工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類

1、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類表3:工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式模式定義主要特點備注1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導的前提下進 行，通過創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè) 支持政策、稅收優(yōu)惠等 條件營造園區(qū)與具他工 業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨 特優(yōu)勢，然后通過招商 引資、土地出讓等方式 引進符合相關條件的工 業(yè)發(fā)展項目?；趨^(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體2、主體企業(yè)引導模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地L升發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領域具有 強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對 獨立的工業(yè)園區(qū)；在 自身企業(yè)入駐且占主導的

2、前提下，借助 企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強 大的凝聚力與號召主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地f發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。力，通過土地事讓、 項目租售等方式引 進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè) 鏈的打造及完善3、工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在 工業(yè)園區(qū)內或其他地方 獲取工業(yè)土地項目，在 進行項目的道路、綠化 等基礎設施建設乃至廠 房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn) 項目的營建，然后以租 賃、轉讓或合資、合作 經(jīng)營的方式進行項目相 關設施的經(jīng)營、管理。獲取6埋的地產(chǎn)開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造 一個設施平臺，吸引物流 企

3、業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客 戶操作，其本質是依舊是房地L升發(fā)商。4、綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地T發(fā)模式?？v觀目前國內工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體 企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。 在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引

4、資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。（2）主體企業(yè)引導模式如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、

5、零售商和物流公司等等。之后， 派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為 “物流房地產(chǎn)”， 即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。（4）綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為

6、土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務方面具有一定的優(yōu)先權。因此， 園區(qū)開發(fā)業(yè)務具有一定區(qū)域性，進入壁壘相對比較高。核心提示 ：據(jù)不完全統(tǒng)計，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591 個。這些工業(yè)園區(qū)按興辦

7、主體分，由國家地域公團和企業(yè)立地指導中心建設的有47 個；由地方政府或政府主導的有關財團興辦的有941 個；由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有3603 個。按產(chǎn)業(yè)類型分，根據(jù)國家地域公團和企業(yè)立地指導中心提供的資料分析，工業(yè)園區(qū)內制造業(yè)占83.4%，非制造業(yè)占16.6%。一、 日本工業(yè)園區(qū)（工業(yè)團地）的三個歷史階段：（ 1 ）上世紀五十年代初到六十年代初，為工業(yè)園（或產(chǎn)業(yè)基地）建設的探索時期；主要圍繞發(fā)展造船、鋼鐵和化工等產(chǎn)業(yè)，動員企業(yè)在日本沿海建區(qū)。（ 2）六十年代初至八十年代初，國家中小企業(yè)法和都市計劃法的頒布，逐步規(guī)范化；隨著產(chǎn)業(yè)結構的變動和基礎設施的日趨完善，逐步從沿海向內地和高速公路兩側轉移

8、。（ 3）上世紀八十年代至今，在經(jīng)濟全球化和新科技革命浪潮的推動下，從一般制造業(yè)基地向高新技術產(chǎn)業(yè)基地轉化，標志著日本工業(yè)園區(qū)的建設向更加成熟化和高層次的方向演進二、日本工業(yè)地產(chǎn)狀況據(jù)不完全統(tǒng)計，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591 個。這些工業(yè)園區(qū)按興辦主體分，由國家地域公團和企業(yè)立地指導中心建設的有47 個；由地方政府或政府主導的有關財團興辦的有941 個； 由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有 3603 個。按產(chǎn)業(yè)類型分，根據(jù)國家地域公團和企業(yè)立地指導中心提供的資料分析，工業(yè)園區(qū)內制造業(yè)占83.4%，非制造業(yè)占16.6%。三、日本工業(yè)地產(chǎn)的作用第一， 工業(yè)園區(qū)的建設為日本企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展

9、條件，有效地推進了日本制造業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動了日本向現(xiàn)代的工業(yè)化社會轉變。日本全國的工業(yè)園區(qū)共集聚了10 萬多家的企業(yè)，為這些企業(yè)提供了一個相互溝通、 協(xié)作和進行產(chǎn)業(yè)配套的機會，形成了產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展的模式。這種集群式發(fā)展的模式，有力地推動了當?shù)毓I(yè)化和城市化的發(fā)展，如大工業(yè)城市豐田市就是依托豐田汽車公司在一個農(nóng)村小鎮(zhèn)上建立起來的。第二，工業(yè)園區(qū)在促進和帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展方面發(fā)揮了十分重要的作用。據(jù)日本國家立地中心資料，按生產(chǎn)值計算，2002 年北海道、常磐、山口、九州、福岡、佐賀、長崎6 大工業(yè)園區(qū)產(chǎn)生的經(jīng)濟效果為37707 億日元，其中直接效果（指園區(qū)內生產(chǎn)值）為22132億日元，

10、波及效果（指對園區(qū)外產(chǎn)業(yè)的帶動效益）為15547億日元。四、日本工業(yè)園區(qū)特點（ 1 ）日本的工業(yè)園區(qū)是一個先進技術與高層次產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)。在工業(yè)園區(qū)內落戶的大多數(shù)是那些在本行業(yè)居于領先地位的企業(yè)，技術比較先進，產(chǎn)業(yè)層次比較高。（ 2）日本的工業(yè)園區(qū)是一個高效率的生產(chǎn)區(qū)。日本絕大多數(shù)工業(yè)園區(qū)面積都比較?。ù蠖鄶?shù)為300 畝左右），但土地的產(chǎn)出率相當高。（ 3）日本的工業(yè)園區(qū)也是一個高效率的技術開發(fā)區(qū)。日本企業(yè)的一個突出特點是適應市場需求的速度很快，技術開發(fā)的能力很強，所開發(fā)的產(chǎn)品式樣多、 質量高。 如雅瑪哈發(fā)動機公司每年按照客戶需要開發(fā)的大的品種項目都要在二、三十個以上。（ 4）日本的工業(yè)園區(qū)更是

11、一個優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境示范區(qū)。每一個工業(yè)園區(qū)幾乎可以說都是一個大花園，不少工業(yè)園區(qū)由于建在河流旁、山腳下， 青山綠水相映，風光無限。（ 5）日本的工業(yè)園區(qū)已成為海外生產(chǎn)的"頭腦"和 "指揮部"。隨著全球化戰(zhàn)略的推進，日本已把大批制造業(yè)生產(chǎn)基地轉移至海外。生產(chǎn)基地雖然辦在國外，但生產(chǎn)什么、何時生產(chǎn)基本上都由國內總部決定。五、借鑒之處（ 1 ）充分發(fā)揮民間力量建設與管理工業(yè)園區(qū)，形成工業(yè)園區(qū)自我管理與發(fā)展的機制。民間力量主導興建的占大多數(shù)；2）高度重視對土地資源的保護，合理利用土地，加強對農(nóng)民問題的處理。（ 3）構筑以工業(yè)園區(qū)為基礎、富有競爭活力的區(qū)域性都市，以

12、富有活力的區(qū)域性都市來帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展。（ 4） 把科技進步作為推進工業(yè)園區(qū)和制造業(yè)基地建設的根本性措施來抓。（ 5）在競爭中發(fā)展大企業(yè)，高度重視發(fā)展中小企業(yè)：政府只有鼓勵和引導某項產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，而絕對沒有針對某個企業(yè)的特殊政策，對企業(yè)的發(fā)展采取鼓勵競爭的戰(zhàn)略，讓企業(yè)在競爭中發(fā)展壯大。（ 6）高度重視生態(tài)問題，對防污染和循環(huán)利用項目舍得花巨資支持，為工業(yè)園區(qū)和制造業(yè)基地的建設創(chuàng)造良好條件。業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析作者：商國臣1 、工業(yè)園區(qū)的概念工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學實驗需要的標準性建筑物或建

13、筑物群體。2、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀（ 1 ）工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善隨著城市建設突飛猛進的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994 年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，還沒有一部權威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對物業(yè)管理市場只是泛泛而談；要么

14、根本不涉及物業(yè)管理市場問題。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來 規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協(xié)調的 缺陷。例如，對物業(yè)管理市場中最主要的權利主體一一物業(yè)的產(chǎn)權人、使用人的法律地位、權利義務， 所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。又如，對于發(fā)生了市場糾紛，比如業(yè)主 欠繳費用，規(guī)定的也很含糊，只是說物業(yè)管理公司有追償?shù)臋嗬?，但對于如何追償，追償不到怎么辦？ 再如，業(yè)主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸

15、傷，應該由誰來賠償？小偷偷業(yè)主的錢、財、物，應該 由誰承擔責任等等，都沒有具體的規(guī)定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。作為物業(yè)公司催不到費用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法 規(guī)，也不是很明確。如業(yè)主的車輛被盜，也只是說物業(yè)公司要承擔一定的責任，但如何承擔責任，在什 么情況下應該承擔，什么情況下不承擔，也沒有明確法律法規(guī)。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法 來推定承擔責任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概 不賠償，那又該怎么辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發(fā)商向住宅管 理部門劃撥這筆款

16、項，即使開發(fā)商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什么地方。我們應當承認，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利 益不完全相同、工作的出發(fā)點不同，可能會在工作中引發(fā)各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外， 還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。至今，尚無一部關于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的 法律法規(guī)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關法律理

17、論問題研究不夠深入，導致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。（ 2）工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5 年是中國物業(yè)管理市場的“戰(zhàn)國時代”。到 2010 年末，全國性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業(yè)再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。當前獲得物業(yè)管理市場的方式主要有如下三種： 通過公開招投標占領市場這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業(yè)管理權。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。但目前通過公

18、開招投標方式獲得物業(yè)管理權的物業(yè)比較少，在整個物業(yè)管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。 通過協(xié)議招標方式占領市場這種方式就是通過協(xié)議招標的方式獲得物業(yè)管理權。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請一些知名品牌的物業(yè)管理公司進行管理。目前， 在物業(yè)管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。 通過自建自管方式擁有市場這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場化進程。業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或

19、開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。（3）規(guī)劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經(jīng)國務院批準設立的國家級開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準設立的省、市級開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的方針建設工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標準廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊員”，處處救火。（4）工業(yè)園區(qū)的配套設施不夠完善我國的開發(fā)區(qū)大都建在遠離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎設施配套設施不夠完

20、善。無論是以高新技術為主的高新技術開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。3、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況（ 1）我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展狀況現(xiàn)階段，中國物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場相對成熟之外，全國大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題： 以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以2000 年末的統(tǒng)計資料為例，全市擁有1100 家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅500 家，按 2000 年全市物業(yè)開發(fā)量約800 萬平方米計算，1100 家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足 1 萬平方米。 企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運作方法雷同，低水平、重復性的產(chǎn)業(yè)隊伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務）結構不合理，低檔次產(chǎn)品（服務）多，企業(yè)運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。 由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復建設的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面 “五臟俱全”的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增