別墅項目全案策劃

1、別墅項目全案策劃.、八、-刖言：一、別墅項目開發(fā)的注意細(xì)節(jié)現(xiàn)有一些別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于 急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共 環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求 高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，只顧增加 棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較 差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。二、未來的別墅發(fā)

2、展，有幾個值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型一一著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化一一重在運用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3） 個性化 極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化一一創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文化。三、別墅開發(fā)核心要素核心要素A:價格因素核心要素B:別墅項目選址策略核心要素C:別墅項目定位策略核心力素D:別墅項目規(guī)劃策略核心要素E:別墅項目建筑風(fēng)格策略核心要素G:別墅項目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略核心要素H:別墅項目戶型策略核心要素I :別墅項目物業(yè)管理策略核心要素J :別墅項目配套設(shè)施策

3、略壹、項目全案策劃基本作業(yè)程序刖言：現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和 實踐的運作方法，項目需要從用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行 業(yè)的運作流程，逐步實施。主要有以下幾方面：1、市場調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析：（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4、競爭個案項目調(diào)查與分析5、消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機；（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4

4、）購買時機、季節(jié)性；（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）；（6）購買頻度；6、結(jié)論、項目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢（SWOT）3、地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6、公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7、地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項目投資分析1、投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策）（2）房

5、地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判 斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2、土地建筑功能選擇3、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4、土地延展價值分析判斷5、成本敏感性分析（1）容積率（2 ）資金投入（3）邊際成本利潤6、投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率7、同類項目成敗的市場因素分析四、營銷策劃（一）市場調(diào)查1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2、建筑規(guī)模與風(fēng)格3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、 管道布線等）4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素

6、、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟背景?經(jīng)濟實力?行業(yè)特征 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）價格定位1、理論價格（達到銷售目標(biāo)）2、成交價格3、租金價格4、價格策略（四）入市時機、入市姿態(tài)（五）廣告策略1、廣告的階

7、段性劃分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1、媒介選擇2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率5、費用估算（七）、推廣費用1、現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2、印刷品（銷售文件、售樓書等）3、媒介投放五、概念設(shè)計1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性分析3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意綜上所述，本項

8、目的開發(fā)建設(shè)可以作為本企業(yè)創(chuàng)立品牌的一個良好契機，注重差異化 營銷，在產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)景觀、社區(qū)配套、營銷模式上加以創(chuàng)新。在產(chǎn)品設(shè)計上，WYi筑設(shè)計公司曾打造過國內(nèi)頂級別墅精品項目廣州星河灣，因此在產(chǎn)品創(chuàng)新上力求有突出的特 色，結(jié)合鄂爾多斯市介紹情況，建議能否把該地區(qū)內(nèi)蒙古具有特色的民族文化融入產(chǎn)品。在社區(qū)景觀上，隨著人們生活水平的提高，對環(huán)境的要求以及對生活品質(zhì)的重視，可以考 慮別墅產(chǎn)品注重高綠化、原生態(tài)，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和居住品質(zhì)。在社區(qū)配套上，利用 社區(qū)智能化建立，滿足高端客戶對豪宅生活理念的居住需求，鄂爾多斯市市政府注重招商 引資，該市能源資源豐富，投資環(huán)境優(yōu)越可能吸引較多的投資商云集，可以考慮先蓋好社 區(qū)會所，前期可以做為售樓部使用，后期可以做為商務(wù)會所以及社區(qū)活動場所，提高居住 檔次，滿足商務(wù)活動需求。在營銷模式上，注重市場調(diào)研，設(shè)計什么樣的產(chǎn)品，什么樣的 價格適合當(dāng)?shù)乜蛻粜枨螅偁幃a(chǎn)品目前銷售狀況調(diào)研。隨著該市二三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，人 均收入水平的提高，當(dāng)?shù)馗叨丝蛻粢约巴鈦硗顿Y客商的挖掘和吸引極為重要，比如煤炭采 掘業(yè)，此類客戶經(jīng)濟一般比較雄厚，出手大方，若當(dāng)?shù)鼐频瓴蜌J業(yè)，娛樂業(yè)發(fā)達，有行業(yè) 商會等，可以考慮做互動營銷。在開盤前期預(yù)熱時，可以聯(lián)合當(dāng)?shù)卣紤]邀請經(jīng)濟學(xué)專 家做經(jīng)濟論壇，闡述該市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，未來可持續(xù)發(fā)展模式等。可以邀請儲備意向客戶 做產(chǎn)品說明會