[整理]5房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作流程

1、財(cái)務(wù)工作流程一、會(huì)計(jì)核算流程A、基本流程（一）填制會(huì)計(jì)憑證1、審核原始憑證 原始憑證是證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并用作記帳原始依據(jù)的一種憑 證，是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的原始資料和主要依據(jù)。原始憑證應(yīng)具備如下基本要素：憑證名稱(chēng)、填制日期、填制 單位、填制人、經(jīng)辦人員簽名或單位蓋章，以及接受單位名稱(chēng)、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額等。 從外部取得的原始憑證，須蓋有填制單位公章（財(cái)務(wù)專(zhuān)用章或發(fā)票專(zhuān)用章）；從個(gè)人取得的原始 憑證，應(yīng)有填制人員的簽名或蓋章。 自制原始憑證，須有負(fù)責(zé)人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章。 購(gòu)買(mǎi)實(shí)物的原始憑證，必須有購(gòu)物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗(yàn)收證明。 支付款項(xiàng)原始憑證，必須有收款單位或收款

2、人的收款（簽收）證明。 發(fā)生業(yè)主售房時(shí)，須提供業(yè)主申請(qǐng) ，要審核有無(wú)合同約定和產(chǎn)權(quán)辦理及房款交付等情況，要有營(yíng)銷(xiāo) 部經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字方可辦理，并做好與各部門(mén)的相互銜接工作。 職工出差借款憑據(jù)，必須作為原始憑證附在記帳憑證后面，職工退回借款時(shí)，應(yīng)另開(kāi)收據(jù)，作為 正式原始憑證，不得退還原借款借據(jù)。 經(jīng)上級(jí)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。2、編制記帳憑證 會(huì)計(jì)人員根據(jù)審核無(wú)誤、內(nèi)容完整的原始憑證，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，分 收、現(xiàn)付、銀收、銀付和轉(zhuǎn)帳憑證五類(lèi) ，編制記帳憑證。記帳憑證的摘要應(yīng)與原始憑證內(nèi)容一致，在填寫(xiě)摘要”時(shí)，既要簡(jiǎn)明，又要全面、清楚，以說(shuō)明問(wèn)題為主。

3、寫(xiě)事情要有過(guò)程；銀行結(jié)算憑證，要注明支票號(hào)碼、去向；送存款項(xiàng)，要注明現(xiàn)金、支票、匯票 等。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫(xiě)沖轉(zhuǎn)，應(yīng)寫(xiě)明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和憑證號(hào)碼，也不能只 寫(xiě)對(duì)方科目。要求 “摘要 ”能夠正確地、完整地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和資金變化的來(lái)龍去脈，切忌含糊不清。如果 一份報(bào)銷(xiāo)單涉及電話(huà)費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)等多個(gè)費(fèi)用科目，編制憑證時(shí)要分別按實(shí)際內(nèi)容填列摘要。例如：A 、現(xiàn)金付款憑證摘要：要有接收款項(xiàng)的部門(mén)名稱(chēng)、經(jīng)辦人，款項(xiàng)所屬時(shí)間及用途。支付營(yíng)銷(xiāo)策劃部XXX經(jīng)辦人7月份戶(hù)外媒體廣告費(fèi)。支付總經(jīng)理XXX6月份重要客戶(hù)電話(huà)費(fèi)。B、現(xiàn)金收款憑證摘要：要有付出款項(xiàng)的部門(mén)名稱(chēng)、經(jīng)辦人，款項(xiàng)所屬時(shí)

4、間及付款的原因。收到工程部XXX經(jīng)辦人6月8號(hào)上班遲到罰款。收到財(cái)務(wù)部XX經(jīng)辦人償還4月份借款。C、銀行收款憑證摘要：要有付出款項(xiàng)的單位名稱(chēng)、款項(xiàng)所屬時(shí)間及用途。收到#期#號(hào)樓#單位#業(yè)主 XXX 房款。收到建行 *支行第二季度利息。收到集團(tuán)總公司 2010 年 6 月份撥款。D、銀行付款憑證（BP ）摘要：要有收到款項(xiàng)的部門(mén)名稱(chēng)、經(jīng)辦人，款項(xiàng)所屬時(shí)間及用途支付營(yíng)銷(xiāo)策劃部XXX經(jīng)辦人4月份報(bào)紙廣告費(fèi)。支付營(yíng)銷(xiāo)策劃部XXX6月15日提取現(xiàn)金購(gòu)置促銷(xiāo)禮品。E、轉(zhuǎn)帳憑證（JV）摘要：要明確經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生所對(duì)應(yīng)的部門(mén)、責(zé)任人、發(fā)生的時(shí)間及原因等。計(jì)提財(cái)務(wù)部 XXX 員工宿舍小區(qū) 6 月份房租。F、資產(chǎn)記

5、帳憑證（AA ）摘要： 1.固定資產(chǎn)的命名要規(guī)范 ,2. 多項(xiàng)資產(chǎn)不能捆綁在一起命名。新購(gòu)置的聯(lián)想啟天電腦三臺(tái)，不能三臺(tái)只創(chuàng)建一個(gè)資產(chǎn)號(hào)登記，而應(yīng)分別創(chuàng)建三個(gè)不同的資產(chǎn)號(hào)。 同樣道理，同時(shí)購(gòu)置數(shù)臺(tái)貨車(chē)時(shí)，也應(yīng)分開(kāi)創(chuàng)建不同的資產(chǎn)號(hào)，如有配車(chē)的車(chē)牌號(hào)標(biāo)注在資產(chǎn)的文本描述 中。沖銷(xiāo)會(huì)計(jì)憑證要更改摘要（即 “此憑證被 XXX 號(hào)憑證沖銷(xiāo)”，“沖銷(xiāo) XXX 號(hào)憑證”），并附上被沖銷(xiāo) 憑證/沖銷(xiāo)憑證的復(fù)印件等附件。記帳憑證要有審核人（財(cái)務(wù)經(jīng)理）簽章 （簽字）。3、會(huì)計(jì)憑證整理、保管 應(yīng)每月定期將會(huì)計(jì)憑證加以歸類(lèi)整理，按憑證序號(hào)排列，加上封面、封底， 裝訂成冊(cè)，并在裝訂線(xiàn)上加貼封簽，以防散失和任意拆裝。封面

6、上應(yīng)注明項(xiàng)目公司名稱(chēng)、憑證種類(lèi)、所屬 年月和起訖日期、起訖號(hào)碼、憑證本數(shù)等。財(cái)務(wù)經(jīng)理要在裝訂線(xiàn)封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。會(huì)計(jì)憑證必須做到妥善保管，存放有序、查找方便，嚴(yán)防毀損、丟失和泄密。會(huì)計(jì)憑證原則上不得借出，如有特殊需要，須報(bào)項(xiàng)目項(xiàng)目公司總經(jīng)理與財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)，才能借出， 并由財(cái)務(wù)做好備查記錄，但不得拆散，并限期歸還。（二）打印帳簿每季度打印一次會(huì)計(jì)帳簿，并裝訂成冊(cè)，存檔保管。（三）編制會(huì)計(jì)報(bào)表1、在全部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)憑證完全入帳并準(zhǔn)確記帳的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)編制會(huì)計(jì)報(bào)表的規(guī) 定，按照總部統(tǒng)一會(huì)計(jì)報(bào)表的項(xiàng)目、內(nèi)容和格式，對(duì)相關(guān)帳目進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后，編制整套會(huì)計(jì)報(bào)表。2、會(huì)計(jì)報(bào)表的具

7、體報(bào)送時(shí)間按總公司財(cái)務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3、月報(bào)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等。會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)經(jīng)理和制表 人簽章并加蓋項(xiàng)目公司公章。B、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制適用范圍1工程款的審批、支付。預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款（保修金）2材料、設(shè)備款的審批、支付。3設(shè)計(jì)費(fèi)的審批、支付。職責(zé)：1項(xiàng)目主辦人根據(jù)進(jìn)度、質(zhì)量狀況及合同提出付款書(shū)面申請(qǐng)。2項(xiàng)目主管經(jīng)理負(fù)責(zé)復(fù)核付款申請(qǐng)并簽署意見(jiàn)。3預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款申請(qǐng)并簽署意見(jiàn)。4項(xiàng)目分管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請(qǐng)并簽署意見(jiàn)。5財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核付款申請(qǐng)并簽署意見(jiàn)。流程：A :項(xiàng)目主辦人依據(jù)合同、進(jìn)度及質(zhì)量狀況確定是否申請(qǐng)付款。項(xiàng)目主辦人

8、按以下內(nèi)容填寫(xiě) 付款申請(qǐng)單 或付款申請(qǐng)書(shū)付款緣由。質(zhì)量及進(jìn)度狀況。已付款、扣款及本次付款金額。提交預(yù)算所需資料。B:項(xiàng)目主管經(jīng)理復(fù)核：主管經(jīng)理對(duì)照合同、進(jìn)度、質(zhì)量狀況復(fù)核是否付款、付款金額，并在付款申請(qǐng)單 上簽署意見(jiàn)后交預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核。C:預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核：預(yù)算部經(jīng)理復(fù)核付款資料的齊全與準(zhǔn)確性；復(fù)核已付款、扣款和本次付款金額。D:財(cái)務(wù)經(jīng)理審核：財(cái)務(wù)經(jīng)理審核是金額及根據(jù)合同、施工進(jìn)度、項(xiàng)目公司資金情況等手續(xù)，并在審核欄內(nèi)簽署意見(jiàn)后 交由預(yù)算部辦事人員。E:總經(jīng)理審核總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核上述內(nèi)容并在 <付款申請(qǐng)單 > 上簽署意見(jiàn)后交預(yù)算部辦事人員。E: 財(cái)務(wù)部審核。財(cái)務(wù)部主辦會(huì)計(jì) <付款

9、申請(qǐng)單 > 及相關(guān)資料后察看審批簽名過(guò)程，若有總經(jīng)理和財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字同意字 樣，則由財(cái)務(wù)部主辦會(huì)計(jì)在付款申請(qǐng)單 “審核 ”欄內(nèi)簽字。交由出納時(shí)開(kāi)具支票或交付現(xiàn)金。F: 預(yù)算部辦事人員從財(cái)務(wù)部出納處領(lǐng)取支票或現(xiàn)金。項(xiàng)目主辦人向商戶(hù)索取發(fā)票與預(yù)算部辦事人員交換支票或現(xiàn)金。登記賬目 :項(xiàng)目經(jīng)辦人 :項(xiàng)目主辦人將支票或現(xiàn)金交給商戶(hù)入帳。項(xiàng)目主辦人應(yīng)建立臺(tái)帳，登記每筆付款、扣款情況，并接受項(xiàng)目主管經(jīng)理的檢查、監(jiān)督。預(yù)算部辦事人員 :預(yù)算部辦事人員應(yīng)建立臺(tái)帳、登記每筆付款、扣款情況，并接受預(yù)算部經(jīng)理的檢查、監(jiān)督。每月固定時(shí)間由項(xiàng)目主辦人、預(yù)算部辦事人員、財(cái)務(wù)部出納根據(jù)各自臺(tái)帳進(jìn)行核對(duì)、總結(jié)并形成備 忘

10、錄報(bào)總經(jīng)理和財(cái)務(wù)經(jīng)理。檢查： 總經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理隨時(shí)可以對(duì)付款、進(jìn)度、質(zhì)量狀況進(jìn)行抽查、核評(píng)。2、借款報(bào)銷(xiāo)流程A、因工作需要向公司暫支借款，需先填寫(xiě)借款申請(qǐng)單，借據(jù)中需標(biāo)明借款日期、借款金額、借款用途及 借款人本人簽字。其中借款金額大小寫(xiě)須相符，且借據(jù)表面不得涂抹。舊賬未清應(yīng)先核銷(xiāo)舊賬，否則不可 以再借款。B、借款人將填好的借據(jù)交由借款人所屬的部門(mén)經(jīng)理簽字，部門(mén)經(jīng)理需問(wèn)明借款緣由，確認(rèn)用途妥當(dāng) 后方可簽字審批。C、借款人將部門(mén)經(jīng)理簽字后的借據(jù)交由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核后再交相關(guān)部門(mén)總經(jīng)理確認(rèn)落實(shí)，并由財(cái)務(wù)經(jīng) 理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財(cái)務(wù)部可以支付該款項(xiàng)。D、財(cái)務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后， 方可付

11、款。如有一項(xiàng)簽批手續(xù)不全，出納員不予支付E 借款人需保證在借款之日起一定時(shí)間內(nèi)報(bào)賬還款 （出差人員則在回公司后一周內(nèi)結(jié)清，對(duì)于異地出 差人員補(bǔ)充借款應(yīng)填寫(xiě)借款單，并以傳真的方式發(fā)回公司，但必須注明：原件與傳真件同具法律效力，同 時(shí)必須把前期的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單據(jù)連同借款單一并郵回公司，否則不予報(bào)銷(xiāo)并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。結(jié)算方式：以現(xiàn) 金歸還或報(bào)銷(xiāo)單抵扣。3、日常費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)流程A、因工作需要購(gòu)買(mǎi)物品，需先填寫(xiě)采購(gòu)申請(qǐng)單（辦公用品將由行政部（辦公室）統(tǒng)一在月底統(tǒng)計(jì)物品種類(lèi)、數(shù)量，編制月度采購(gòu)計(jì)劃 ），經(jīng)財(cái)務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理審核同意后方可采購(gòu)；B 、購(gòu)買(mǎi)物品后需先填寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)單 （確保提供正規(guī)發(fā)票等 ），經(jīng)部門(mén)經(jīng)理確認(rèn)、財(cái)

12、務(wù)會(huì)計(jì)審核、財(cái)務(wù)經(jīng)理 審批，并由總經(jīng)理簽字同意，方可向出納支取款項(xiàng)。C、出差人員回公司后，出納應(yīng)及時(shí)提醒、督促報(bào)銷(xiāo)。一周內(nèi)必須完成報(bào)銷(xiāo)工作。 報(bào)銷(xiāo)內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。有關(guān)請(qǐng)客送禮需預(yù)先報(bào)請(qǐng)財(cái)務(wù)經(jīng)理確認(rèn)，然后由總經(jīng)理簽字方能實(shí)施。 報(bào)銷(xiāo)單填寫(xiě)：寫(xiě)明出差時(shí)間、報(bào)銷(xiāo)內(nèi)容、金額等，并由部門(mén)經(jīng)理簽字確認(rèn)。D、報(bào)銷(xiāo)人將原始票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）粘貼規(guī)整后，填制費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單。費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單上需寫(xiě)明報(bào)銷(xiāo)人、報(bào) 銷(xiāo)日期、報(bào)銷(xiāo)人所屬部門(mén)、報(bào)銷(xiāo)事由、后附單據(jù)數(shù)量及報(bào)銷(xiāo)金額。其中報(bào)銷(xiāo)金額大小寫(xiě)須相符，且費(fèi)用報(bào) 銷(xiāo)單表面不得涂抹。E、填好的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單需先交由報(bào)銷(xiāo)人所屬部門(mén)經(jīng)理審核，部門(mén)經(jīng)理應(yīng)確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用為應(yīng)該發(fā)生，方可簽 字

13、。另外對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)人員費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)參照營(yíng)銷(xiāo)人員薪酬管理辦法及費(fèi)用管理執(zhí)行。F、部門(mén)經(jīng)理審核簽字后，報(bào)銷(xiāo)人將報(bào)銷(xiāo)單交至財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核簽字并由財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)。 財(cái)務(wù)部審核應(yīng)本著以下原則：（1）、審核單據(jù)粘貼是否規(guī)范，字跡有無(wú)涂抹；（2）、審核各項(xiàng)費(fèi)用金額大小寫(xiě)是否與后附原始單據(jù)金額相符；（3）、審核各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生是否切合實(shí)際，有無(wú)虛報(bào)、多報(bào)；（參照費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)）（4）、審核簽批手續(xù)是否齊全。若以上三條有一項(xiàng)不符合規(guī)定，財(cái)務(wù)部有權(quán)將該報(bào)銷(xiāo)單退還報(bào)銷(xiāo)人，要求其重新填寫(xiě)。G、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)將財(cái)務(wù)部復(fù)核后的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單，上報(bào)相關(guān)部門(mén)經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理簽字審批，總經(jīng) 理簽字后視為同意財(cái)務(wù)部付款。H、會(huì)計(jì)將簽字審

14、批手續(xù)齊全的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單交至財(cái)務(wù)部，要求出納員通知報(bào)銷(xiāo)人并給予付款。出納員 看到審批手續(xù)齊全的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單方可向報(bào)銷(xiāo)人付款，同時(shí)，報(bào)銷(xiāo)人在領(lǐng)款憑證上簽字。如有一項(xiàng)手續(xù)不全， 出納員不予支付。4、銷(xiāo)售收款流程 銷(xiāo)售收款分為業(yè)務(wù)收款和會(huì)計(jì)出納收款，如果是業(yè)務(wù)收款，要根據(jù)售樓的要求來(lái)辦，具體流程如下 售樓處財(cái)務(wù)工作流程簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)T收定金簽征信聲明T開(kāi)定金票據(jù)撬供按揭所需材料明細(xì) 7天（土地在建工程解押）簽購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同-收集核對(duì)按揭材料、收首付款 -開(kāi)首付票據(jù)J （增加監(jiān)管銀行）辦理銀行按揭銀行審核材料（建行信貸審核 -專(zhuān)審審批）J 7天國(guó)土局抵押放款（開(kāi)貸款票據(jù)到銀行）銀行通知客戶(hù)還款銀行取件、通知客戶(hù)

15、領(lǐng)取按揭材料辦理產(chǎn)權(quán)、代收稅費(fèi)，根據(jù)面積誤差多退少補(bǔ)J向銀行借已抵押發(fā)票辦理產(chǎn)權(quán)會(huì)計(jì)出納收款，如收到一個(gè)房子的款，或自已開(kāi)票，或帶到會(huì)計(jì)那去開(kāi)票，出納收錢(qián)，在收據(jù)上注 明合同號(hào)碼，寫(xiě)上款項(xiàng)，只是業(yè)務(wù)收款要提示下期付款的期限，要有業(yè)務(wù)收款的統(tǒng)計(jì)數(shù)，且與會(huì)計(jì)上的帳 對(duì)一下。出納做到及時(shí)對(duì)賬，提前提醒交款，對(duì)滯后交款者要及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)催交，交款有變動(dòng)及時(shí)溝通。 收款要完善簽收制度及證明人制度。鑒于銷(xiāo)售合同的嚴(yán)肅性和保密性，應(yīng)專(zhuān)人專(zhuān)檔管理。財(cái)務(wù)制度銷(xiāo)售文 員開(kāi)認(rèn)購(gòu)書(shū)后，帶客戶(hù)到財(cái)務(wù)交定金，不得私自收取。臨時(shí)訂金由銷(xiāo)售文員開(kāi)收據(jù)后交主任簽收保管，退 訂后單據(jù)由銷(xiāo)售人員簽證明。三、核算主法及賬務(wù)處理1、資產(chǎn)

16、類(lèi)主要會(huì)計(jì)科目核算：（1）現(xiàn)金說(shuō)明: 項(xiàng)目公司嚴(yán)格遵循 “收支兩條線(xiàn) ”規(guī)定，設(shè)置 “現(xiàn)金 ”科目，反映項(xiàng)目公司庫(kù)存現(xiàn)金狀況，并遵守 如下規(guī)定： 于當(dāng)日收到的現(xiàn)金貨款，必須于當(dāng)日全額交存到中行貨款戶(hù)。 除按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理的規(guī)定收支現(xiàn)金外，其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來(lái)均采用銀行轉(zhuǎn)帳結(jié) 算。 支付現(xiàn)金可從庫(kù)存現(xiàn)金限額或從銀行-費(fèi)用帳戶(hù)提取支付現(xiàn)金，不得坐支貨款。嚴(yán)禁白條”抵充庫(kù)存現(xiàn)金。出納對(duì)經(jīng)管的庫(kù)存現(xiàn)金，做到日清月結(jié)。發(fā)現(xiàn)有待查原因的現(xiàn)金短缺或溢余時(shí)，先記入待處理財(cái)產(chǎn)損溢 ”科目，待查明原因或落實(shí)相關(guān)責(zé)任人后，現(xiàn)金短缺記入 “其他應(yīng)收款 -應(yīng)收現(xiàn)金短缺（ *單或個(gè)人） 科目，查不出原因的短缺，經(jīng)審批后記

17、入 “營(yíng)業(yè)外支出 -現(xiàn)金短缺 ”科目；現(xiàn)金溢余記入 “其他應(yīng)付款 -應(yīng)付現(xiàn) 金溢余（ *單位或個(gè)人） ”科目，查不出原因的，記入 “營(yíng)業(yè)外收入 -現(xiàn)金溢余 ”科目。從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬 XX 成本類(lèi)或材料類(lèi)科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款說(shuō)明:項(xiàng)目公司在銀行開(kāi)設(shè)費(fèi)用帳戶(hù)與貨款帳戶(hù)，核算項(xiàng)目公司存入銀行的各種款項(xiàng)。如有存入其 他金融機(jī)構(gòu)的存款，也在本科目核算。項(xiàng)目公司應(yīng)按照銀行或其他金融機(jī)構(gòu)名稱(chēng) 、存款種類(lèi)，分別設(shè)置 “銀行存款日記賬 ”，由出納根據(jù)收、 付憑證，按照業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐日逐筆登記，并結(jié)出賬面余額?！般y行存款日記賬 ”的記錄，應(yīng)與銀行對(duì)

18、賬單核對(duì)清楚，至少每月核對(duì)一次，發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)查明更正。月終應(yīng)編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表 ”，將銀行存款的賬面余額與銀行對(duì)賬單余額調(diào)節(jié)相符，如有不符，應(yīng)查明原因，及時(shí)更正。 項(xiàng)目公司收到的一切款項(xiàng)，除國(guó)家另有規(guī)定的以外，都必須于當(dāng)日解交銀行；一切支出，除規(guī)定 可用現(xiàn)金支付以外，應(yīng)按銀行有關(guān)結(jié)算辦法的規(guī)定，通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。項(xiàng)目公司將款項(xiàng)存入銀行或其他金融機(jī)構(gòu)時(shí)，借記本科目，貸記有關(guān)科目；提取或支出銀行存款時(shí)， 借記有關(guān)科目，貸記本科目。余額在借方，反映實(shí)際存在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的款項(xiàng)。 銀行印鑒應(yīng)由兩人以上分開(kāi)專(zhuān)管，銀行支票、本票、匯票應(yīng)指定專(zhuān)人管理。不準(zhǔn)出租、出借銀行賬戶(hù)；不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支

19、票和遠(yuǎn)期匯票；不準(zhǔn)套取銀行信用。（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)， 而向購(gòu)買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購(gòu)方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款 XX 公司或個(gè)人貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)借：應(yīng)收賬款 XX 公司貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（ 4）壞賬準(zhǔn)備：確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷(xiāo) 法，二是備抵法。提取壞賬準(zhǔn)備金借：管理費(fèi)用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時(shí)借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷(xiāo)的應(yīng)收賬款借：

20、應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票借：應(yīng)收票據(jù) XX 公司借：應(yīng)收票據(jù) XX 公司貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù) XX 公司財(cái)務(wù)費(fèi)用（ 6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款 ”和 “預(yù)付供應(yīng)單位款 ”兩個(gè)明細(xì)科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請(qǐng)書(shū)、付款單）借：預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包

21、單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款貸：庫(kù)存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）借：開(kāi)發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款借：預(yù)付賬款 預(yù)付供應(yīng)單位款材料驗(yàn)收入庫(kù)，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付購(gòu)貨款貸：預(yù)付賬款 預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補(bǔ)付余額借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付購(gòu)貨款貸：銀行存款物資采購(gòu)：主要是核算企業(yè)購(gòu)入各種物資的采購(gòu)成本。包括購(gòu)入材料設(shè)備的買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金

22、， 月終分配的采購(gòu)保管費(fèi)和材料成本差異。（8）采購(gòu)保管費(fèi)：主要核算采購(gòu)保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維 修費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等（9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。（10）庫(kù)存材料：用來(lái)核算各種為庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫(kù)存設(shè)備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本 購(gòu)入設(shè)備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付 款單）借：物資采購(gòu) 設(shè)備采購(gòu)貸：銀行存款計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）借：物資采購(gòu) 設(shè)備采購(gòu)貸：采購(gòu)保管費(fèi)采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

23、采購(gòu)保管費(fèi)的實(shí)際分配率 =材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi) /本月購(gòu)入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少?gòu)保管費(fèi) =實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) *分配率材料驗(yàn)收入庫(kù)（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫(kù)存設(shè)備貸：物資采購(gòu) 訂購(gòu)設(shè)備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購(gòu)貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、 運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）借：預(yù)付賬款設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫(kù)借：物資采購(gòu) 設(shè)備采購(gòu)貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付購(gòu)貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購(gòu)款借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出 庫(kù)單）借：開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)貸

24、：庫(kù)存設(shè)備銷(xiāo)售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫(kù)單、銀行單據(jù)、銷(xiāo)售發(fā)票）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫(kù)存設(shè)備（ 12 ）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂 加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫(kù)存材料材料成本差異加工完后驗(yàn)收入庫(kù)借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫(kù)存材料 XX 材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷(xiāo)計(jì)入成本費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：低值易耗品倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷(xiāo)法：借：待攤費(fèi)用貸：低值易耗品借：采購(gòu)保

25、管費(fèi)貸：待攤費(fèi)用（14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨 單位，或者可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè) 開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)成本對(duì)外銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（15 ）分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷(xiāo)售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查賬 ”。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（16）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指利用開(kāi)發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主 要是通過(guò)收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè) “出租產(chǎn)品 ”出“租產(chǎn)

26、品攤銷(xiāo) ”兩個(gè)明細(xì)科目出租土地或是房屋時(shí)借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（17 ）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房 ”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) ”兩個(gè)明細(xì)科目開(kāi)發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 房屋按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：周轉(zhuǎn)房 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大借：開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目（18）固定資產(chǎn) 購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專(zhuān)用發(fā)票

27、、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款支付安裝費(fèi)用借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時(shí)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：庫(kù)存材料分配建筑工人工資和福利費(fèi)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付福利費(fèi)完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本累計(jì)折舊 改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)

28、：擴(kuò)建通知單）借：固定資產(chǎn) 未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣(mài)時(shí)借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出支付擴(kuò)建工程款時(shí)借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出貸：銀行存款工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn) 未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出交付使用時(shí)借：固定資產(chǎn) 生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 未使用固定資產(chǎn)（ 19）無(wú)形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、 土地使用權(quán)。2、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買(mǎi)材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng) 支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單借：開(kāi)發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)借：應(yīng)付賬款貸

29、：預(yù)付賬款補(bǔ)付其余款時(shí)借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款（ 2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時(shí)借：銀行存款貸：預(yù)收賬款 預(yù)收代建工程款提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)借：應(yīng)收賬款貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款 預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付職工薪酬開(kāi)出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付職工薪酬貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)貸：其他應(yīng)收款 代扣水電費(fèi)代扣房租月末分配工資費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)成本（建安）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）管理費(fèi)用 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（

30、長(zhǎng)期放假員工）應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）（4）福利費(fèi)（按工資總額的 14% 計(jì)提）借：開(kāi)發(fā)成本（建安）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）銷(xiāo)售用費(fèi)（銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）貸：應(yīng)付職工薪酬 - 福利費(fèi)用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)借：應(yīng)付職工薪酬 -福利費(fèi)貸：現(xiàn)金（ 5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資 產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營(yíng)業(yè)

31、稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)交稅金 房產(chǎn)稅車(chē)船使用稅 土地使用稅月末計(jì)算的所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交所得稅實(shí)際交納的稅金借：應(yīng)交稅金 XX 稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款 教育費(fèi)附加3、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算3.1 說(shuō)明 :地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往是先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的費(fèi)用是看不見(jiàn)的。（比如預(yù)埋的水管，鋼筋，挖地基，運(yùn)土費(fèi)用，但這些都購(gòu)成了項(xiàng)目的成本）。 2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司至今沒(méi)有動(dòng)工，公 司發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)一直掛在 “長(zhǎng)

32、期待攤費(fèi)用 -開(kāi)辦費(fèi)用 ”的賬上，直到開(kāi)工為止，再轉(zhuǎn)入 “主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ”和 “其 他收入”。 3，房地產(chǎn)公司的成本要通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本 ”科目核算，開(kāi)發(fā)成本科目每月不需要結(jié)轉(zhuǎn)，只有在別墅 樓完工交付使用后，才能進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。前期工程費(fèi)包括土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性 研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生了一些支出，比如：勘測(cè)費(fèi)用、文 物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理：1、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出借：開(kāi)發(fā)成本 - 前期工程費(fèi)貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）借：其他應(yīng)應(yīng)收款 -文物保證金貸：銀行存款等3、人

33、員工資（1）支付工資時(shí)貸：應(yīng)交稅金 - 個(gè)人所得稅貸：現(xiàn)金（2）月末，工資分配時(shí)借：管理費(fèi)用 - 工資（管理部門(mén)）借：銷(xiāo)售費(fèi)用 - 工資（銷(xiāo)售部門(mén)）貸：應(yīng)付職工薪酬備注：如項(xiàng)目一直沒(méi)有動(dòng)工，公司發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)一直掛在 “長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 -開(kāi)辦費(fèi)用 ”的賬上，直到 開(kāi)工為止，再轉(zhuǎn)入 “主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ”和 “其他收入 ”。也可以作為開(kāi)辦費(fèi)?？梢赃@樣處理：在沒(méi)有收入的情況下 可以稅前抵扣的費(fèi)用，就把它做入期間費(fèi)用當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)（必須做入開(kāi)發(fā)成本的除外）。象業(yè)務(wù)招待費(fèi)等沒(méi)有 收入則不能稅前抵扣的費(fèi)用，計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，或者說(shuō)按照財(cái)會(huì)制度入帳，待項(xiàng)目竣工一并結(jié)算其業(yè)務(wù) 招待費(fèi)的指標(biāo)核定問(wèn)題，超標(biāo)了不可計(jì)入期間費(fèi)

34、。或等有了收入再攤銷(xiāo)。也不可全部都入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用， 只能說(shuō)與業(yè)務(wù)有關(guān)的費(fèi)用做入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。3.2 成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算 對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先在 “開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā) 土地費(fèi)用 ”科目進(jìn)行歸集， 再將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本；也可以直接分配計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本 -有關(guān)成本核算對(duì)象 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) ”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價(jià)和拆 遷補(bǔ)

35、償費(fèi)，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配 到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間 接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為 該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價(jià)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自 身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)分配。按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)：不論是公共用地還是房屋等成本核算對(duì)象自身用地發(fā)生的 “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”成本項(xiàng)目

36、內(nèi)的費(fèi) 用，均應(yīng)按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂Ｇ捌诠こ藤M(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “前期工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩 個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā) 前期工程費(fèi) ”科目歸集，再按建筑面 積（ 包括在建及未建面積 ） 分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在 開(kāi)發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在 “開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi) 發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積（包括

37、在建及未建面積 ）分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。建筑安裝工程費(fèi)一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、 雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “建 筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，計(jì)入 “開(kāi)發(fā)成本”科目，應(yīng)先 在“預(yù)付帳款預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，再?gòu)膶?shí)際應(yīng)付工程款中扣回。對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程 （或成本核算 對(duì)象）的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算

38、造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)計(jì)算得 出的建筑安裝工程費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施 費(fèi)”成本項(xiàng)目：（1）配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目 不能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先由 “開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目的相應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，再 分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。（2） 配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè) （有前有后、穿插進(jìn)行 ）的情況下：

39、應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì) 象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。（3）先開(kāi)發(fā)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施 尚未全部完工的情況下： 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本 （或計(jì)劃成本 ）進(jìn)行預(yù)提，并歸集在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目的相應(yīng) 成本項(xiàng)目，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 如果預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)含有多種配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)

40、在每項(xiàng)配套設(shè)施完工時(shí)，逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨時(shí)調(diào)整 房屋等成本核算對(duì)象的 “配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。a 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成 本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開(kāi)發(fā)成本的“開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目中。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)b 應(yīng)先通過(guò) “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”科目歸集 ，于每季末根據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計(jì)入各項(xiàng)目的各成本核 算對(duì)象，一般不得以計(jì)劃數(shù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。如根據(jù)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與 實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。c 成本應(yīng)計(jì)入房屋等

41、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間 接費(fèi)。d 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)，可比照房屋類(lèi)固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均 年限法進(jìn)行攤銷(xiāo)，并按周轉(zhuǎn)房造價(jià) 4% 計(jì)算殘值。關(guān)于借款費(fèi)用資本化a 借款費(fèi)用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)投入起至完工交付時(shí)止，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工 其間不包括在內(nèi)；b 可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價(jià)，減去債 券折價(jià)、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項(xiàng)微小也可直接 計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。可資本化的借款費(fèi)用不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金等；c 可確定借款用途并專(zhuān)款專(zhuān)用的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清具體用途 的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對(duì)象間分?jǐn)?；如果?次性利息數(shù)額較大時(shí)，也可先通過(guò) “待攤費(fèi)用 ”歸集后，再分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”。具體賬務(wù)處理 :（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入 “開(kāi)發(fā)成本 ”，主要包括：土地征