旅游地產(chǎn)土地取得方式_第1頁(yè)
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1、旅游地產(chǎn)土地取得方式、旅游地產(chǎn)的土地運(yùn)作方式 2劃撥 2形式一: 2形式二: 2可以以劃撥方式取得的土地類(lèi)型: 2出讓 2出讓土地使用權(quán)特點(diǎn) 2土地使用權(quán)出讓的形式 3土地出讓使用權(quán)年限 4轉(zhuǎn)讓 43.1 旅游地產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)讓模式 43.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 4買(mǎi) 賣(mài) 轉(zhuǎn) 讓 抵債轉(zhuǎn)讓交 換 轉(zhuǎn) 讓 5作 價(jià) 入 股 5合 建 轉(zhuǎn) 讓 5贈(zèng) 予 轉(zhuǎn) 讓 5繼 承 轉(zhuǎn) 讓 6二、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)策略 61. 土地 流轉(zhuǎn) 62. 土地流轉(zhuǎn)的幾種形式 6轉(zhuǎn) 包 互換67入 股 7出 租 7抵 押 7“股份 +合作” 7宅基地?fù)Q住 房 8承包地?fù)Q社保 8三、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)模式 81建設(shè)用地的流

2、轉(zhuǎn) 82. 農(nóng)林用地的流轉(zhuǎn) 9一、旅游地產(chǎn)的土地運(yùn)作方式土地是一種特殊的資源,它所有權(quán)屬于國(guó)家或集體,任何單位和個(gè)人只能取得一定年限內(nèi)的使用權(quán)。 要在政策允許的情況下, 運(yùn)作土地的取得方式有三種: 劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓1 劃撥劃撥土地使用權(quán):是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安 置等費(fèi)用后,取得的國(guó)有土地使用權(quán),或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府 依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式:1.1形式一:經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征:一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府

3、依法批準(zhǔn), 二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。1.2形式二:經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后,土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征:一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?,也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、 支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。1.3可以以劃撥方式取得的土地類(lèi)型:國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 ;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),可以通過(guò)劃撥方式取得的開(kāi)發(fā)用地,主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地2.出讓出讓土地使用權(quán):是指國(guó)

4、家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。2.1出讓土地使用權(quán)特點(diǎn):由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán) 出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征:取得的土地使用權(quán)是有償?shù)模和恋厥褂谜呷〉靡欢晗迌?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益,表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租,一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。取得的土地使用權(quán)是有期限的:土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定,但不得超過(guò)法律限定的最高年限。取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán):土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的

5、。土地使用權(quán)出讓后,在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利,其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng),合法 權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。2.2 土地使用權(quán)出讓的形式有四種,即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓土地“招拍掛”制度是國(guó)家土地資源出讓買(mǎi)賣(mài)的招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度的簡(jiǎn)稱(chēng)有利于土地布局優(yōu)化和重大工程較大地塊出讓?zhuān)o出讓方留有選擇余地,綜合考慮受讓人情況一般采用招標(biāo)出讓?zhuān)坏貕K條件好、功能便利、繁華地段,方法簡(jiǎn)便易行,出讓方不易控制最高價(jià),此時(shí)采用拍賣(mài)出讓?zhuān)粚?duì)于一般地塊普遍采用掛牌出讓。雖然不同出讓方式有明確的界定,但是受到地域性的影響,很多地方在定

6、位的時(shí)候沒(méi)有明顯的界限,也就給開(kāi)發(fā)商在如何獲得土地使用權(quán)的方式上留了 余地,也出現(xiàn)過(guò)還沒(méi)有掛牌某塊地已經(jīng)名花有主的情況。對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),并不像純粹的房地產(chǎn)業(yè)居民住宅和商業(yè)那么界限分明, 很多都是在原有用地基礎(chǔ)上發(fā)展旅游,或者土地出讓合同上對(duì)于土地開(kāi)發(fā)利用 的描述并不細(xì)化的很明確,也就有了探討的余地。對(duì)于有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的旅游項(xiàng)目,當(dāng)?shù)卣怯枰灾С值?,包括在獲 得土地使用權(quán)的政策上會(huì)有一定的惠民政策,不少地塊的一級(jí)二級(jí)開(kāi)發(fā)都以鼓 勵(lì)式的方法交給一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)做的。2.3 土地出讓使用權(quán)年限我國(guó)的土地使用權(quán)也就是通常所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)是有年限的,不同的土地用途所獲得 的土地使用權(quán)年限也不同。土地使用權(quán)

7、出讓的最高年限按用途分別確定如下:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年;綜合或者其他用地50年。其中,對(duì)于旅游業(yè)涉及的土地使用權(quán)年限的劃分還是比較詳細(xì)的傳統(tǒng)的旅游星級(jí)賓館、酒店項(xiàng)目立項(xiàng),土地使用權(quán)年限為40年;國(guó)家或省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)旅游商業(yè)用地,土地使用權(quán)年限為40或50 年;國(guó)家級(jí)或省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類(lèi)用地性質(zhì),一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設(shè),土地使用權(quán)年限為50年;商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目,一般適合于建設(shè)旅游星級(jí)賓館、商務(wù)酒店、 經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營(yíng)為主要目的投資行為,土地使用權(quán)年 限為40年;商

8、業(yè)城市中的綜合類(lèi)用地性質(zhì),一般適合于商務(wù)酒店、全套房酒店、旅游星級(jí)賓館、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等旅游房產(chǎn)建設(shè),土地使用權(quán)年限為50年;服務(wù)式公寓、純住宅類(lèi)酒店式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè),本身屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì),土地使用權(quán)年限為70年。3.轉(zhuǎn)讓3.1旅游地產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)讓模式是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。這種轉(zhuǎn) 讓的行為在法律上是有前提條件的,在符合前提條件之后,就變成了土地二級(jí) 市場(chǎng)的正常的經(jīng)營(yíng)行為。這種經(jīng)營(yíng)行為可以不用掛牌、拍賣(mài)和招標(biāo)的方式來(lái)確定,因?yàn)樗呀?jīng)不是一個(gè) 出讓的過(guò)程,而是一個(gè)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。3.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)

9、出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 19條規(guī)定有出售、交換和贈(zèng)與 三種方式。后城市房地產(chǎn)管理法第 36條略作發(fā)展,將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為 買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式,具體如下:買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓 作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式,買(mǎi)賣(mài)以?xún)r(jià)金的支付為 土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。由于“買(mǎi)賣(mài)”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的 主要表現(xiàn)形式,通常所說(shuō)的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土 地使用權(quán)“買(mǎi)賣(mài)”。抵債轉(zhuǎn)讓一一抵債是買(mǎi)賣(mài)的一種特殊形式,只不過(guò)價(jià)金支付的條件和期限 不同而已。在土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)時(shí),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金 的支付是對(duì)等進(jìn)行的,而在以土地使用權(quán)抵債時(shí),價(jià)金支付 在前,所抵之債視為已付之價(jià)金。交換轉(zhuǎn)讓以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)的

10、對(duì)價(jià)不是價(jià)金,而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使 用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。作價(jià)入股一一作價(jià)入股介于買(mǎi)賣(mài)和交換之間,既類(lèi)似買(mǎi)賣(mài),又類(lèi)似交換。說(shuō)它類(lèi)似買(mǎi)賣(mài),是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來(lái)作價(jià),所作之價(jià)如 同買(mǎi)賣(mài)之價(jià)金;說(shuō)它類(lèi)似交換,是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來(lái)入 股,所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。合建轉(zhuǎn)讓一一在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí),合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢(qián)建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú) 立法人的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán);不設(shè)立獨(dú)立法人, 而采取加名的方式,或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各 方產(chǎn)權(quán)分配的,土地使用權(quán)的

11、對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因 合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及 該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),卻不再擁有原來(lái)意 義上的土地使用權(quán),可視為交換的一種特殊形式,即用地人以 部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓一一贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無(wú)償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒(méi)有直 接的對(duì)價(jià),它無(wú)需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件。 但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件,如用地人在將土 地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí),可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的 目的。繼承轉(zhuǎn)讓一一在用地人是自然人時(shí),用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用

12、地人是法人或其他組織時(shí),其合并或分立 也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過(guò) 繼承取得土地使用權(quán)時(shí),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒(méi)有直接的對(duì)價(jià), 但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià),如在通過(guò)合并取得土地使用權(quán)的法律 關(guān)系中,新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn),也會(huì)繼承原公司的債務(wù), 新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù) 的方式體現(xiàn)出來(lái)。二、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)策略2004年,國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定,其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定,強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、 建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”1. 土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)是指土地

13、使用權(quán)流轉(zhuǎn),土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)的農(nóng)戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或經(jīng)濟(jì)組織, 即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓 使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地在土地承包期限內(nèi),可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權(quán),鼓勵(lì)農(nóng)民將承包的土地向?qū)I(yè)大戶(hù)、 合作農(nóng)場(chǎng)和農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn),發(fā) 展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng) 集體建設(shè)用地可通過(guò)土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)換等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),鼓 勵(lì)集體建設(shè)用地向城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)集中。其要點(diǎn)是: 在不改變家庭承包經(jīng)營(yíng)基本制度的基礎(chǔ)上, 把股份制引入土地制度建 設(shè),建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制, 把農(nóng)民承包的土地從實(shí)物形態(tài)變?yōu)閮r(jià) 值形態(tài), 讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后

14、安心從事二、 三產(chǎn)業(yè);另一部分農(nóng)民可以擴(kuò)大土地 經(jīng)營(yíng)規(guī)模,實(shí)現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。2.土地流轉(zhuǎn)的幾種形式轉(zhuǎn)包 轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體 經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶(hù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán) 利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方 ( 原承包方 )負(fù)責(zé)。承包方將土地交他 人代耕不足一年的除外?;Q 互換是指承包方之間為各自需要或者方便耕種管理,通過(guò)自愿平等協(xié)商, 對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換, 同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包 經(jīng)營(yíng)權(quán)。是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)?;?、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路?;Q后,原土地承

15、包合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)可由原承包者承擔(dān),也可隨互換 而轉(zhuǎn)移,但如果轉(zhuǎn)移了則須按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。入股 入股,亦稱(chēng)“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng),是指在堅(jiān)持承包戶(hù)自愿的基礎(chǔ)上,將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股,建立股份公司。在土地入股過(guò)程中,實(shí)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)的雙向選擇(農(nóng)民將土地入股給公 司后,既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營(yíng),也可不參與土地經(jīng)營(yíng)) ,農(nóng)民憑借土地承包 權(quán)可擁有公司股份,并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接,以?xún)r(jià)值形態(tài)形式把農(nóng)戶(hù)的土 地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期確定下來(lái),農(nóng)民既是公司經(jīng)營(yíng)的參與者,也是利益的所 有者,是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突破。出租 出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限

16、租賃給他人(包括個(gè)人、集體、企業(yè)或其他組織 ) 從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),出租人向承租人收 取租金。出租后原土地承包關(guān)系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán) 利和義務(wù)。承租人按出租時(shí)約定的條件對(duì)出租人 (承包方 )負(fù)責(zé)。抵押 抵押是指抵押人 ( 原承包方 )在通過(guò)農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)土地 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在的前提下, 以不轉(zhuǎn)移農(nóng)村土地之占有, 將物權(quán)性質(zhì)土 地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。在抵押人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人 (即抵押權(quán)人 )依照擔(dān)保法規(guī)定拍賣(mài)、變賣(mài) 物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償或以物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 折價(jià)受償。股份 +合作”農(nóng)戶(hù)以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。

17、 村里按照“群眾自愿、 土地入股、集約經(jīng)營(yíng)、收益分紅、利益保障”的原則,引導(dǎo)農(nóng)戶(hù)以 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股。 合作社按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理, 不再 由農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。合作社實(shí)行按土地保底和按效益 分紅的方式,年度分配時(shí),首先支付社員土地保底收益,留足公積公 益金、風(fēng)險(xiǎn)金,然后再按股進(jìn)行二次分紅。宅基地?fù)Q住房宅基地?fù)Q住房方式是指用集中興建新型農(nóng)村社區(qū)或城鎮(zhèn)住房替換 農(nóng)村宅基地的方案。按照土地集中、城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的思 路,農(nóng)戶(hù)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)、出租或租賃、轉(zhuǎn)包、 轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)集中,農(nóng)戶(hù)獲得租金、薪金、股金三重收入,同時(shí), 農(nóng)戶(hù)

18、可以退出其宅基地使用權(quán)進(jìn)入新型農(nóng)村社區(qū)集中居住或進(jìn)入城 鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或商品房,政府給予舊房拆遷補(bǔ)償,并將增加的 農(nóng)村宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地,用土地出讓金等收益對(duì)農(nóng)民 購(gòu)房進(jìn)行補(bǔ)貼。承包地?fù)Q社保社會(huì)保障換承包地方式是指用社會(huì)保障代替土地保障的方案。農(nóng)民年老進(jìn)入小城鎮(zhèn)定居,擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來(lái)源,又自愿出讓 其原先承包經(jīng)營(yíng)的土地和宅基地使用權(quán), 可以申報(bào)為城鎮(zhèn)居民戶(hù) 口,與城鎮(zhèn)居民享有同等的社會(huì)保障和子女入學(xué)政策,并對(duì)其購(gòu) 買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等給予適當(dāng)補(bǔ)助,并納入城市廉租房范圍, 實(shí)行就業(yè)扶持。該種模式的土地流轉(zhuǎn)各區(qū)縣政府要統(tǒng)一實(shí)施征地, 統(tǒng)一各補(bǔ)償政策,統(tǒng)一辦理失地農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非和養(yǎng)老保險(xiǎn), 并對(duì)不 同年齡階段的農(nóng)民實(shí)施不同的補(bǔ)貼和社保政策。三、旅游地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)模式在縣域發(fā)展、城鎮(zhèn)擴(kuò)張中,農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及到兩個(gè)層面:一是建設(shè)用地流轉(zhuǎn),二是農(nóng)林用地(耕地、林地)流轉(zhuǎn)。1.1 建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)在建設(shè)用地中,分為村集體建設(shè)用地(鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)和其 他用地)和農(nóng)民宅基地(閑置宅基地和其他宅基地) 。通過(guò)對(duì)閑置的村集體建設(shè)用地和閑置的宅基地(清理和回購(gòu))實(shí)施清理,成 立農(nóng)村土地股份合作社,介入城市建設(shè)開(kāi)發(fā),獲取土地增值收益。

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