北京自住型住房政策解讀-2019年文檔

1、北京自住型住房政策解讀1 引言北京市 2013 年 10 月正式出臺(tái)自住型改善型商品房銷售、 管 理政策。該項(xiàng)政策的出臺(tái)，也引來了廣泛的討論，下面淺談對(duì)該 項(xiàng)政策的認(rèn)識(shí)。2 北京自住型住房政策的具體內(nèi)容及出臺(tái)意義2.1 具體內(nèi)容2.1.1 申購條件根據(jù)北京自住型住房政策， 自住型商品住房面向全市符合申 購條件的家庭，對(duì)擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭實(shí)行限 購；非京籍家庭持有效暫住證，連續(xù) 5 年（含）以上在本市繳納 社?；騻€(gè)稅，可以購買一套住房。而且兩類家庭可優(yōu)先購買：一 是本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人 士購買的要年滿 25 周歲；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商

2、品住房的家庭。2.1.2 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及權(quán)利限制自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)， 登記部門應(yīng)將房屋性 質(zhì)登記為“自住型商品住房”。 并且規(guī)定自住型商品住房購房人 取得房屋所有權(quán)證后， 原則上 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓； 購房人取得房屋 所有權(quán)證 5 年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的 30%交納 土地收益等價(jià)款。同時(shí)，自住商品房也不能出租。而違規(guī)出租查 處的措施正在制定之中。 符合條件的購房家庭只能購買一套， 如 將該住房出售，以后不能再購買自住型商品住房。2.1.3 銷售方式 自住型商品住房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房 銷售備案后， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請(qǐng)人銷 售。選房順

3、序，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號(hào)確定。搖號(hào)應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行全程公證，并接受所在區(qū)縣建設(shè)房管部門的監(jiān)督。2.2 北京自住型住房政策的出臺(tái)意義 針對(duì)北京面臨房價(jià)高的現(xiàn)象出臺(tái)的新政策， 我們認(rèn)為應(yīng)該有 以下兩點(diǎn)出臺(tái)意義：2.2.1 這是地方政府面臨房價(jià)上漲局面的積極主動(dòng)態(tài)度 長期以來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控， 由于“土地財(cái)政”等各方面原 因地方政府對(duì)中央政府的調(diào)控政策的執(zhí)行態(tài)度和力度往往不能 令人滿意，尤其是那些房地產(chǎn)市場火爆、房價(jià)極高的一線城市， 政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力更是常常被人詬病。 2013 年下半年以 來，部分城市的土地市場、房地產(chǎn)市產(chǎn)再度陷入癲狂狀態(tài)，房價(jià) 不斷創(chuàng)出新高， 面對(duì)這種情況， 媒體和消費(fèi)者

4、其實(shí)更多關(guān)心的是 中央政府的政策動(dòng)向。 在這種局面下， 北京地方政府主動(dòng)出臺(tái)調(diào) 控新政策，反映出地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場的問題并非無動(dòng)于衷， 而是積極地應(yīng)對(duì)、主動(dòng)調(diào)控。同時(shí)，深圳等其他城市也有類似行 為，筆者認(rèn)為地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控積極主動(dòng)的態(tài)度， 是調(diào)控見 效、樓市趨穩(wěn)的重要保障。2.2.2 這是地方政府對(duì)調(diào)控房價(jià)的措施的積極探索和創(chuàng)新 在一次又一次的調(diào)控之下，部分一線城市的市場經(jīng)濟(jì)的表 現(xiàn)，一方面說明當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性； 另一方面， 也說明現(xiàn)有調(diào)控房價(jià)的政策和措施還需要不斷完善。 北京此次推 出的加快自住型商品住房建設(shè)的舉措， 雖然與現(xiàn)在存在的經(jīng)適房 和限價(jià)房有很多相似之處， 但

5、是該項(xiàng)政策明確定位中端， 針對(duì)居 民自住型、 改善型住房需求， 特別是未來北京住房供應(yīng)將形成保 障房、商品房、自住型商品房各占一定比例的結(jié)構(gòu)，其政策的探 索和創(chuàng)新都是非常有意義的。3 北京自住房型政策的利與弊3.1 北京自住房型政策的利 該項(xiàng)政策是解決“夾心層”群體的住房問題， 也就是對(duì)既買 不起高價(jià)商品房、 又沒有資格購買保障房的群體， 可以起一種住 房保障的作用。 這必然與其他保障性住房類型有聯(lián)系， 又有區(qū)別。 基于此下表中， 我們可以了解到北京自住房政策的出臺(tái)有以下幾 點(diǎn)好處：自住型住房的目的是為解決“夾心層”群體的住房問題而 提出的，與其他的保障性住房一樣，都具有保障作用，但是針對(duì) 的

6、人群不同。 這無疑是為社會(huì)更多需要住房的人提供房源， 也可 說是我國保障性住房體系的一種完善和補(bǔ)充。從上表中，我們可以看出，自住型住房較經(jīng)適房、廉租房、 政策性租賃房而言，沒有戶籍、收入、資產(chǎn)方面的限制，也就是說“自住房”保障的范圍比前三者要廣泛得多。3.2 北京自住型住房政策的弊（1）從該項(xiàng)政策出臺(tái)的意義來說，雖然自住型商品房的推 出，必然會(huì)受到大量在京工作多年的外地人士的歡迎。 但畢竟僧 多粥少。并且輪候搖號(hào)的時(shí)間比較長，有些消費(fèi)者不愿意等，可 能就會(huì)又去購買高價(jià)商品房， 從而抵消“自住房”對(duì)純商品房需 求的分流，這樣會(huì)影響該政策的實(shí)施效果。（2）從銷售方式來看，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符

7、合購 房資格的申請(qǐng)人銷售。 選房順序由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號(hào) 確定， 并且有可能產(chǎn)生“自住房”搖號(hào)分配時(shí)的尋租行為。 這必 然會(huì)帶來“不公平”的現(xiàn)象產(chǎn)生， 所以需要有關(guān)政府部門加強(qiáng)監(jiān) 督和管理。（3）從土地的獲得方式說，自住型住房是采取“限房價(jià)、 競地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90 平方米以下為主，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低 30%左右。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 商來說涉及成本和收益的問題， 形成一定的壓力。 也會(huì)使消費(fèi)者 產(chǎn)生疑問，這種地理位置好的地段，地價(jià)飛漲，同等位置的低價(jià) 房在質(zhì)量上能不能保證？后期是不是無人管理？這個(gè)問題也需 要政府考慮到并加以完善。4 北京自住房政策的未來趨勢(shì)

8、 針對(duì)北京自住型住房 政策，業(yè)內(nèi)也提出了各種各樣的聲音，有支持的，也有質(zhì)疑的。多位業(yè)內(nèi)人士表示， 由于自住型商品房位置并不會(huì)很理想， 盈利 有限，在擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模之后， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性可能會(huì)下 降，自住型商品房之外的商品住宅用地可能會(huì)遭到搶購。 著名的 央視經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀也認(rèn)為北京自住型住房估計(jì)銷路不太好。通過前面上述的分析， 筆者認(rèn)為該項(xiàng)政策是地方政府面對(duì)房 價(jià)過快上漲的情形所作出的積極舉措， 自住房將會(huì)分流一部分高 價(jià)商品房的需求， 從而有助于抑制商品房價(jià)格的上漲， 也就是說 自住房可以在一定程度上對(duì)抑制房價(jià)起到一定作用。 但是這樣一 來，會(huì)導(dǎo)致商品房的建設(shè)用地大幅減少， 并導(dǎo)致純商品房有效供 應(yīng)量的減少。 而且由于“自住房”需要較長時(shí)間的輪候等待， 但 是有些購房者不愿意等，就可能去購買高價(jià)商品房，從而抵消 “自住房”對(duì)純商品房需求的分流作用， 這樣使得該項(xiàng)的實(shí)施效 果未必會(huì)如預(yù)期的那樣。 因此， 筆者也是認(rèn)為未來的自住型住房 未必能得到購房者的青睞。5 結(jié) 論本文通過對(duì)北京自住房政策的具體內(nèi)容， 出臺(tái)背景， 未來趨 勢(shì)的具體闡述和分析， 可以看出該項(xiàng)政策是為了穩(wěn)定房價(jià)所采取 的重要手段，也是住房機(jī)制的探索，有其積極的一面。但是在真 正的實(shí)施過程中， 有許多的執(zhí)行細(xì)節(jié)問題值得大家商榷、 提意