住改商被嚴(yán)格限制解讀最高院物權(quán)法兩個(gè)司法解釋

1、PROP 200【熱點(diǎn)討論】FOCUS DISCUSS 中國(guó)物業(yè)管理 2009.73636中國(guó)物 業(yè)管理“ 住改商 ” “ 民宅 (住宅 商用” 這個(gè)困擾行政部門多 年, 具備受市民爭(zhēng)議的話題。 最近, 因?yàn)?最高法院公布的 物權(quán)法 兩部司法解釋而再次引起熱議。物權(quán)法 第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約, 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的, 除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外, 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 ”該條中所謂有利害關(guān)系的業(yè)主, 是指本棟樓因房屋改變用途影響其權(quán)利和合法利益的業(yè)主? 還是與之相鄰的本小區(qū)業(yè)主? 或非本物業(yè)小區(qū)但在法律上有相鄰關(guān)系

2、于的業(yè)主? 這一問題在 物權(quán)法 剛出臺(tái)就引起了 爭(zhēng)論。 新出臺(tái)的兩個(gè)司法解釋, 將其明確為 “業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房, 本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主, 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 物權(quán)法 第七十七條所稱的 有利害關(guān)系的業(yè)主 。 建筑區(qū)劃內(nèi), 本棟建筑之外的業(yè)主, 主張與自己有利害關(guān)系的, 應(yīng)證明其房屋價(jià)值、 生話質(zhì)量受到或者可能受到不利影響” 。 認(rèn)真解讀此司法解釋, 筆者認(rèn)為:一、 “住改商” 被嚴(yán)格限制。 無論是 物權(quán)法 , 還是最高法院的兩個(gè)司法解釋, 從條文上看是明確了房屋改變用途的條件, 但實(shí)際上加大了房屋改變用途的難度。 物權(quán)法 第七十七條第一句就明確了法律的總原則是:禁止業(yè)主違反法律、 行政法規(guī)和

3、管理規(guī)約的要求將住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用房。 并在第八 十三條中規(guī)定:業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主違反規(guī)定, 損害他人合法權(quán)益的行為, 有權(quán)依照法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約, 要求行為人停止侵害、 消除危險(xiǎn)、 排除妨害、 賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自 己合法權(quán)益的行為, 可以依法向人民法院提起訴訟。 所以底層居民如果擅自將住宅改成餐廳或者歌廳等經(jīng)營(yíng)性用房的, 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依照法律、 法規(guī)和管理規(guī)約, 有權(quán)要求行為人停止違法行為, 恢復(fù)原狀并 且賠償由此給他人造成的損失。 而新出臺(tái)的兩部司法解釋將 “有利害關(guān)系的業(yè)主” 明確為本棟 建筑物內(nèi)的其他業(yè)主, 即本棟樓只要有1名業(yè)主 不同意 (樓層高低不限 ,

4、就可以一票否決。 且 本棟建筑之外的業(yè)主, 也可以主張與自 己有利害 關(guān)系 (司法解釋沒有規(guī)定誰(shuí)有權(quán)來認(rèn)定這種主 張, 也即是行政部門在審批是否同意業(yè)主住改 商時(shí), 能否有權(quán)來判定本棟建筑之外的業(yè)主所提出的主張 。 可見, 法律總的精神是不主張 “ 住改商” 的。 二、 嚴(yán)格限制 “住改商” 有利于行政部門依 法行政。 城市的建筑物在規(guī)劃審批之時(shí)即有特 定用途, 不同用途的建筑物有不同要求, 規(guī)劃行 政主管部門必須根據(jù)城市規(guī)劃確定的用途審批 (省會(huì)以上城市和一些規(guī)模較大的城市的總體 規(guī)劃還需報(bào)國(guó)務(wù)院審批 , 若可隨意改變規(guī)劃, 則既損害行政部門的行政, 不利于管理, 又影響 整個(gè)城市發(fā)展的布局

5、, 引發(fā)城市發(fā)展中的交通、 環(huán)衛(wèi)、 綠化、 消防等其他問題。 其實(shí), 我國(guó)多部 法律早就對(duì)不同用途的建筑物有不同規(guī)定, 例 如 城市房地產(chǎn)管理法 第54條對(duì)于住宅用房和 經(jīng)營(yíng)性用房既有不同規(guī)定, 拆遷管理?xiàng)l例 第 24條規(guī)定拆遷中貨幣補(bǔ)償?shù)臄?shù)額要考慮房屋用 途等。 住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房, 可能影響建筑物 主體結(jié)構(gòu)并損害建筑物使用壽命, 影響修繕該 建筑物, 還有可能影響建筑物的交通、 市容、 環(huán) 衛(wèi)、 綠化、 消防和市政設(shè)施的功能, 損害其他業(yè) 主的權(quán)利和合法利益。 因此, 法律嚴(yán)格限制 “住 改商” 是應(yīng)該的。 三、 “住改商” 的相關(guān)規(guī)范還需細(xì)化。 物 權(quán)法 和最高法院公布的兩部司法解釋雖然明 確了 住改商的條件, 但要在實(shí)踐中真正實(shí)施, 還 需各地根據(jù)本地實(shí)際制定具體的操作規(guī)范。 一 是要制定住改商具體征求本棟建筑物內(nèi)有利害 關(guān)系業(yè)主意見的主體、 程序、 業(yè)主意見書的相關(guān) 式樣、 以及相關(guān)行政部門審批的程序; 二是要制 定因住改商造成其他業(yè)主受損時(shí)的補(bǔ)償機(jī)制。 建立住改商的損失補(bǔ)償機(jī)制, 是推進(jìn)住改商的 前提, 解決可能引發(fā)的矛盾, 也符合民法的原則 規(guī)