寧波至奉化城際列車五個(gè)站點(diǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目PPP實(shí)施方案-精

1、寧波至奉化城際列車五個(gè)站點(diǎn)周邊區(qū)塊綜合開發(fā)項(xiàng)目PPP實(shí)施方案上海綠地城市投資有限公司2015年8月24日寧波至奉化城際列車五個(gè)站點(diǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目PPP實(shí)施方案一、 項(xiàng)目簡介：本項(xiàng)目位于奉化市，共有五個(gè)區(qū)塊組成，分別位于奉化軌道交通的方橋站、竹產(chǎn)業(yè)園站、蔣家站、大成站及奉化站周邊。土地用地指標(biāo)共計(jì)2565畝，其中軌道建設(shè)指標(biāo)1514畝，城市建設(shè)指標(biāo)1051畝。二、 項(xiàng)目內(nèi)容及說明：1、 本項(xiàng)目的征地、拆遷以及相關(guān)土地指標(biāo)的獲取，根據(jù)相關(guān)政策，應(yīng)當(dāng)由政府方負(fù)責(zé)，故不納入本PPP方案。2、 本項(xiàng)目的工程建設(shè)內(nèi)容主要包括項(xiàng)目區(qū)塊的土地平整、站點(diǎn)交通駁接工程、配套道路設(shè)施工程、公園綠地、高架天橋及站前小廣

2、場工程和高壓線路遷改工程?？偼顿Y約10億元（不含土地費(fèi)用）。本方案主要針對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容編制PPP實(shí)施方案。3、 本項(xiàng)目各項(xiàng)工程建設(shè)用地由政府提供，相關(guān)土地費(fèi)用由政府方負(fù)責(zé)。三、 PPP操作模式1、 本PPP實(shí)施方案采用投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營、移交+股權(quán)回購的模式運(yùn)作。2、 由奉化市政府發(fā)起本PPP項(xiàng)目。并授權(quán)奉化市交通運(yùn)輸局作為本PPP項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)構(gòu)。3、 奉化市交通運(yùn)輸局?jǐn)M定、完善PPP項(xiàng)目實(shí)施方案，并會(huì)同政府其他各部門審核，報(bào)政府審批后實(shí)施。4、 奉化市交通運(yùn)輸局負(fù)責(zé)本PPP項(xiàng)目的社會(huì)采購工作，通過競爭性磋商的方式，引進(jìn)在市政公用領(lǐng)域有較強(qiáng)綜合實(shí)力的和良好財(cái)務(wù)狀況的企業(yè)集團(tuán)（或聯(lián)合體）作為本

3、PPP項(xiàng)目的社會(huì)資本方。上海綠地城市投資有限公司聯(lián)合上海綠地建設(shè)（集團(tuán)）有限公司、上海綠地設(shè)計(jì)院、蘇交科集團(tuán)股份有限公司成立投資、設(shè)計(jì)、施工聯(lián)合體（以下簡稱綠地投資聯(lián)合體）響應(yīng)本PPP項(xiàng)目的磋商采購。從而成為本PPP項(xiàng)目的社會(huì)資本方。并簽訂PPP合作協(xié)議。聯(lián)合體中上海綠地城市投資有限公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的投融資、建設(shè)、移交工作，上海綠地設(shè)計(jì)院、蘇交科集團(tuán)股份有限公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，上海綠地建設(shè)（集團(tuán)）有限公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的施工總承包。5、 奉化市政府授權(quán)奉化市三高鐵路投資有限公司作為本PPP項(xiàng)目的項(xiàng)目業(yè)主，代表政府監(jiān)督和管理項(xiàng)目的具體建設(shè)運(yùn)作情況，成立項(xiàng)目公司，出資入股，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的股權(quán)回購。6

4、、 奉化市三高鐵路投資有限公司和綠地投資聯(lián)合體共同出資在奉化市設(shè)立以實(shí)施本PPP項(xiàng)目為目的的項(xiàng)目公司，奉化市政府授權(quán)該項(xiàng)目公司實(shí)施本PPP項(xiàng)目。7、 投資期限結(jié)束，奉化市三高鐵路投資有限公司回購綠地投資聯(lián)合體在項(xiàng)目公司的全部股權(quán)。四、項(xiàng)目公司1、項(xiàng)目公司發(fā)起人：奉化市三高鐵路投資有限公司和綠地投資聯(lián)合體，按公司法設(shè)立項(xiàng)目公司。2、注冊(cè)資本：暫定為兩億元人民幣。3、股東股權(quán)結(jié)構(gòu)：本項(xiàng)目總投資約為10億元，其中項(xiàng)目資本金為2億元。項(xiàng)目資本金由奉化市三高鐵路投資有限公司和綠地投資聯(lián)合體按股權(quán)比例分別投入，初步考慮按2：8的比例，奉化市三高鐵路投資有限公司出資4000萬元，占股20%，綠地投資聯(lián)合體出

5、資1.6億元，占股80%。項(xiàng)目資本金投入根據(jù)融資及建設(shè)需求分批次投入。4、本項(xiàng)目總投資由工程費(fèi)用（含建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)）、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息四部分組成。工程建設(shè)其他費(fèi)用，包括但不限于場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，不包括土地費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。建設(shè)單位管理費(fèi)由項(xiàng)目公司股東奉化市三高鐵路投資有限公司和綠地投資聯(lián)合體依據(jù)各自在項(xiàng)目公司中的建設(shè)管理責(zé)任按一定比例分配支取。除勘測、設(shè)計(jì)費(fèi)和建設(shè)單位管理費(fèi)外的與本工程相關(guān)的工程建設(shè)其他費(fèi)用，項(xiàng)目公司在支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)增計(jì)Y%專項(xiàng)投資收益，與相關(guān)費(fèi)用支付同時(shí)直接支

6、付至綠地投資聯(lián)合體中上海綠地城市投資有限公司書面指定的賬戶。項(xiàng)目公司與上海綠地城市投資有限公司簽署相關(guān)協(xié)議。5、項(xiàng)目融資：項(xiàng)目總投資中資本金以外的其他資金由綠地投資聯(lián)合體以項(xiàng)目公司的名義融資解決，以項(xiàng)目貸款或其他融資方式落實(shí)，項(xiàng)目融資成本設(shè)定上限。奉化市政府及相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和奉化市三高鐵路投資有限公司等根據(jù)金融機(jī)構(gòu)需要為融資提供配合和支持。建設(shè)期利息，根據(jù)項(xiàng)目公司與為項(xiàng)目提供貸款的金融機(jī)構(gòu)簽訂的本項(xiàng)目貸款合同的約定，按照項(xiàng)目貸款情況和實(shí)際發(fā)生額由項(xiàng)目公司在提款期內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)支付的利息。6、項(xiàng)目公司工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)、移交等。項(xiàng)目公司中政府方代表區(qū)三高鐵路投資有限公

7、司負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地、規(guī)劃立項(xiàng)、報(bào)批報(bào)建等各項(xiàng)政府項(xiàng)目審批手續(xù)，監(jiān)督和管理項(xiàng)目具體的建設(shè)情況，并負(fù)責(zé)建成后的站點(diǎn)交通駁接工程的運(yùn)營管理以及綠地投資聯(lián)合體的股權(quán)回購。綠地投資聯(lián)合體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和各項(xiàng)工程的養(yǎng)護(hù)維護(hù)以及移交工作等。項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的籌劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施（包括設(shè)計(jì)、采購、施工總承包）、運(yùn)營管理、養(yǎng)護(hù)維護(hù)、債務(wù)償還和資產(chǎn)管理實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。7、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主要指各區(qū)塊的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和站點(diǎn)交通駁接工程、配套道路設(shè)施工程、公園綠地、高橋天橋及站前廣場的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司與綠地投資聯(lián)合體中上海綠地設(shè)計(jì)院、蘇交科集團(tuán)股份有限公司簽訂勘測、設(shè)計(jì)總承包

8、服務(wù)合同，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)工程勘測設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)調(diào)整系數(shù)可以磋商。8、項(xiàng)目建設(shè)：項(xiàng)目建設(shè)由項(xiàng)目公司與聯(lián)合體中上海綠地建設(shè)（集團(tuán)）有限公司簽訂施工總承包合同。建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)雙方確定的施工圖預(yù)算編制原則，由雙方共同編制并經(jīng)奉化市財(cái)政相關(guān)部門審定的工程招標(biāo)設(shè)計(jì)圖預(yù)算下浮X% (其中文件規(guī)定的安全文明施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境保護(hù)費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等不可競爭項(xiàng)目不下?。１卷?xiàng)目由多個(gè)單位工程組成，各單位工程的開工、竣工交付時(shí)間根據(jù)鐵路建設(shè)和區(qū)塊開發(fā)要求或其他情況可能各不相同，因此本項(xiàng)目各單位工程的開工、竣工交付時(shí)間由奉化市三高鐵路投資有限公司向項(xiàng)目公司書面要求，由項(xiàng)目公司在工程總承包合同中分別確定落實(shí)。

9、施工總承包費(fèi)的支付時(shí)點(diǎn)和比例：各單位工程開工時(shí)支付預(yù)付款，金額為該單位工程施工總承包費(fèi)暫定價(jià)的10%；開工后直至完工均按月計(jì)量支付，支付比例為每月出具的驗(yàn)工月報(bào)經(jīng)項(xiàng)目公司中奉化市三高鐵路投資有限公司相關(guān)人員跟蹤審計(jì)審核后合格工程量70%（不含預(yù)付款）；工程竣工后30日內(nèi)根據(jù)跟蹤審計(jì)后的結(jié)算額支付至施工總承包費(fèi)暫定價(jià)的95%；質(zhì)保金為結(jié)算總價(jià)的5%，等質(zhì)保期結(jié)束后在30日內(nèi)支付。超出住建部規(guī)定的總承包方資質(zhì)范圍外的專業(yè)工程和設(shè)備購置，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)另行對(duì)外公開招標(biāo)，奉化市三高鐵路投資有限公司全過程參與并監(jiān)管公開招標(biāo)及中標(biāo)單位的最終確定。由項(xiàng)目公司與相應(yīng)單位簽訂相關(guān)協(xié)議，并根據(jù)協(xié)議內(nèi)容支付相關(guān)費(fèi)用

10、。項(xiàng)目公司在支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)增計(jì)Y%專項(xiàng)投資收益，于相關(guān)費(fèi)用支付同時(shí)直接支付至綠地投資聯(lián)合體中上海綠地城市投資有限公司書面指定的賬戶。項(xiàng)目公司與上海綠地城市投資有限公司簽署相關(guān)協(xié)議。奉化市三高鐵路投資有限公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)施工情況實(shí)施有效監(jiān)管。建設(shè)完成后由項(xiàng)目公司相關(guān)各方共同組織竣工驗(yàn)收。9、投資期限：本項(xiàng)目投資期限包括建設(shè)期和回購期。建設(shè)期為項(xiàng)目開工之日起至竣工驗(yàn)收之日止，暫定為3年?；刭徠跒轫?xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起至項(xiàng)目股權(quán)回購價(jià)款全部支付完畢之日止，暫定為2年。10、項(xiàng)目運(yùn)營：運(yùn)營維護(hù)主要指站點(diǎn)交通駁接工程、配套道路設(shè)施工程、公園綠地、高橋天橋及站前廣場工程的養(yǎng)護(hù)維護(hù)以及站點(diǎn)交通駁接工程的運(yùn)營管理。

11、奉化三高鐵路投資有限公司負(fù)責(zé)站點(diǎn)交通駁接工程的運(yùn)營管理，綠地投資聯(lián)合體負(fù)責(zé)各項(xiàng)工程的養(yǎng)護(hù)維護(hù)工作。11、股權(quán)回購：奉化市三高鐵路投資有限公司回購綠地投資聯(lián)合體股份，在回購期內(nèi)分兩次完成，第一次為建設(shè)期結(jié)束后的第一個(gè)月內(nèi)完成，回購比例為90%，第二次為回購期結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)，回購比例10%，項(xiàng)目股權(quán)回購價(jià)款=實(shí)繳項(xiàng)目公司資本金+資本金投資期回報(bào)。資本金投資期回報(bào)率按照（暫定B%）計(jì)算，根據(jù)實(shí)際資金占用期限計(jì)算。按季支付。奉化市三高鐵路投資有限公司可以根據(jù)需要提前回購相應(yīng)股份，但提前回購不得影響綠地投資聯(lián)合體在項(xiàng)目中投資收益之外的其他各項(xiàng)權(quán)益。12投資回購資金保障：（1）資金保障：根據(jù)國有土地使用權(quán)

12、出讓收支管理辦法，土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，土地出讓收入使用范圍可以包括土地開發(fā)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。因此為保證投資回購資金的落實(shí)，綠地投資聯(lián)合體協(xié)調(diào)綠地集團(tuán)相應(yīng)房地產(chǎn)事業(yè)部在項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)挑選一地塊，在項(xiàng)目實(shí)施期間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓。事業(yè)部負(fù)責(zé)按評(píng)估價(jià)摘牌，該地塊的土地出讓收入定向支付給奉化市三高地鐵投資建設(shè)有限公司用于回購本項(xiàng)目綠地投資聯(lián)合體所有股份。事業(yè)部與奉化市相應(yīng)土地部門另行簽訂相關(guān)協(xié)議。（2）法律保障：奉化市財(cái)政局關(guān)于本項(xiàng)目建設(shè)資金安排的相關(guān)文件；奉化市人民政府批準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)資金的相關(guān)文件；奉化市人大關(guān)于本項(xiàng)目建設(shè)資金列入預(yù)算的決議。13、 項(xiàng)目移交：本項(xiàng)目是由多個(gè)單位、子單位工程組成，由奉化市三高鐵路投資有限公司會(huì)同奉化市軌道交通和鐵路建設(shè)指揮部及其他相關(guān)部門，根據(jù)鐵路建設(shè)和區(qū)塊開發(fā)要求制定總體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和項(xiàng)目竣工移交時(shí)間節(jié)點(diǎn)。五、相關(guān)授權(quán)和協(xié)議1、奉化市政府授權(quán)奉化市交通運(yùn)輸局實(shí)施本PPP采購；2、奉化市政府授權(quán)奉化市三高鐵路投資有限公司出資入股項(xiàng)目公司，建設(shè)管理，并受讓相關(guān)項(xiàng)目公司股權(quán)；3、奉化市政府授權(quán)合資成立的項(xiàng)目公司（項(xiàng)目法