不動產(chǎn)法學(xué) 題庫

1、名詞解釋題41.建設(shè)用地:是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地。42.房地產(chǎn)糾紛是指當(dāng)事人因有關(guān)房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭議。43.土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。44.住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。45.房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)價值或租金為計稅依據(jù)的一種稅。39.房地產(chǎn)相鄰權(quán)是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所

2、有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。40.仲裁亦稱公斷，指的是由第三者（專門的仲裁機構(gòu)、仲裁員）根據(jù)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。41.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。42.業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。43.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。39房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租

3、、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易活動的總稱。40商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。41土地登記制度是指國家依照規(guī)定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬、用途、面積、政府對該宗地的利用設(shè)置的管理條件等情況登記在專業(yè)的簿冊上，同時向土地所有者和土地使用者頒發(fā)土地證書的制度。42經(jīng)濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。43外商投資企業(yè)用地是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營和工程建設(shè)所需要的用地。39.房屋按份共有是指兩個或兩個以上的人對同一項房

4、屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個共同人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。40.房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地房屋而形成的社會關(guān)系。41.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。42.住房公積金是指國家機關(guān)國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。43.涉外房地產(chǎn)廣義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的某一具體因素的房地產(chǎn)。狹義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體一房屋、土地位于我國境內(nèi)和主體具有涉外因素的房

5、地產(chǎn)。39建筑物區(qū)分所有權(quán)是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共詞關(guān)系所生的成員權(quán)。40臨時安置補助費是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內(nèi)自行過渡可能發(fā)生費用的補助，通常又稱為過渡費。41商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買房人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。42業(yè)主委員會是指經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。43經(jīng)濟適用住房是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。39、城市公房

6、是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。40.違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響市規(guī)劃的建筑。41、商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。42、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。43、 個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。=簡答題48.論述土地使用權(quán)的主要內(nèi)容。（1）使用權(quán)。使用權(quán)是對土地的開發(fā)、利

7、用、經(jīng)營的權(quán)利。使用必須依照法律和合同的規(guī)定進行，不得改變土地的用途，不得危害他人的合法權(quán)益。（2）收益權(quán)。收益權(quán)是使用人享有使用土地上利益的權(quán)利，即它是基于使用土地而取得經(jīng)濟收入和孳息的權(quán)利。使用人取得土地使用權(quán)，其目的就是通過使用和經(jīng)營土地，以獲取一定的利益。（3）處分權(quán)。在非所有人使用土地的情況下，使用人無權(quán)決定土地的最終命運，而只能依照法律的規(guī)定和合同的約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而且這種權(quán)利還因土地使用權(quán)取得方式的不同而有所區(qū)別，通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)的處分權(quán)與通過出讓方式獲得的土地使用權(quán)的處分權(quán)相比，其范圍要大。46.簡述房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能.（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能，是房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有

8、的確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，賦予房產(chǎn)地產(chǎn)權(quán)的法律效力，建立權(quán)利人對房地產(chǎn)的法律支配關(guān)系的功能。（2）公示功能，是將房地產(chǎn)權(quán)利的事實向社會公開用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的功能。（3）管理功能，是指房地產(chǎn)登記所具有的實施國家管理意圖的功能。47.簡述土地使用權(quán)終止的原因。（1）因土地使用權(quán)出讓期限屆滿；（2）國家根據(jù)社會公共利益的需要提前收回土地使用權(quán)；（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或者違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強制收回土地；（4）因土地滅失。48.房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的主要原因有哪些?（1）歷史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不當(dāng)或者違反合同；（4）違法行為。49.簡述房屋拆遷的基本原則。（1）符合城市規(guī)

9、劃；（2）有利于城市舊區(qū)改造；（3）有利于生態(tài)環(huán)境改善；（4）保護文物古跡。44.我國房地產(chǎn)法有哪些基本原則？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。45.簡述土地使用權(quán)劃撥的特征。（1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進行分配或調(diào)整；（2）土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；（3）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限；（4）劃撥的土地使

10、用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。46.業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？（1）遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。47.簡述城市房屋拆遷中的糾紛處理方式。（1）拆遷人與被拆遷人對補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，可進行協(xié)商，訂立拆遷補償安置協(xié)議。如果是拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承

11、租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。（2）協(xié)商仍達不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。（3）當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以在接到裁決之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。44簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。（1）復(fù)合性與一體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)由三種權(quán)利構(gòu)成，即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。一體性是指構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項內(nèi)容必須結(jié)為一體，不可分離。（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。一是取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)。二是專有所有權(quán)的大小，決定了共用部分持分權(quán)及成員權(quán)的大小。三是在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持

12、分權(quán)及成員權(quán)則不單獨登記。（3）權(quán)利主體身份的多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)上，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份亦具多重性。45簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（3）及時了解業(yè)主、牧業(yè)使用人的意見和建議。監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施。（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。46違反城市房地產(chǎn)管理法應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的情形主要有哪些？（1）違法出讓土地使用權(quán)的責(zé)任。（2）擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服

13、務(wù)的責(zé)任；（3）違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的責(zé)任；（4）違法預(yù)售商品房的責(zé)任；（5）違反規(guī)定交付房屋的責(zé)任；（6）違法收費的責(zé)任47簡述處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系應(yīng)遵循的基本原則。（1）維護國家主權(quán)原則。在處理涉外房地產(chǎn)問題時，應(yīng)當(dāng)將維護國家的主體和安全放在首位，堅持國家和集體對土地的所有權(quán)，任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，無論以何種方式與外商合作進行房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營活動，都要以維護我國主權(quán)為前提。（2）平等互利原則，在涉外房地產(chǎn)關(guān)系中，我們必須堅持中外各方當(dāng)事人之間在法律地位上平等、在經(jīng)濟上對雙方有利，既不接受外商附加的顯失公平的條款，也不提出任何不合理的要求。（3）統(tǒng)一管理原則。主要

14、表現(xiàn)在：單位和個人使用土地，都必須經(jīng)過當(dāng)?shù)厝嗣裾膶彶榕鷾?zhǔn)；任何單位和個人使用土地，都必須遵守已經(jīng)確定的建設(shè)總體規(guī)劃，不允許私自占有土地，無計劃地進行各種建設(shè)；土地使用權(quán)統(tǒng)一進行有償出讓。44.物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中應(yīng)履行哪些義務(wù)？（1）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法經(jīng)營；（2）接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；（3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；（4）接受行政管理部門監(jiān)督指導(dǎo)；（5）定期向全體業(yè)主公布管理費用收支帳目；（6）物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。45.簡述房產(chǎn)稅的納稅人

15、、征稅范圍和計稅依據(jù)。（1）房產(chǎn)稅的納稅人為在中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，其經(jīng)營管理的單位和個人為納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定或租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務(wù)人。（2）房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。城市以市行政區(qū)域（含郊區(qū)）為征稅范圍；縣城以縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域（含鎮(zhèn)郊）為征稅范圍；建制鎮(zhèn)以鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)（不包括所轄的行政村）為征稅范圍；工礦區(qū)指大中型工礦企業(yè)所在地非農(nóng)業(yè)人口達2000人以上，工商業(yè)比較發(fā)達的工礦區(qū)。（3）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余

16、值。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋出租的，以房屋租金收入為計稅依據(jù)。46.簡述房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公示功能。公示功能是指將房地產(chǎn)權(quán)利的事實向社會公開用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的功能。其目的在于維護房地產(chǎn)交易的安全，一方面可以防止不具有支配權(quán)的人進行欺詐；另一方面公示房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立的相關(guān)權(quán)利，可以防止隱瞞權(quán)利的瑕疵進行交易給他人帶來損失。47.簡述房地產(chǎn)法律責(zé)任的形式。（1）民事責(zé)任：它是指違法者依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果，可分為侵犯責(zé)任、違約責(zé)任和不履行其他義務(wù)的責(zé)任。承擔(dān)民事責(zé)任的形式主要有停止侵害、排除妨礙、賠償損失、支付違約金等。（2）行政責(zé)任：它是指違反行政管理秩序、依法應(yīng)承擔(dān)

17、的行政法律后果。行政責(zé)任因違法主體的不同而存在區(qū)別，如行政機關(guān)與作為行政相對人的自然人和法人等。（3）刑事責(zé)任：它是指危害社會的行為構(gòu)成犯罪，依照刑法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的刑事法律后果。刑事責(zé)任是法律責(zé)任形式中最嚴(yán)厲的措施。44我國房地產(chǎn)法的基本原則有哪些？（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則。（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則。（6）宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。45外商投資企業(yè)用地取得的方式有哪些？（1）通過出讓方式取得土地使用權(quán)。（2）土地使用權(quán)作價入股。（3）通過租賃廠房和場地的方式。（4）通過企業(yè)拍賣或租賃經(jīng)營方式。（5）

18、與農(nóng)村經(jīng)濟組織合資、合作經(jīng)營取得集體土地使用權(quán)。46商品房買賣中關(guān)于質(zhì)量方面的糾紛如何處理？按照合同法和城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其交付的商品房承擔(dān)質(zhì)量保證的責(zé)任。具體責(zé)任是：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照其向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。在保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋功能受到影響，給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企

19、業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。47簡述建設(shè)單位違反物業(yè)管理規(guī)定所要承擔(dān)的法律責(zé)任。（1）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。（2）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，不移交有關(guān)資料，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。44.簡述房地產(chǎn)法的基本原則。（1）土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地

20、原則；（4）房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；（5）城鎮(zhèn)住房商品化原則；（6）宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則。45.簡述對外商投資成片土地開發(fā)經(jīng)營的必要限制。（1）向外商出讓的只是土地使用權(quán)，土地的所有權(quán)仍屬于國家。（2）出讓的只是地上使用權(quán)，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。（3）開發(fā)企業(yè)依法自主經(jīng)營管理，但在其開發(fā)區(qū)域內(nèi)沒有行政管理權(quán)。（4）外商投資開發(fā)土地，設(shè)立和開辦生產(chǎn)、服務(wù)、商業(yè)等項目和設(shè)施及其經(jīng)營活動，須遵守我國法律、法規(guī)。46.簡述解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式。（1）協(xié)商。指糾紛當(dāng)事人在自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)實際情況自行商議解決爭議。（2）行政處理。指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對某些

21、特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據(jù)當(dāng)事人的要求而作出的，也可能是房地產(chǎn)行政主管部門主動作出的。（3）仲裁。指由專門的仲裁機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。（4）訴訟。由糾紛當(dāng)事人向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)特定程序?qū)徖怼?7.簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將驗收不合格的房屋交付使用的法律責(zé)任。違反城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政部門責(zé)令限期返修，并交付罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后

22、果并構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。=論述題50.論述處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循的原則。（1）有利生產(chǎn)。相鄰關(guān)系的處理一定要從有利生產(chǎn)發(fā)展，有利于社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)出發(fā)，既要注意保護相鄰各方的合法權(quán)益，又要考慮有利于生產(chǎn)的發(fā)展。（2）方便生活。相鄰關(guān)系直接關(guān)系到人民的生活，處理不好，就會對人民群眾的生活造成不利影響，處理糾紛要從有利于生活、方便群眾的角度出發(fā)。（3）團結(jié)互助。處理相鄰關(guān)系時，相鄰各方應(yīng)依法給予對方方便，或接受必要的限制，要從大局出發(fā)，做到團結(jié)互助、協(xié)商解決。（4）公平合理。各方應(yīng)依法合理地行使自己的權(quán)利。受益一方應(yīng)當(dāng)對承擔(dān)義務(wù)而支付費用和遭受損失的另一方給予適當(dāng)補償。48論述農(nóng)

23、村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方簽訂書面合同，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)了發(fā)包方備案。土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換，轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同。承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進行互換。承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有

24、穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止。承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。48.論述住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)。住房部分產(chǎn)權(quán)是指城鎮(zhèn)居民對按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房所享有的權(quán)利。關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)主要有四種學(xué)說：單獨所有權(quán)說，即房屋產(chǎn)權(quán)受到特殊的限制。租賃權(quán)說，即住房部分產(chǎn)權(quán)在法律上屬于租賃權(quán)。共有權(quán)說，即購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對住房享有共有權(quán)。他物權(quán)說，即是一種受限制的物權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)屬于部分所有權(quán)，是財產(chǎn)權(quán)

25、的一種形式。首先根據(jù)我國住房制度改革的歷史背景和相關(guān)制度的規(guī)定來看，其法律性質(zhì)確定為部分所有權(quán)較為合理；其次，部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容基本一致，區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)受到限制。最后，從部分產(chǎn)權(quán)的主體來分析，共有權(quán)的主體不是單一的，而部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的。48試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)。發(fā)包方的權(quán)利包括：（1）發(fā)包的權(quán)利；（2）監(jiān)督的權(quán)利；（3）處理的權(quán)利。發(fā)包方的義務(wù)包括：（1）維護承包的土地承包經(jīng)營權(quán)；（2）尊重承包方生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)；（3）為承包方提供必要的服務(wù)；（4）組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；此外，還有法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。48試述我國基本農(nóng)田保護制度的主要

26、內(nèi)容。我國基本農(nóng)田保護制度的主要內(nèi)容包括：（1）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度：基本農(nóng)田保護區(qū)一經(jīng)依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用；需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實行基本農(nóng)田補充制度。占用基本農(nóng)田的單位應(yīng)按照縣級以上人民政府的要求，將所占用的基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破壞基本農(nóng)田。（4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。（5）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度。（6）實行基本農(nóng)田保護責(zé)任制度。=案例分析題（1）王某去世后留下的6間房屋應(yīng)由哪些人繼承?各自應(yīng)分得多少 ?為什么?（2）王乙與曹某簽訂的售房協(xié)議是否有效?為什么?（3）曹某與朱某

27、、錢某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力如何?（4）如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持?為什么?答：（1）張某、王乙、王小甲。其中，張某分得4間，王乙、王小甲各分得1間。因該6間房系王某與張某的共同財產(chǎn)，王某死后，張某應(yīng)獲得其中的3間，余下3間房在第一順序繼承人間平均分配。第一順序的繼承人有張某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位繼承權(quán)，故余下3間房中張某、王乙、王小甲應(yīng)各分得1間。（2）有效。該6間房雖屬共有財產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)其他共有人張某及王小甲的監(jiān)護人李某同意。（3）曹某與朱某簽訂的協(xié)議有效。曹某與錢某簽訂的協(xié)議亦有效。（4）不能，因曹某已與錢某辦理了房屋過戶

28、登記手續(xù)，錢某已取得了該房屋的所有權(quán)，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承擔(dān)違約責(zé)任。（1）李先生和劉先生簽訂的租賃合同是否有效，為什么？（2）李、陳與幸女士簽訂的房屋買賣合同是否有效，為什么？（3）劉先生不搬走的理由是否成立，為什么？（4）幸女士能否要求劉先生搬走，為什么？（5）幸女士對李、陳的請求能否得到法律的支持，為什么？答：（1）李先生與劉先生簽訂合同時雖然李先生沒有征得共有人陳女士同意，但事后告訴了陳女士，陳女士并沒有反對，應(yīng)當(dāng)視為默認(rèn)。（2）房屋買賣合同有效。因為李、陳是共有人，兩人與幸女士簽訂合同，完全屬于雙方自愿，并且已經(jīng)公證。（3）劉先生的理由成立。因為從2005年3月起合同有

29、效期為3年，應(yīng)于2008年3月到期，2006年8月要求搬走則合同未到期，根據(jù)買賣不破租賃的原則，買賣合同的成立并不影響租賃關(guān)系的繼續(xù)。（4）不能。因為幸女士與劉先生并沒有直接的合同關(guān)系，而且買賣合同尚未生效，因此幸女士無權(quán)要求劉先生搬走。（5）能夠得到法律支持。因為在簽訂房屋買賣合同時，李、陳兩人對幸女士隱瞞出租房屋的事實，故應(yīng)對合同產(chǎn)生的后果承擔(dān)法律責(zé)任。（1）煙草公司能否將以出讓方式取得的土地進行抵押?為什么?（2）煙草公司與金屬公司簽訂的租賃合同是否有效?為什么?（3）銀行能否對該土地抵押期間的租金收益主張權(quán)利?為什么?（4）本案應(yīng)如何處理?答:（1）可以。因為煙草公司擁有土地使用權(quán)證書

30、。（2）有效。因為煙草公司有權(quán)將已抵押的財產(chǎn)再行出租，登記備案與租賃合同效力并沒有直接關(guān)系。（3）無權(quán)。因為合同沒有約定，也沒有法律依據(jù)。（4）將土地進行拍賣來清償銀行的貸款。（1）土地局出讓了土地，又以對方違約為由收回，是否可以？請說明理由。（3分）（2）如土地出讓合同規(guī)定的土地用途是建設(shè)辦公樓，泰豐公司是否可以用來建設(shè)高爾夫球場？為什么？（2分）（3）如土地局出讓的是集體土地使用權(quán)，那么本出讓合同是否有效？為什么？如出讓合同簽訂的時間是城市房地產(chǎn)管理法實施之前的1994年3月，在哪種情況下，泰豐公司才取得該集體土地的使用權(quán)？（3分）（4）如果本案的出讓方是該市城市建設(shè)管理局，本合同是否有效

31、？為什么？答：（1）某市土地局可以收回其出讓的土地使用權(quán)。因為土地出讓合同的出讓主體、客體、程序合法，合同有效，雙方是平等的合同主體，合同雙方應(yīng)當(dāng)切實履行。泰豐公司違約，土地局可以依照該合同收回土地使用權(quán)。（2）不可以。因為法律規(guī)定受讓方取得土地使用權(quán)必須遵守出讓方規(guī)定的土地用途。不得更改。（3）合同無效。因為按照房地產(chǎn)的規(guī)定，只能是國有土地使用權(quán)才能出讓，不能出讓集體土地使用權(quán)。如果是在一審訴訟期間，對于出讓的集體土地使用權(quán)依法補辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并補辦了出讓手續(xù)，泰豐公司才能取得該土地的使用權(quán)。（4）無效。因為國有土地使用權(quán)的出讓方依法只能是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位

32、或部門沒有出讓土地的權(quán)利。49.（1）甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?（3分）（2）如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?（2分）（3）如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務(wù)履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權(quán)?如承租人提出異議能否成立?為什么?（3分）（4）丙公司是否有權(quán)向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務(wù)?為什么?（2分）答：（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有

33、效。抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關(guān)法律規(guī)定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關(guān)系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司無權(quán)向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權(quán)。租金請求權(quán)屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權(quán)。（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進行抵押是否影響該抵押合同的效力?為什么?（2）如果培訓(xùn)中心還有其他債權(quán)人的

34、到期債權(quán)，那么，除該培訓(xùn)中心的貸款本金之外，對于2007年4月到2007年7月的貸款利息，以及培訓(xùn)中心未能按期還款產(chǎn)生的違約金，工行某支行能否對變賣培訓(xùn)樓及辦公樓的款項優(yōu)先受償?為什么?（3）甲公司與乙公司合作是否可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)?為什么?答：（1）培訓(xùn)中心以自己的培訓(xùn)樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓(xùn)中心具有營利性，其培訓(xùn)樓并非屬于公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權(quán)人，對培訓(xùn)中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因為根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不僅及于主債權(quán)，而且還及于利息、違約

35、金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產(chǎn)生的，根據(jù)我國相關(guān)法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產(chǎn)市場，只有辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)才能進入市場交易。=一使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議出讓：缺乏公開性、競爭性，受具體經(jīng)辦人的主觀因素影響較大，容易出現(xiàn)出讓金過低現(xiàn)象。一般適用于福利事業(yè)用地、國家機關(guān)、科教文衛(wèi)體等非營利性用地。協(xié)議出讓程序：（1）用地申請。先由用地單位提出申請，提交申請用地報告、項目初步布置圖等。（2）提供地塊資料。（3）簽訂出讓合同。（4）出讓人交付土地，受讓人支付出讓金。1995年，國土管理局協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價確定辦法，以協(xié)議方式

36、出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于協(xié)議出讓最低價。2、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ü瘛⒎ㄈ嘶蚱渌M織參加投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。3、拍賣出讓土地使用權(quán)發(fā)布拍賣公告，采用價高者得4、掛牌出讓方式 1、 出讓合同的履行及其違約責(zé)任1、主合同義務(wù)的履行及責(zé)任土地使用者違約責(zé)任：未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。出讓人違約責(zé)任：未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。2、土地用途管制及其違反后果受讓人必須按照土地使用權(quán)出讓合同的

37、規(guī)定和城市規(guī)劃要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，不得隨意變更土地使用條件。違反規(guī)劃：給予警告、罰款甚至無償收回土地使用權(quán)處罰。例外規(guī)則：第17條：土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。辦理變更登記。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上建筑物的關(guān)系土地使用權(quán)與地上建筑物、其他建筑物一同轉(zhuǎn)讓原則。該原則同樣適用于土地使用權(quán)的租賃或抵押。條例25條：土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房屋管理部門批準(zhǔn)。四、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一致的

38、原則（1）主體一致房屋產(chǎn)權(quán)人與房屋占用土地的使用權(quán)人一致的原則；除法律另有規(guī)定以外，不得分離。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。（2）一同處分房地產(chǎn)法31條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。條例第23條：土地使用轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。第24條：建筑物所有人享有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓建筑物，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地，城市私房宅基地不能單獨轉(zhuǎn)讓，只能隨房屋一同轉(zhuǎn)讓。（3）主體一致原則的必要性五、登記效力的兩種規(guī)則強制登記和自愿登記。1、強制登記：不動產(chǎn)的取得、移

39、轉(zhuǎn)、變動均得登記，不登記即不發(fā)生取得物權(quán)效力。即使受讓人事實上占有客體物，法律仍承認(rèn)所有權(quán)。強制登記具有普遍性，其登記效力具有絕對性。被稱為登記生效主義。因登記取得物權(quán)，這種登記僅僅是對物權(quán)變動的登記，因此，可以稱為權(quán)利登記或物權(quán)登記。強制登記以德國為代表，我國亦采此制。2、自愿登記，法律并不要求所有的不動產(chǎn)取得和變動均得登記，而由當(dāng)事人自愿選擇登記。合同一經(jīng)成立或標(biāo)的物一經(jīng)交付，即產(chǎn)生物權(quán)變動的效力；物權(quán)的取得并不以登記為要件，登記只產(chǎn)生對抗第三人的效力（排斥第三人取得所有權(quán)）。這種登記不具有普遍性，取得登記只是取得優(yōu)越于其他證明自己取得物權(quán)手段，而不能得出沒有登記即不享有物權(quán)的結(jié)論。登記對抗主義。六、商品房預(yù)售的特點（一）商品房預(yù)售合同簽訂時，承購人人只獲得商品房的期待權(quán)標(biāo)的物_商品房并未建成或雖已竣工但尚不具備產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)條件，開發(fā)商無法將房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給承購人。簽訂商品預(yù)售合同時，預(yù)購人所獲得的并非商品房所有權(quán)，僅僅為合同債權(quán)，即請求開發(fā)商將付房屋并轉(zhuǎn)所有權(quán)的權(quán)利。（二）商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性 預(yù)售條件，程序必須