房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售管理手冊(共42頁).doc

1、XXXHAPPYLAND銷售手冊目 錄一、XXX集團(tuán)及蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹3（一）XXX集集團(tuán)介紹3（二）蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介4二、HAPPYLAND項目介紹5（一）HAPPYLAND項目簡介5（二）、項目規(guī)劃及定位6（三）項目優(yōu)勢7（四）配套設(shè)施11（五）經(jīng)營管理服務(wù)12（六）投資成本優(yōu)勢15（七）商鋪使用面積、戶型、價格等17三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識17（一）商業(yè)物業(yè)種類17（二）建筑結(jié)構(gòu)簡介17（三）商業(yè)物業(yè)的主要用途18（四）土地使用18（五）八通一平18（六）土地使用證及其他證明書18四、銷售人員守則19（一）基本準(zhǔn)則19（二）職業(yè)準(zhǔn)則19五、銷售流程20六、簽定

2、銷售合同有關(guān)說明21七、銷售相關(guān)問題22XXXHAPPYLAND銷售手冊一、XXX集團(tuán)及蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司介紹（一）XXX集集團(tuán)介紹XXX集團(tuán)是以教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)以及科技產(chǎn)業(yè)等為主要投資經(jīng)營方向，致力于發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)體系的大型民營企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)覆蓋蘇州、昆山、杭州、青島和上海等地，國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴來自美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國家，以及內(nèi)地的上海和南京等地。企業(yè)總資產(chǎn)近26億元人民幣，凈資產(chǎn)23億元，擁有較雄厚的資本實力。集團(tuán)董事長梁順才博士是著名的美籍華裔學(xué)者、美國席勒國際大學(xué)名譽(yù)董事長、建筑設(shè)計專家，在美國、日本、臺灣和祖國大陸地區(qū)的建筑設(shè)計、教育投資和地產(chǎn)投資享有很高的聲

3、譽(yù)。在其的引領(lǐng)下，集團(tuán)已經(jīng)向品牌化、集團(tuán)化、多元化健康發(fā)展，逐步成為具有國際先進(jìn)經(jīng)營理念、規(guī)范的運(yùn)營管理機(jī)制、深厚的企業(yè)文化底蘊(yùn)和雄厚的資金實力的大型企業(yè)集團(tuán)。隨著近年來取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，作為華東地區(qū)知名的成功民營企業(yè)，已獲得社會各界的承認(rèn)和好評。目前集團(tuán)旗下企業(yè)和產(chǎn)業(yè)有：蘇州市良士文化發(fā)展有限公司、蘇州良士教育管理有限公司、蘇州國際外語學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島國基外語學(xué)校、上海硅湖園區(qū)貿(mào)易有限公司、上海硅湖生物科技有限公司、蘇州廣大計算機(jī)新技術(shù)有限公司、蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州和信物業(yè)管理有限公司、青島鰲海山城經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司等。（二）蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡

4、介蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年在蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)成立，辦公地址為蘇州工業(yè)園區(qū)加城大廈，注冊資金2000萬元，擁有國家二級開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和銷售建筑材料等。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。經(jīng)營管理層設(shè)總經(jīng)理一名、副總經(jīng)理兩名；下設(shè)八個部門，即：投資計劃部、設(shè)計部、工程部、銷售部、財務(wù)部、物業(yè)部、合約部及綜合行政辦公室。公司聚集了一批富有激情和理想、有專業(yè)知識、不斷追求卓越的人才。公司的中層干部年紀(jì)在27-45歲之間，擁有碩士、大學(xué)、大專等不同學(xué)歷的各類人才。員工朝氣蓬勃，專業(yè)技能強(qiáng)，團(tuán)隊合作精神明顯，能夠把握房地產(chǎn)市場脈搏，洞察房地產(chǎn)市場動態(tài)，形成了一種創(chuàng)新、進(jìn)

5、取和蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢。公司崇尚“建筑源于自然，設(shè)計打造精品”的理念，以中高檔樓盤開發(fā)為主，附帶教育產(chǎn)業(yè)樓盤的承建工作，從事專業(yè)化的經(jīng)營方針，注重開發(fā)產(chǎn)品的全方位設(shè)計與管理，力求對社會的回報，并以期獲得穩(wěn)健增長速度與效益。公司自成立以來，先已后承建了蘇州國際外語學(xué)校、硅湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院的校舍及其附屬產(chǎn)業(yè)，公司的建筑特色明顯，具有極強(qiáng)的品牌文化特征，帶動了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，逐漸在專業(yè)領(lǐng)域中凸顯優(yōu)勢。 “以人為本”是公司突出的企業(yè)文化，公司追求人才資源的最優(yōu)化管理，尊重員工的選擇權(quán)，重視對員工的培養(yǎng)，以為員工提供理想、最具潛力的競爭崗位為己任，努力創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境。提倡工作效率，讓每個員工融于公司

6、的發(fā)展之中，強(qiáng)調(diào)專業(yè)技巧和工作模式相結(jié)合，加強(qiáng)決策、經(jīng)營、管理、銷售、應(yīng)變等專業(yè)能力，提高企業(yè)的凝聚力和核心競爭力。XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一流的專業(yè)團(tuán)隊，曾取得卓著的業(yè)績和豐富的實踐建筑施工、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計、裝飾裝修經(jīng)驗，先后成功實施了成功開發(fā)了一系列樓盤，主要有大禹谷、青島硅湖城、XXX景苑、XXX山莊等等。二、HAPPYLAND項目介紹（一）HAPPYLAND項目簡介HAPPYLAND項目是由XXX集團(tuán)投資、蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的以歡樂為主題的公園，集購物、休閑、娛樂、康體、美容于一體。該項目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地41萬平方米、總建筑面積102.5萬平方米，計

7、劃投資額26多億元，容積率為2.5，綠地率為15%，停車位共9400個，現(xiàn)有建筑面積11萬平方米。該項目引進(jìn)國際最新設(shè)計理念，參考國際國內(nèi)成功商業(yè)地產(chǎn)項目的優(yōu)秀范例，由東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院蘇州分院和蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同設(shè)計、是建筑設(shè)計專家、園林和裝飾裝修專家共同努力的結(jié)晶。充分展現(xiàn)了XXX集團(tuán)在建筑設(shè)計等各方面的優(yōu)勢，集本土風(fēng)情與海派風(fēng)格于一體，讓建筑傳情達(dá)意。（二）、項目規(guī)劃及定位l 一流的規(guī)劃設(shè)計建筑，引領(lǐng)建筑風(fēng)向XXXhappyland由著名美籍華裔學(xué)者、建筑設(shè)計專家梁順才博士領(lǐng)銜進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計充分體現(xiàn)科技、生態(tài)、服務(wù)等功能品質(zhì)，集中西方文化和現(xiàn)代文明于一體，具

8、有江南傳統(tǒng)特色，又融合了西洋建筑風(fēng)格，中西合璧的建筑富有時代氣息，填補(bǔ)了蘇州和上海之間的建筑空白，將成為長三角地區(qū)超大規(guī)模歡樂主題購物公園和昆山市花橋鎮(zhèn)的最精美的標(biāo)志性建筑。l 規(guī)模宏大，氣勢磅礴XXXhappyland占地面積41萬平方米，規(guī)劃建筑面積102.5萬平方米，整個建筑規(guī)模宏大，氣勢宏偉，布局合理，色彩鮮明。主題建筑高30層。另有30萬平方米的大型停車場（約9400個車位）和15萬平方米的屋頂花園。整個項目由蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。l Happy主題：定位精準(zhǔn)公司對對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展脈搏精準(zhǔn)把握，該項目集慶、健、美、老爺車文化為主題，為消費者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整

9、形美容、游樂、批發(fā)、購物、酒店、休閑、美食等于一體的全新體驗消費時代，引領(lǐng)每天都是快樂節(jié)日。l 豐富有機(jī)的業(yè)態(tài)組合XXXhappyland項目以歡樂為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過節(jié)、時時歡樂消費理念，超大面積、無縫空間、框架結(jié)構(gòu)任您隨意組合開放空間，以多業(yè)態(tài)、多品牌凝聚人氣、提升知名度和輻射力。其中，A區(qū)以慶為主題，B區(qū)以健為主題，專家樓、華美大樓（一樓、二樓出售，同時二樓辟出一定面積用于老爺車展出；3-5樓三星級賓館）具體業(yè)態(tài)組合見下表happyland健慶美結(jié)婚喜慶婚前當(dāng)日婚后升學(xué)、生日、團(tuán)聚、晉升、節(jié)日等各種服飾產(chǎn)品美容化妝品用品整形美容演出電影院小型劇場表演場健身器材健身俱樂部

10、健身保健體檢療養(yǎng)診所保健品中國補(bǔ)品用品藥品 （三）項目優(yōu)勢l 符合城市發(fā)展規(guī)劃昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊(yùn)的以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的新興工商城市，東接上海，西鄰蘇州。城市化、工業(yè)化進(jìn)程快速推進(jìn)，通過實施外向帶動、科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，走出了一條獨具特色的“昆山之路”。按照昆山市的發(fā)展規(guī)劃和市領(lǐng)導(dǎo)的最新講話精神，當(dāng)前昆山正利用工業(yè)化和城市化加速推進(jìn)的時機(jī)，為更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展，大力發(fā)展包括教育培訓(xùn)、醫(yī)療、消費性服務(wù)、生產(chǎn)性服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)。昆山市發(fā)展服務(wù)業(yè)，是從整個長三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中尋找最佳結(jié)合點。昆山在發(fā)展服務(wù)業(yè)的過程中，力求與上海、蘇州錯位發(fā)展，要以昆山為立足點，擴(kuò)

11、大服務(wù)半徑。今后，要按照昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃和昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，明確重點地區(qū)，特別是“13”地區(qū)和花橋、周莊、巴城等服務(wù)業(yè)特色鎮(zhèn)的發(fā)展方向，把昆山建設(shè)成為江蘇國際商貿(mào)重鎮(zhèn)、滬蘇物流轉(zhuǎn)運(yùn)基地和長三角休閑居住品牌城市，形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化休閑旅游業(yè)“三足鼎立”的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系。我們將要投資的happyland項目恰好符合昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃和昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，而且項目所在地位于重點發(fā)展區(qū)域。l 經(jīng)營機(jī)制優(yōu)勢大型購物中心在中國出現(xiàn)時間較短，缺乏成功的可資借鑒的經(jīng)驗?zāi)Ｊ健：迷赬XX集團(tuán)是在市場經(jīng)濟(jì)大潮中成長壯大起來的，對市場的判斷和把握能力較為準(zhǔn)確，具有靈活的經(jīng)

12、營機(jī)制和先進(jìn)實用的管理模式。因此，為保證項目的順利進(jìn)展和經(jīng)營成功，公司將結(jié)合司情，借鑒美國、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國家在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)尤其是SHOPPINGMALL方面的成功經(jīng)驗，加強(qiáng)深入研究，與時俱進(jìn)地尋求合適的靈活的經(jīng)營模式。為此，公司將利用本項目將在不同階段采用不同的經(jīng)營模式，聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英，實施專業(yè)化管理，并形成一套成熟的管理模式和經(jīng)驗，力求在開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、管理商之間取得共贏，在短期利潤和長期利潤求得平衡。   l 區(qū)位優(yōu)勢XXXhappyland具體坐落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，緊臨國際大都市上海，與上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門

13、、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱，地處蘇滬交界處、上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。這里目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的SHOPPING MALL的商業(yè)輻射范圍的空白點或盲區(qū)。因此，可以說happyland項目的規(guī)劃設(shè)計、定位具有超前意識，該項目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，輻射長三角其他城市，輻射范圍將在百公里外。l 交通優(yōu)勢花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。曹安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距虹橋機(jī)場25公里、距上海市中心34公里，距浦東機(jī)場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，交通距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路、312國道、滬寧鐵路

14、和同三國道、上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、快速、便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。該交通體系的完善，大型購物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域或郊區(qū)發(fā)展是一個方向，這些區(qū)域地價便宜，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，即將投資興建的商務(wù)物業(yè)檔次高、位置好、價格低、交通方便，必將受市場追捧。l 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富裕，消費結(jié)構(gòu)面臨升級項目地處長三角，國內(nèi)國際資本紛紛涌入，商業(yè)極為發(fā)達(dá)，長江三角洲以全國2.2的陸地面積、10.4的人口，創(chuàng)造了全國22.1的國內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5的財政收入、28.5的進(jìn)出口總額，2004年長三角地區(qū)15城市中有13個城市居民家庭的人均可支配收入

15、超過萬元，長三角已經(jīng)成為中國大陸最具經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。其中，上海市2004年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值7450.27億元，比上年增長13.6%，增幅為1996年以來的最高水平，人均可支配收入16000多元。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江， 2004年的國民生產(chǎn)總值達(dá)3450億元，經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到17.6%，人均可支配收入14451元。昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬，2004年國民生產(chǎn)總值314.34萬元，人均可支配收入超過萬元。該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費群體龐大。其中，上海人口1700多萬，蘇州市實際人口超過1000萬，在以昆山花橋2.5

16、小時車程的半徑內(nèi)，約有1億人口。另外，昆山市入選2004年度“最佳中國魅力城市” 和“極力推薦投資城市” ，美國福布斯雜志首次推出“中國最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強(qiáng)”，昆山分別名列第69位和第7位。自1992年以來，已經(jīng)有來自美國、英國、加拿大、法國、日本、德國、韓國、新加坡、香港、臺灣等十多個國家和地區(qū)的200多家企業(yè)在花橋投資，中高級白領(lǐng)較多，消費意識發(fā)達(dá)，消費水平高，他們也都在翹首期盼這一項目早日投入運(yùn)營。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005上半年長三角15個城市的居民人均可支配收入首次突破8000元大關(guān)，較全國平均水平高出2628元。收入增長帶來消費能力升級，長三角城市居民消費結(jié)構(gòu)正由

17、大眾消費向享受型消費轉(zhuǎn)變，體驗式的消費前景看好。l 周邊商業(yè)氛圍初步形成花橋鎮(zhèn)面積50平方公里，目前已經(jīng)形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)。而且本項目周邊已建、在建和規(guī)劃的物業(yè)項目種類繁多，主要有上海國際汽車城、同濟(jì)汽車學(xué)院、二手車交易市場、國際生態(tài)居住區(qū)、F1國際賽車場、青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚，另據(jù)了解，江蘇省國際貿(mào)易中心也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將東移。而該區(qū)域的商業(yè)配套明顯跟不上，從而為本項目的發(fā)展提供了鍥機(jī)。因此，本項目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使整個區(qū)域結(jié)構(gòu)脈絡(luò)清晰，本項目能大

18、幅提高周圍商圈的價值，提升商業(yè)文化，營造和改善商業(yè)環(huán)境，提高人民生活品質(zhì)。l 地產(chǎn)升值空間巨大我們認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)項目將逐漸轉(zhuǎn)從廣域型、都市型購物中心轉(zhuǎn)向區(qū)域型購物中心或二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項目未來將朝購物、休閑、健身、交際等方向綜合發(fā)展。該項目緊鄰上海，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目市場供應(yīng)較少，加上外資企業(yè)如金融、汽車、高檔零售商品等進(jìn)入上海及其周邊市場的力度進(jìn)一步加大，我們對該區(qū)域的未來發(fā)展前景充滿信心，加上該項目的市場定位準(zhǔn)確、主題經(jīng)營富有特色、經(jīng)營模式科學(xué)合理，該項目必定能成功。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)價格上漲空間將被打開。該項目的成功運(yùn)營，必定給地產(chǎn)帶來的巨大升值空間，商鋪投資者

19、將共同分享這盛夏的果實。（四）配套設(shè)施l 市政設(shè)施：提供高標(biāo)準(zhǔn)“八通一平”條件，包括道路、供電、供水、污水排放、雨水排放、通信和寬帶、土地平整。l 娛樂休閑，除了本項目的休閑娛樂設(shè)施外，周遍地區(qū)還有電影院、休閑度假村、高爾夫球場、保齡球場等。l 學(xué)校：happyland周邊地區(qū)擁有包括著名的復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)在內(nèi)的等眾多高等院校、省市級重點中、小學(xué)以及國際外語學(xué)校 所，可以滿足入住業(yè)主子女及職工不同的就學(xué)需求。l 醫(yī)院：除了本項目的整形美容?？漆t(yī)院外，周遍地區(qū)還擁有 家省市級衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)，可就近診治。l 居住：昆山是國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市，花橋鎮(zhèn)是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美，景色、氣候怡

20、人，各項生活設(shè)施一應(yīng)俱全，國際生態(tài)居住區(qū)將是您忙碌后的棲息地。l 交通：目前主要有以下幾條線路經(jīng)過花橋鎮(zhèn)，昆山102- 上海安亭（間隔5分鐘）、上海嘉定-昆山（間隔半小時）、上海青浦-昆山（間隔一小時。據(jù)了解，上海國際汽車城的公交營運(yùn)系統(tǒng)已進(jìn)入規(guī)劃程序，相信不遠(yuǎn)的將來城際交通會大大改善花橋鎮(zhèn)現(xiàn)有公交體系和網(wǎng)絡(luò)。（五）經(jīng)營管理服務(wù)l 專業(yè)的物業(yè)管理公司公司將聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對集團(tuán)下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行管理理念、管理模式、運(yùn)行機(jī)制及人員專業(yè)培訓(xùn)，大幅提高現(xiàn)有管理水平，適應(yīng)新形式下的物業(yè)管理需求，對整個項目的物業(yè)進(jìn)行管理，提供質(zhì)優(yōu)費用低廉的服務(wù)。l 電梯服務(wù)該項目共有包括貨梯、客梯共 部，具體分布情況如下

21、： ；公司將為客戶提供優(yōu)質(zhì)電梯服務(wù)，文明禮貌，使用文明用語，持證上崗；遇到電梯出現(xiàn)故障，維修人員及時趕到現(xiàn)場排除故障，確保大廈安全運(yùn)營。l 水、電管理服務(wù)設(shè)置專人負(fù)責(zé)受理客戶反映水電問題，24小時值班，文明答復(fù)和解決問題；新增客戶辦理用水用電申請，手續(xù)齊全后，2個工作日到現(xiàn)場測量，3個工作日內(nèi)保證客戶用上水電；實現(xiàn)全年安全供電、供水運(yùn)行無重大事故，接到停水、停電事故電話10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，停水、停電搶修，大修不超過48小時，小修不超過24小時，正常維修停水、停電提前24小時通知；按規(guī)定收取水、電費，保證不亂收費。l 給排水設(shè)備和電器設(shè)備供電設(shè)備：花橋鎮(zhèn)建有35KV的變壓站二座、在建110KV變

22、壓站一座和籌建的220KV變電站一座，由華東22萬伏電網(wǎng)配變供應(yīng)，為花橋鎮(zhèn)工商企業(yè)的正常經(jīng)營生產(chǎn)提供了電力上的保證；配電方式高壓采用雙回路選擇送電，并以環(huán)路配電方式供電，保證電壓的穩(wěn)定；同時配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)，特殊情況下啟動備用電源；每一商戶均安裝電力計量裝置，數(shù)據(jù)直接傳送至主監(jiān)控室并儲存。給排水設(shè)備：花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集團(tuán)公司組團(tuán)供水，建有 噸容量蓄水池，采用重力水箱間接供水方式，通過加壓送至樓頂，排水由直徑600、450、300三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng)，廢水、污水、雨水分別排入下水道。l 通訊花橋鎮(zhèn)已建成一萬門（終端三萬門）的兩座郵電通信大樓，采用

23、先進(jìn)的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò)，長途、國際、港澳臺電話及 電傳、傳真暢通無阻，先進(jìn)的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò) 保證了信息的暢通。l 24小時中央空調(diào)和中央監(jiān)控Happyland各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶和游客創(chuàng)造一個舒適的經(jīng)營和購物、休閑環(huán)境；并安裝有自動化中央監(jiān)控系統(tǒng)，由中央監(jiān)控中心自動監(jiān)控水電、空調(diào)、電梯等各項設(shè)施，火災(zāi)自動監(jiān)控報警系統(tǒng)可自動偵煙、偵熱、偵水，以防事故發(fā)生。l 消防設(shè)施為降低火災(zāi)誘因，保證客戶和消費者安全，整個建筑主體結(jié)構(gòu)及主要設(shè)備均屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設(shè)施。l 招商服務(wù)另外，花橋鎮(zhèn)還專門成立了外資招商服務(wù)中心，為投資者提供“一站式、全過程”的一條龍服務(wù)，

24、即從項目立項審批、工商注冊、稅務(wù)登記、銀行開戶、海關(guān)登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓(xùn)等一系列手續(xù)，均可由外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。l 統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司將組建商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)該項目的經(jīng)營管理。主要職責(zé)是為所有的商戶制定統(tǒng)一的管理制度；對租戶進(jìn)行教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等；負(fù)責(zé)對整個項目的營銷管理，如統(tǒng)一組織進(jìn)行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財務(wù)管理等。（六）投資成本優(yōu)勢與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無可比擬的成本優(yōu)勢。列舉如下：1、土地費用用地性質(zhì)用地方式使用年限價格（元人民幣/平方米）工業(yè)用地批租50157.5租賃7.5-12（元人民幣/平方米.年

25、）住宅用地批租70需競拍商業(yè)公建用地批租40需競拍另需收取0.40元人民幣/平方米。年的土地權(quán)屬管理費2、工商注冊費注冊資本在1000萬元人民幣(含1000萬元）以下的收0.08%；1000萬元以上的超出部分收0.04%；1億元以上的超出部分不再收取。3、自來水、天然氣水費：工業(yè)用水 2.15元/噸。生活用水1.85元/噸、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)用水2.45元/噸、賓館、飯店、娛樂業(yè)用水2.65元/噸；天然氣：居民用氣2.2元/M3、工業(yè)用氣1.9-2.0元/M3、公用事業(yè)用氣2.75元/M3、商業(yè)用氣3.45元/M3  4、通訊（1）電話（傳真）初裝費 308元人民幣/線（2）ADS

26、L 初裝費 308元人民幣/線5、電費（1） 315KVA及以上（大工業(yè)）用戶電壓等級供配電貼費電度電價110KVA免0.443元/KWH35KVA免0.458元/KWH10KVA免0.473元/KWH（2） 315KVA以下用戶電壓等級供配電貼費電度電價35KVA免0.634元/KWH10KVA免0.649元/KWH10KVA以下免0.664元/KWH6、勞動力成本外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)，具體由企業(yè)自行確定。各項基金提成比例如下項目養(yǎng)老保險生育保險失業(yè)保險工傷保險醫(yī)療保險企業(yè)支付（%）18120.58個人支付（%）7/27、貨運(yùn)成本 單位：人民幣/元A：集裝箱出口費2040B

27、：集裝箱進(jìn)口費2040正常內(nèi)陸包干費11001600正常內(nèi)陸包干費 15002000其中運(yùn)費7001000其中運(yùn)費7001000定艙費、提箱費400600報關(guān)費、理貨費等80010008、基建成本房屋造價：視廠房材料、結(jié)構(gòu)而定一般為500-1000元/平方米房屋租賃：視廠房新舊、結(jié)構(gòu)而定一般為10元/平方米.月注：以上均系現(xiàn)行參考價格（七）商鋪使用面積、戶型、價格等有關(guān)商鋪的形態(tài)、戶型面積、總鋪數(shù)、層高、開間、進(jìn)深、單價、總價等具體數(shù)據(jù)詳見銷售問答。三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識（一）商業(yè)物業(yè)種類HAPPYLAND內(nèi)的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯落有致。主要有：商業(yè)街商鋪、商務(wù)樓商鋪、

28、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務(wù)辦公樓、高檔餐飲及其他。（二）建筑結(jié)構(gòu)簡介項目分三期完成。一期由地下停車場層、30層高的綜合商貿(mào)樓、3棟六層高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積470835平方米，其中30層高的綜合商貿(mào)樓外墻為高檔鋁塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑群，寓意海納百川，醒目靚麗，極具現(xiàn)代感，建筑物總高為 米，整個建筑物為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設(shè)防裂度為8級，整體為框架結(jié)構(gòu)，各層均為大跨度大開間布局，各層均采用天然光和照明相結(jié)合，布局設(shè)計合理，適合各種商業(yè)用途。二期由四星級以上星級賓館、會展中心、3棟六層高的商業(yè)樓、地

29、下停車場及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積229710平方米；三期由產(chǎn)學(xué)研基地項目、地下停車場等組成，建筑面積291655平方米。已有建筑包括華美大樓、專家樓等，建筑面積11萬平方米。各樓內(nèi)上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通，每棟樓內(nèi)均設(shè)有專用配電室，有雙回路線路供樓內(nèi)使用，樓內(nèi)還配有大型貨梯、客梯直通樓內(nèi)各層。（三）商業(yè)物業(yè)的主要用途見第二部分業(yè)態(tài)分布部分（四）土地使用（五）八通一平一個平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。（六）土地使用證及其他證明書 土地使用證證書標(biāo)號： ，建設(shè)規(guī)劃許可證編號： ，施工許可證編號： ，建設(shè)用地批準(zhǔn)書編號： ，商

30、品房銷售(預(yù)售)許可證編號：四、銷售人員守則（一）基本準(zhǔn)則1、銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德；2、銷售人員在工作時間內(nèi)要時刻注意儀表、儀容；3、銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密；4、銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；5、銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。（二）職業(yè)準(zhǔn)則1、銷售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識，尤其是對商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知識，如房地產(chǎn)基本概念、建筑材料、物業(yè)管理以及相關(guān)法律法規(guī)；2、銷售人員必須對該項目具有詳細(xì)的了解，包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、戶型、主要賣點、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃等

31、；3、銷售人員需要不斷提高服務(wù)意識和技巧，如提高觀察應(yīng)變能力、了解客戶心理及溝通交流能力；4、銷售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場狀況和周邊商業(yè)項目的動態(tài)，及時進(jìn)行反饋，以便公司銷售策略及時調(diào)整；5、銷售人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行能力。（以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見上海商貿(mào)有限公司的業(yè)務(wù)管理辦法）五、銷售流程接待客戶 （主動上前、問候語、確認(rèn)來訪渠道及次數(shù)。）項目沙盤展示 （項目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項目定位、景觀建筑規(guī)劃特點、配套設(shè)施等）帶看樣板商鋪 （開發(fā)商、建筑設(shè)計、建材標(biāo)準(zhǔn)、智能化特點、商鋪特點、裝修設(shè)計風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、價格分析、鎖定客戶需求、掌

32、握成交障礙點等。） 洽談區(qū)洽談、溝通 （引導(dǎo)客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促銷SP、遞交樓書及講解。）填寫客戶資料 （準(zhǔn)確的客戶資料和信息并及時更新） 追蹤客戶 （將追蹤情況詳細(xì)記錄在案以便日后分析）成交收定 （收定金、與客戶簽定認(rèn)購書）簽定合約 （認(rèn)真簽約并解答客戶所提疑問）六、簽定銷售合同有關(guān)說明簽定銷售合同前，銷售人員必須作到：銷售人員要對客戶身份進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)定，確信相關(guān)證明文件等；銷售人員必須仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)合同條款并通曉相關(guān)法律法規(guī)，對客戶作耐心解釋；銷售人員要嚴(yán)格按照程序按昆山市商品房購銷合同統(tǒng)一格式合同與客戶簽定購

33、銷合同。統(tǒng)一保管銷售合同。七、銷售相關(guān)問題領(lǐng)導(dǎo)帶回來的問題（一）項目概況 1、happyland建筑面積多少？使用面積多少？答：happyland 建筑面積102.5萬平方米，使用面積約82萬平方米。2、41萬平房米及102.5萬平方米究竟有多大？ 答：happyland占地面積41萬平方米換算成英制單位是101.31英畝；建筑面積102.5萬平方米換算成英制單位是1103.34平方英尺。3、Happyland是屬于哪個地方政府管制？有沒有任何稅項方面的限制或優(yōu)惠？答：屬于昆山市管轄，享受昆山市國家級開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策。昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策如下：依照中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

34、法實施細(xì)則規(guī)定，在國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)：1）外商投資的生產(chǎn)性企業(yè)，所得稅率按15%征收。其中經(jīng)營期在10年（含10年）以上的，從獲利年度起，前2年免征，后3年減半征收。對能源、交通、大規(guī)模集成電路等基礎(chǔ)設(shè)施項目實行從獲利年度起前5年免征、后5年減半征收。2）產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按10%征收，先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長3年減半期，減半后稅率按10%征收。3）外國投資者從企業(yè)分得的利潤，在中國境內(nèi)再投資舉辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的所得稅稅款。4）中外合資企業(yè)的外國投資者，從企業(yè)分得的利潤

35、匯出境外，免征匯出額所得稅。4、Happyland位置會不會比較偏？為什么人流會乘車一小時來買東西？況且一般市民都沒有自用汽車。有沒有公共交通設(shè)施或者旅游巴士順路到Happyland？答： HAPPYLAND位于高速公路出口，園區(qū)出入口位于上海曹凇路口，有多條公交線路通過，屬于上海市城郊的mall。該區(qū)域目前已經(jīng)形成汽車零配件、商貿(mào)物流、高科技電子產(chǎn)業(yè)及傳統(tǒng)工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)，人流、物流密集，周圍配套設(shè)施齊全、消費人群潛力巨大，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人，緊鄰江蘇省國際商務(wù)區(qū)，附近還有上海國際大眾汽車城、F1賽車場、上海最大的房地產(chǎn)公司綠地集團(tuán)開發(fā)的建筑面積113562970.94平方英尺國際生態(tài)居住區(qū)

36、（其中，第一期占地面積 1153.16 英畝）。因此，選擇該區(qū)域作為HAPPLAND所在地不偏僻。5、土地可用期限多久？答：土地使用期40年（二）項目建設(shè)計劃進(jìn)展6、有什么措施可以保證投資者Happyland內(nèi)所有項目會如期完工？答：公司在以下幾個方面可以保證項目如期完工：（1）公司具有雄厚的資金實力；（2）公司與銀行、海內(nèi)外大財團(tuán)、地產(chǎn)基金等密切合作；（3）公司具有豐富的項目投資管理經(jīng)驗。項目開發(fā)計劃：項目分五期開發(fā)。具體見下表：項目分期開發(fā)項目開發(fā)時間主要項目內(nèi)容建筑面積(m2)一期商業(yè)、配套已建成綜合大樓、華美大樓、專家樓以及配套的hotel100000二期配套設(shè)計結(jié)束，即將開工，200

37、5.122007.124星級酒店，3個酒店式公寓以及其它商業(yè)開發(fā)200000三期商業(yè)2008.12009.1230層高的綜合商貿(mào)樓及其他商業(yè)樓300000四期配套2010.12012.12四星級以上星級賓館、會展中心及商業(yè)樓300000五期產(chǎn)學(xué)研基地2013.12014.12產(chǎn)學(xué)研基地項目等1000007、有無貸款計劃？答：中國最大的銀行中國工商銀行對該項目進(jìn)行大力支持。8、四年內(nèi)大興土木，將會是沙塵滾滾，會不會影響生意？交通及生態(tài)環(huán)境？答：公司會采取一切措施把影響降低到最低限度，如嚴(yán)格分區(qū)、合理安排施工進(jìn)程，因此，不會對交通和生態(tài)造成破壞性影響。9、高星級酒店、五星Resort、兒童樂園等等

38、的建設(shè)?有沒有一個比較準(zhǔn)確的時間表？答：上述項目的建設(shè)均有詳細(xì)的時間表，一定會如期投入使用。具體見上題。10、華美大樓是否分割、何時分割、如何分割？答：華美大樓將進(jìn)行重新裝修并按照業(yè)態(tài)和功能定位進(jìn)行分割，預(yù)計8月中旬進(jìn)行。11、華美大樓有沒有空調(diào)？將會給買者提供什么樣的裝修？答：華美大樓有空調(diào)； 裝修標(biāo)準(zhǔn)為：外墻：1-2層為涂料和干掛大理石內(nèi)墻：乳膠漆和局布大理石地面：室內(nèi)水泥地面門：玻璃門窗：鋁合金窗公共衛(wèi)生間：高級潔具、防水地面、墻面為高級瓷磚通訊：預(yù)留電話接口空調(diào)：安裝插座：預(yù)留數(shù)個插座公共走廊：地面：防滑地磚 墻面：環(huán)保乳膠漆 吊頂：吸音天花吊頂 設(shè)照明系統(tǒng)及應(yīng)急照明系統(tǒng)12、目前周邊

39、有哪些五星酒店在建？有沒有達(dá)成任何意向書？答：問王總，酒店的名字（三）區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)狀況及周邊商鋪13、有沒有任何的調(diào)查有關(guān)附近人口、工作收入、年齡、消費能力等重要資料？答：長三角的部分?jǐn)?shù)據(jù)：按照通用的口徑，長三角經(jīng)濟(jì)圈是指上海、南京、蘇州、無錫、常州、南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山等15個省轄市以上城市。從地理位置來看，項目所在蘇州市正好處于長三角的中心地帶，而具體坐落位置昆山市花橋鎮(zhèn)，與上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋之稱。項目服務(wù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，內(nèi)外商賈云集，人民生活富裕。長江三角洲以全國2.2的陸地面積、10.4的人口，創(chuàng)造了全國2

40、2.1的國內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5的財政收入、28.5的進(jìn)出口總額，已經(jīng)成為中國大陸最具經(jīng)濟(jì)活力、人民群眾生活最富裕、輻射能力最廣泛的地區(qū)。其中，上海市自20世紀(jì)90年代以來，特別是進(jìn)入21世紀(jì)以后，國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動力不斷增強(qiáng)。1992年以來，上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù)13年保持兩位數(shù)增長。2004年，實現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價格計算，比上年增長13.6%，增幅為1996年以來的最高水平，比1990年增長3.9倍，平均每年增長12%。蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，實際人口超過1000萬。21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、

41、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會文明”的現(xiàn)代化地區(qū)。近幾年來，蘇州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，2000年蘇州市國民生產(chǎn)總值1514億元，2003年2802億元，2004年的國民生產(chǎn)總值達(dá)3450億元，經(jīng)濟(jì)總量位列全國第五，經(jīng)濟(jì)增長速度達(dá)到17.6%，超過北京、上海、深圳等城市的發(fā)展速度。許多有識之士認(rèn)為，“長三角”不僅已經(jīng)或者即將成為中國經(jīng)濟(jì)巨輪的領(lǐng)航者，而且極有可能成為世界經(jīng)濟(jì)下一輪復(fù)蘇的“發(fā)動機(jī)”。2004年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使這一區(qū)域居民家庭收入呈現(xiàn)較快增長速度。長三角地區(qū)15城市中有13個城市居民家庭的人均可支配收入超過萬元，其中上海城市居民人均可支配收入達(dá)16683元，蘇州市區(qū)城市居民人均可

42、支配收入14451元；有14個城市的居民可支配收入增幅超過10%，其中，蘇州、無錫和紹興三市增幅最快，超過15%；上海增幅為12.2%。14、該項目附近商鋪最近售價是多少？有多批少套賣了答：該項目周邊的江蘇省國際商務(wù)區(qū)已經(jīng)全部售完，售價在2萬元/m2左右，上海綠地集團(tuán)的商鋪售價3.5萬元/m2。15、同一類型的商鋪如在上?，F(xiàn)在賣到什么價位？答：上海豫園商城的商鋪價格為15萬元/m2，港匯廣場的商鋪售價為80009000美金/ m2；同時，距本項目較近的上海商鋪租金價格為：上海市長壽路附近達(dá)安花園裙房租金為每天每平方米14-20元，沙田半島租金為每天每平方米20-30元，上海市武寧路大渡河路久良

43、財富休閑廣場租金為每天每平方米15元左右。（四）招商及經(jīng)營16、有沒有任何品牌已經(jīng)入??？答：找戴 。 請把已簽訂的協(xié)議全部羅列出來。17、2006年1月1日開始營業(yè)的是哪一部分？又有哪一些商店已經(jīng)登記？答：2006年1月1日開始營業(yè)的是華美大樓、綜合大樓等。已經(jīng)登記的商店：找戴 。18、最快什么時間可以賣鋪，兩年或四年？答：我公司已經(jīng)于 年 月 日 （問王總）取得昆山市商品房預(yù)售許可證，投資者在取得兩證后可以轉(zhuǎn)讓或出售。19、買鋪的手續(xù)？定金及付款的手續(xù)？收鋪的手續(xù)？交鋪的手續(xù)？答：詳見我公司和代理公司指定的商鋪買賣訂單、預(yù)付訂單和流程圖。請詳細(xì)羅列需要的資料清單 (個人購房者攜帶身份證；公司

44、購房者攜帶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及委托書。代理人購房： 如購房者本人不能親自前往辦理購房手續(xù)，可委托他人代為辦理，購房者需要親自簽署委托書，并進(jìn)行公證。被委托人應(yīng)攜帶委托書、身份證復(fù)印件，本人身份證辦理購房手續(xù)。)20、有沒有產(chǎn)權(quán)證？什么時候會收到？答：有產(chǎn)權(quán)證，2008年6月30日前發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書。21、管理公司是誰？費用多少？頭四年管理費用有沒有？四年后又會是怎樣？保險又怎樣處理？答：正在和4家國際上著名的具有豐富商業(yè)管理經(jīng)驗的管理公司進(jìn)行洽談，屆時會通報。前四年沒有管理費用，四年后將按照營業(yè)額的3-6%收取。投資者的物業(yè)加入財產(chǎn)保險，按照保險公司相關(guān)規(guī)定處理。22、四年及四年后華

45、美會不會真正有自己的商業(yè)在內(nèi)？答：公司不作商業(yè)，不會有自己的商業(yè)在內(nèi)。23、華美一樓及二樓在四年內(nèi)將會計劃作什么了類型的生意？四年后加入買方要取回自用，是不是可以用來做任何生意？或者有無限制？答：華美一、二樓主要用于餐飲、小百貨等，其中會在二樓開辟專用場地進(jìn)行老爺車文化展；四年后買方取回自用，須根據(jù)商業(yè)物業(yè)的總體業(yè)態(tài)規(guī)劃，在餐飲、百貨等范圍內(nèi)自主安排使用，不受限制。（五）其他24、健美俱樂部的會員費是多少？是不是會有電影院？答：健美俱樂部會員等級不同，收費標(biāo)準(zhǔn)不同，平均會員費是10000元/年； 有多功能電影院。25、假如公司宣布破產(chǎn)，投資者有什么保障？答：公司實力雄厚，注冊資本達(dá)6.03億元

46、。假如公司破產(chǎn)，對投資者沒有任何影響。投資者所投資物業(yè)仍然歸投資著所有，并憑籍成熟的商業(yè)氛圍獲得投資物業(yè)的增值。產(chǎn)品篇26、本案的案名？答：English name: happyland 中文名：XXX 第一期：華美大樓27、本案的具體地理位置？答： 上海昆山曹凇路188號曹安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)28、開發(fā)商、投資商、建筑商、代理商、設(shè)計公司？答：開發(fā)商：蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：蘇州XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑商：中國建筑第二工程局（簡稱:中建二局）代理商： 問 羅 ，代理商的英文全稱 設(shè)計公司：中國東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院29、產(chǎn)品的形態(tài)？答：商業(yè)30、戶型面積？答：31、層高多少？答：

47、32、開間多少？進(jìn)深多少？答：33、單價、總價？答：上述幾道題目找羅 34、付款方式及折扣？答：首付30%，兩周內(nèi)付齊70%，無貸款。35、總占地面積？答：總占地41萬平方米36、總建筑面積？答：總建筑面積102.5萬平方米37、容積率？答：2.538、得房率？綠化率？答：59%， 15%39、總戶數(shù)？答： 總戶數(shù) ，目前I期商鋪數(shù)量。40、面積主要分?jǐn)偅看穑阂陨蟽深}：找羅41、何時開盤？何時交房？答：2006年1月1日42、產(chǎn)權(quán)年限？到期限怎么處理？答：土地產(chǎn)權(quán)年限到2039年1月7日截止。到期限后，根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)交土地稅后，繼續(xù)擁有該產(chǎn)權(quán)。43、是實測面積還是暫測面積？答

48、：暫測面積44、返租期內(nèi)裝修如何計算？答：由開發(fā)商負(fù)責(zé)。45、購房手續(xù)是否代辦？答：可以代辦。46、返租期限及回報率？答：返租期限4年，年回報率8% 47、何時招商？答：招商工作已經(jīng)在進(jìn)行中48、如何看房？答：公司統(tǒng)一組織看房、專車接送。49、除了商鋪外，還有無其他休閑設(shè)施，如何收費？答：還有健美俱樂部、多功能電影院、網(wǎng)吧等，價格合理。 政策法規(guī)50、何時出大產(chǎn)證？何時辦理小產(chǎn)證？答：2008年6月30日前辦理大產(chǎn)證，辦理大產(chǎn)證之后3個月內(nèi)辦理小產(chǎn)證。50、辦理產(chǎn)證需要哪些費用？找羅52、契稅及其它相關(guān)費用？找羅53、有沒有公證?（第三方擔(dān)保）答：有公證，沒有第三方擔(dān)保54、可否轉(zhuǎn)讓？(包租期

49、內(nèi))答：包租期內(nèi)不可以轉(zhuǎn)讓。55、回報從何時計算？答：全額付清房款之日起。56、利率浮動回報是否變化？按羅冰心在會上和李總商量的結(jié)果回答。57、有無定購？定金多少？答：有定購，定金問羅58、公司在工商稅務(wù)方面是否可以給商戶一定的支持？執(zhí)照的辦理是否協(xié)助？如何協(xié)助？在招商到中期時，公司是否考慮與工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等部門建立合作關(guān)系，建立小組進(jìn)駐到項目？答：公司委派專人積極協(xié)助商戶辦理相關(guān)工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等事宜，招商工作進(jìn)展到一定程度時，將考慮與工商稅務(wù)衛(wèi)生防疫等部門建立合作關(guān)系，建立小組進(jìn)駐到項目進(jìn)行現(xiàn)場集中辦公和業(yè)務(wù)咨詢等活動。建 材（有關(guān)建材方面，找羅）59、本案采用何種結(jié)構(gòu)？非承重結(jié)構(gòu)是否可

50、改？答：整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。 60、樓板是否現(xiàn)澆？答：樓板采用大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。61、抗震幾級?答；建筑抗震設(shè)防裂度為8級。62、地面、內(nèi)墻如何處理？答：地面為現(xiàn)澆砼、水泥拉毛墻面63、外墻立面為何種顏色？答：外墻為彩色，紅色為主。64、公用部位如何裝修？65、商鋪衛(wèi)生間有否？答：小商鋪不設(shè)衛(wèi)生間，樓層設(shè)置公共衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間采用精裝修，墻面及地面鋪設(shè)面磚，衛(wèi)生潔具采用中高檔產(chǎn)品。66、門窗何種建材?答：玻璃鋁合金窗交通 67、交通環(huán)境?答：該項目距虹橋機(jī)場25公里、距上海市中心34公里，距浦東機(jī)場65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，距蘇州市50公里。滬寧高速公路與同三國道交匯圓區(qū)入口， 312國道環(huán)繞本區(qū)，滬寧鐵路和上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、城際軌道交通等，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、快速、便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。68、有何交通路線？答：主要有滬寧高速、312國道、中國最長的海岸高速同三高速，安亭-昆山、嘉定-昆山、昆山青浦等交通線路。69、附近是否有廠房？是否有污染?答：附近僅