住宅精裝修工程管理的幾個重點107

1、住宅精裝修工程質量管理的幾個重點（合肥事業(yè)部 工程管理部 宋戈樂）住宅精裝修的“精”是相對應毛坯房的“粗"而言的，表明裝修 的規(guī)格和程度的提高度。參照建設部制定的商品住宅裝修一次到位 實施導則要求，住宅精裝修要求在交鑰匙前，所有功能空間的固定 而須全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的設備全部安裝到位，除床、 家具、窗簾等軟裝飾外基本達到拎包入住的標準。同樣，在該“導則”中，提出:“住宅開發(fā)單位應更新觀念，建造全裝修住宅，做到住宅內部所 有功能空間全部裝修一次到位 O O O O O O "；“加強住宅裝修組織與管理。對設計.施丄和監(jiān)理單位進行資質 審查，運用公開招標形式優(yōu)選設

2、計、施工和監(jiān)理單位。貫徹執(zhí)行國家 有關規(guī)范、規(guī)定和標準，堅持高起點、高標準、高效率和高科技含量, 創(chuàng)出裝修設計.施工和管理的新水平?！蹦敲?，作為工作在開發(fā)企業(yè)的工程管理的第一線的工程管理人 員，我們的質量工作重點在哪里？我們在現場工程質量管理的兒個重點：一、樣板房；二.工作面 交驗；三、工作而精裝修裝飾放線；四、冬、雨季施工；五.質量檢 查及（隱蔽）驗收；六、圖紙會審；七、成品保護。下而針對幾個現場工程管理工作重點，進行一些深入分析:一、對樣板房的工程管理重點“樣板先行”制度的必要性及重要性在集團公司的“工程管理手 冊"中，已經強調的很清楚，這里不再重復。1、對于住宅精裝修而言，裝修

3、質量首先就表現在樣板房上，樣 板房要真實地反映裝修檔次和裝修施工質量。交付給購房者的裝修質 量，不應低于樣板房的質量水平。作為裝修質量的衡量標準，樣板房在購房者入住之前不宜拆除。2s通過樣板房的精裝修施丄，建立精裝修工程管理管控體系， 如：工程材料封樣管理、成品保護管理、工程資料管理、分戶驗收管 理等等。檢查體系運行情況，補充完善不足之處。3s通過樣板房的精裝修施丄，對精裝修設計標準、施工工序標 準、施工質量標準等進行確認，作為大批量施工的標準樣板。在大批量精裝修施工前，先進行實體樣板房的精裝修施工，通過 對裝修效果和質量的驗收，明確交房標準。在大批量精裝修施工前，對于業(yè)主重點關注的質量缺陷所

4、涉 及的工藝節(jié)點和施工工藝做法，我們必須要求先做施工樣板，經檢查 驗收合格批準后，以此作為指導同類工序大面積施工的質量控制標 準，才能進行批量精裝修施工。需要做施丄樣板的分項工程主要有:（1）室內墻面木作及軟裝;（2）室內墻面磚、地面磚（石材）鈾貝乩（3）室內窗臺石材及門檻石材安裝;臥室地面找平、木地板鋪裝;室內墻面及天花的膩子.涂料（墻紙）；(6)入戶門、戶內門安裝;(7)櫥柜、浴室柜安裝;(8)馬桶安裝;(9)淋浴隔斷安裝。4、通過樣板房的精裝修施使精裝修施丄單位與分包等配合 單位相互熟悉，盡早建立詳盡的信息匯總。需要說明的是：精裝修施工單位進場后應實行代總包管理（暫代 原土建總包單位管理

5、，而不是取代），精裝修施工區(qū)域內工作全部服 從精裝修施工單位管理，明確賦了權力，管理責任到人。5、通過實體樣板房的精裝修施工，解決原土建施工中留下的 影響問題，如：空調機的插座、預留孔洞的位置、標高是否符合要求 等。能夠提前修改的提前改，不能夠提前改的做好標示記錄。為大批 量施工打好提前量。二、對工作而交驗的工程管理重點毛坯房移交過程較復雜，交接內容多，對精裝修施工的進度和質 量影響極大，必須非常重視。土建移交是精裝修開始的第一步，也是和土建總包產生質量分歧 最嚴重的地方，必須在土建、精裝合同中有明確清晰的責任劃分。K抓好實體樣板房移交的工作面檢查，對照土建施工圖設計， 進行實際工作而測量，對

6、照精裝修施工圖設計，進行放線檢查，及時 發(fā)現問題，分析原因解決問題。按戶型.房型建立分戶（房）檢查統(tǒng)計表，針對墻、頂、地的空 間尺寸.垂直度.表面平整度等；針對預留的開關（插座）盒位置、 空調及換氣扇洞口、水.暖.電、防水.門窗.設備預埋件等，做到 認真仔細檢查統(tǒng)計。需做試驗的如水管打壓和通球試驗等，一定要認 真按規(guī)范要求做，要保證無滲漏、堵塞等情況發(fā)生。對墻地而暗敷管 道必須做好明確及明顯的標識。要求各方在檢查統(tǒng)計表上簽字確認，避免以后互相推諉扯皮。并 且要作為基礎資料保存。對其中影響精裝修施丄質量的，我們除要抓緊落實樣板房的整改 外，還要根據問題的責任，檢查落實后續(xù)尚未移交房的問題整改。通

7、過實體樣板房的工作而移交，明確移交檢查內容及標準，明確 后續(xù)工作而移交的一戶一驗的檢查工作內容，建立精裝修施丄一戶一 驗的基礎資料。2、由于土建施工與精裝修施工之間存在標準差，并且土建結構 很難將澆筑的混凝土精度控制在精裝修規(guī)范的允許偏差范圍內，所以 與精裝修的交接矛盾不可避免，我們只能而對，只能解決，無法回避。例如由于常用的木地板多為實木復合直鋪式地板，要求基層平整 度較高，但由于土建規(guī)范要求低于木地板施工對于基層平整度的要 求，土建提供的條件往往不能滿足要求。因此我們可以安排將找平工 作交由精裝修施工單位完成。這一點在集團公司的實測實量（裝飾工程）的“地面平整度”中, 可以直觀地反映出來。

8、在該項目的“評判標準”中，毛坯是0,4mg 木地板是3、在精裝修工作面移交條件具備時，組織土建施工單位、安裝 單位.精裝修施工單位等對土建.安裝等各專業(yè)工程進行檢查驗收， 合格后各方要簽字確認，交由精裝修施工單位進場施工。三、對工作面精裝修裝飾放線的工程管理重點住宅精裝修施工同土建施工的“標準層”相似，是有一個“大批 量”化的施工。一定要要求精裝修施工單位，按照精裝修施丄圖的要求，進行 裝飾施工放線。1. 從基層做起，控制完成而凈尺寸符合交房要求。2、通過裝飾施工放線，發(fā)現細節(jié)差異，研究解決問題，達到統(tǒng) 一的“裝修效果”的標準要求。例如公共走廊的精裝修施工，各層是一致的“大批量”化裝飾 施工。

9、但是，仔細檢查，一定會發(fā)現細節(jié)差異。業(yè)主對房屋的檢查，會達到一個“非常細致”的程度。有些業(yè) 主，會針對“細節(jié)差異”，進行投訴，增加了我們繁瑣的工作量。我 們一定要慎重對待。四. 對冬.雨季精裝修施工的工程管理重點K對住宅室內精裝修而言，冬季并不意味著可以高枕無憂的進 行裝飾施工，寒冷的冬季尤其是對溫度的控制極為重要，如溫、濕度 控制不好，會使油漆面泛口蒙沒有光澤，帶來質暈問題，也會較大的 增加施工成本。2、雨季潮濕可引發(fā)如墻體、天花膩子長期不干，導致R后裂縫、 脫落，會增加后期業(yè)主投訴及我們的維修服務。雨淋可使石材大而積 泛堿，影響裝飾觀感質量。這些問題，會影響到我們的交房質量，引起業(yè)主投訴，

10、進而影響 企業(yè)的市場信譽。3、要求精裝修施工單位，根據項目實際情況，制定切實可行的 冬、雨季施工保障措施；要求監(jiān)理單位，認真審核、落實該方案的可 執(zhí)行度及執(zhí)行情況，是降低精裝修受季節(jié)影響質量風險的有效手段。五. 對質量檢查及（隱蔽）驗收的工程管理重點在談這個之前，先談談住宅精裝修的資料管理:（一）、資料管理要點完整性.真實性、及時性;按戶（層）建檔；（當每層W三戶時，可按層建檔，當每戶的 而積W70M2時，可按戶型分類建檔。）（二）.資料管理目錄K技術資料；（一定要有每個房間的地面、頂面、墻面的面積 及裝飾材料量。）2、施工自檢記錄資料;3. 關鍵工序驗收資料;4. 材料驗收資料;5. 部品交

11、付資料;（三）一戶（層）一驗，及時落實Is建立每戶裝修檔案制度;2、責任劃分明確，責任到人;3、上下工序檢驗，交接清晰;4、資料管理目錄清晰;5、一戶一驗工作量巨大，專人負責，避免資料遺失。當資料管理體系建立之后，我們需要做的是.在R常檢查中，對 照資料檢查施工，進行動態(tài)的跟蹤管理，做到心中有數。我們繼續(xù)談“對質量檢查的"工程管理重點:1、進場材料質量的檢查驗收材料的樣板間及封樣驗收在集團公司的“工程管理標準化手冊” 中，有明確要求。進場材料的檢查及復試合格耍求，可以要求監(jiān)理單 位按規(guī)定進行。這里不多說了。乙供輔料同樣應該關注，它直接關系到裝修質量與空氣質量。需要強調的是，為保證精裝

12、修的品質，減少由于批號差異可能帶 來的色差等而影響到裝飾效果，裝飾材料的批量（號），在每戶（層） 中的存量，一定要滿足該材料的施工用量。一定要注意對照按戶（層） 資料進行檢查。在沒有對比樣板的情況下，不要同意混批號施工。2、施工樣板的施工與檢查驗收施工工序要經過施工方案對比、監(jiān)理檢查.我們工程部精裝修專 業(yè)工程師及設計師等檢查，工程部經理批準后才可以大批量施工。3、（隱蔽）驗收必須進行檢查驗收的隱蔽工程包括給排水工程.強弱電線路工 程、防水工程.吊頂內工程、木作基層等。如吊頂內工程的隱蔽驗收，我們要注意吊筋（件）的間距及是否 牢固，避免引起吊頂變形、石膏板開裂等質量問題，尤其注意衛(wèi)生間 吊頂的

13、防潮要求。如木作基層的隱蔽驗收我們要注意不得漏刷防火涂料避免安全 問題，防腐方而是否滿足要求等。工程管理部要制定嚴格的（隱蔽）驗收流程，嚴格要求精裝修施工單位（含各分包配合單位），監(jiān)理單位執(zhí)行。要求在驗收時要進行 200%的檢查，不得遺漏。對于驗收，我們要依據的質量驗收標準：精裝修施工圖設計。特 別要注意前面提到過的：“通過施工樣板確定的施工的質量控制標 準” 0質量規(guī)范標準：建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范GB50210. 住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范GB50327等。在此基礎上，我們重點要關注空間凈尺寸，要滿足設計要求。我 們還要重點關注避免（減少）“細節(jié)差異” O對圖紙會審的工程管理重點這里，我

14、們需要分兩步走:第一步：解決樣板房精裝修施丄問題拿到精裝修施工圖設計圖紙后，要將其立即發(fā)給精裝修施工單位 與分包等配合單位。對照已選定的施工樣板房類型，仔細查找：K審查施工圖紙有無前后不對應的情況（1）S審查精裝修圖紙與土建圖紙在結構方面有無沖突之處;（2）.審查平而布置圖、天花布置圖同立而圖及節(jié)點詳圖之間 反映的內容是否完全對應。（如果不吻合，卻按照精裝修施工詳圖進 行施工，就可能給平面和天花效果造成破壞或無法施工。）（3）、審查裝修圖紙中的開關、插座、可視對講.燈具、潔具. 龍頭等的布置與水電施工圖紙是否相吻合。2.審查精裝修施丄圖紙同施工樣板房現場之間的符合程度（1）現場已經施工完成的建

15、筑結構是否滿足精裝修設計要求, 特別是梁柱的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及標高對天花平面設計 的影響比較大，柱子的出墻位置及尺寸會影響到平而布置和立而造型 的實現。（2）、檢查現有門窗位置.標高及洞口尺寸是否與精裝修設計 圖紙相吻合，尤其是對外立而的不可變動的門窗。（3）.檢查給水管、排水管位置及尺寸能否滿足吊頂造型及標 高的要求。如衛(wèi)生間及廚房的給排水管道位置及標高。（4）、檢查空調電源插座、預留套管的位置及標高是否滿足精 裝修天花和立而造型的要求，是否滿足空調冷凝水排水要求。（5）.智能化的管線、設備安裝的位置及標高是否滿足精裝修 設計效果。3s審查精裝修施工圖紙的深度能否滿足施工的要求4

16、、審查精裝修施工圖紙反映的做法及用材是否合理第二步：解決大批量精裝修施二問題K根據施工樣板房發(fā)現的精裝修圖紙設計問題及設計（施工） 解決方案，分類進行匯總，提交給精裝修設計單位進行設計修改。2、根據修改的精裝修施丄圖，參照第一步的樣板房對精裝修設 計的審查方法，進行大批量精裝修的施工圖審查。這里，我們重點要 關注的是修改后的內容與施丄現場的符合程度。3s注意公共區(qū)域標高與各戶型標高的關系，注意消防管道、消 防箱、噴淋及各種探測器的位置.標高能否滿足天花設計效果。七.對成品保護的工程管理重點在“毛坯房”交付的工程管理中，我們也要做“成品保護”這項 工作。在這里強調“成品保護”的原因是：在精裝修的施工過程中，“成 品保護”對工程質量管理工作尤為重要。要竭力避免因成品保護工作 不到位，給最終的裝飾效果帶來瑕疵，影響觀感質量、影響裝飾效果, 最終影響業(yè)圭對交府房W滿意度。因此，要督促精裝修施工單位及分包配合單位，做好成品保護工 作，要督