等政策，房產(chǎn)市場(chǎng)受到宜接影響。這對(duì)于大多 數(shù)的流動(dòng)人口購房存在一定的困難性，進(jìn)而，增加了租賃市場(chǎng)的 整體需求。3、政策支持在“租售并舉”的政策下，國家將住房租賃市場(chǎng)納入日程，目前 出臺(tái)了

13、土地供給、金融支持、個(gè)稅優(yōu)惠等政策，為長(zhǎng)租公寓（集 中式長(zhǎng)租公寓）給予一定的支持。上你小併人©Tffi匸I 24七令341卄JI三、長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展趨勢(shì) 目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，僅北、上、 廣、深、杭、成這6大城市存量至少有13.5萬套。然而市場(chǎng)存 量是有限的，市場(chǎng)依舊需要加速供應(yīng)，因?yàn)橐灿袛?shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì) 在2020年，長(zhǎng)租公寓需求大約1000萬間，營(yíng)業(yè)收入近2200億 元，總體凈利潤(rùn)規(guī)模在250億元左右。r長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書上你小併人©Tffi匸I 24七令341卄,5Hilled3沁vr由于政策支持、市場(chǎng)發(fā)育及城市巨大需求等利好方面，令

14、長(zhǎng)租公 寓行業(yè)爆發(fā)出前所未有的活力。各個(gè)城市政府都提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比 例，預(yù)計(jì)在2022年長(zhǎng)租公寓（集中式長(zhǎng)租公寓）可高達(dá)75.6萬 套。在成熟市場(chǎng)看長(zhǎng)租公寓（集中式長(zhǎng)租公寓），其已經(jīng)是一種具有 明顯優(yōu)勢(shì)的投資級(jí)資產(chǎn)（租金回報(bào)穩(wěn)定、投資回報(bào)率高、資產(chǎn)流在國內(nèi)，長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)化程度還比較低，目前的流動(dòng)性也是 比較有限，但收益大量的租賃人口、有效公寓短缺、政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及未來各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合 作，中國長(zhǎng)租公寓或迎來新的一輪機(jī)遇。3、項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目是長(zhǎng)租式公寓酒店，將采用集中式公寓的形式提供租 住服務(wù)，其一快捷酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的

15、服 務(wù)，即融合了酒店的細(xì)微服務(wù)，又保留了公寓的家居特色，舒適、 友好、便捷。我們將致力于為租客營(yíng)造如酒店一樣的家。我們將 租下整棟樓，重新改造之后出租。計(jì)劃是裝修到開業(yè)周期約3個(gè) 月。賣點(diǎn)是良善的公共空間和緊密的社區(qū)氛圍，便捷的交通環(huán)境, 方便的配套服務(wù)，以及屬于年輕人之間的社交服務(wù)，并且申報(bào)市 級(jí)眾創(chuàng)空間。項(xiàng)目地址位于：XXX市XX大道，共六層，打造成三種風(fēng)格: 快捷酒店式、民宿自由式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約式?？偨ㄖ娣e31898平米, 房間278間，可容納669人居住，項(xiàng)目的其他關(guān)鍵指標(biāo)可以見后 面的財(cái)務(wù)預(yù)算表。4、公寓的基礎(chǔ)配置公寓將采用清新現(xiàn)代的裝修風(fēng)格，配備洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、 數(shù)字電視、熱水器

16、、廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、陽臺(tái)、1.5米床，電熱 水壺、茶幾、衣櫥、24小時(shí)免費(fèi)寬帶、無密碼UTFI等。統(tǒng)一配 備洗滌液、香皂、牙刷等日常用品。布置溫馨，讓你體會(huì)到回家 的溫馨。只管努力工作，一切找到回家的感覺。并且配有共享辦長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書公室，會(huì)議室，餐廳公寓內(nèi)所有的床上用品均經(jīng)過專業(yè)洗滌公司清晰消毒，衛(wèi)生 間、廚房等均經(jīng)過統(tǒng)一消毒，進(jìn)行簡(jiǎn)單的入住手續(xù)后，你就可以 甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5、項(xiàng)目的其他特色服務(wù)建立公寓統(tǒng)一的微信公眾號(hào)APP,提供洗衣、快遞、共享餐 廳、汽車租賃、機(jī)票、小超市、共享會(huì)議室等系列生活及商務(wù)化 服務(wù)模式6、樣板間及大廳裝修效果

17、由專業(yè)的設(shè)計(jì)院完成設(shè)計(jì)后，由我方股東召開會(huì)議確定 二、市場(chǎng)調(diào)查分析1我國現(xiàn)階段長(zhǎng)租市場(chǎng)情況流動(dòng)人口和畢業(yè)大學(xué)生是住房租賃市場(chǎng)的主力軍，流動(dòng)人口 伴隨著城市化率的提高已經(jīng)出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，而伴隨著房?jī)r(jià)太高, 越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場(chǎng)需求規(guī)模大，供應(yīng)規(guī)模 還在起步階段，發(fā)展前景廣闊。,2019年中國租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過1.5萬億元,租金人口接近L 6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2. 5萬億元,租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元, 租賃人口達(dá)到2.5億。未來中國的品牌公寓將同時(shí)存在集中式、分散式和托管式三 種模式。整體品牌公寓的市場(chǎng)占有率將分布在10-

18、15%的范圍內(nèi)。我國目前品牌公寓的數(shù)量占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%, 集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2-3萬間左右，分散式公 寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達(dá)10% 的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬間。2、我市目前長(zhǎng)租市場(chǎng)情況:從市場(chǎng)需求來看，我市的長(zhǎng)租市場(chǎng)屬于起步發(fā)展階段，大量 的年輕群體進(jìn)入城市，創(chuàng)造了市場(chǎng)的基本需求，從競(jìng)爭(zhēng)格局來看, 我市尚未有大型的品牌商進(jìn)入，尤其在黃金的地段，房源是最核 心的資源三、該長(zhǎng)租公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):1、XX長(zhǎng)租公寓公約及租客標(biāo)準(zhǔn)審核遵紀(jì)守法,依法經(jīng)營(yíng)行業(yè)自律自強(qiáng)誠實(shí)守信,維護(hù)業(yè)主租客合法權(quán)益規(guī)范經(jīng)營(yíng),踐行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)杜絕欺詐安全管

19、理,保護(hù)人身信息財(cái)產(chǎn)安全衛(wèi)生健康,保障公寓安全住宿環(huán)境r長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書品質(zhì)服務(wù)，注重體驗(yàn)提高顧客認(rèn)知 綠色環(huán)保，節(jié)能減排倡導(dǎo)綠色發(fā)展 品牌戰(zhàn)略，完善體系接受社會(huì)監(jiān)督 租客標(biāo)準(zhǔn)審核: 具體雙方的約定體現(xiàn)在租賃合同里，基本前提就是無不良嗜好, 無犯罪記錄，能夠遵守公約的租客。2、基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及流程規(guī)范要做應(yīng)急預(yù)案：做地震、火災(zāi)、食品安全、公共衛(wèi)生、治安 事件、設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障等各項(xiàng)突發(fā)事件。增設(shè)消防疏散標(biāo)識(shí)圖: 經(jīng)營(yíng)居住樓層與房屋，應(yīng)有明顯的導(dǎo)向標(biāo)識(shí)，并應(yīng)能引導(dǎo)住客直 接到達(dá)門廳。消防通道保持通暢，有消防疏散標(biāo)識(shí)圖。分散式長(zhǎng)租公寓應(yīng) 每間客房?jī)?nèi)明顯位置張貼疏散逃生標(biāo)識(shí)活示意圖，以及

20、緊急電 話，保證24小時(shí)電話暢通。設(shè)有行路、場(chǎng)所等公共信息圖形符 號(hào)住宿設(shè)施門鎖等安全裝置完好、有效。公共區(qū)間照明設(shè)備完好：電力系統(tǒng)的安全保護(hù)裝置完好、有 效；電氣安全、完好。樓梯間、走廊應(yīng)裝置緊急照明設(shè)備。裝修材料符合環(huán)保要求：提供長(zhǎng)租集中式公寓的企業(yè)，設(shè)置 辦公區(qū)域安全、健康、通風(fēng)透光。禁止非法人員借用場(chǎng)所搞非法 聚會(huì)等活動(dòng)。公寓必須具備的基礎(chǔ)設(shè)施1. 臥室：床、書桌、椅子、衣柜 2衛(wèi)生間：臺(tái)盆、淋浴、坐便器、梳妝鏡 3廚房：抽油機(jī)、洗菜池、灶臺(tái)4. 家電：（電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、熱水器）5. 智能化設(shè)備：門禁、門鎖、全覆蓋監(jiān)控、智能水電（根據(jù)客群需求） 衛(wèi)生規(guī)范:需要具備符合餐飲業(yè)

21、和集體用餐配送單位衛(wèi)生規(guī)范服務(wù) 人員應(yīng)具有衛(wèi)生常識(shí)，具有本年度健康體檢證明。在長(zhǎng)租公寓的公共場(chǎng)所：客房、餐廳保持干凈衛(wèi)生，封閉狀 態(tài)下無異味，空氣質(zhì)量符合規(guī)定。服務(wù)品質(zhì)要求:長(zhǎng)租公寓企業(yè)，可組織住客開展多種形式的社區(qū)活動(dòng)。但不 能擾民、不損壞地域生態(tài)環(huán)境。監(jiān)督管理長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書在管理監(jiān)督方面，意見稿指出，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)購買企業(yè)運(yùn)營(yíng) 保險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)。也就是說，公寓要為入住的每一位租客購一 份保險(xiǎn)合同；不能有妨礙其他租客的正常作息。不能擅自變更經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，隨意修改房屋結(jié)構(gòu)；不能做 房中房，只能做N+1,起居室可以分割，其他空間不可分割，有 窗戶或者陽臺(tái)（意味著暗廳不滿足標(biāo)準(zhǔn)），

22、有暗房需加裝新風(fēng)系 統(tǒng)。分割后的空間不少于10平方米；起居室被分割后的公共空間, 最窄處不少于1.2米；分割所用的工藝、材料，均滿足國家防火 要求，隔斷墻面防火級(jí)別不低于B1級(jí)，使用紙質(zhì)、布質(zhì)壁紙時(shí), 單位重量應(yīng)小于300G/nf；分割后空間應(yīng)滿足臥室隔音標(biāo)準(zhǔn)，即:1.晝間臥室內(nèi)的等效連續(xù)A聲級(jí)不應(yīng)大于50dB；夜間臥室內(nèi)的等效連續(xù)A聲級(jí)不應(yīng)大于40dB 四、長(zhǎng)租公寓管理制度 目的: 為規(guī)范單身公寓的管理，營(yíng)造溫馨整潔的居住環(huán)境，保障單身公 寓住 戶生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本管理制度:1.2適用范圍：本制度適用于本單身公寓入住人員管理2、物品配備標(biāo)準(zhǔn)3長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書:配備住戶們生活

23、所需的基本家具，包括空調(diào)一臺(tái)，電視機(jī)一 臺(tái)，熱水器一只，電視柜一個(gè)，衣柜一個(gè)，木椅子兩把，雙人床 一張。3、費(fèi)用收取:水電費(fèi)及一些其它收費(fèi)項(xiàng)目（包括廚房，網(wǎng)線，有線電視）每按實(shí)收取, 房東有權(quán)根據(jù)物價(jià)情況對(duì)單身公寓房租租金及一切收費(fèi)費(fèi)用進(jìn)調(diào)整，調(diào)整情況先通知住戶，雙方同意后實(shí)施。4、住宿規(guī)定4. 1租客應(yīng)保證公寓內(nèi)所有設(shè)施完好無損, 丟失或損壞物品經(jīng)房東按物價(jià)評(píng)估 損失后由住戶賠償。4.2不得在公寓內(nèi)酗酒、滋事、賭博、打架斗毆和高聲喧嘩。4. 3不得私自改變現(xiàn)有水、電線路，破壞墻壁，污損外墻。#長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書4.4室內(nèi)嚴(yán)禁使用或存放危險(xiǎn)品及違禁物品，不得在公共區(qū)域堆放過 多個(gè)人

24、物品O4. 5嚴(yán)格按照說明使用電器，確保安全用電，嚴(yán)防事故發(fā)生。上班或 放假期間離開住房時(shí)應(yīng)關(guān)好門窗、水電等。4.6維護(hù)公共區(qū)域衛(wèi)生包括走廊，樓梯，廚房。4. 7拖欠水電費(fèi)及房租的住戶，房東有權(quán)取消該住戶門禁卡識(shí)別功能4.8不要在馬桶內(nèi)扔紙巾以及個(gè)人衛(wèi)生用品，注意地漏上殘留的一些 污垢（如：頭發(fā)絲，剩飯，菜葉等） ,若因以上行為造成馬桶，地漏堵塞的情況出現(xiàn)，均自行負(fù)責(zé), 房東無關(guān)。4.9注意地板上的積水, 如發(fā)現(xiàn)地板因積水或其他個(gè)人原因造成地板起泡, 發(fā)脹，破裂，導(dǎo)致房間內(nèi)設(shè)施損害，經(jīng)房東按物價(jià)評(píng)估損失后由 住戶賠償，或者由住客自行處理。5.0生活垃圾不要堆放在走廊上、廚房、一樓門口，統(tǒng)一扔在

25、本公寓 對(duì)面的馬路邊上大型垃圾桶內(nèi)。5. 1與周圍租客友好相處，不得挑起是非，因個(gè)人原因引發(fā)不必要的 矛盾并造成后果的，由個(gè)人負(fù)責(zé)處理。5.2住戶停放在單身公寓內(nèi)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車等出現(xiàn)失竊、受損等 情況由住戶自行負(fù)責(zé)。5. 3禁止住戶在單身公寓內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物。四、信息管理系統(tǒng)（-）客戶（租客）CMR管理系統(tǒng)這里主要是管理租客個(gè)人信息和通訊信息，方便平時(shí)的管理。（二）智能生活服務(wù)管理系統(tǒng)選擇合適的公寓智能管理系統(tǒng)支持公寓日常運(yùn)營(yíng)工作是很必要的。明智的選擇以及合理的運(yùn)用可以提高工作效率，節(jié)省運(yùn) 營(yíng)成本。比如，管家不需要親自抄水電表、不需要幫忘記拿鑰匙的租客遞鑰匙、不需要擔(dān)心漏電漏水火災(zāi)時(shí)不時(shí)檢查設(shè)備

26、是不是壞了、不 需要挨家挨戶上門收房租水電費(fèi)等等一系列事情，節(jié)省下來的時(shí) 間就可以充分利用到其他的事情上。（二）增值服務(wù)管理系統(tǒng) 管理為會(huì)員和租客提供增值服務(wù)的信息化系統(tǒng)。六、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1、公司性質(zhì)有限責(zé)任公司。2、公司組織構(gòu)架公司性質(zhì)是有限責(zé)任公司，初期組織結(jié)構(gòu)采取直線職能制, 實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司設(shè)立人力資源部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、后勤部、運(yùn)營(yíng)部等 五個(gè)部門。各級(jí)管理人員形成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，明確職責(zé)，各盡其能，建立有 效的激勵(lì)機(jī)制，為員工建立良好的工作環(huán)境，以人盡其才，尊重 人，團(tuán)結(jié)人，服務(wù)人的理念塑造企業(yè)文化。3、部門職責(zé)總經(jīng)理：負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)事務(wù)，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，決定經(jīng) 理和部門經(jīng)理的人選

27、，協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。部門經(jīng)理：負(fù)責(zé)公司的日常運(yùn)營(yíng)并協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。人力資源部：直接由總公司管理，負(fù)責(zé)人事安排、企業(yè)人力 資源規(guī)劃、招聘、培養(yǎng)、使用及組織等各項(xiàng)管理工作。財(cái)務(wù)部：直接由總公司管理，負(fù)責(zé)公司資金的籌集、使用和 分配，如財(cái)務(wù)計(jì)劃和分析、投資決策、資本結(jié)構(gòu)的確定、股利分 配等等；負(fù)責(zé)日常會(huì)計(jì)工作與稅收管理，每個(gè)財(cái)政年度末向總經(jīng) 理匯報(bào)本年財(cái)務(wù)情況并規(guī)劃下年財(cái)務(wù)工作。運(yùn)營(yíng)部：負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓的日常管理等。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)公司總體的營(yíng)銷活動(dòng)，決定公司的營(yíng)銷策略和 措施，并對(duì)營(yíng)銷工作進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)控，包括市場(chǎng)分析、廣告、公 共關(guān)系、銷售、客戶服務(wù)等。后勤部：負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理的物資采購與供應(yīng)，

28、配合其他部 門做好各類后勤的保障工作。4、創(chuàng)新機(jī)制本公司著眼發(fā)展以下幾個(gè)方面的創(chuàng)新:機(jī)制創(chuàng)新：釆用期權(quán)制，給予公司經(jīng)營(yíng)管理或客戶開發(fā)的 關(guān)鍵人員適當(dāng)?shù)钠跈?quán)，給員工優(yōu)先參股權(quán)。按照眾籌比例確定股 東相應(yīng)權(quán)益。理念創(chuàng)新：堅(jiān)持以“服務(wù)無止境，誠信求發(fā)展”為理念, 利用社會(huì)現(xiàn)有的人力資源，通過與各大商務(wù)公司合作的形式，進(jìn) 行服務(wù)理念的創(chuàng)新。文化創(chuàng)新：以特色服務(wù)為主，倡導(dǎo)員工的團(tuán)隊(duì)精神和創(chuàng)新 意識(shí)。知識(shí)創(chuàng)新：公司建立專門的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，在運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷等方 面對(duì)員工進(jìn)行不定期的專業(yè)培訓(xùn)，建立公司人才資源庫，為員工 提供接受培訓(xùn)和再教育的機(jī)會(huì)。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新：以特色化的管家式服務(wù)、一流環(huán)境打造、多元 化的增值服務(wù)為中心

29、，實(shí)施品牌化戰(zhàn)略。七、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略1、市場(chǎng)定位因?yàn)槲覀児㈥P(guān)注的是年輕群體，所以我們的目標(biāo)群體為二十歲到四十歲的青年一代，主要是初上班的年輕人。因?yàn)榉块g 和樓梯為單身成年人設(shè)計(jì)，40歲以上的不租，結(jié)婚帶小孩的不 租。我們公寓的目的是讓年輕一代能夠更好的交流。而且年輕人 人口簡(jiǎn)單，對(duì)居住環(huán)境的娛樂性、休閑性要求較高 具有生活品 味，對(duì)住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費(fèi)觀點(diǎn)，希 望通過外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵。公寓也多位于大中 城市商圈周圍，客戶多為高素質(zhì)的年輕人群。2、推廣策略總體策略:(1) 打造良好的品牌形象，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別，徹底的分析 調(diào)研，發(fā)掘該項(xiàng)目的個(gè)性之處。要細(xì)

30、致周到，體現(xiàn)出處為客戶著 想的專業(yè)理念。 通過全部的VICI設(shè)計(jì)，塑造出一個(gè)年輕，活力，向上的社區(qū)氛圍。（2）將都市繁華和心靈交流為一體，打造“個(gè)性、休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代”的形象。不僅是酒店，更是身心的渡假場(chǎng)所、生活品質(zhì) 的體現(xiàn)。 更是我們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的空間。分期策略:（1）引導(dǎo)試銷期該項(xiàng)目重在樹形象，在這個(gè)期間通過多方位的媒體宣傳來造勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者給出足夠的信息，通過強(qiáng)勢(shì)的宣傳吸引消 費(fèi)者的注意力。在正式投入之前要對(duì)對(duì)媒體進(jìn)行嚴(yán)格篩選，爭(zhēng)取 達(dá)到最好的效果；同時(shí)也要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)及產(chǎn)品進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和細(xì)分，從而給酒店準(zhǔn)確地定位，也更準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。并且進(jìn)行一定程度的前期折扣，利用微信朋友圈等

31、新型的傳播方式進(jìn)行宣傳。（2）公開強(qiáng)銷期媒體宣傳繼續(xù)造勢(shì)，鞏固前期宣傳結(jié)果適時(shí)宣傳銷售成 果，刺激消費(fèi)者 充分利用媒體資源，進(jìn)一步挖掘潛在客戶（3）銷售沖刺期根根據(jù)前期市場(chǎng)反應(yīng)，及時(shí)檢討，適時(shí)的調(diào)整宣傳策略、方 向。八、經(jīng)濟(jì)效益分析科學(xué)管理，高效合理使用資金，是公司的財(cái)務(wù)保障；將為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)分析的基礎(chǔ) 上，預(yù)測(cè)企業(yè)2020-2022年公司盈利情況。9.1贏利預(yù)測(cè)編制基準(zhǔn)根據(jù)公司運(yùn)營(yíng)狀況，并在充分考慮2020-2022年市場(chǎng)特點(diǎn), 編制了 2020-2022年度盈利預(yù)測(cè)表，其所采用的會(huì)計(jì)政策在所有重大方面均與國家會(huì)計(jì)政策一致。1、成本編制基準(zhǔn):(1) 原輔材

32、料費(fèi)用和燃料動(dòng)力費(fèi)用：年消耗量根據(jù)企業(yè)提供的成本數(shù)據(jù)及參加本項(xiàng)目其他專業(yè)提供的資料。(2) 折舊費(fèi)：房屋及建筑物投資按10年平均折舊，預(yù)提5%殘值；設(shè)備投資按5年平均計(jì)提折舊，預(yù)提5%殘值;(3) 攤銷費(fèi)：其它資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)按10年攤銷，專利等無形資產(chǎn)按5年攤銷，征地費(fèi)用按10年攤銷。(4) 人員工資及福利費(fèi)：本項(xiàng)目定員年人均工資按3萬元/年標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，考慮適當(dāng)提高因素，并以工資總額的14%計(jì)提職工 福利費(fèi)。(5) 維檢費(fèi)：維檢費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的30%計(jì)算。(6) 財(cái)務(wù)費(fèi)用：借款利息支出計(jì)入成本，對(duì)于其他的利息收入和利息支出以及金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等，公司無貸款，故未予估算。(7) 銷售及管理費(fèi)用：

33、營(yíng)業(yè)費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的3%計(jì)算，管a長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書理費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的1%計(jì)算2、營(yíng)運(yùn)及營(yíng)業(yè)收入編制基準(zhǔn)(1)營(yíng)業(yè)稅及附加增值稅:營(yíng)業(yè)稅稅率為5%；城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅：以營(yíng)業(yè)稅額為 基數(shù)，取7%。教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅額為基數(shù)，取3%。(2)所得稅：所得稅稅率按25%。(3) 盈余公積金：按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積金。(4) 未分配利潤(rùn)：未分配利潤(rùn)，由項(xiàng)目單位按公司章程規(guī)定自行結(jié)轉(zhuǎn)與分配。92盈利預(yù)測(cè)的基本假設(shè)1、本公司所遵循的我國有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本公司所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境如現(xiàn)實(shí)狀況無重大變動(dòng);2、本公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及的納稅基準(zhǔn)或稅率以及外匯匯率將在正常范圍內(nèi)波動(dòng);3、無其他不

34、可抗力因素及不可預(yù)見因素對(duì)本公司造成之重大不利影響。9. 3財(cái)務(wù)報(bào)表1、公司2020-2022年度營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表(見表 1)2、公司2020-2022年總成本費(fèi)用估算表(見表3)3長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書a3、公司2020-2022年全部現(xiàn)金流量表（見表5）4、公司2020-2022年固定資產(chǎn)折舊表（見表2）5、公司2020-2022年利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表（見表4）6、公司2020-2022年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)匯總表（見表6）94預(yù)測(cè)結(jié)論1、營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)公司正常運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)年均營(yíng)業(yè)收入為132.6萬元。2、營(yíng)業(yè)稅金公司正常運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)年均實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅及附加7. 3萬元。3、投資回收期所得稅后投

35、資回收期:Pt =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量=4. 1 （年）長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書附表1:營(yíng)業(yè)、銷售稅金及附加估算表萬元序號(hào)名稱單位經(jīng)營(yíng)期年份2020 年2019 年2020 年2021 年2022 年1營(yíng)業(yè)收入120. 00126.00132. 30138. 92145. 862營(yíng)業(yè)稅金及附加6. 606. 937.287.648. 022. 1營(yíng)業(yè)稅6. 006. 306. 626. 957. 292.2城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅(7%)0. 420. 440.460. 490.512. 3教育附加稅金(3%)0. 180.

36、 190. 200.210. 22附表厶固定資產(chǎn)折舊表萬元項(xiàng)目固定資產(chǎn)殘值率折舊年限年年年年年折舊費(fèi)4.754. 754.754. 75設(shè)備0.055. 00原值20.0020. 0016. 2012.40& 60折舊費(fèi)19.003.803. 803. 803. 80殘值L0016.2012.408. 604. 80房屋建筑物0.0510. 00原值10.0010. 009. 058. 107. 15折舊費(fèi)4.750. 950. 950. 950. 95殘值5. 259.05& 107. 156. 203長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書附表3：總成本費(fèi)用估算表萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)

37、期年份年年年年年1辦公消耗性原料33. 156.006. 306.626. 957. 292燃料及動(dòng)力55 2610, 0010. 5011.0311. 5812. 163工資及福利費(fèi)377. 9568. 4071.8275.4179. 1883. 144維檢費(fèi)2.380. 480.480. 480.480. 485折舊費(fèi)23. 754. 754. 754. 754. 754. 756攤銷費(fèi)10. 002. 002. 002. 002. 002007管理費(fèi)用19. 893. 603. 783. 974. 174. 388營(yíng)業(yè)費(fèi)用33. 156. 006. 306.626. 957. 299財(cái)務(wù)

38、費(fèi)用33. 156.006. 306.626. 957. 2910總成本費(fèi)用555, 5310L23105. 93110. 86116. 04121.48其中：1.固定成本467. 1285. 2389. 1393. 2297. 52102.032.可變成本88.4116.0016. 8017.6418. 5219. 4511經(jīng)營(yíng)成本52L7894.4899. 18104. 11109. 29114.732長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書附表5：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附表4：利潤(rùn)分配表萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)期年份年年年年年1營(yíng)業(yè)收入663. 08120126132.3138- 92145- 862稅金

39、及附加36. 476606937- 287648. 023總成本費(fèi)用555. 5310L23105-93110. 86116, 01121.484利潤(rùn)總額(1-2-3)71.0712. 1813 1514 1615.2316, 365彌補(bǔ)上年虧損0. 000- 000. 000000- 000. 006應(yīng)納稅所得額71.0712. 1813 1514. 1615.2316, 367所得稅17. 773- 043. 293- 543-814.098稅后利潤(rùn)(6-7)53. 309- 139. 8610. 6211.4212- 279公積金公益金等5- 330-910. 99L06L 141.23

40、10可分配利潤(rùn)53. 309- 139. 8610. 6211.4212.2711本年未分配利潤(rùn)47. 978- 228. 879, 5610. 281L0112累計(jì)未分配利潤(rùn)8- 2217 0926. 6536.9347 97萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)期年份年年年年年1現(xiàn)金流入864. 075120126132.3138.91534& 86071.1營(yíng)業(yè)收入663. 0757120126132.3138.915145.86071.2回收固定資產(chǎn)余值L00L001.3回收流動(dòng)資金200. 00200. 002現(xiàn)金流出58& 0250. 00114.12109. 39114. 9312

41、0. 74126. 842. 1建設(shè)投資50.0050. 002.2流動(dòng)資金10.0010 002.3經(jīng)營(yíng)成本52L7894.4899. 18104. 11109. 29114.732.4稅金及附加3& 476. 606.937.287.648. 022.5所得稅17. 773. 043. 293. 543.814.093凈現(xiàn)金流量（稅后）278, 05-50. 005. 881&6117.3718. 17220. 024累計(jì)凈現(xiàn)金流量（稅后）-50. 00-44.12-27.51-10. 14& 04228. 055凈現(xiàn)金流量（稅前）295. 82-50. 00&am

42、p; 9319.9020.9121.98224. 116累計(jì)凈現(xiàn)金流量（稅前）-50. 00-4L08-2k 18-0. 272L72245. 822長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書附表6：財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目總投資萬元602年均營(yíng)業(yè)收入萬元132.63年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元7.34利潤(rùn)總額萬元14.25所得稅萬元3.66稅后利潤(rùn)萬元10. 67投資利潤(rùn)率%23.78投資回收期年4. 1稅后1長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書九、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策:(1)政策風(fēng)險(xiǎn)：國家對(duì)長(zhǎng)租酒店式公寓行業(yè)還未有規(guī)范，在國外例如美國，該行業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟，但國內(nèi)因?yàn)檎哌€存在一定 風(fēng)險(xiǎn)。從目前的

43、政策趨勢(shì)來看，國家會(huì)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策。(2)投資風(fēng)險(xiǎn)：房源集中的公寓的價(jià)錢很高。回報(bào)不確定。我們通過眾籌模式來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過項(xiàng)目選址和運(yùn)營(yíng)來提高的我們 的核心競(jìng)爭(zhēng)力。(2)自身問題：長(zhǎng)租公寓形式在近年才開始，專業(yè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的團(tuán)隊(duì)很少。沒有前輩的經(jīng)驗(yàn)，只能自己摸索。很多工作都需 要投資者本人兼任。在這個(gè)過程中，我們一方面要請(qǐng)進(jìn)更加專業(yè) 化的團(tuán)隊(duì)和管理者，同時(shí)自己也在不斷的豐富經(jīng)驗(yàn)，得到很大的 鍛煉和成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。十、長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì) 金融工具助力長(zhǎng)租公寓發(fā)展，未來曠5年里將迎來增長(zhǎng)爆發(fā)在過去兩年，REITs (房地產(chǎn)信托投資基金)的試點(diǎn)常常被 提及，盡管目前相關(guān)的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺(tái)，

44、但就 一月前“新派公寓權(quán)益型類REITs”破冰長(zhǎng)租公寓REITs后，“保3長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書利租賃住房REITs”通過上證審議，讓REITs突破長(zhǎng)租公寓瓶 頸有了更多期待。隨著政策支持力度加大，資產(chǎn)證券化，類REITs金融產(chǎn)品將進(jìn)一 步加快長(zhǎng)租公寓重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模化與可 持續(xù)發(fā)展；在:5年內(nèi)，現(xiàn)階段地產(chǎn)開發(fā)商大量投入的重資產(chǎn)集 中式公寓將大面積投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，帶來新的運(yùn)營(yíng)增長(zhǎng)；此外,35年長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商經(jīng)過模式驗(yàn)證與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，或?qū)㈤_始正向盈利。由此來看，后續(xù)資本市場(chǎng)投資仍將繼續(xù)，未來35年，長(zhǎng) 租公寓獲將迎來新一輪的增長(zhǎng)爆發(fā)。證券化（REITs ）下的租賃模式4租賃住房-服務(wù)14長(zhǎng)租公寓品牌兩級(jí)分化,強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱房租a長(zhǎng)租公寓眾篇項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案策劃書長(zhǎng)租公寓是資金和資源雙重密集型行業(yè)，從房源獲取與市場(chǎng)占有 來看，搶先獲取價(jià)值房源的企業(yè)，在租期截止前，占領(lǐng)房源等同 于占領(lǐng)該地區(qū)的市場(chǎng)，而后來者機(jī)會(huì)較小。如資源較強(qiáng)的地產(chǎn)開 發(fā)系運(yùn)營(yíng)商，一方面可憑借母公司的供應(yīng)鏈資源，在房源開發(fā)和 改造的成熟經(jīng)驗(yàn)，降低投入成本，另