南京房地產(chǎn)年度市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、2004年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告1 / 133抉策地產(chǎn)研究中心2004年8月8日2004年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告目錄目錄綜述2 / 1331.前言2.抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介2.1研究背景講明2.2抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系講明3.名詞定義4.抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù)摘要第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析12004年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析1.1拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低1.2改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成1.3投資購(gòu)房比例小幅下調(diào)1.4結(jié)婚購(gòu)房比例穩(wěn)中略升1.5都市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)2.南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析2.1購(gòu)房者需求心理特征分析2.2現(xiàn)實(shí)需求的減

2、少與潛在需求的增加3 / 1332.3前期已實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求的社會(huì)階層層次分析32004年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析3.1 2004上半年新建商品房的交易情況3.2 2004二季度新建商品房的交易情況3.3 2004上半年存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況3.4 2004年上半年及二季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析4. 2004年上半年需求結(jié)構(gòu)分析4.1各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況4.2價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況4.3樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析1.南京市2004年二季度市場(chǎng)供給狀況南京市2004年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2.南京市2004年二季度南京市土地供應(yīng)狀況2.1土地一

3、級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況2.2土地二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況3.南京市2004年上半年經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給狀況4.南京市2004年二季度南京市商品房供應(yīng)情況4 / 1334.1 2004年二季度商品房總體供需狀況4.2抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介4.2.1需求監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介4.2.2供給監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介4.2.3供需比監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介4.3 2004年二季度南京市新建商品房供應(yīng)總量4.4分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況4.4.1分片區(qū)的新建商品房供需分析4.4.2分價(jià)格層次的供需分析4.4.3分樓型的供需狀況5. 2004年三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況5.1 2004年三季度南京市新建商品房供應(yīng)總

4、量5.2 2004年三季度南京市新建商品房供給狀況5.2.1 2004年三季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況5 / 1335.2.2 2004年三季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況5.3 2004年二、三季度南京市新建商品房供應(yīng)狀況對(duì)比5.3.1分片區(qū)市場(chǎng)供給變化5.3.2分物業(yè)類型市場(chǎng)供給比較第三節(jié) 價(jià)格研究1.供給價(jià)格水平分析1.1抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)1.2新建商品房?jī)r(jià)格水平分析1.3新建商品住宅價(jià)格水平分析1.4分物業(yè)新建商品房?jī)r(jià)格水平分析1.5經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平分析1.6存量房?jī)r(jià)格水平分析1.7南京市租賃行情分析1.8土地價(jià)格水平分析2. 2004年上半年南京商品房

5、價(jià)格變動(dòng)因素及相關(guān)分析2.1供需比例失衡對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙2.1.1 2004年二季度商品房供需狀況對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的阻礙分析2.1.2價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房?jī)r(jià)格的阻礙2.2經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與消費(fèi)能力增長(zhǎng)支撐南京房?jī)r(jià)6 / 1332.3房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙2.4宏觀金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的阻礙2.5行業(yè)的互動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲2.6商品房直接成本帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲2.7都市化進(jìn)程加快，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲2.8 2004年南京商品房房?jī)r(jià)趨勢(shì)性分析2.9 2004年南京存量房市場(chǎng)趨勢(shì)分析3. 2004年上半年南京房地產(chǎn)進(jìn)展特征綜述3.1商品房?jī)r(jià)格兩極分化情況嚴(yán)峻，郊區(qū)與城區(qū)商品房?jī)r(jià)格差距接著拉大， 軌道沿線物業(yè)價(jià)格攀升速

6、度明顯，但市場(chǎng)同意程度存在較大的差異。3.2產(chǎn)品向多元化進(jìn)展，戶型設(shè)計(jì)更加人性化3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展態(tài)勢(shì)逐步趨于穩(wěn)定，價(jià)格變化趨于理性3.4新建商品房市場(chǎng)接著升溫，存量房市場(chǎng)交易平穩(wěn)第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查1.研究背景2.研究講明2.1樣本特征2.2樣本量7 / 1332.3研究方法2.4研究指標(biāo)3.被訪者的差不多特征3.1被訪者年齡結(jié)構(gòu)3.2被訪者學(xué)歷結(jié)構(gòu)3.3被訪者的家庭結(jié)構(gòu)3.4被訪者家庭年收入分布4.購(gòu)房需求特征分析4.1面積需求4.2套型需求4.3理想的購(gòu)房區(qū)域4.4樓型與年齡特征的交叉分析4.5不同區(qū)域和樓型需求交叉比較4.6購(gòu)房目的分析4.7年齡與購(gòu)房目的的交叉分析5.準(zhǔn)購(gòu)房者價(jià)格需求

7、分析5.1能夠承受的最高單價(jià)5.2家庭年收入與可承受總價(jià)的交叉分析5.3付款方式5.4被訪者對(duì)南京地區(qū)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)8 / 1336.準(zhǔn)購(gòu)房者的媒體接觸適應(yīng)及媒體阻礙6.1媒體接觸6.2廣告宣傳和推舉活動(dòng)的阻礙力分析第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià)1.生活指數(shù)評(píng)價(jià)1.1區(qū)域生活指數(shù)模型1.2應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果2.典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)2.1典型樓盤生活指數(shù)模型2.2應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果3.典型樓盤性價(jià)比分析4.抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究4.1抉策地產(chǎn)典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告4.2抉策地產(chǎn)樓盤項(xiàng)目前期定位研究4.3抉策地產(chǎn)市場(chǎng)吸納與性價(jià)比定價(jià)模型第六節(jié) 媒體監(jiān)測(cè)與研究1. 2004年二季度南京房地產(chǎn)平

8、面廣告投放監(jiān)測(cè)1.1樓盤報(bào)紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率1.2分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì)9 / 1331.3分物業(yè)類型投放量統(tǒng)計(jì)1.4開發(fā)商投放量統(tǒng)計(jì)1.5報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告總量統(tǒng)計(jì)2. 2004年二季度南京房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)測(cè)分析3. 2004年二季度南京市房地廣告營(yíng)銷主題與促銷活動(dòng)分析3.1房地產(chǎn)營(yíng)銷主題分析3.2其它促銷活動(dòng)分析4.結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查的媒體阻礙度分析4.1購(gòu)房者媒體偏好分析4.2各類型媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的阻礙度4.3典型樓盤廣告策略淺析5.抉策地產(chǎn)研究中心營(yíng)銷監(jiān)測(cè)產(chǎn)品簡(jiǎn)介5.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWO分析5.2 20032004南京市要緊樓盤廣告投放變化統(tǒng)計(jì)與分析 結(jié)語(yǔ)1.前言2004年

9、上半年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的 “ 春 天 ” ，監(jiān)察部和國(guó)土資源部日前發(fā)出在2004年8月31日 前今年各 地必須將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問(wèn)題處理完畢； 國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房） 資本金比例從20提高到35以上；銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了10 / 133對(duì)房產(chǎn)信托的監(jiān)管 力度，房地產(chǎn)開發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢(shì)差不多明朗；近日中央5家大 型房地產(chǎn)企業(yè)受命整合國(guó)有房地產(chǎn)行業(yè)；針對(duì)貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)偏快、信貸 增幅偏大、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的情況，央行今年差不多出臺(tái)并實(shí)行了 再貸款浮息制度、實(shí)行差不存款預(yù)備金率制度和提高存款預(yù)備金率制度三 項(xiàng)政策以

10、調(diào)整操縱過(guò)熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長(zhǎng)，操縱通脹。眾多 政策動(dòng)態(tài)表明國(guó)家近期在宏觀調(diào)控上 對(duì) 房地產(chǎn)行業(yè)采取了進(jìn)行適度打壓 和緊縮態(tài)度。而在這種背景下，2004年6月，全國(guó)共完成 商品房 施工 面積165499.36萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)23%，其中住宅93414.62萬(wàn)平米， 同比增長(zhǎng)20.2%，竣工面積20888.49萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14.4%，其中 住宅12905.5萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)7.8%。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額為5413.58億元，同比增長(zhǎng)28%，在各行業(yè)中占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的24.8%， 各項(xiàng)同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全國(guó)的商品房銷售價(jià)格比去年 同期上漲9.1%，土地交易價(jià)

11、格上漲9.5%，房屋租賃價(jià)格上漲0.8%；2004年二季度以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)接著升溫，價(jià)格大幅上漲，與一季度相 比，商品房銷售價(jià)格上漲2.3%，土地交易價(jià)格上漲4.1%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 能夠看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控差不多取得一定的效果，投資開始從高 位持續(xù)回落，然而投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu)不夠合理、商品房?jī)r(jià)格接著 走高的現(xiàn)象仍然存在。依照南京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)：上半年全市完成生產(chǎn)總值902.81億元，同比增長(zhǎng)18.2%，增幅比去年同期高4個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水 平高出8.5個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高3.1個(gè)百分點(diǎn)；上半年南京都 市居民人均可支配收入達(dá)5839.32元，11 / 133同比增長(zhǎng)13.

12、7，增幅比去年同 期高出5.5個(gè)百分點(diǎn)；今年1-5月南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)357.84億元，比去年同期增長(zhǎng)30.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)80.32億 元， 比去年同期增長(zhǎng)26.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額22.45%， 增 幅有所回落。但 房?jī)r(jià)接著穩(wěn)步上升，市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)比例有所降低，這是2004年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差不多表現(xiàn)。在房地產(chǎn)金融方面，國(guó)家 連續(xù)出臺(tái)的相關(guān)政策，如提高房貸門檻，減少貸款投放，對(duì)南京市房地產(chǎn) 業(yè)的阻礙較大，觀看南京市2004年二季度以來(lái)的房地產(chǎn)需求實(shí)現(xiàn)情況能 夠發(fā)覺，由于拆遷量有限，剛性購(gòu)房需求減少，消費(fèi)者普遍認(rèn)為目前房?jī)r(jià) 過(guò)高而推遲購(gòu)房時(shí)刻，持幣觀望群體

13、絕對(duì)總量有所增加。在存量房交易方 面，受貸款政策的阻礙，成交量波動(dòng)較大，5月成交量降低，6月有所恢復(fù)。土地一級(jí)市場(chǎng)方面，4月底國(guó)務(wù)院辦公廳決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用 地的審批暫停半年，南京在半年內(nèi)停止征用農(nóng)用地。由于南京市國(guó)有儲(chǔ)備 土地充足，因此短期內(nèi)可不能阻礙土地的供給，相反，南京市短期內(nèi)提高 了國(guó)有土地的供給量，但土地價(jià)格仍然接著穩(wěn)步上升。 依照抉策地產(chǎn)研究 中心本期季度調(diào)查顯示，南京市2004年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)要緊特 征，一是商品房總體供需比和新建商品房的供需比都大于1，講明房地產(chǎn) 市場(chǎng)差不多供過(guò)于求，買方市場(chǎng)差不多到來(lái)；二是結(jié)構(gòu)性的供求矛盾仍然 專門突出，相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)微觀特征錯(cuò)綜復(fù)

14、雜。 眾多事實(shí)也表明，南京市 房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。市場(chǎng)表現(xiàn)為供需平衡被打破，已出現(xiàn) 局部的供過(guò)于求的狀況，供需依舊存在著比較嚴(yán)峻的結(jié)構(gòu)性矛盾，價(jià)格漲 幅回落、某些層次的商品房交易量有所降低、消費(fèi)者購(gòu)買心理更加成熟。 由于市場(chǎng)逐步成熟，法律法規(guī)的不斷健全、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一批資金不 足的房地產(chǎn)進(jìn)展商面臨被淘汰、優(yōu)勢(shì)企業(yè)之間開始尋求聯(lián)合等等，一個(gè)更 開放、資源整合水平更高的新市場(chǎng)平臺(tái)正在形成中。抉策地產(chǎn)研究中心的 差不多推斷是：以后南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)率有所放緩既是在宏觀調(diào)控的 阻礙下的合理表現(xiàn)，也是其走向成熟與理性的標(biāo)志，地產(chǎn)企業(yè)只有以科學(xué) 的進(jìn)展觀為指導(dǎo)，將項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)與都市經(jīng)濟(jì)、

15、文化的進(jìn)展結(jié)合起來(lái)，才 能打造出市場(chǎng)能夠同意、消費(fèi)者迫切需要的產(chǎn)品。抉策地產(chǎn)研究中心將接著以建立并完善適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的信息指標(biāo)體系及信息共享的基礎(chǔ)平臺(tái)為己任，以及時(shí)的微觀市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持市 場(chǎng)研究，服務(wù)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和全社會(huì)，為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展 做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！12 / 1332.抉策地產(chǎn)研究中心研究方法簡(jiǎn)介2.1研究背景講明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、 咨詢服務(wù)的需求，特不是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研 究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開始組建 抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂 部 ，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年推出 抉策房地產(chǎn)

16、市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型 ，研究模型建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的 購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 基礎(chǔ)之上，要緊從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì) 分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及重量數(shù)據(jù)。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行講明：（1） 購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù) ： 抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì) 員俱樂部建立于2001年中，截至2004年6月差不多擁有會(huì)員16682名，這些會(huì)員具有的最大特征確實(shí)是他們均為近期有實(shí)際購(gòu)房需求的 房者 。所有的會(huì)員數(shù)據(jù)都通過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí) 性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員數(shù)據(jù)。在所

17、有會(huì)員中，26-45歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的70%，60%的會(huì)員家庭年收入在3-8萬(wàn)元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過(guò)65%，會(huì)員數(shù)據(jù)中涉及會(huì)員的家庭 差不多情況（如：差不多收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等） ，購(gòu)房意向 情況（如：意向購(gòu)房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等），購(gòu)房行為及心 理特征（如：購(gòu)房決策權(quán)、購(gòu)房決策依據(jù)、信息獵取渠道、房?jī)r(jià)同意度、 漲跌主觀推斷等），數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)量117余萬(wàn)條。（2） 南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù) ： 要緊包括樓盤差不多信息、 價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行 監(jiān)測(cè)，目前

18、建立起的比較健全的是 南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù) 。 收錄住宅、 公寓、商住寫字樓、 商鋪不墅、 工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及樓盤數(shù)據(jù)近400家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近200家。除差不多指標(biāo)外，以 月度為監(jiān)測(cè)周期的數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近50項(xiàng)。（3） 媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) ： 抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開 發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng) 期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。監(jiān)測(cè)范14 / 133準(zhǔn)購(gòu)15 / 133圍為南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。2.2抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系 講明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃

19、分適應(yīng)及各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)， 本研究報(bào)告研究范圍為南京七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、 江寧、江北。抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括 市場(chǎng)容量、 產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)分析、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)評(píng)價(jià)、媒體監(jiān)測(cè) 六大部分。 本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及進(jìn)展水平，研 究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)地位，分析市場(chǎng)的 以后進(jìn)展趨勢(shì)。市場(chǎng)容量 即總需求量。需求決定供給。以抉策購(gòu)房俱樂部 會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，依照購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn) 市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘俊?各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容

20、量、樓型市場(chǎng)容量，及各重量的變化及 進(jìn)展趨勢(shì)。相關(guān)監(jiān)測(cè)模型見報(bào)告第1、2節(jié)，16 / 133商品房開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng) 狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，給出 以月度統(tǒng)計(jì)量為基礎(chǔ)的總供需比及分物業(yè)、分片區(qū)、分版塊的類不產(chǎn)品供 需比及狀況分析， 從不同角度研究細(xì)分市場(chǎng)需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。 （抉 策地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)實(shí)際供給量統(tǒng)計(jì)模型及供需比模型，詳見報(bào)告第2節(jié)）。價(jià)格指數(shù) 以 抉策南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái) 的數(shù)據(jù)為依據(jù)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè) 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體加權(quán)均價(jià)、 各片區(qū)加權(quán)均價(jià)、分物業(yè)加權(quán)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷

21、售狀況，分析其現(xiàn) 狀及緣故，研究市場(chǎng)價(jià)格成因及走勢(shì)。消費(fèi)者調(diào)查 以 抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù) 為基 礎(chǔ)，每季度進(jìn)行樣本總?cè)萘繛?00份以上的抽樣調(diào)查及深度追訪，通過(guò)數(shù) 據(jù)分析，在了解準(zhǔn)購(gòu)房者的差不多特征的基礎(chǔ)上，研究消費(fèi)者購(gòu)房需求、 購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。生活指數(shù)評(píng)價(jià) 抉策地產(chǎn)研究中心 區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系 統(tǒng) ，就阻礙商品房 生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及 典型樓盤的生活便利程度，給出生活指數(shù)評(píng)價(jià)結(jié)果，并結(jié)合商品房?jī)r(jià)格研 究樓盤的性價(jià)比。媒體監(jiān)測(cè) 通過(guò)對(duì)南京各大媒體（包括報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析要緊分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)狀況、17 / 133電

22、視等）的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻次、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，對(duì)媒體阻礙度、媒體偏好、消費(fèi)者 決策阻礙等做相關(guān)研究，并結(jié)合樓盤實(shí)際營(yíng)銷狀況進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷效果評(píng)價(jià)。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤進(jìn)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分講明市場(chǎng)的全貌，只有通過(guò)對(duì)各要緊指標(biāo)及分 級(jí)指標(biāo)的多維度交叉關(guān)聯(lián)分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域在某一時(shí)刻 段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。3.名詞定義商品房： 按樓型分為新建房和存量房。按用途分為商品住宅、寫

23、字樓和商 住樓、不墅。新建房： 包括由開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)面向所有購(gòu)房者銷售的新建商品房，政府 提供土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，政府操縱價(jià)格、銷售對(duì)象的中低價(jià)商品房。存量房： 包括差不多取得產(chǎn)權(quán)證的商品房業(yè)主銷售的二手房、僅僅取得使 用權(quán)但無(wú)產(chǎn)權(quán)可上市的公房。南京市各大片區(qū)地理范圍定義：江寧片區(qū) ：繞城公路以南，江寧行政區(qū)在內(nèi)的地區(qū)；18 / 133河西片區(qū) ：內(nèi)秦淮河以西地區(qū)；城東片區(qū) ：龍?bào)粗新芬詵|，寧鎮(zhèn)公路以南，光華路以北地區(qū)；城中片區(qū) ：龍?bào)粗新芬晕鳎?長(zhǎng)樂路以北， 建寧路以南， 內(nèi)秦淮河以東地區(qū)；城南片區(qū) ：長(zhǎng)樂路、光華路以南，鳳臺(tái)南路以東地區(qū)；城北片區(qū) ：建寧路、寧鎮(zhèn)公路以北地區(qū)；江北片區(qū) ：

24、長(zhǎng)江以北南京市區(qū)。注：以上定義僅限本研究報(bào)告。4.抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯，我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查延伸服務(wù)和專項(xiàng)深度研究。開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期時(shí)期對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)要緊為：房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境進(jìn)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買力及消費(fèi) 特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格策略/銷售周期可能與銷售進(jìn)度操縱。通過(guò)抉策樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過(guò)中長(zhǎng)期分時(shí)期市 場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤地域19

25、/ 133市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過(guò)購(gòu)房會(huì)員俱樂部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購(gòu)房者） 動(dòng)態(tài)特征，關(guān)心開發(fā)者在項(xiàng)目前期時(shí)期獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)與關(guān)鍵信息，提 供項(xiàng)目的定位決策建議方案 。具體來(lái)講，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng) 研究服務(wù)：數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上的產(chǎn)品： 區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)刻 段內(nèi)分類項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)刻段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、以后進(jìn)展阻礙因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及 進(jìn)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī) 會(huì)研究報(bào)告等。

26、深度市場(chǎng)調(diào)研： 項(xiàng)目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分方案，定價(jià)策略、營(yíng)銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃建議，項(xiàng)目全 程營(yíng)銷解決方案。注： 本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除專門講明外， 均來(lái)自抉策地產(chǎn)研究中心 購(gòu) 房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè) 數(shù)據(jù)庫(kù) 。假如您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與 南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。20 / 133摘要1. 2004年二季度南京房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所回落2004年1-6月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資110.35億元，比 上年同期增長(zhǎng)34.1%；施工面積1614.36萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)46.9%，其 中住宅面積1283.

27、42萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)49.6%；新建商品房銷售持續(xù)走 旺，銷售面積達(dá)216.35萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)48.4%，其中住宅銷售187.05萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)39.7%；商品房銷售額84.92億元，同比增幅高達(dá)78.4%。2. 2004年二季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給稍高于需求。 依照南京抉策地產(chǎn) 研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)，2004年三季度南京（包括江寧、浦口 與六合區(qū)域）新建商品房的供給總量約為314萬(wàn)平米 。2004年二季度，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房總供需比差不多是1.05：1，供略大于求。新建商品房的供需比是1.12：1。從片區(qū)來(lái) 講，河西的市場(chǎng)需求份額在處于緩慢下降的趨勢(shì)，城東位居第二，接下來(lái) 依次

28、是江寧江北、城中、城南和江北。（南京抉策地產(chǎn)研究中心擁有南京在售樓盤的精確資料，有能力對(duì)以月度為單位的樓盤供給、吸納作出精確 統(tǒng)計(jì)與分析，分析模型見第二節(jié)中4.2所示。）21 / 1333. 2004年上半年南京房地產(chǎn)開發(fā)用地供給狀況截至到2004年上半年，南京市主城區(qū)及江寧、江北片區(qū)通過(guò)拍 賣成交的地塊共21塊，土地成交總面積為136.8公頃，成交總金額為35.2億元，土地平均成交價(jià)格為2436.09元/平米，2004年上半年南 京市土地出讓樓面地價(jià)為2030.08元/平米。2004年上半年為止，南 京新增儲(chǔ)備土地32幅。4. 2004年上半年新建商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中上升，存量房交易量有所下降20

29、04年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房銷售狀況平穩(wěn)，半年上 升近300元/平米，南京新建商品房加權(quán)均價(jià)達(dá)到4813元/平米，其 中商品住宅加權(quán)均價(jià)達(dá)到4650元/平米，與上季度相比有所上漲，2004年上半年存量房市場(chǎng)交易量有所回落，但各片區(qū)二手房均價(jià)均有一定幅度 的上漲。? 2004年上半年南京市因 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例明顯下降， 消費(fèi)者購(gòu)房行為趨向理性，投資購(gòu)房比例有所下降。? 2004年二季度南京市住宅及公寓項(xiàng)目報(bào)紙平面廣告投放量仍然居于各物 業(yè)的首位，占投放總量的77.79%，2004年二季度以來(lái)，南京市商鋪?lái)?xiàng) 目的報(bào)紙廣告投放有較大幅度的下降。22 / 133第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析市場(chǎng)容

30、量，是指在一段時(shí)刻內(nèi)、特定區(qū)域市場(chǎng)中、消費(fèi)者有購(gòu)買能力支撐的、對(duì)某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場(chǎng)總需求量。由于存在著大 量的購(gòu)房需求，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直處于高速進(jìn)展的時(shí)期，但市 場(chǎng)中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng) 中區(qū)域、價(jià)位、樓型、套型等方面的供應(yīng)與需求（市場(chǎng)容量）不平衡。市 場(chǎng)容量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場(chǎng)容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次 的變化趨勢(shì)對(duì)了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著至關(guān)重要的作用。本節(jié)的市場(chǎng)容量 分析中，既進(jìn)行了總?cè)萘糠治?，也進(jìn)行了分區(qū)域、價(jià)格層次等分容量結(jié)構(gòu) 分析。12004年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ?/p>

31、品房（商業(yè)新建商品 房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求和存量房（二手房和上 市公房）需求。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2004年南京增 加新建商品房的需求為800萬(wàn)平米，存量房500萬(wàn)平米，共1300萬(wàn)平 米。如此，2004年的總需求為1440萬(wàn)平米，2003年由于各種緣故 （價(jià) 格、戶型、套型、地理位置）未實(shí)現(xiàn)的需求為140萬(wàn)平米。2004年二季度，南京商品房總需求量（包括一季度未滿足的需求23 / 13390萬(wàn)平米）為415萬(wàn)平米。2004年上半年南京新增新建商品房需求約 為410萬(wàn)平米,存量房需求約為275萬(wàn)平米。2004年上半年南京房地 產(chǎn)市場(chǎng)的總需求為685萬(wàn)平米。

32、 鑒于抉策地產(chǎn)研究中心2004年第一季 度報(bào)告的相關(guān)論述，本報(bào)告將要緊針對(duì)第二季度的需求進(jìn)行分析。購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南京購(gòu)房的需求成因要緊 包括拆遷購(gòu)房、市民改善居住條件購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、投資購(gòu)房以及都市化 進(jìn)程所帶來(lái)的購(gòu)房等。我們將2003年全年、2004年一季度以及2004年二季度的購(gòu) 房動(dòng)因變化情況在圖1列出，從中能夠清晰的觀看出南京房地產(chǎn)需求中購(gòu) 房動(dòng)因變化的趨勢(shì)。1.1拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2002年以來(lái)，拆遷一 直是購(gòu)房需求的要緊動(dòng)力，因?yàn)椴疬w購(gòu)房需求是相對(duì)剛性的。而進(jìn)入2004年，拆遷購(gòu)房的比例下降，由一季度的24.20下降到

33、二季度的20.50，要緊緣故是上半年以來(lái)南京市拆遷速度下降及拆遷量驟降。隨 著南京拆遷速度的加快，拆遷購(gòu)房在2004年下半年的購(gòu)房動(dòng)因的比例將 會(huì)有所上升，見下圖圖1-1 2003年到2004年二季度購(gòu)房動(dòng)因結(jié)構(gòu)圖 2003年全年 200電年第一季度 口004年第二季度2004年南京打算拆遷近3萬(wàn)戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷 戶數(shù)在4萬(wàn)5萬(wàn)戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在360萬(wàn)平米左右。2004年一季度南京市的拆遷速度較慢，進(jìn)入5月份，南京明顯加快了拆遷進(jìn)程。到上半年為止，南京差不多拆遷或者正在拆遷的項(xiàng)目有15個(gè)。由于2004年一季度拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求大部分進(jìn)入了二季度，一季度拆遷量的減少

34、，使得南京市2004年二季度因拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求也明顯減少，約在70萬(wàn) 平米左右，占市場(chǎng)容量的20.50%。1.2改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成由于生活水平的提高，產(chǎn)生了大量的以改善條件為目的的對(duì)商品房的市場(chǎng)需求。在圖1中能夠清晰看出，隨著南京居民收入水平的提咼和26 / 13327 / 133這部分購(gòu)房者在0.88萬(wàn)戶左右，需求量為125萬(wàn)平米，占南京總體市場(chǎng) 容量的28.2。1.3投資購(gòu)房比例小幅下調(diào)銀行實(shí)際利率超低、股市的低迷及投資風(fēng)險(xiǎn)太高，使得大量的民 間資本急于查找風(fēng)險(xiǎn)較低、回報(bào)率較高的投資渠道，而商品房恰恰滿足了 這種投資要求。投資購(gòu)房的差不多特征是：投資者的購(gòu)房需求并不是建

35、立 在自己的實(shí)際需求之上的，他們的購(gòu)房心理受眾多因素阻礙，同時(shí)極其不 穩(wěn)定，這一點(diǎn)在圖1中能夠清晰的反映出來(lái)。在圖1中能夠看出，投資購(gòu)房者的比例波動(dòng)較大。2003年全年 投資購(gòu)房的比例只有17.10，隨著南京房?jī)r(jià)的攀升，2004年一季度投 資購(gòu)房的比例高達(dá)27.60。 進(jìn)入二季度， 受到政府宏觀調(diào)控的阻礙， 特 不是4月1日起開始實(shí)施的 “ 禁炒令” 和銀行 “ 緊縮銀根 ” 的政策阻礙，在以短期投資為目的投資購(gòu)房需求下降的帶動(dòng)下，二季度投 資購(gòu)房需求比例由一季度的27.60下降到23.60，需求量約在98萬(wàn)平米左右。1.4結(jié)婚購(gòu)房比例穩(wěn)中略升依照南京市第五次人口普查的數(shù)據(jù)分析， 在以后的幾年

36、內(nèi)， 南京 人口中的30歲以下群體的比例將逐步增高，因而結(jié)婚購(gòu)房的需求呈穩(wěn)中 略升趨勢(shì)。依照購(gòu)房會(huì)員俱樂部統(tǒng)計(jì)資料，2004年二季度，有結(jié)婚購(gòu)房 意向的購(gòu)房者在0.77萬(wàn)戶左右，需消費(fèi)理念的變化，改善住宅條件的購(gòu)房比例持續(xù)上升。2004年二季度，28 / 133求量為86萬(wàn)平米，占二季度購(gòu)房總 需求的19.50。1.5都市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)世界上各大都市的都市化都具有一個(gè)相同的特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)進(jìn)展越快，都市化速度也越快。南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的進(jìn)展時(shí)期，目前都市化水 平以每年2左右的速度增長(zhǎng)。而要維持人均住宅面積的穩(wěn)定，每年的房 地產(chǎn)需求專門大。由于大學(xué)的擴(kuò)招，南京每年高校畢業(yè)生在9萬(wàn)人左

37、右，其中有相 當(dāng)一部分人會(huì)留在南京工作。短期內(nèi)這部分人群的需求要緊集中于租賃市 場(chǎng)和中小套型住宅市場(chǎng)，商品房的購(gòu)買需求可不能太大。2004年二季度 由于都市化進(jìn)程所帶來(lái)的購(gòu)房需求為36萬(wàn)平米，占購(gòu)房總需求的8.20。2.南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析2.1購(gòu)房者需求心理特征分析依照抉策南京購(gòu)房會(huì)員俱樂部的最新數(shù)據(jù)，在準(zhǔn)購(gòu)房者中有63.3的購(gòu)房者認(rèn)為南京的房?jī)r(jià)過(guò)高，有34.2的購(gòu)房者認(rèn)為南京的房 價(jià)偏高，兩部分之和達(dá)到了97.5，比一季度的比例有所升高（詳見本 報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容） 。從市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的角度分析，消費(fèi)者的消費(fèi)心理 和態(tài)度會(huì)阻礙其購(gòu)買行為，購(gòu)房者的這種心理狀態(tài)導(dǎo)致的直接后果確實(shí)是 推遲其

38、需求滿足的時(shí)刻，也確實(shí)是講在以后市場(chǎng)中，29 / 133購(gòu)房者的消費(fèi)行為會(huì) 越來(lái)越理性。市場(chǎng)中持幣觀望氣氛會(huì)相對(duì)濃重，這是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)步 和成熟的標(biāo)志。2.2現(xiàn)實(shí)需求的減少與潛在需求的增加市場(chǎng)容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的和非彈性的，滿足的可能性特不大；而潛在的需求是 彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的阻礙特不大，不易得到 滿足。依照抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān) 系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在 需求領(lǐng)域。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2003年南京市商品房 總體需求約為140

39、0萬(wàn)平米，其中有1260萬(wàn)平米的需求得到了滿足，成 為現(xiàn)實(shí)需求，而140萬(wàn)平米的需求由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的緣故，特不是價(jià)格方面的緣故，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。依照經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，價(jià)格上升必 定引起有效需求的下降。隨著南京房?jī)r(jià)的攀升，現(xiàn)實(shí)需求在市場(chǎng)容量中的 比例將進(jìn)一步減少，潛在的需求將會(huì)增多，更多的需求無(wú)法在短期實(shí)現(xiàn)。2.3前期已實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求的社會(huì)階層層次分析依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展 初期，除去由于拆遷緣故實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)需求，買房群體要緊是由企業(yè)主、公 務(wù)員等中等偏高收入的社會(huì)階層組成，他們的需要首先得到了滿足。30 / 1332002年以來(lái)，南京房?jī)r(jià)一路攀升，盡管從統(tǒng)計(jì)

40、數(shù)據(jù)上看，南京市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在上升，然而隨著收入水平兩極分化現(xiàn)象的加劇， 平均邊際消費(fèi)傾向（新增加的收入中被消費(fèi)的比例）呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。如 此，在原有高收入群體的購(gòu)房需求主體被滿足后，開發(fā)商短期內(nèi)面對(duì)的是 購(gòu)房者的平均收入相對(duì)下降、對(duì)房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)需求同時(shí)下降的局面， 這在某些不墅、高檔樓房銷售市場(chǎng)消化速度放緩等市場(chǎng)表現(xiàn)中差不多有所 體現(xiàn)。32004年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析依照南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年1-6月，南京市商品房 交易總量為436萬(wàn)平米。具體情況如下：31 /1333.1 2004上半年新建商品房的交易情況依照南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年1-6月，

41、南京市商品房交易總量為436萬(wàn)平米。 南京市新建商品房銷售持續(xù)走旺， 銷售面積達(dá)216.35萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)48.4%，新建商品房銷售額84.92億元，同比 增幅高達(dá)78.4%;其中新建商品住宅銷售187.05萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)39.7%3.2 2004二季度新建商品房的交易情況依照南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年4-6月，南京市新建商 品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá)81.70萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)48.4%，新建 商品房銷售額26.1億元，同比增幅高達(dá)21.4%。將數(shù)據(jù)與03年的同期進(jìn)行對(duì)比，得到下表：表1-1 2003年、2004年一、二季度南京市商品房銷售面積、 銷售額對(duì)比時(shí)刻商品房銷售面積（萬(wàn)

42、平米）商品房銷售額（億元）03 年一季度63.0621.503 年二季度82.7326.104 年一季度134.65f55.2f04 年二季度81.70J29.72J從上表能夠看出，2004年一季度的商品房銷售面積和商品房銷售額同比都有較大幅度的上升，然而二季度的商品房銷售面積及銷售額比 起一季度有較大幅度的下降，甚至比起2003年同期都有小幅下降，究其 緣故，宏觀方面，是因?yàn)閲?guó)家抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)熱，對(duì)土地、金融等各 個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控；微觀方面，32 / 133正如本報(bào)告在南京房地產(chǎn)需求特征分析 中所指出的，購(gòu)房者的購(gòu)買行為更為理性，購(gòu)房者大量的推遲其需求滿足 的時(shí)刻，造成了市場(chǎng)中 “ 持

43、幣觀望 ” 氣氛濃重；同時(shí)短期內(nèi)南京房地 產(chǎn)市場(chǎng)的潛在購(gòu)房者的平均收入相對(duì)下降、對(duì)商品房的現(xiàn)實(shí)需求也同時(shí)下 降。3.3 2004上半年存量房、經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況2004年上半年，全市二手房實(shí)際交易量2.7萬(wàn)多套，銷售面積220萬(wàn)平米。上半年二手房交易月度數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，受到國(guó)家宏觀調(diào)控以 及銀行按揭門檻提高的阻礙，5月二手房成交量急劇減少， 共成交3374套， 比4月份減少21.9。進(jìn)入6月份，交易量有所回升。隨著南京都市拆遷規(guī)模的擴(kuò)大，今年南京有9個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)適用 房項(xiàng)目，共計(jì)342公頃。今年原打算開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房146.24萬(wàn)平米， 竣工122.5萬(wàn)平米，共15798套。截至5月中旬，已

44、開工97萬(wàn)平米。然而經(jīng)濟(jì)適用房的交易情況相比去年有所變化， 首批竣工的經(jīng)濟(jì) 適用房百水家園小區(qū)第一次申購(gòu)只有52戶家庭報(bào)名，第二次申報(bào)僅僅只 有35戶報(bào)名。緣故一方面是拆遷速度的緩慢，另一方面是經(jīng)濟(jì)適用房在 價(jià)格、區(qū)位、配套等相關(guān)因素方面未能滿足購(gòu)房者的需要。33 / 1333.4 2004年上半年及二季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析依照南京抉策地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)容量的月度消化模型統(tǒng)計(jì)的數(shù) 據(jù)，2004年上半年由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的緣故未能實(shí)現(xiàn)的需求 為249萬(wàn)平米。2004年二季度的市場(chǎng)容量為415萬(wàn)平米，而二季度市場(chǎng)的實(shí)際 總供給是435萬(wàn)平米，已供過(guò)于求。數(shù)據(jù)顯示，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供

45、需矛盾的典型市場(chǎng) 特征：一方面有249萬(wàn)平米的潛在需求因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的 緣故在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面至少有260萬(wàn)平米（二季度未消化的供給量）的商品房 同樣是因?yàn)閮r(jià)格、區(qū)位、配套等方面的緣故在短期內(nèi)得不到消化；由此可 見，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需矛盾特不突出！2004年上半年需求結(jié)構(gòu)分析商品房與一般商品最大的不同確實(shí)是不動(dòng)性，因而南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。不同的區(qū)域具有不同區(qū)位特性、不同的相關(guān) 配套，從而呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)特征。因此需求的結(jié)構(gòu)分析比需求的總量分 析更具有現(xiàn)實(shí)的意義，抉策地產(chǎn)研究中心已于2004年元月起推出更深層次的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)月度片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)報(bào)

46、告（注：收費(fèi)定制報(bào)告）34 / 1334.1各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)及季度變化情況依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2004年上半年購(gòu)房者對(duì)各片區(qū)的需求比例如下圖所示: 圖1-2 2003年三季度至2004年二季度各片區(qū)市場(chǎng)需求比例變化從上圖能夠看出，河西的需求比例仍處于首位，但有緩慢下降的趨勢(shì)，由2003年三季度的31.20逐漸下降到2004年二季度的24.50。這種現(xiàn)象的要緊緣故是河西在二季度供應(yīng)量有所放大，實(shí)現(xiàn)了 供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，消費(fèi)者在買房時(shí)開始更多的考慮位置、總價(jià)、配套等相 關(guān)因素（參見第五節(jié)生活指數(shù)模型），消費(fèi)趨于理性化。城東以其良好的生活環(huán)境和齊全的配套在區(qū)域購(gòu)房比例中躍居第 二，占市

47、場(chǎng)容量的20.50，較往常有所上升。由于城東片區(qū)一直處于供 不應(yīng)求的狀態(tài)，土地資源緊缺，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)升高，超出了專門多人能夠 承受的范圍（見圖1-2），如此高的需求比例將會(huì)受到實(shí)際供給的打壓。由于距離市中心較遠(yuǎn)，相關(guān)配套較差，江寧、江北片區(qū)的最大優(yōu) 勢(shì)體現(xiàn)在其較低的價(jià)格上。進(jìn)入二季度以來(lái)，這兩個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲專門 快，江寧的均價(jià)約在3400元/平米左右， 江北的均價(jià)也差不多逼近2700元/平米。上漲的房?jī)r(jià)使得這兩個(gè)片區(qū)的需求比例接著下降，目前為18.3。其余片區(qū)的需求比例波動(dòng)不大。4.2價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況價(jià)格是制約需求實(shí)現(xiàn)的最要緊的因素，也是購(gòu)房者最為關(guān)懷的敏 感因素。依照抉策

48、地產(chǎn)研究中心南京購(gòu)房者俱樂部的數(shù)據(jù)，2004年二季 度南京市商品房?jī)r(jià)格層次市場(chǎng)容量（需求比例）結(jié)構(gòu)如圖1-3。35 / 13336 / 133與一季度相比，2004年二季度南京市消費(fèi)者能夠承受的商品房 單價(jià)有所上升，然而市場(chǎng)需求的主體依舊3000-5000元/平米的價(jià)格區(qū)間，這部分的需求占到市場(chǎng)容量的七成以上。值得關(guān)注的是，3000元/平米以下的市場(chǎng)容量仍占到總量的16.4%，這為江北及周邊郊縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展提供了機(jī)會(huì)。與03年三季度以來(lái)數(shù)據(jù)比較，可觀看市場(chǎng)對(duì)價(jià) 格層次的需求變化，見圖1- 4。圖1-3 2004年二季度南京市商品房?jī)r(jià)格層次容量分析圖1-4南京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格層次市場(chǎng)容量變化圖

49、60. Q01*_ -50. 0矗一-40. 0IK1-30. 00%20. 0W10. DOS0.00D3三季度03匹季更Q4季度04一季度37 / 133十3500以下43.87S42.15%34.30S3L7W-3500-500049. 87%48.56%54. 70S56.30%5000-70003.2丼7.42%9血9巧代-NQQ以上1. 14%LS7%2.00%沢50%上圖是南京購(gòu)房者能夠承受的商品房單價(jià)的變化圖，表面上看，從2003年三季度到2004年二季度，消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平有所上 升，這能不能講明消費(fèi)者的實(shí)際價(jià)格承受能力提升了呢？結(jié)合產(chǎn)品結(jié)構(gòu) （見 本報(bào)告第二節(jié)）和消費(fèi)

50、者調(diào)查（見本報(bào)告第四節(jié)）交叉分析可知：一，2003年下半年以來(lái)，小戶型商品房上市量有所上升，小戶型單價(jià)雖高但總價(jià)低（需要強(qiáng)調(diào)的是，商品房交易中，商品房總價(jià)是最關(guān)鍵的因素），因此相 對(duì)的市場(chǎng)同意度高，間接表現(xiàn)為消費(fèi)者商品房單價(jià)同意能力提高；二，當(dāng) 市場(chǎng)上產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)的主導(dǎo)是賣方，只要消費(fèi)者需求就只有被迫 同意目前的產(chǎn)品價(jià)格 。指標(biāo)的交叉分析是市場(chǎng)調(diào)查常用方法，它能 夠使我們幸免以單一市場(chǎng)指標(biāo)推斷市場(chǎng)。盡管進(jìn)入2004年二季度，南京市新建商品房的總量差不多供大于求，然而，在消費(fèi)者能夠選擇同時(shí)能夠同意的價(jià)格層次的細(xì)分市場(chǎng)中，商品房仍是供不應(yīng)求，因此在價(jià)格層次上， 消費(fèi)者的需求仍是受到供給結(jié)構(gòu)

51、主導(dǎo)的。詳見本報(bào)告第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。4.3樓型層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況圖1-5顯示了2004年二季度南京市商品房分樓型的市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，能夠看出，購(gòu)房者對(duì)多層的需求在呈逐步下降趨勢(shì)，對(duì)小高層的需 求逐步上升。38 / 133圖1-5 2003年至2004年二季度分樓型的市場(chǎng)容量分析60. 00%50. 00%40. 00%30.00%20. m10.00%0. 00%-B_- -A甘嚴(yán)、-*2003四季度2004度04二季度多層52. 5翎44. 289J42.他小髙層29. 64%34. 31%36. 3砒A高層12, 6硏14. 71%14. 50%*別墅5. 14飾6.關(guān)于開發(fā)商而

52、言，小高層以及高層建筑能夠提高土地的利用效率， 相對(duì)減少了土地的成本，為了取得的較高的收益，開發(fā)企業(yè)傾向于開發(fā)小 高層、高層建筑是特不正常的，從全國(guó)一二級(jí)都市的進(jìn)展來(lái)看也有比較明顯的趨勢(shì)， 目前都市中心地段樓型為小高層的商品房開發(fā)比例較高； 而對(duì) 購(gòu)房者而言，多層住宅得房率高，居住方便舒適，多數(shù)購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買多層建筑，但在現(xiàn)實(shí)面前，只能退而求其次，這也促進(jìn)了市場(chǎng)對(duì)小高層 或高層的規(guī)劃與配套要求的提高。正如本報(bào)告在第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析中4.1部分提出的，盡管二季 度房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上差不多供大于求，然而在大部分購(gòu)房者能夠選擇的分 樓型的細(xì)分市場(chǎng)中，仍然是供不應(yīng)求的局面。這表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍是

53、產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求。因此在39 / 133現(xiàn)有的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)條件下，消費(fèi)者對(duì)多 層的需求只能逐漸下降，小高層、高層的需求逐漸上升。抉策地產(chǎn)研究中心每季度公布的南京市房地產(chǎn)季度消費(fèi)者調(diào)查 將對(duì)南京市每季度的購(gòu)房需求特征、阻礙因素及其變化進(jìn)行深入分析，詳 情可咨詢我中心研究部。40 / 133第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，要緊是從供給的角度來(lái)分析市場(chǎng)的狀況，包括土 地的供給情況、新建商品房的供給結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)投資概況。在新建商品 房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有分結(jié)構(gòu)的分析。另外，本節(jié) 還從供需平衡的角度對(duì)目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行了綜合分析。南京市2004年二季度市場(chǎng)供給狀況

54、南京市2004年二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況圖2-1顯示的是2000年至2004年上半年南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)投資總額的變化情況。從圖中能夠看出，從2000年南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始正式的市場(chǎng)化運(yùn)作以來(lái)，固定資產(chǎn)投資額都處于高速增長(zhǎng)時(shí)期（見圖2-2）。伴隨著固定資產(chǎn)投資的增加，南京的房地產(chǎn)投資額也是高速增長(zhǎng)，至2004年上半年已達(dá)110.35億元。圖2-1 2000年至2004年上半年南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)41 / 133圖2-2 2002年至2004年上半年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度2004年二季度國(guó)家關(guān)于固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的宏觀調(diào)控初見成效，表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度由2003年的58

55、.20%下降為2004年上半年的23.10% （見表2-2）o依照南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字2004年1-6月，南京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資110.35億元，比上年同期增長(zhǎng)34.1%;施工面積1614.36萬(wàn) 平米，同比增長(zhǎng)46.9%，其中住宅面積1283.42萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)49.6%;新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá)216.35萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)48.4%，其中住宅銷售187.05萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)39.7%;商品房銷 售額84.92億元，同比增幅高達(dá)78.4%。南京市2004年二季度南京市土地供應(yīng)狀況2.1土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況2004年4月份，南京市政府公布2004年住宅建設(shè)用地供應(yīng) 打算，打算

56、 指出， 今年全市打算提供住宅建設(shè)的土地將達(dá)到1020公 頃，其中商品住宅用80+ 020042 / 133地900公頃。6月8日 ，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于在深入開 展土地市場(chǎng)治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批治理的實(shí)施意見，意見 指出，授權(quán)審批農(nóng)用地專用的市、州人民政府國(guó)土資源治理部門暫停辦理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。隨后，江蘇省和南京市也相繼發(fā)出緊急通知，開始執(zhí)行國(guó)家 暫停土地 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” 的決定，并拉開了深入治理整頓土地市場(chǎng)的序幕。由于南京的國(guó)有土地儲(chǔ)備特不豐富，短期內(nèi)政府的宏觀調(diào)控并可 不能減少南京的土地供應(yīng)量。依照南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截至到2004年上半年，南京市主城區(qū)及江寧、江北

57、片區(qū)通過(guò)拍賣成交的地塊共21塊， 土地成交總面積為136.8公頃，成交總金額為35.2億元，另外上半年溧 水掛牌出讓地塊10幅53公頃，成交金額2.4億元；高淳掛牌出讓地塊11幅11.78公頃，成交金額0.68億元。到2004年上半年為止， 南京新增入庫(kù) （儲(chǔ)備） 土地32幅， 土 地總面積198.86公頃，成為下半年土地潛在供應(yīng)量的一部分。另外，由于8月31日國(guó)家清理閑置土地的最后期限的到來(lái)，市場(chǎng)上由于各種緣故閑置、未動(dòng)工的地塊必須查找到“歸宿”，可能其中一部分將通過(guò)再次交易進(jìn)入市場(chǎng)，從而增加了以后南京市土地的來(lái)源。2.2土地二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況43 / 133由于國(guó)家關(guān)于土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，

58、提高開發(fā)項(xiàng)目貸款的門檻，增加了土地轉(zhuǎn)讓的難度，南京土地二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化。2004年一季度，土地二級(jí)市場(chǎng)共成交土地50宗，交易面積77.5萬(wàn)平米，交易金額16.89億元，同比分不下降21.88%、26.82%和9.97%，見下表：表2-1 2003年與2004年一季度南京土地二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比南京土地二級(jí)市場(chǎng)成交成交面積成交金額成交土地均價(jià)（元/時(shí)刻土地宗數(shù)（萬(wàn)平米）（億元）平米）2003 年一季度64106.2618.761765.482004 年一季度5077.516.892179.35表2-1中可見，與2003年一季度相比，盡管成交土地宗數(shù)、成 交面積以及成交金額都有不同程度的下降，然

59、而土地成交的均價(jià)卻由1765.48元/平米上升至2179.35元/平米。在土地一級(jí)市場(chǎng)土地價(jià)格 不斷上漲的情況下，二級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格持續(xù)上漲，將導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)南京市商品房開發(fā)中土地成本的接著增加。南京市2004年上半年經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房供給狀況依照南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 今年上半年， 南京市經(jīng)濟(jì)適用房 建設(shè)投資7.4億元，同比增長(zhǎng)55.4%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅21.3個(gè) 百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積189.25萬(wàn)平米，比上年同期增長(zhǎng)66.7%。 目前，全市共有九個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)，44 / 133一次性規(guī)劃用地總面積6157畝， 規(guī)劃建筑35639萬(wàn)平米，可建住宅41300套。依照

60、南京市政府的規(guī) 劃， 在原打算完成120萬(wàn)平米竣工面積的基礎(chǔ)上，下半年再建設(shè)30萬(wàn) 平米經(jīng)濟(jì)適用房。能夠確保年底有150萬(wàn)平米經(jīng)適房竣工、交付。今年全 市已規(guī)劃建設(shè)南灣營(yíng)、幕府西路等五處中低價(jià)商品房建筑面積共77.07萬(wàn) 平米，上半年已開工兩處。2004年下半年至2005年度，由于經(jīng)濟(jì)適用 房和中低價(jià)商品房供應(yīng)量增加，中低價(jià)位商品房供需緊張狀況會(huì)有所緩解。南京市2004年二季度南京市商品房供應(yīng)情況? 2004年二季度商品房總體供需狀況依照南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2004年二季度，南京 房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求（新建商品房和存量房，包括一季度的未滿足的需求90萬(wàn)平米）為415萬(wàn)平米（其中新建商品