房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式整理

1、房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式1 . 2房地產(chǎn)的概念建筑密度%= 建筑基底總面積X 100%建筑用地面積-容積率=總建筑面積建筑用地面積-總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)-容積率=建筑密度X建筑層數(shù)-套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積-建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 2. 3房地產(chǎn)的供求與價格供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化房地產(chǎn)需求量變化的百分比-房地產(chǎn)需求的價格彈性-房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化

2、的百分比-房地產(chǎn)需求的人口彈性消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比-房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性-房地產(chǎn)需求的價格預(yù)期彈性人口數(shù)量變化的百分比一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比房地產(chǎn)需求量變化的百分比-房地產(chǎn)供給的價格彈性預(yù)期的房地產(chǎn)價格變化的百分比 房地產(chǎn)供給量變化的百分比-房地產(chǎn)供給的要素成本彈性房地產(chǎn)價格變化的百分比=房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價格變化的百分比2. 4房地產(chǎn)價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè) 等用途，分別評估確定的某

3、一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。標(biāo)定價格：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格， 它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。房屋重置價格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要 的一切合理必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。房地價格=土地價格+建筑物價格=房地價格一土地價格 土地總價土地價格=房地價格一建筑物價格建筑物價格樓面地價=-樓面地價=總建筑面積土地總價土地總面積土地單價土地總面積容積率總建筑面積期房目前的價格=現(xiàn)房價格一（預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房岀租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補(bǔ)償-補(bǔ)地價

4、-補(bǔ)地價-補(bǔ)地價-補(bǔ)地價-補(bǔ)地價=改變后的地價一改變前的地價（單價）（總價）（單價）（單價）=現(xiàn)樓面地價X現(xiàn)容積率一原樓面地價X原容積率=補(bǔ)地價（單價）X±地總面積=原樓面地價X（現(xiàn)容積率一原容積率）=原容積率下的土地單價（現(xiàn)容積率一原容積率）原容積率4. 4建立價格可比基礎(chǔ)建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格X-建筑面積下的價格=使用面積下的價格X-套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格X套內(nèi)建筑面積建筑面積使用面積建筑面積使用面積套內(nèi)使用面積公頃=10 000平方米畝=666.67平方米平方英尺=0.09290304平方米坪=3.30579平方米1=可比實例正常市場價格可比實例

5、成交價格X1 士 S %100=可比實例正常市場價格或者:上式中,1或100 士 S %100是交易情況修正系數(shù) 1平方米下的價格=公頃下的價格-10 000平方米下的價格=畝下的價格代66.67平方米下的價格=平方英尺下的價格-0.09290304平方米下的價格=坪下的價格-3.305794. 5交易情況修正采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格 可比實例成交價格X1 士 S %100 士 S %-采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格士交易情況修正數(shù)額=可比實例正常市場價格-正常成交價格 一應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=賣

6、方實際得到的價格-正常成交價格+應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=買方實際付岀的價格-應(yīng)有賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格X賣方繳納稅率賣方實際得到的價格-應(yīng)有買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價格X買方繳納稅率 -正常成交價格=-正常成交價格=1 賣方繳納稅率 買方實際付岀的價格1 +買方繳納稅率4. 6交易日期調(diào)整可比實例在成交日期時的價格X（1寸 ）=可比實例在估價時點時的價格可比實例在成交日期時的價格X（100 ir）/100 =可比實例在估價時點時的價格采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：=可比實例在估價時點時的價格可比實例在成交日期時的價格X估價時點時的價格指數(shù)成交日期時的價格指數(shù)采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交

7、易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X成交日期的下一時期的價格指數(shù)X再下一時期的價格指數(shù)XX估價時點時的 價格指數(shù)=可比實例在估價時點時的價格采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X（1 士價格變動率）期數(shù) =可比實例在估價時點時的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期時的價格X（1 士價格變動率X期數(shù)）=可比實例在估價時點時的價格 4. 7房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

8、或者：1=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X1 士 R %100 士 R100/ （）=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100/ （）X（）/100 =可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格100=可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X注：上式（）為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分4. 8求取比準(zhǔn)價格百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式：（1 士 T %）或者：1X （1 士 T %） X 1 或者:1 士 S %1 士 R %估價對象價格=可比實例成交

9、價格X100 X 100 士 T X 100100 士 S100100 士 R估價對象價格=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 估價對象價格X （1 士 S %） X （1 士 R %）=可比實例成交價格X 估價對象價格=可比實例成交價格X-百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式： 估價對象價格=可比實例成交價格X估價對象價格=可比實例成交價格X1士 S%士 R%100 士 T（1 +交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 估價對象價格X （1 士 S % 士 R %）=可比實例成交價格X（1 士 T %）或者：估價對象價格=可比實例成交價格X

10、1 士 T % 或者：100 士 S 士 R差額法下的公式：估價對象價格=可比實例成交價格士交易情況修正系數(shù)士交易日期調(diào)整系數(shù)士房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5. 2房地產(chǎn)價格的構(gòu)成開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一土地取得成本 一開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，即：直接成本利潤率 =開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi),相應(yīng)的利潤率可稱為 成本利潤率，即: 成本利潤率=開發(fā)利潤/ （土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）用）計算基數(shù)=土地取

11、得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為 銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 5. 3成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格=重新購建價格一折舊新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+ 土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā) 利潤上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X 100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =(取得該用地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用 +總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤)/(用地總面積X開發(fā)

12、完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率)X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價十總管理費(fèi)用十總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價XI肖售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本和開發(fā)利潤的比率得岀：=(取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率-該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息(1 銷售費(fèi)用、銷售

13、稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)河轉(zhuǎn)讓熟地面積=(取得該荒地的總代價+十地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)(1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率 X該荒地總面積新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建建筑物價格 =建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格+建筑物的重新購建價格一建筑物重新購建價格舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 5. 5建筑物的折舊建筑物的折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過年數(shù)直線法的年折舊

14、計算公式：D = D = C S/N=C (1 R) /N上式中：D 第i年的折舊額。D是一個常數(shù)；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱為折舊基數(shù)；年折舊率 d=D/C X 100 % =(C S)/(C X N) X 100% =(1 R)/N X 100 %有效經(jīng)過年數(shù)為 t年的建筑物折舊總額Et=D X t= (C S)t/N = C(1 R) t/ N直線法折舊下的 建筑物現(xiàn)值 的計算公式為：V=C Et = C (C S)t/ N = c1 (1 R)t/N(C S) 稱為折舊基數(shù);上式中：Et建筑物的折舊總額；V 建筑物的現(xiàn)值

15、；成新折扣法V=C + qq 建筑物的成新率();式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格;用直線法計算成新率的公式為：q= 1 (1 R)t/ N X 100%當(dāng)R= 0時,q = (1 t/ N) X 100 %=t/N X 100 %=n/ t +nX 100%=1 (1 R) N n/N X 100%=1 (1 R) t/ t+ n X 100%-建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率修復(fù)所必需的費(fèi)用W修復(fù)后的房地產(chǎn)價值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價值-扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本-扣除功能過剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無效成本+超額持有成本)5. 6成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)

16、規(guī)定年折舊額=原價X(1 殘值率”耐用年限6. 1收益法的基本原理地價=年地租X購買年地價=地租/利息率某筆資金X利率=房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)的凈收益/利率6. 2報酬資本化法的公式-V=Ai/1 +Y+ A2/(1 + Yi) X (1 + 丫2)+ An心 + Yi) X (1 + 丫2)-x (1 +Yn)n兀(1+Yj)n A-V=A 1/1 + Y + A2/(1 + Y)2+ A3/(1 + 丫)3+ An/(1 + Y)n =無.7 (1+丫)'-A 末=A 初(1 + Y)-V=A/Y1 1/(1 + Y)n-V=A/Y-Kn=1 1/(1 + 丫)n =(1

17、 + Y)n 1/(1 + Y)n-V70MX K70-V50MX K50-g =V50/K50-V40=V40X K40/K50 Vn= V N X Kn/ K n=VN X (1 + Y)Nq X (1 + Y)n 1 / (1 + Y )N 1 Vn=A/Yn 1 1/(1 +Yn)n或 VN= A/YN 1 1/(1 + YN) n 以上幾個公式中：V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；丫1, 丫2Yn第丫期報酬率n收益年限；A1, AA第n期凈收益; (折現(xiàn)率)-收益期限為有限年的公式.+-1-式中t為凈收益有變化的期限(1+丫)|丫(1+丫尸(1 + Y)n-收益期限為無限年的公式t A.:V

18、 =三(1+丫). +丫 (1+丫¥凈收益按一定數(shù)額遞增有限年 V=(A/Y+b/ Y2) X 1 1/(1+ Y)n b/Y X n/(1+ Y)n 未來第 n 年為A 十(n 1)b 收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y 2-凈收益按一定數(shù)額遞減有限年 V=(A/Y b/Y2) X1 1/(1+Y) n+b/Y X/(1+Y) n未來第n年為 A (n 1)b-凈收益按一定比率遞增-凈收益按一定比率遞減有限年未來第無限年有限年未來第無限年以上幾個公式中：V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；n < A/b+1V=A/(Y g) X1 (1+g)/(1+Y) n n 年為 A(1+g)n

19、 1V=A/(Y g)V=A/(Y+g) X 1 (1 g)/(1+Y)n 年為 A(1 g)n 1V=A/Y+gb凈收益逐年遞增n(減)的數(shù)額；g 凈收益逐年遞減的比率；gl，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為益年限為有限年公式為：V=I/(Y gl) X 1 (1 + gI)/(1 + 丫)n e/Y gEX1 (1 + gE)/(1 + Y) n 上式中：I 有效毛收入；E運(yùn)營費(fèi)用；gl 逐年遞增的比率；gE 逐年遞增的比率；-預(yù)知未來若干年后的價格的公式:V%iAY)iVY)tA,則公式為：V=A/Y1 (1 + 丫)t + v

20、/(1 + Y) t，則公式為：V=(A/Y + b/Y2)1 1/(1 + Y) t b/Y X t/(1 +Y)t+ V/(1 + 丫)t，則公式為：V=(A/Y b/Y2)1 (1 + g/1 + Y) t + b/Y X t/(1+ Y)七 + V/(1+ 丫)七，則公式為：V=A/Y g 1 (1 + g/1 + Y) t + V/ (1 + Y)七，則公式為：V=A/Y+ g 1 (1 + g/1 + Y) t + V/ (1 + Y)七:V=A (1 + 丫)t 1 /Y(1 + Y) t (+)=A/ Y X Y/(1 + Y) t 1=A/ Y a上式中：a償債基金系數(shù)；A凈

21、收益；V房地產(chǎn)收益價格又稱現(xiàn)值；丫 一報酬率(折現(xiàn)率)；增值率；6. 3凈收益潛在毛收入(PGI) ； 有效毛收入(EGI) ； 凈運(yùn)營收益(NOI) ； 稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ； 運(yùn)營費(fèi)用率(OER) 稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ； 凈收益率(NIR)凈收益率=1運(yùn)營費(fèi)用率凈收益=潛在毛收入 一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用-如果凈收益每年不變?yōu)?如果凈收益按一定數(shù)額遞增 ： -如果凈收益按一定數(shù)額遞減 ： -如果凈收益按一定比率遞增 ： -如果凈收益按一定比率遞減 ： -如果難以預(yù)測未來的價格公式為=有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、 建費(fèi)用

22、和所得稅)有租約限制下的價值=無租約限制下的價值承租人權(quán)益的價值6. 4報酬率報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠房地產(chǎn)改擴(kuò)6. 5直接資本化法資本化率=年收益/價格V = NOI/R上式中：V房地產(chǎn)價值；NOI 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益；收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價值=毛租金X毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即 常所講的租售比價”) V = PGI X PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：PGI

23、M=V/PGI V = EGI X EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI V = NOI X NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即：NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益R 資本化率；收益乘數(shù)=價格/年收益 房地產(chǎn)價值=年收益X收益乘數(shù):毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)轉(zhuǎn)換為價值的形式，即 :V=NOI/R 凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取 綜合資本化率 的公式為： Ro=NIR/EGIM 因為 NIR=1 OER 所以 Ro=(1

24、 OER)/EGIM上述公式的來源是：因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGI)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro 綜合資本化率；OER 運(yùn)營費(fèi)用；V 房產(chǎn)價格；NIR 凈收益率；EGIM 有效毛收入乘數(shù);NOI 某一年的凈收益； 在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y 1 1/(1+Y)nR=Y/1 1/(1+Y)n在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y g在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下

25、，報酬資本化法的公式為：V=A/Y X Y/(1 +Y)t1 或R= Y x Y/(1 + Y)t 16.6 投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro 綜合資本化率；Rl 土地資本化率；Rb 建筑物資本化率；Vl 土地價值；Vb建筑物價值；V 土地價值占房地價值的比率；B 建筑物價值占房地價值的比率，L + B = 100 %;Ro=VLXRL+VBXRB/ VL+VB RL=(VL+VB)ROVBXRB/VL RB=( VL+VB)RO VLXRL/VB Ro = L X Rl + B X RB Ro = L X Rl + (1 L)Rb Ro= (1 B) Rl + B X RB 抵押貸款常數(shù)的計算公

26、式為：Ro=MXRM+(1M)XRERm=Ym X (1 + Ym)% + YM)n1= YMYM/(1 YM)n1i); n抵押貸款期限；在分期等額本息償還貸款的情況下,抵押貸款常數(shù)的計算公式為：式中：Rm 抵押貸款常數(shù)；Ym 抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率( 房地產(chǎn)的價格=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式 為: VL= AOVBXRB/ RL 直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為: VB= AOVLXRL/ RBV B 建筑物價值；Rb 建筑物資本化率;上式中：Vl 土地價值；Ao 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益； Rl 土地資

27、本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為 : VE= AOVMXRM/ RE 直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為 : VM= AOVEXRE/ RM上式中：Ve 自有資金權(quán)益價值；Ao房地產(chǎn)凈收益；Vm 抵押貸款金額；Rm 抵押貸款常數(shù)；Re 自有資金資本化率；6.7 凈收益與資本化率的匹配 由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率 由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率 由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率 由房地收益單獨求取土地價格：土地價格 =房地凈收益建筑物凈收益 /土地資本化率土地價格=房地凈收益一建筑物價格

28、X建筑物資本化率/ 土地資本化率土地價格 =房地凈收益 /綜合資本化率建筑物價格 由房地收益單獨求取建筑物價格：建筑物價格 =房地凈收益土地凈收益 /建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益一土地價格X土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價格 =房地凈收益 /綜合資本化率土地價格 72 假設(shè)開發(fā)法的基本公式開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由生地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用費(fèi)開發(fā)利潤 買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本

29、一管理費(fèi)用費(fèi)土地開發(fā)利潤 買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由毛地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用費(fèi)開發(fā)利潤 買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅 費(fèi)一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅 費(fèi)一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝

30、修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開發(fā)完成后岀售的公式：V = Vp C適用于開發(fā)完成后岀租、營業(yè)的公式：V = Vr C上式中:V 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；Vp 用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；Vr用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；74 假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取利率=單位時間內(nèi)的利息/本金X 100% I = P X i X n F = P(1 + i x n)復(fù)利的本利和計算公式為：復(fù)利的總利息計算公式為：在名義利率下的本利和為：投資利息投資利息投資利息銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅銷售稅銷售稅Vc 應(yīng)扣

31、除項目F= P(1 + i)nI = P(1 十 i)n 1F= P(1 + r/ m)nXmF= P (1 + r / m)m在名義利率下的一年末本利和為：假設(shè)實際年利率為 i 則在實際利率下的一年末本利的為： F=P(1i)令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m) m得岀i = (1 + r/m) m 1名義利率與實際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計算公式得岀，即i=(FP)/P =P(1 r/m)mP/P=(1 r/m)m1上7.4式中：i利率;n 計息周期數(shù);I 總利息；F 計息期末的本利和；r名義年利率；m 年中計息m次;r/ m每次計息的利率;

32、P本金;82 數(shù)學(xué)曲線似合法 Y = a+ bX a=(EY bXE X)/N b=(N XE XY EX XE Y)/ N xEX2 (EX)2當(dāng)E X=0 時,-a=E Y /N b= E XY/ E X2上式中：丫一各期的房地產(chǎn)價格;X 時間；a , b為末知參數(shù)；N 時間序列的項數(shù)；83 平均增減量法 Vi = Po 十 d X i d = (Pi Po) + (P2 Pl)+ (Pi Pi 1)+ (Pn Pn 1)/n =(P n Po)/n上式中：Vi 第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值；i 時期序數(shù)；P。一基期增減量的平均數(shù)；d 逐期增減量的平均數(shù)； Pi 第i期房地產(chǎn)價格的實際值；8

33、4 平均發(fā)展速度法 Vi=P0X ti-t=( P1/P0X P2/ P1X P3/P2 X Pi/P i1 X X Pn/Pn-1)1/n =(Pn/Po)1/n上式中：t平均發(fā)展速度;8. 6指數(shù)修勻法下式中：Vi 第i期的預(yù)測值；Pi 第i期的實測值；Vi+1 第i + 1期的預(yù)測值；a修勻常數(shù)，0 < a< 1公式為: V i+i = V i + a（ Pi Vi） = aPi + （1 a） V i V i+i = aPi+ （1 a） V i Vi+i = V i + a（Pi Vi）9. 1路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度（英尺）255075100125150

34、175200四三二一法則（）403020109876單獨深度價格修正率（）403020109876累計深度價格修正率（）407090100109117124130平均深度價格修正率（）16014012010087.278.070.865.0(40)(35)(30)(25)(21.8)(19.5)(17.7)(16.25)平均深度價格修正率=累計深度價格修正率X標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度9. 1 . 7路線價法計算公式（以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例 一面臨街矩形土地價值的計算公式： V（單價）=u X du V（總價）=ux d uX （f X d）上式中:V 土地價值

35、；u 路線價；d u-臨街深度價格修正率；f臨街寬度;d 臨街深度 前后兩面臨街矩形土地價值的計算公式： V（總價）=uo X duox f X d o + u1 x du1x f x（d d o） V（單價）=uo x duox d o + u1 x du1x（d d o）/ d上式中:V 土地價值；uo 前街路線價；d uo前街臨街深度價格修正率；f臨街寬度;d 總深度;d o前街影響深度；u 后街路線價；d u1 后街臨街深度價格修正率； 矩形街角地價值的計算公式： V（單價）=uo X d uo+ u1 X d u1 X t V（總價）=（uo x d uo+ u1 x d u1 x t） x （f x d）上式中:V 土地價值；uo 正街路線價；d uo正街臨街深度價格修正率；u1旁街路線價；d u旁街臨街深度價格修正率；t 旁街影響加價率；f臨街寬度；d臨街深度; 三角形土地價值的計算公式： V（單價）=u X duX h V（總價）=u X duX h X （f X d-2）上式中:V 土地價值；u 路線價；d u-臨街深度價格修正率；h三角形土地價格修正率f 臨街寬度；d臨街深度；其他形狀土地價值的計算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價 值再相加減 9. 4高層建筑地價分?jǐn)?/p>