2015年創(chuàng)意產業(yè)園公司組織架構和部門職能設計

1、2015年創(chuàng)意產業(yè)園公司組織架構和部門職能設計卓越管理智庫精心制作，多年企業(yè)咨詢，精品管理 word 模板，值得您下載擁有！【最新卓越理方案您可自由無】2015 年 12 月產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃1產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主要載體，發(fā)展階段從自然發(fā)展階段邁向規(guī)劃制勝階段。園區(qū)經(jīng)濟包涵廣泛，如：科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)、專業(yè)園區(qū)、文化創(chuàng)意產業(yè)園等等。產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是比較全面的產業(yè)園區(qū)長遠發(fā)展計劃，是對園區(qū)產業(yè)發(fā) 展、空間布局、土地開發(fā)、招商引資、運營管理等全局性、長期性、基本性問題 的研究分析，是未來一個時期指導產業(yè)園區(qū)健康發(fā)展的行動綱領。研究制定產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃是落實區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、提升

2、園區(qū)發(fā)展水平的客觀要求，高起點、高標準、高要求做好規(guī)劃研究工作對于充分發(fā)揮園區(qū)比較優(yōu) 勢、科學開展招商引資、切實提升園區(qū)核心競爭力等具有重要作用。產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃1 產業(yè)園區(qū)產Mksise發(fā)JE定檢11產業(yè)園區(qū)產麗同反產業(yè)布眉43產業(yè)陽反產業(yè)伺反二竝Nk經(jīng)營科學構劃園區(qū)全扃性的發(fā)展藍臥 包括 產 業(yè) 聚集、功能定位、開發(fā)模式、運作機制等研究明確笈展方向，有效提升園區(qū)整體包括產業(yè)定位、功能定位、目標客戶選擇、管控機制等研究加快推進園區(qū)產業(yè)結構優(yōu)化升級：包括園區(qū)比較優(yōu)勢、區(qū)域產業(yè)鏈分工 協(xié) 件 . 細分領域、產業(yè)招商等研究深度優(yōu)化園區(qū)產業(yè)空何布員二包括空間承載 力*特色集 聚、功能分 區(qū)等研究整合

3、多重優(yōu)勢，挖掘園匡發(fā)展新港包 括 支柱產業(yè)優(yōu)化升皴 r 園區(qū)新經(jīng)濟増長點培養(yǎng) r 產業(yè)鏈優(yōu)化路徑等研究提高運營管理水乎，煥發(fā)園區(qū)發(fā)展Sf活力二包括 管 理 體制、產業(yè)招商、品牌經(jīng)營、孵化支持、產業(yè)投資等研究商圈分析與商業(yè)項目調查商圈是指一個商業(yè)地產項目所提供的商業(yè)、貿易或者商鋪、貿易服務的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產項目吸引消費者的有效空間范圍。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。商圈調查可了解預設商店營業(yè)范圍內的地理區(qū)域，以協(xié)助適當項目 地點的選擇，商圈調查的目的包括：產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃2（1

4、 1）了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)等；（2 2）確定產品組合及促銷地點；（3 3）分析商圈是否重疊（4 4）計算在某一地理區(qū)域內應開幾家店；（5 5）找出商圈內的障礙：A A、 道路設施不便B B、 人口擁擠C C、 人口過度擁塞（6 6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7 7） 其他因素：了解一地區(qū)內同性質的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨 勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及 停車場是否寬廣等。項目選址與可行性評估商業(yè)地塊選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是以消費者

5、為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。商業(yè)項目的選址應該考慮以下因素：*客流規(guī)律是選址的最重要的因素*交通狀況*商業(yè)環(huán)境*地形特點*城市規(guī)劃的要求在選址過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，論證其可行性。項目定位研究與策劃商業(yè)項目定位是預測、 策劃與決策的統(tǒng)一， 是利用市場及技術預測的結果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。包括業(yè)態(tài) 定位、主題定位、目標市場定位、功能定位、形象定位、檔次定位、價格定位、經(jīng)營方式定 位、動態(tài)定位等多個方面。產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃3地產項目開發(fā)

6、建設策略制定一、工業(yè)地產理論1 1 工業(yè)地產的概念工業(yè)地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。 具體指工業(yè)類使用性質的土 地及其土地上建筑物和附屬物， 工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、 物流倉庫和工業(yè)研 發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質的房地產。2 2 常規(guī)工業(yè)地產開發(fā)模式分類根據(jù)國內外工業(yè)地產開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。如下是工業(yè)地產開發(fā)模式分析(1)(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其 他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引

7、資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。基于區(qū)域經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等， 是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu) 勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。(2)(2)主體企業(yè)引導模式是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產開發(fā)某個產

8、業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)； 在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石 化產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃4戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。 這是一種相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主 導的前提下，

9、借助企業(yè)在產業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力， 通過土地出讓、項目租售等方 式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的集成和提高。(3)(3) 工業(yè)地產商模式房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、 綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、 合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理。獲取合理的地產開發(fā)利潤全球最大的工業(yè)房地產開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐， 普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作， 其本質是依舊是房地產開發(fā)商。如普洛斯公司的開發(fā)模式， 其在取

10、得土地之后， 進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主， 采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、 零售商和物流公司等等。 之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房 ”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商(4)(4) 綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。就我國目前來說，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式， 在我國工業(yè)及工

11、業(yè)地產的發(fā)展過程中起到了積極的作用。針對園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有： 一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內的土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。目前，省級和國家級開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管 理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會通常與區(qū)域內一家開發(fā)企業(yè)簽訂長期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設業(yè)務方面具有一定的優(yōu)先權。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務具有一定區(qū)域

12、性，進入壁壘相對比較高。就我國來說，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當?shù)卣恼邞獙?，包括園區(qū)產業(yè)類型， 土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產的發(fā)展過程中起到了積極的作用三、工業(yè)地產公司運作產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃5工業(yè)房地產土地的批租年限為 5050 年。 目前主業(yè)為工業(yè)地產的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、STST 運盛等。它們大多以經(jīng)濟或高新技術開發(fā)區(qū)為基礎平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術開發(fā)區(qū)內的土地一級開發(fā)、房地產開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設施服務等。工業(yè)

13、地產公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產溢價；不受住宅地產政策調控影響。工業(yè)地產的發(fā)展工業(yè)地產市場在過去很長一段時間內并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下， 越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產轉移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產”的概念了。工業(yè)地產的商業(yè)模式具備大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報的四大特性。從運營的規(guī)律來說，工業(yè)地產租期相對較長、相對回報穩(wěn)定

14、。三、 工業(yè)地產主要開發(fā)流程工業(yè)地產作為一門產業(yè)，其贏利點體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。有其獨有的商業(yè)模式， 包括工業(yè)地產開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產產業(yè)與服務等一系列活動。四、 工業(yè)地產成功開發(fā)要素工業(yè)地產如何成功，主要從以下六個方面：一、首先是選址，分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導產業(yè)， 圍繞主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產業(yè)定位及產業(yè)發(fā)展方向。跨國企業(yè)選址是從四個方面考慮的： 1 1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。 2 2、尋求市 場：追隨出口覆蓋的市

15、場范圍。 3 3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。 4 4、尋求戰(zhàn)略機 遇。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及 圍繞客戶本身的需求。產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃6市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產業(yè)升級的階段，開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。產業(yè)分析。對一個產業(yè)來講，首先要確定主導產業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的 主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它

16、的需求， 本身的園區(qū)的產業(yè)定位和產業(yè)的發(fā)展方向。二、其次是定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候， 要考慮市場的導向、 資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度 可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務型園區(qū)。定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。 根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內部有沒有

17、獨特的資源。把這兩點結合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢， 實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。在具體定位的時候， 要考慮市場的導向， 資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出 是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務型園區(qū)，這樣更實用一些， 對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面， 一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。確定園區(qū)選址及產業(yè)定位后， 就要開始園區(qū)的設計及建造。 工業(yè)園區(qū)的設計必需符合產 業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產

18、業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼結構廠房。當中各種類型廠房建造的標準也必須達標。第三是客戶，要對目標客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導產業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃7客戶分析。要客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析， 目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)， 這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些

19、企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來； 第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析， 在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地， 很好的硬件和軟件的服務設施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三， 是從產業(yè)鏈的角度，如奔馳進入北京之后，圍繞奔馳對他的產業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外 的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢， 會帶來關聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展， 都會規(guī)劃

20、幾個專業(yè)的市場， 這個市場本身聚集大量的 商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場。商業(yè)（工業(yè)）地產項目經(jīng)營管理在商業(yè)地產開發(fā)中， 開發(fā)商往往比較注重項目投資金額、銷售回款，以及商業(yè)地產的定位、營銷推廣等環(huán)節(jié)，一般很少去關心商業(yè)地產開發(fā)的最后一環(huán)一商業(yè)經(jīng)營管理。殊不知， 商業(yè)經(jīng)營管理這個最后的一環(huán)，卻在一定程度上決定了商鋪的現(xiàn)實回報和未來升值空間，決定了投資者的最終利益。 從經(jīng)營管理的角度來看， 只有進行符合消費市場的定位、 業(yè)態(tài)的合 理區(qū)隔、有效地招商和經(jīng)營整合推廣，以及規(guī)范物業(yè)管理模式，才能促進商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展， 避免商業(yè)后期經(jīng)營不善。商業(yè)地產重在經(jīng)營贏在管理，它需要專業(yè)

21、的管理能力和經(jīng)營素質， 從而實現(xiàn)商業(yè)項目的可持續(xù)發(fā)展地產項目投資分析與價值評估隨著限購、限貸、稅收等方面的調控政策對住宅市場持續(xù)施壓，住宅開發(fā)商紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產開發(fā)。不僅標桿企業(yè)結隊進軍商業(yè)地產開發(fā)領域，一些商業(yè)經(jīng)營企業(yè)也紛紛參與商業(yè)地產開發(fā)。大量資金的進入，商業(yè)地產市場處于持續(xù)的上升通道，前景似乎一片光明。 一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)， 甚至一些“外行”企業(yè)， 將商業(yè)地產看成調控期的“避風港”。但是商業(yè)地產開發(fā)需要雄厚的資金實力，需要“養(yǎng)商”的耐心， 需要專業(yè)人才的儲備， 需要豐富的運營管理經(jīng)驗。不具備上述條件的房企轉戰(zhàn)商業(yè)地產面臨一定的風險。商業(yè)地產價值評估師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估