租賃權(quán)不屬于用益物權(quán),而屬于債權(quán)

1、租賃權(quán)不屬于用益物權(quán) ,而屬于債權(quán)租賃權(quán)不屬于用益物權(quán) ,而屬于債權(quán)；用益物權(quán)，是指用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)依法享有占有、使用和收益的權(quán)利 。對(duì)比上述兩個(gè)法律概念，似乎租賃權(quán)符合用益物權(quán)的特 征，合同法也規(guī)定：在租賃期間因占有、使用租賃物獲 得的收益，歸承租人所所有?？墒?，雖然租賃權(quán)具有物權(quán)特 征，也有用益物權(quán)所享有的占有、使用和收益的權(quán)利，但租 賃權(quán)不屬于用益物權(quán)。物權(quán)法第三編中明確規(guī)定的用益物權(quán)有土地承包經(jīng) 營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)四種，第一 百二十二條和第一百二十三條規(guī)定了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、 采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利 ， 但是并

2、沒(méi)有規(guī)定租賃權(quán)為用益物權(quán)。而根據(jù)物權(quán)法第五 條：物權(quán)的種類和內(nèi)容， 由法律規(guī)定。 物權(quán)必須法定， 法規(guī)、 規(guī)章和司法解釋也不能創(chuàng)設(shè)規(guī)定 ，因此， 租賃權(quán)不屬于用益 物權(quán)。 二、從權(quán)利的性質(zhì)上說(shuō) 租賃權(quán)存在的基礎(chǔ)是 租賃合同，因此從性質(zhì)上說(shuō)，租賃權(quán)是一種債權(quán)，只不過(guò)租 賃權(quán)具有占有、使用和收益等物權(quán)特征，所以說(shuō)租賃權(quán)是物 權(quán)化的債權(quán)。租賃權(quán)的客體是租賃物（比如租房），而用益物權(quán)所涉及的客體是土地等自然資源。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)的客體為土地等 自然資源，用益物權(quán)人為了滿足生活、生產(chǎn)需要，實(shí)現(xiàn)物的 使用價(jià)值，盡其經(jīng)濟(jì)效用，會(huì)進(jìn)行大的投入，因此物權(quán)法 第一百二一條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使 用益物

3、權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)的行使的，用益物權(quán)人有權(quán) 依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償；而 租賃權(quán)因?yàn)樽赓U物被征收、征用而受到影響的并沒(méi)有補(bǔ)償?shù)?問(wèn)題，如果租賃物被征收、征用，承租人可以解除合同，然 后根據(jù)合同法第九十七條進(jìn)行救濟(jì)。目前承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是被人們認(rèn)為租賃權(quán)具有物 權(quán)特征的一個(gè)明顯標(biāo)志，法條依據(jù)是民通意見(jiàn)第一百一 十八條規(guī)定（內(nèi)容略），但是，這并不能說(shuō)租賃權(quán)就是用益 物權(quán)。第一，承租人所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在同等的條件 下可以要求優(yōu)先購(gòu)買出租人要轉(zhuǎn)讓的房屋，但并不能直接支 配租賃物，不能直接使法律關(guān)系變動(dòng)，不具備物權(quán)所具有的 支配性特征；第二，在與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生

4、競(jìng)合的情 況下，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)?租賃關(guān)系的基礎(chǔ)是租賃合同，是債權(quán)，而共有關(guān)系的基礎(chǔ)是 物權(quán)，根據(jù)民法原理，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)；第三，從權(quán)利的救濟(jì) 上看，如果出租人未通知承租人轉(zhuǎn)讓租賃物的消息或者未按 照同等條件下必須轉(zhuǎn)讓給承租人的規(guī)定行事，承租人也只有 債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如依照民通意見(jiàn)第一百一十八條請(qǐng)求法院 判決轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效 ，并沒(méi)有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)； 第四， 從用益物權(quán) 的獨(dú)立性看，用益物權(quán)一旦設(shè)立，用益物權(quán)人便獨(dú)立地享有 對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益的權(quán)利，但承租人的優(yōu)先購(gòu)買 權(quán)是隨附于租賃權(quán)這個(gè)主債權(quán)的，不能獨(dú)立存在。既然物權(quán)法定原則要求物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律 規(guī)定，那末

5、， 物權(quán)法為什么不將租賃權(quán)規(guī)定為一種像海 域使用權(quán)、探礦權(quán)等一樣的特許物權(quán)，納入用益物權(quán)編？其 實(shí)，在物權(quán)法的立法過(guò)程中和法學(xué)理論界中是出現(xiàn)過(guò)爭(zhēng) 論的，但通說(shuō)還是認(rèn)為租賃權(quán)不是用益物權(quán)，也不可以成為 特許物權(quán)， 理由主要是租賃權(quán)不具備法定的公示方法 ，不是依照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立方式設(shè)立 ，租賃權(quán)是依照租賃合 同成立的，其產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系主要由合同法調(diào)整， 因此，租賃權(quán)不具備法定的物權(quán)效力， 不具備物權(quán)的支配性、 絕對(duì)性和排他性，不符合民法上用益物權(quán)的典型特征。 一師弟在研究關(guān)于租賃權(quán)是否是用益物權(quán)這一命題，我相 當(dāng)支持，提過(guò)一些建議，在此我給他唱些“，以這種方式促進(jìn)他的研究。因文章在倉(cāng)促情況下寫成，未作修改，敬請(qǐng)各 位批評(píng)指正。直接依據(jù)物權(quán)法第一百一條關(guān)于用益物權(quán)的定義。 < 草案 > 第五次審議稿中曾規(guī)定：法律未作規(guī)定的，符 合物權(quán)特征的權(quán)利， 視為物權(quán)。 但最終審議通過(guò)的 物權(quán)法 刪除了這一內(nèi)容。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定租賃合同要向房產(chǎn)管理部門登記備案，但這只是便于管理。 物權(quán)法將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立作為登記要 件主義的例外情況作出規(guī)定，其立法理由主要是考慮到農(nóng)村 的實(shí)際情況