房地產(chǎn)估價報告

1、房地產(chǎn)估價報告估價報告編號：京杜鳴估F字2021第91152號估價工程名稱：天津市河東區(qū)張達莊1號工業(yè)用途房地產(chǎn)估價報告估價委托人：北京市第二中級人民法院房地產(chǎn)估價機構：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估北京注冊房地產(chǎn)估價師：劉 忠注冊號：1120030085閆 偉注冊號：1120210010估價作業(yè)日期：2021年2月22日至2021年6月9日致估價委托人函北京市第二中級人民法院：受貴院委托,我公司對位于天津市河東區(qū)張達莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn)以下簡稱 估價對象的市場價值進行了估價.估價目的：為估價委托人了解估價對象市場價值提供參考依據(jù).估價對象：北京市第二中級人民法院以下簡稱 怙價委托人 委托評估的位于天津

2、市河東區(qū)張達莊 1號的工業(yè)用途房地產(chǎn),即建 筑面積為37609.37平方米證載房產(chǎn)面積為37881.13平方米,滅失 面積為271.76平方米的房屋所有權及相應的剩余土地使用年限為 39.13年的68830.4平方米的工業(yè)用途國有出讓建設用地使用權.價值時點：2021年2月22日價值類型：根據(jù)房地產(chǎn)交易方式或有關經(jīng)濟行為類型劃分,價值 類型分為買賣價格、租賃價格、市場價值、保險價值、計稅價值和征 收價值.根據(jù)本次估價目的,本次估價價值類型采用市場價值.估價方法：本次估價采用本錢法進行估價,將上述方法的估算結 果綜合分析后,得出估價對象的市場價值.估價結果：注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)特定的估價目的,

3、遵循公認的 估價原那么,根據(jù)嚴謹?shù)墓纼r程序,選用適宜的估價方法,在對影響估 價對象價值因素進行綜合分析的根底上 確定：估價對象在價值時點的 市場價值估價結果為人民幣 24175萬元,大寫人民幣貳億肆仟壹佰柒 拾伍萬元整,折合單位建筑面積價值約為人民幣 6428元/平方米.杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估北京法定代表人簽字：目 錄估價師聲明1估價假設和限制條件2估價結果報告5一、估價委托人 5二、房地產(chǎn)估價機構5三、估價目的5四、估價對象5五、價值時點14六、價值類型14七、估價原那么14八、估價依據(jù)15九、估價方法16十、估價結果18十一、注冊房地產(chǎn)估價師19十二、實地查勘期19十三、估價作業(yè)期19估價對象

4、風險提示19附件21估價師聲明1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確 的,沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏.2、估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、 客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論,但受到估價報告中已說明的估 價假設和限制條件的限制.3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在 的利益,與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系,也對估價對 象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見.4、注冊房地產(chǎn)估價師是根據(jù)中華人民共和國國家標準?房地產(chǎn) 估價標準?(GB/T 50291-2021)的規(guī)定進行估價工作,撰寫估價報 告.5、估價師閆偉在價值時點202

5、1年2月22日已對估價對象現(xiàn)場 進行查勘.6、我們在本估價工程中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè) 幫助.姓名注冊號簽名簽名日期劉忠1120030085年 月日閆偉1120210010年 月日估價假設和限制條件一、一般假設一本次估價以估價對象能夠根據(jù)法定用途并遵循最高最正確利 用原那么維持現(xiàn)狀持續(xù)有效使用為假設前提.二本次估價根據(jù)北京市第二中級人民法院出具的 ?北京市第 二中級人民法院委托評估鑒定合同單? 對估價對象在價值時點的市場 價值進行評估,本次估價是以提供給估價機構的估價對象無權屬糾紛 為假設前提,對基于產(chǎn)權上的糾紛估價機構不予承擔任何責任.三本次估價中,注冊房地產(chǎn)估價師對建筑物平安、

6、 環(huán)境污染 等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注, 未發(fā)現(xiàn)影響估價 對象價值或價格的上述因素存在明顯負面影響.本次估價以現(xiàn)場難于觀察到的建筑物及配套設施、 設備內(nèi)部不存 在平安、質(zhì)量、環(huán)境污染等問題為假設前提.四本報告中市場價值為交易稅費正常負擔下的價格, 即買賣 雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格.五本報告以估價對象可以正常上市交易出售, 不受任何限制 為假設前提.六注冊房地產(chǎn)估價師未對估價對象的建筑面積及相應分攤 的國有建設用地使用權面積進行測量,建筑面積與土地面積以估價 委托人提供的?天津市房地產(chǎn)權證?證載面積為測算依據(jù).如上述情況發(fā)生變化,本估價報告應作相應調(diào)整.七估價結

7、果為估價對象在價值時點的公開市場價值, 其公開 市場價值為在價值時點時的以下交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：1、交易雙方是自愿地進行交易的；2、交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；3、交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象；4、交易雙方掌握必要的市場信息；5、交易雙方有較充裕的時間進行交易；6、不存在特殊買者的附加出價.八本報告所得出的估價結果內(nèi)涵包括房地產(chǎn)、 附著于房地產(chǎn) 內(nèi)部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設施、設備的價值,不包 括可移動的家具、電器等日常生活用品的價值以及廠區(qū)內(nèi)管線設備等 價值.九本次估價未考慮抵押、查封等權利狀況對評估價值的影響.十本次估價是以估價對象產(chǎn)權完

8、整、 清楚、無糾紛為假設前 提,對基于產(chǎn)權上的糾紛估價機構不予承擔任何責任.二、未定事項假設對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房 屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定.本次估價無未定 事項假設.三、背離事實假設因估價目的的特殊需求、交易條件設定或約定,對估價對象狀 況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定.本次估 價無背離事實假設.四、不相一致假設估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用 途等用途之間不一致,或房屋權屬證實、土地權屬證實等資料的權 利人之間不一致,估價對象的名稱不一致等情況下,對估價所依據(jù) 的用途或權利人、名稱等的合理假定.本次評

9、估中?房地產(chǎn)權證?與?天津市房產(chǎn)所有權登記調(diào)查勘 丈表?產(chǎn)權人分別為天津天鋼集團、天津天鋼集團有限公 司高速線材廠.本次評估中結合?委托評估鑒定合同單?以及估價 目的,產(chǎn)權人暫以天津天鋼集團為準,假設與此設定不一致, 本報告需相應調(diào)整,乃至重新估價.根據(jù)估價委托人提供的?天津天鋼集團高線廠固定 資產(chǎn)一房屋建筑物明細表?顯示估價對象建成年代及結構不盡相同, 結合估價對象現(xiàn)狀,估價對象整體用于生產(chǎn)線開展,故本次評估成新 率均根據(jù)整體進行考慮.五、依據(jù)缺乏假設在估價委托人無法提供所必須的反響估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍難以取得該資料的情況下,缺少該資料及對相應的估價對象狀況的

10、合理假定.六、估價報告使用限制一估價委托人只可根據(jù)本估價報告的估價目的合理使用,不可用于其它用途.二本估價報告僅限估價委托人及估價當事人使用,本報告 的全部或局部內(nèi)容未經(jīng)本公司同意,不得發(fā)表于任何公開媒體上.三本估價報告使用期限自2021年6月9日至2021年6月8 日止.如果使用本估價報告不在使用期限范圍內(nèi),我們對由此造成 的損失不承擔責任.四本估價報告所依據(jù)的估價委托人及當事人提供的有關資料,如?北京市第二中級人民法院委托評估鑒定合同單?、?房地產(chǎn)權證?、?天津市房產(chǎn)所有權登記調(diào)查勘丈表?、?天津天鋼集團有限公司高線廠固定資產(chǎn)一房屋建筑物明細表?等,以上述資料真 實、合法、準確為假設前提.

11、以下此頁無正文估價結果報告、估價委托人一名稱：北京市第二中級人民法院二聯(lián)系人：王瑋珂 甄亞男三聯(lián)系 ：87553215二、房地產(chǎn)估價機構一名稱：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估北京二住所：北京市西城區(qū)陶然亭路 45號北京電信建筑工程有 限公司網(wǎng)信鴻璽賓館516室三法定代表人：杜鳴四資質(zhì)等級：一級五資質(zhì)證書編號：建房估證字【2021】104號六統(tǒng)一社會信用代碼：911101027577026889七有效期限：2021年3月18日至2021年9月17日三、估價目的為估價委托人了解估價對象市場價值提供參考依據(jù).四、估價對象本次估價的范圍為天津市河東區(qū)張達莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn),即建筑面積為37609.37平方米證

12、載房產(chǎn)面積為37881.13平方米, 滅失面積為271.76平方米的房屋所有權及相應的剩余土地使用年 限為39.13年的68830.4平方米的工業(yè)用途國有出讓建設用地使用權.一區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括所在工程概況、交通、周圍環(huán)境、所處樓幢概況等.1、估價對象所在工程概況估價對象所在工程位于天津市河東區(qū)張達莊 1號,東距變電所 路約500米,南距富民路約200米,西距建設大街約200米,北距 先鋒路約240米.工程位于天津市河東區(qū),周邊產(chǎn)業(yè)集聚度較高,地理位置優(yōu)越,工程容積率約為0.55.工程建成年代約為1994年.市政根底設施：工程的給排水、供電、通路、通訊、燃氣等,均 與市政根底設施相接.購物：

13、周邊分布有大偉批發(fā)超市、世紀鴻達超市、萬隆新苑生活廣場；教育：周邊分布有雅仕嘉園幼兒園、溫馨童園幼兒園、汪莊子小學、東郊區(qū)萬新莊鄉(xiāng)吳咀村小學校；金融：周邊分布有中國建設銀行天津婁山道支行、中國工 商銀行天津蘭庭金灣支行、天津銀行；醫(yī)療：周邊分布有天津市冶金醫(yī)院、河東區(qū)富民路街社區(qū)衛(wèi)生效勞中央、雅士嘉園社區(qū)衛(wèi)生效勞站；估價對象外部配套設施較完善.2、交通估價對象所在工程周邊主要道路包括富民路、先鋒路、變電所 路等；公交：周邊附近有316路、697路、760路、819路、840路、856路等多條公交線路通行并設站；停車場：估價對象周邊有停車場,停車方便程度較好；估價對象道路通達性及可及性較好,交通

14、便捷度較好.3、周圍環(huán)境估價對象周邊綠化較好,鄰近下河圈公園,自然環(huán)境較好；估價對象周邊分布有天鋼集團第二煉鋼廠、天津市隆 昌船廠、天津市華聯(lián)礦山儀器廠等,產(chǎn)業(yè)聚集度較高.4、所處樓幢概況估價對象位于天津河東區(qū)張達莊 1號,約建成于1994年,建筑 物分為混合結構、鋼混結構與鋼結構.經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘,估價對象建筑物外觀一般,主要 承重構件根本完好,無傾斜變形；墻體無裂縫；根底未見不均勻下沉二實物狀況1、建筑面積如下表:房屋結構層數(shù)所在層建筑面積m2規(guī)劃用途混合515756.75非住宅混合4142352.19非住宅混合117320.04非住宅其他11191.63非住宅鋼混1121023

15、.00非住宅混合3133570.45非住宅混合2122667.07非住宅合計38771.13注：經(jīng)現(xiàn)場查勘,13號房、38號房、43號房已經(jīng)滅失,現(xiàn)存建筑面積為37609.37平方米.2、設施設備：包括給排水、供電、通路、通訊、通暖等,設施 設備較齊全；3、空間布局：空間布局合理.4、建筑功能：經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘,估價對象的防水、 保溫、隔熱、隔聲等建筑功能完整且根本完好,且通風條件較好、采 光無遮擋、日照充足.5、估價對象建筑物現(xiàn)狀查勘如下頁表：以下此頁無正文間號建設結構房屋不慨層次間數(shù)建筑面積平方米現(xiàn)狀用途現(xiàn)存建筑面積平方米1鋼混平房一113930.25主廠房13930.252鋼混

16、平房一17092.75上軋跨7092.753傳混平房一148.76變壓器室48.764傳混平房一12036.7機加工車間2036.75傳混樓房三393357.3變壓器室3357.36傳混平房一2126.75旋流池126.757傳混平房一6238.51重油泵238.518傳混平房一5187.58消防泵站187.589傳混平房一116.25蓄水池16.2510傳混平房一251.5廁所51.511傳混樓房二4230.92空壓站值班室230.9212傳混平房一4419.7空壓站泵房419.713傳混平房一4151.38已滅失已撤除,改建為現(xiàn)狀3層014傳混平房一1120.75工藝件庫120.7515傳

17、混樓房二151044.95動力科辦公室、備件庫1044.9516鋼混樓房二5112.8更衣樓、浴室112.817傳混樓房三10213.15213.1518傳混樓房四161207.191207.1919傳混平房一111.38庫房11.3820傳混樓房二2101.25維修間101.2521傳混平房一31388.93水泵房1388.9322傳混平房一128道口房2823傳混平房一130.8130.8124傳混樓房二2481食堂、禮堂48125傳混樓房五17756.75辦公756.7526傳混樓房四521145114527傳混平房一4966.66辦公、維修車間966.6628傳混平房一一152車庫15

18、2接下表續(xù)上表29傳混樓房二3288.15庫房288.1530傳混平房一133.15地泵房有加建33.1531傳混平房一1181.5庫房有加建181.532傳混平房一3109.13庫房109.1333傳混平房一2121.03121.0334傳混平房一241.0341.0335傳混平房一1530.7鍋爐房530.736傳混樓房二336636637傳混平房一1116.46休息室116.4638傳混平房一119.25已滅失039鋼架棚一1191.63煤倉191.6340傳混平房一128道口房2841傳混平房一163廁所6342傳混樓房二242炮樓警衛(wèi)室4243傳混平房一1101.13已滅失0合計37

19、881.1337609.376、維護使用情況：經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘,估價對象處于停產(chǎn)停業(yè)階段,建筑物維護狀況較好.主要承重構件完好,墻柱無傾斜變形、無結構性裂縫；根底未見不均勻沉降.三權益狀況1、?房地產(chǎn)權證?編號：【房地證津字第102030903340號】權利人：天津天剛集團坐落：河東區(qū)張達莊1號地號：0518- 06 -004 信 | 字 0546-5權屬性質(zhì)：國有土地用途：工業(yè)用地使用權利類型：出讓取得價格：0終止日期：2056-04-09使用權面積獨用：68830.4產(chǎn)別：其他房產(chǎn)房屋結構層數(shù)所在層建筑面積m2規(guī)劃用途混合515756.75非住宅混合4142352.19非住宅混合

20、117320.04非住宅其他11191.63非住宅鋼混1121023.00非住宅混合3133570.45非住宅混合2122667.07非住宅注：經(jīng)現(xiàn)場查勘,13號房、38號房、43號房已經(jīng)滅失,現(xiàn)存建筑面積為37609.37平方米.2、?天津市房產(chǎn)所有權登記調(diào)查勘丈表? 產(chǎn)權人：天鋼集團高速線材廠房產(chǎn)座落：鄭莊子天鋼院內(nèi)間號建設結構房屋種類層次間數(shù)建筑面積平方米1鋼混平房一113930.252鋼混平房一17092.753醇混平房一148.764醇混平房一12036.75醇混樓房三393357.36醇混平房一2126.757醇混平房一6238.518醇混平房一5187.589醇混平房一116.2

21、510醇混平房一251.511醇混樓房一4230.9212醇混平房一4419.713醇混平房一4151.3814醇混平房一1120.7515醇混樓房一151044.9516鋼混樓房一5112.817醇混樓房三10213.1518醇混樓房四161207.1919醇混平房一111.38接下表續(xù)上表20醇混樓房二2101.2521醇混平房一31388.9322醇混平房一12823醇混平房一130.8124醇混樓房一248125醇混樓房五17756.7526醇混樓房四52114527醇混平房一4966.6628醇混平房一一15229醇混樓房一3288.1530醇混平房一133.1531醇混平房一118

22、1.532醇混平房一3109.1333醇混平房一2121.0334醇混平房一241.0335醇混平房一1530.736醇混樓房一336637醇混平房一1116.4638醇混平房一119.2539鋼架棚一1191.6340醇混平房一12841醇混平房一16342醇混樓房一24243醇混平房一1101.13合計37881.13注：經(jīng)現(xiàn)場查勘,13號房、38號房、43號房已經(jīng)滅失,現(xiàn)存建筑面積為37609.37平方米.五、價值時點注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場初次查勘日期為 2021年2月22日,并與 2021年4月20日進行二次查勘,根據(jù)估價目的及估價委托人要求, 本次估價的價值時點設為2021年2月22日

23、.六、價值類型根據(jù)房地產(chǎn)交易方式或有關經(jīng)濟行為類型劃分,價值類型分為買 賣價格、租賃價格、市場價值、保險價值、計稅價值和征收價值.根 據(jù)本次估價目的,本次估價價值類型采用市場價值.七、估價原那么本次估價遵循以下原那么：一遵循獨立、客觀、公正原那么評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價 格.二遵循合法原那么評估價值應為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格.三遵循價值時點原那么評估價值應為在根據(jù)估價目確實定的某一特定時間的價值或價 格.四遵循替代原那么評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應在合理范圍內(nèi).(五)遵循最高最正確利用原那么評估價值應為在估價對象最高

24、最正確利用狀況下的價值或價格.估價對象最高最正確利用狀況包括最正確用途、 規(guī)模和檔次,應按法 律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、 篩選或判斷確定,并應符合以下規(guī)定：1、當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開 發(fā)利用權利不相同時,應先根據(jù)估價目確實定從估價對象的權利人角 度或意向取得者角度進行估價,再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā) 利用權利,確定估價對象的最高最正確利用狀況；2、當估價對象已為某種利用時,應在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的 根底上,對其最高最正確利用和相應的估價前提作出以下判斷和選擇, 并應在估價報告中說明：(1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的,應選

25、擇維持現(xiàn)狀前提進 行估價；(2)更新改造再予以利用最為合理的,應選擇更新改造前提進 行估價；(3)改變用途再予以利用最為合理的,應選擇改變用途前提進 行估價；(4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的,應選擇改變規(guī)模前提進 行估價；(5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的,應選擇重新開發(fā)前提進 行估價；(6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的,應選擇 上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價.八、估價依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1、?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?Q009年第二次修正)；2、?中華人民共和國土地治理法?2004年第二次修正；3、?中華人民共和國物權法?；4、其他法律法規(guī)及地方政府規(guī)定

26、.二估價技術標準依據(jù)1、中華人民共和國國家標準 GB/T 50291-2021?房地產(chǎn)估價規(guī) 范?；2、中華人民共和國國家標準 GB/T 50899-2021?房地產(chǎn)估價基 本術語標準?；3、中華人民共和國國家標準 GB/T 18508-2021?城鎮(zhèn)土地估價 規(guī)程?；4、?房屋完損等級評定標準?.三權屬依據(jù)1、?房地產(chǎn)權證?房地證津字第 102030903340號復印件;2、?天津市房產(chǎn)所有權登記調(diào)查勘丈表?復印件.四其他依據(jù)1、?北京市第二中級人民法院委托評估鑒定合同單?復印件；2、?天津天鋼集團高線廠固定資產(chǎn) 一房屋建筑物 明細表?復印件；3、我公司所掌握的天津市房地產(chǎn)市場的有關資料及注

27、冊房地產(chǎn) 估價師實地查勘、調(diào)查所獲取的資料.九、估價方法對于市場價值的求取,估價人員在認真分析所掌握的資料并對估 價對象及鄰近類似房地產(chǎn)進行實地勘查、調(diào)查后,根據(jù)估價對象的特 點,遵照國家有關法律、法規(guī)、估價技術標準,經(jīng)過反復研究,估價 方法選用過程如下：一比較法比較法是選取一定數(shù)量的可比實例,將它們與估價對象進行比 較,根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價 值或價格的方法.比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn),如住宅,特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住 宅；寫字樓；商鋪；房地產(chǎn)開發(fā)用地等.估價對象為工業(yè)廠房用途,所在區(qū)域近期市場同類房地

28、產(chǎn)成交實 例較少,故不適宜選用比較法進行估價.二收益法收益法是預測估價對象的未來收益,利用報酬率或資本化率、收 益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法.收益法適用于估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入 的收益性房地產(chǎn),包括住宅、寫字樓、商店、酒店 、餐館、游樂場、 影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房用于出租的、倉庫用 于出租的、農(nóng)地等.估價對象屬于工業(yè)廠房,通常以自用為主,目前估價對象均為空 置且無法正常出租使用,難以表達房地產(chǎn)正常市場價值,故不宜選用 收益法進行估價.三本錢法本錢法是測算估價對象在價值時點的重置本錢或重建本錢和折 舊,將重置本錢或重建本錢減去折舊得到估

29、價對象價格或價值的方 法.其中：土地重置本錢是指在價值時點重新購置土地的必要支出,或重新 開發(fā)土地的必要支出及應得利潤.建筑物重置本錢是指采用價值時點的建筑材料, 建筑構配件和設 備及建筑技術、工藝等,在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系 下,重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必 要支出及應得利潤；建筑物重建本錢是指采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材 料、建筑構配件和設備及建筑技術、工藝等,在價值時點的國家財稅 制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的 全新建筑物的必要支出及應得利潤.本錢法一般適用于測算可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)的價值或 價格,包括

30、新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假 設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)簡稱舊的房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)即 在建工程、方案開發(fā)的房地產(chǎn)如期房；特別適用于很少發(fā)生交 易而限制了比較法運用,又沒有經(jīng)濟收入或沒有潛在經(jīng)濟收入而限制 了收益法運用的房地產(chǎn),如學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、 行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn).化工廠、鋼 鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或只針對特定使用 者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn),以及單獨的建筑物或其裝飾裝修 局部,通常也是采用本錢法進行估價.估價對象為可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn), 故適宜選用本錢法 進行估價.四假設開發(fā)法假設開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后 續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值,將開發(fā)完成后的 價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減,或?qū)㈤_發(fā)完成后 的價值減去后續(xù)開發(fā)本錢的必要支出及應得利潤得到估價對象價格 或價值的方法.假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等本錢法以外的方法測算的房地產(chǎn), 包括可 供開發(fā)的土地包括生