土地價(jià)格測(cè)算方法

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。土地價(jià)格測(cè)算專題土地價(jià)格測(cè)算專題（以商住用地為例）（以商住用地為例）附件附件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法通過(guò)參照市場(chǎng)上相似項(xiàng)通過(guò)參照市場(chǎng)上相似項(xiàng)目的樓面地價(jià)，通過(guò)關(guān)目的樓面地價(jià)，通過(guò)關(guān)聯(lián)系算，測(cè)算項(xiàng)目樓面聯(lián)系算，測(cè)算項(xiàng)目樓面地價(jià)地價(jià)土地價(jià)格測(cè)算土地價(jià)格測(cè)算方法方法（商住用（商住用地）地）假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法通過(guò)現(xiàn)有在售樓盤(pán)價(jià)格通過(guò)現(xiàn)有在售樓盤(pán)價(jià)格盤(pán)點(diǎn)，推算出項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，推算出項(xiàng)目進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的房?jī)r(jià)，進(jìn)而二級(jí)開(kāi)發(fā)的房?jī)r(jià)，進(jìn)而反算出不同投資利潤(rùn)率反算出不同投資利潤(rùn)率情況下的樓面地價(jià)情況下的樓面地價(jià)u二法均為獲得樓面地價(jià)，以其作為土地價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)容積率不同

2、，會(huì)二法均為獲得樓面地價(jià)，以其作為土地價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)容積率不同，會(huì)導(dǎo)致土地成本不同）導(dǎo)致土地成本不同）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)比準(zhǔn)法市場(chǎng)比準(zhǔn)法通過(guò)參照市場(chǎng)上相似項(xiàng)目的樓面地價(jià)，通過(guò)關(guān)聯(lián)系算，測(cè)算項(xiàng)目樓面地價(jià)通過(guò)參照市場(chǎng)上相似項(xiàng)目的樓面地價(jià)，通過(guò)關(guān)聯(lián)系算，測(cè)算項(xiàng)目樓面地價(jià)步驟：步驟：1. 1.選取參照項(xiàng)目選取參照項(xiàng)目2. 2.建立關(guān)聯(lián)系數(shù)建立關(guān)聯(lián)系數(shù)3.3.樓面地價(jià)測(cè)算樓面地價(jià)測(cè)算本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。選取參照項(xiàng)目選取參照項(xiàng)目：根據(jù)出讓時(shí)間相近，地塊區(qū)位相近，以及土地性：根據(jù)出讓時(shí)間相近，地塊區(qū)位相近，以及土地性質(zhì)相同等三大原則選取參照項(xiàng)目，獲取其樓面地價(jià)質(zhì)相同等三大原則選取參照項(xiàng)目，獲取其

3、樓面地價(jià)【市場(chǎng)比準(zhǔn)法：市場(chǎng)比準(zhǔn)法：STEP1 STEP1 】注：若當(dāng)年無(wú)土地出讓，則須在已有出讓年限的注：若當(dāng)年無(wú)土地出讓，則須在已有出讓年限的地價(jià)基礎(chǔ)上計(jì)入相應(yīng)的增長(zhǎng)率地價(jià)基礎(chǔ)上計(jì)入相應(yīng)的增長(zhǎng)率（5%-5%-10%10%）土地出讓時(shí)間相近土地出讓時(shí)間相近與項(xiàng)目地塊區(qū)位相近與項(xiàng)目地塊區(qū)位相近土地性質(zhì)相同土地性質(zhì)相同選取參照選取參照項(xiàng)目的三項(xiàng)目的三大原則大原則新都集團(tuán)地塊新都集團(tuán)地塊天元置業(yè)地塊天元置業(yè)地塊城郊置業(yè)地塊城郊置業(yè)地塊案例案例 潭土網(wǎng)掛潭土網(wǎng)掛20110142011014號(hào)號(hào) 潭土網(wǎng)掛潭土網(wǎng)掛20120042012004號(hào)號(hào) 潭土網(wǎng)掛潭土網(wǎng)掛20120322012032號(hào)號(hào) 土地受讓

4、方土地受讓方湘潭城郊置業(yè)有限公司湘潭新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 天元置業(yè)有限公司 土地性質(zhì)土地性質(zhì)商住用地商住用地商住用地成交價(jià)成交價(jià) （萬(wàn)元）（萬(wàn)元）5546522411520占地面積占地面積 （）（）7557.521741248000容積率容積率 36.22.5成交日期成交日期 2011-06-292012-02-17 2012-11-16建筑面積建筑面積（）（） 22671107954.4120000單位地價(jià)單位地價(jià) ( (萬(wàn)萬(wàn)/ /畝）畝） 489.25 200.03 160.01 樓面價(jià)樓面價(jià)（元（元/ /） 2446.30 483.91 960.00 按按5%5%的增長(zhǎng)率得的增長(zhǎng)率得出

5、出20142014年樓面價(jià)年樓面價(jià)3081.63 564.43 1058.40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n參照項(xiàng)目從區(qū)位、規(guī)劃、交通等八項(xiàng)因素與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，根據(jù)擬合程度獲取比較系數(shù)，最終獲得各項(xiàng)目土地的綜合比較系數(shù)n計(jì)算公式：權(quán)重*擬合程度=比較系數(shù)n擬合程度取值范圍：0-2n比較系數(shù)：越接近“1”1”代表與本項(xiàng)目約相似建立關(guān)聯(lián)系數(shù)：建立關(guān)聯(lián)系數(shù)：通過(guò)通過(guò)區(qū)位、景觀、交通等多方面與本項(xiàng)目進(jìn)行比區(qū)位、景觀、交通等多方面與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，得出各方案比較系數(shù)較，得出各方案比較系數(shù)【市場(chǎng)比準(zhǔn)法：市場(chǎng)比準(zhǔn)法：STEP2 STEP2 】評(píng)估因素評(píng)估因素權(quán)重權(quán)重城郊地塊城郊地塊新都地塊新都地塊天元置業(yè)地塊天

6、元置業(yè)地塊擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù)區(qū)位因素區(qū)位因素20%1.50.30.80.160.80.16生態(tài)景觀生態(tài)景觀15%0.80.120.90.1350.90.135區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃15%0.90.13510.1510.15地形地質(zhì)地形地質(zhì)10%10.110.110.1容積率容積率10%10.11.60.160.90.09交通狀況交通狀況10%1.60.160.90.090.90.09宗地規(guī)模宗地規(guī)模10%10.110.11.20.12公建配套公建配套5%1.50.0750.80.040.80.04商服設(shè)施商服設(shè)施5%1.6

7、0.080.70.0350.70.035加權(quán)分加權(quán)分100%1.171.170.970.970.920.92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n根據(jù)比擬系數(shù)，相似度越高，權(quán)重取值相應(yīng)提高n通過(guò)參照項(xiàng)目的樓面地價(jià)，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)以及各自權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均，得出項(xiàng)目2014年商住用地樓面地價(jià)為1366.621366.62元/平方米樓面地價(jià)測(cè)算：樓面地價(jià)測(cè)算：通過(guò)參照項(xiàng)目的樓面地價(jià)，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)，經(jīng)過(guò)通過(guò)參照項(xiàng)目的樓面地價(jià)，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)，經(jīng)過(guò)加權(quán)求和的方式，測(cè)算出本項(xiàng)目樓面地價(jià)加權(quán)求和的方式，測(cè)算出本項(xiàng)目樓面地價(jià)【市場(chǎng)比準(zhǔn)法：市場(chǎng)比準(zhǔn)法：STEP3 STEP3 】對(duì)比案例對(duì)比案例均價(jià)均價(jià) （元（元/ /平方米）平方

8、米） 比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)得分權(quán)重權(quán)重本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/ /平方米）平方米） 城郊地塊城郊地塊3081.631.1725%770.40新都地塊新都地塊564.43 0.9740%225.77天元地塊天元地塊1058.400.9235%370.44項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格1366.621366.62本項(xiàng)目地塊容積率按本項(xiàng)目地塊容積率按3 3來(lái)計(jì)算，來(lái)計(jì)算，20142014年土地價(jià)格為：年土地價(jià)格為：土地價(jià)格土地價(jià)格= =樓面價(jià)樓面價(jià)容積率容積率 666.7 666.7 10000= 10000=273.3273.3萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法通過(guò)現(xiàn)有在售樓盤(pán)價(jià)格盤(pán)

9、點(diǎn)，推算出項(xiàng)目進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的房?jī)r(jià)，進(jìn)而反算出不同通過(guò)現(xiàn)有在售樓盤(pán)價(jià)格盤(pán)點(diǎn)，推算出項(xiàng)目進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的房?jī)r(jià)，進(jìn)而反算出不同投資利潤(rùn)率情況下的樓面地價(jià)投資利潤(rùn)率情況下的樓面地價(jià)步驟：步驟：1. 1.選取參照項(xiàng)目選取參照項(xiàng)目2. 2.建立關(guān)聯(lián)系數(shù)建立關(guān)聯(lián)系數(shù)3.3.測(cè)算二級(jí)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)測(cè)算二級(jí)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)4. 4.預(yù)估未來(lái)入市房?jī)r(jià)預(yù)估未來(lái)入市房?jī)r(jià)5. 5.預(yù)算項(xiàng)目成本預(yù)算項(xiàng)目成本6. 6.反算樓面地價(jià)反算樓面地價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。選取參照項(xiàng)目選取參照項(xiàng)目：根據(jù)距離本項(xiàng)目較近，為在售樓盤(pán)、產(chǎn)品較高檔根據(jù)距離本項(xiàng)目較近，為在售樓盤(pán)、產(chǎn)品較高檔等原則，選取三大參照樓盤(pán)，盤(pán)點(diǎn)其現(xiàn)實(shí)售價(jià)等原則，選取三大參照樓盤(pán)，盤(pán)點(diǎn)

10、其現(xiàn)實(shí)售價(jià)【假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：STEP1 STEP1 】納帕溪谷納帕溪谷東方名苑二東方名苑二期期中央一品中央一品新都匯新都匯位置岳塘湖湘西路西側(cè)（交警支隊(duì)旁）岳塘岳塘區(qū)河?xùn)|大道與雙擁中路交匯西南角（職業(yè)技術(shù)學(xué)院旁）板塘鋪步步高往岳塘區(qū)政府旁邊九華示范區(qū)學(xué)府路一號(hào)占地面積()2000001880948279042000建筑面積()5800000600019305050350000產(chǎn)品特征水景地產(chǎn),公園地產(chǎn),花園洋房江景地產(chǎn)創(chuàng)意地產(chǎn),國(guó)際化社區(qū)現(xiàn)時(shí)售現(xiàn)時(shí)售價(jià)（元價(jià)（元/ /）48004800510051004200420037003700選取參照項(xiàng)目遵循原則：選取參照項(xiàng)目遵循原則：n產(chǎn)品較高

11、檔產(chǎn)品較高檔n為為在售樓在售樓盤(pán)盤(pán)n距離本項(xiàng)目較近距離本項(xiàng)目較近新都新都匯匯納帕溪谷納帕溪谷本項(xiàng)目本項(xiàng)目東方名苑二期東方名苑二期中央一品中央一品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建立關(guān)聯(lián)系數(shù)建立關(guān)聯(lián)系數(shù)：從區(qū)域、景觀、交通等八項(xiàng)因素拿本項(xiàng)目與參照從區(qū)域、景觀、交通等八項(xiàng)因素拿本項(xiàng)目與參照項(xiàng)目進(jìn)行比較，得出比擬系數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行比較，得出比擬系數(shù)【假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：STEP2 STEP2 】比較內(nèi)容比較內(nèi)容 權(quán)重權(quán)重 納帕溪谷納帕溪谷東方名苑二期東方名苑二期中央一品中央一品新都匯新都匯 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度

12、 比較系數(shù)比較系數(shù) 社區(qū)景觀社區(qū)景觀20%1.20.2410.20.90.180.60.12外部環(huán)境外部環(huán)境15%0.80.120.90.1350.60.091.10.165建材設(shè)備建材設(shè)備15%10.150.90.1350.90.13510.15區(qū)域位置區(qū)域位置10%1.20.121.20.120.80.080.90.09開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商品牌10%0.80.080.90.090.90.090.80.08房型設(shè)計(jì)房型設(shè)計(jì)10%10.10.80.0810.10.80.08配套設(shè)施配套設(shè)施10%0.80.080.80.080.80.080.70.07物業(yè)管理物業(yè)管理10%0.90.090.90.0

13、90.90.090.90.09合計(jì)100%0.980.980.930.930.8450.8450.8450.845n參照項(xiàng)目從區(qū)位、規(guī)劃、交通等八項(xiàng)因素與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，根據(jù)擬合程度獲取比較系數(shù)，參照項(xiàng)目從區(qū)位、規(guī)劃、交通等八項(xiàng)因素與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，根據(jù)擬合程度獲取比較系數(shù)，最終獲得各項(xiàng)目土地的綜合比較系數(shù)最終獲得各項(xiàng)目土地的綜合比較系數(shù)n計(jì)算公式：權(quán)重計(jì)算公式：權(quán)重* *擬合程度擬合程度= =比較系數(shù)比較系數(shù)n擬合程度取值范圍：擬合程度取值范圍：0-20-2n比較系數(shù)：越接近比較系數(shù)：越接近“1”1”代表與本項(xiàng)目約相似代表與本項(xiàng)目約相似本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。測(cè)算二級(jí)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)測(cè)算二級(jí)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)：以

14、市場(chǎng)在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合比擬系數(shù)：以市場(chǎng)在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合比擬系數(shù)，加權(quán)求和得出項(xiàng)目進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)時(shí)售價(jià)，加權(quán)求和得出項(xiàng)目進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)時(shí)售價(jià)【假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：STEP3STEP3】對(duì)比案例對(duì)比案例均價(jià)（元均價(jià)（元/ /平方米）平方米）比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)得分權(quán)重權(quán)重加權(quán)價(jià)格（元加權(quán)價(jià)格（元/ /平方米）平方米） 納帕溪谷48000.9836%1728東方名苑二期51000.9330%1530中央一品42000.84517%714新都匯37000.84517%629項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格46014601n根據(jù)比擬系數(shù)，相似度越高，權(quán)重取值相應(yīng)提高根據(jù)比擬系數(shù)，相似度越高，權(quán)重取

15、值相應(yīng)提高n通過(guò)參照項(xiàng)目的樓面地價(jià)，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)以及各自權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均，得出項(xiàng)目住宅現(xiàn)時(shí)通過(guò)參照項(xiàng)目的樓面地價(jià)，結(jié)合比準(zhǔn)系數(shù)以及各自權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均，得出項(xiàng)目住宅現(xiàn)時(shí)售價(jià)售價(jià)為為46014601元元/ /平方米平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)估未來(lái)入市房?jī)r(jià)預(yù)估未來(lái)入市房?jī)r(jià)：根據(jù)二級(jí)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)，結(jié)合近：根據(jù)二級(jí)開(kāi)發(fā)房?jī)r(jià)，結(jié)合近5 5年房地產(chǎn)增長(zhǎng)年房地產(chǎn)增長(zhǎng)率，根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)入市時(shí)間預(yù)估銷售價(jià)格率，根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)入市時(shí)間預(yù)估銷售價(jià)格【假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：STEP4STEP4】增長(zhǎng)率為增長(zhǎng)率為10%10%：1+10%1+10%20132013年年現(xiàn)時(shí)售價(jià)：現(xiàn)時(shí)售價(jià)：46014601元元/ /X X=

16、 =20142014年年區(qū)域住宅售價(jià)：區(qū)域住宅售價(jià)：50615061元元/ /本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)算項(xiàng)目成本預(yù)算項(xiàng)目成本：一般情況下，土地樓面地價(jià)為已知項(xiàng)，而此處未知，：一般情況下，土地樓面地價(jià)為已知項(xiàng)，而此處未知，假設(shè)其為假設(shè)其為X X元元/ /，在假定住宅開(kāi)發(fā)體量前提下，對(duì)其進(jìn)行反算，在假定住宅開(kāi)發(fā)體量前提下，對(duì)其進(jìn)行反算【假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：STEP5STEP5】假定條件：假定條件：住宅開(kāi)發(fā)體量：住宅開(kāi)發(fā)體量：2020萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米計(jì)算過(guò)程如表：計(jì)算過(guò)程如表：序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目類別項(xiàng)目類別成本估算成本估算備注備注單位成本單位成本總成本總成本（元（元/ /) )( (萬(wàn)元）萬(wàn)元）一一土地

17、費(fèi)用土地費(fèi)用1土地出讓費(fèi)用X20X2契稅0.8X按出讓金的4%計(jì)算小計(jì)20.8X20.8X二二建安成本建安成本1住宅200040000小計(jì)4040000000三三前期費(fèi)用前期費(fèi)用1建筑設(shè)計(jì)費(fèi)40800按建筑面積計(jì)算2勘查設(shè)計(jì)費(fèi)20400按建筑面積計(jì)算3前期手續(xù)費(fèi)30600按建筑面積計(jì)算4可行性研究費(fèi)10200按建筑面積計(jì)算5三通一平費(fèi)15188 按土地面積計(jì)算6景觀設(shè)計(jì)601200 按建筑面積計(jì)算3388 3388 四四配套費(fèi)用配套費(fèi)用1市政配套751500 按建筑面積計(jì)算小計(jì)1500 1500 五五其他費(fèi)用其他費(fèi)用1管理費(fèi)用2756 (建安+前期+配套)4%2財(cái)務(wù)費(fèi)用2756(建安+前期+配

18、套)4%3銷售推廣費(fèi)用4333按銷售收入約3%計(jì)4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3445(建安+前期+配套)5%小計(jì)408 1329013290六六總成本合計(jì)總成本合計(jì)821788217820.8X20.8X本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。反算樓面地價(jià)反算樓面地價(jià)：基于前述步驟，根據(jù)投資凈利潤(rùn)率：基于前述步驟，根據(jù)投資凈利潤(rùn)率= =凈利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)總額/ /總投資，假定兩種利潤(rùn)率，反算樓面地價(jià)總投資，假定兩種利潤(rùn)率，反算樓面地價(jià)【假設(shè)開(kāi)發(fā)法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法：STEP6STEP6】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額（萬(wàn)元）金額（萬(wàn)元）總銷售收入101222總開(kāi)發(fā)成本5376020.8X營(yíng)業(yè)稅及附加5567.21土地增值稅1012.22稅前收益

19、47461.9-20.8x所得稅11865.5-5.2x項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2901729017-15.6x-15.6x根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，利潤(rùn)率根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，利潤(rùn)率=30%=30%時(shí)，本項(xiàng)目住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，本項(xiàng)目住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格為為590590元元/ / 利潤(rùn)率利潤(rùn)率=0%=0%時(shí)，本項(xiàng)目住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，本項(xiàng)目住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為為18601860元元/ /說(shuō)明：說(shuō)明：a: a: 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加按總銷售收入的按總銷售收入的5.55.5%計(jì)算計(jì)算b: b: 項(xiàng)目所得稅按新行稅率項(xiàng)目所得稅按新行稅率25%25%計(jì)算計(jì)算c: c: 項(xiàng)目土地增值稅按銷售總收入的項(xiàng)目土地增值稅按

20、銷售總收入的1%1%進(jìn)行預(yù)征進(jìn)行預(yù)征d d：建筑面積按照：建筑面積按照2020萬(wàn)平方米計(jì)算萬(wàn)平方米計(jì)算e e：銷售均價(jià)按兩年后的均價(jià)計(jì)算，為：銷售均價(jià)按兩年后的均價(jià)計(jì)算，為7222.227222.22元元/ /一般情況下，項(xiàng)目利潤(rùn)率為一般情況下，項(xiàng)目利潤(rùn)率為20-30%20-30%，因此測(cè)算分別以，因此測(cè)算分別以投資利潤(rùn)率極限值投資利潤(rùn)率極限值0%0%和和30%30%作為反算條件：作為反算條件：投資凈利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率= =凈利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)總額/ /總投資總投資 R1=R1=（2901729017-15.6x-15.6x）/ /（ 53760 53760+20.8x+20.8x）=30% =3

21、0% 則則X=590X=590元元/ /R2=R2=（2901729017-15.6x-15.6x）/ /（5376053760+20.8x+20.8x）=0=0% % 則則X=1860X=1860元元/ /本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。測(cè)算項(xiàng)目樓面地價(jià)測(cè)算項(xiàng)目樓面地價(jià)：把市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種估算路徑得出的：把市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種估算路徑得出的3 3項(xiàng)住宅樓面地價(jià)進(jìn)行加權(quán)求和，項(xiàng)住宅樓面地價(jià)進(jìn)行加權(quán)求和，得出項(xiàng)目住宅樓面地價(jià)合理區(qū)間得出項(xiàng)目住宅樓面地價(jià)合理區(qū)間已知項(xiàng)：已知項(xiàng)：1 1、市場(chǎng)比較法，目前、市場(chǎng)比較法，目前樓面地價(jià)樓面地價(jià)1366.621366.62元元/ /2 2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，利潤(rùn)率為、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，利潤(rùn)率為0%0%時(shí)時(shí)： 1860 1860元元/ /3 3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，利潤(rùn)率為、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，利潤(rùn)率為30%30%時(shí)：時(shí)： 590590元元/ /方法：分別組合，加權(quán)求和方法：分別組合，加權(quán)求和考慮到