房地產(chǎn)價值評估報告

1、房地產(chǎn)價值評估結課作業(yè)資產(chǎn)評估19陳清貴房地產(chǎn)價值評估結課作業(yè)資產(chǎn)評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。一、房地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的理論依據(jù)1、成本法。成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值理論，其認為房地產(chǎn)的原始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長，損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質還是以歷史成本為基礎，與房地產(chǎn)的未來運用效率無關，因此成本法評估

2、的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價不應低于其成本，否則無利可圖；房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。因此，買賣雙方達成交易的均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計上的成本，它是經(jīng)濟學意義上的成本，不僅包含重置時必要的材料、物料、人工以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新購建期間應負擔的利息和利潤報酬。2、收益法。收益法的理論依據(jù)為效用價值論，其認為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)所帶來的未來收益，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。早在1906年，耶魯大學教授費雪在其專著資本與收

3、入的性質中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關系。費雪認為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收入、實際收入和貨幣收入。享用收入是指人們在消費中所產(chǎn)生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。當人們的貨幣收入大于實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入。資本價值就是收入的資本化。1930年費雪所著的利息理論完整地提出了利用收益法進行價值評估的框架，認為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。費雪資本評估理論的不足就是認為未來現(xiàn)金流量是無風險的，所以折現(xiàn)率取無風險的市場利

4、率。20世紀60年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進行了進一步完善，未來收益不再是確定的，并對資本化率進行了正確的定義和論述。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術才逐漸發(fā)展和完善起來。3、市場法。市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法，是指比照相同或類似房地產(chǎn)的市場價格，經(jīng)過必要的因素調整，據(jù)此確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)的市場價格反映資產(chǎn)的價值，價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某項房地產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同或類似房地產(chǎn)同一時點的交易價格會調整到相同或相當?shù)膬r位上。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情

5、況下，價格不可能反映價值，這使得市場法的運用受到很大的限制。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一部分評估工作。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，因此在房地產(chǎn)評估實務中得到廣泛的應用。二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應用比較成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購建所需投入的土地開發(fā)成本、建安成本以及其他費用（銷售費用和管理費用以及稅費）加上購建期間應合理負擔的利息和利潤。設：Co=土地開發(fā)成本+建安成本+其他費用，則成本法評估的價值Vi為：ViCo（1K）t其中：K為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包括股東和債權人）的平均投資報酬率；t為購建開始至評估時點所需時間（按投入資本加權計

6、算）。特別地，如果假定瞬間完成購建，則：ViCo收益法評估房地產(chǎn)價值就是折現(xiàn)未來收益。未來收益的計算一般以現(xiàn)金流量作為基礎，因為現(xiàn)金流量更客觀，是價值形成的基礎。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)價值V2為：n_NCFti（1K）t其中：NCFt為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量;n為未來收益延續(xù)的年數(shù)如果假定房地產(chǎn)的未來收益能及時收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計收入同步，則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價為折現(xiàn)未來剩余收益(也稱為超額收益或非正常收益)。關于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟學家馬歇爾在1890年所著的經(jīng)濟學原理中。其認為，剩余收益是所有者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱為經(jīng)營收益或管理收益

7、。以后許多學者以剩余收益(也稱非正常收益)作為口徑評估資產(chǎn)價值，并進行了推廣應用，如奧爾遜、克雷沙帕利普、湯姆科普蘭等。房地產(chǎn)所帶來的非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本與平均投資報酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現(xiàn)值加上投入資本賬面價值就是該房地產(chǎn)的評估價值。其計算公式為：VCnQ(rK)V2C0tti(1K)其中：r為該房地產(chǎn)未來實際的投資報酬率。特別地當rK時，即當房地產(chǎn)未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時，V2C0O可見，當市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用時，各行業(yè)都不存在超額利潤，即在各個行業(yè)的投資報酬率都相同的情況下，房地產(chǎn)未來實際投資報酬率

8、與要求的投資報酬率相等，這時ViV2C0O同時，房地產(chǎn)的交易價格反映房地產(chǎn)的內在價值，故用市場法評估的價值V3與用收益法評估的價值V2相同，即ViV2V3C0O但是市場實際不存在這樣的理想狀態(tài)，三種評估方法的評估結果必然存在差異。當房地產(chǎn)實際投資報酬率大大高于要求的投資報酬率時，收益法評估的價值會比成本法評估的價值高出許多；當市場供不應求時，市場法評估的價值也會比收益法評估的價值要高，反之則可能比收益法要低。在評估實踐中，每種方法都有其特有的不確定性因素影響到評估結果的可靠性。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費率、管理費率、稅率取值相對容易，可在一定范圍內選取，但對其要求的投資報酬率以及重新購建需

9、要的時間則難以準確把握，從而影響合理利息和利潤的取值。土地開發(fā)成本的求取也是房地產(chǎn)價值評估的關鍵，特別是在我國土地市場不發(fā)達的情況下，土地開發(fā)成本很難準確測定。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率的選取對評估結果影響較大。關于折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)的平均投資報酬率還是取全社會的平均投資報酬率，是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者的平均投資報酬率還是取特定投資者的投資報酬率不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現(xiàn)率，而評估結果對折現(xiàn)率具有高度敏感性，這使得收益法評估的價值具有相當?shù)牟豢煽啃浴＞褪袌龇ǘ?，只要交易情況正常、市場信息比較充分、相同或類似房地產(chǎn)存在活躍的市場、替代案例比較多，則評估結果在短期內具

10、有一定的可靠性。當供需失衡時，評估結果不具有長久的可靠性。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結果均具有一定的影響。房地產(chǎn)價值評估要充分收集相關信息，選取合理的評估方法，針對評估方法合理確定評估參數(shù)，尤其關注不確定性和敏感性參數(shù)，同時認真分析比較不同評估方法所得評估結果存在差異的原因，并做出可能的調整。三、案例分析1、市場比較法-大廈辦公用房（1）房地產(chǎn)位置狀況本次評估的對象為銀行總行位于上海市浦東新區(qū)路號的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴中心區(qū)域。（2）房地產(chǎn)的權利狀況委估房地產(chǎn)“房

11、地產(chǎn)權證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權類型為出讓，“土地轉讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬銀行所有，鋼混結構；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,720.566平方米。（3）房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)路號；地處陸家嘴金融區(qū)內，估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車庫，建筑面積8444.08平方米（車位116個）。該樓為鋼混結構，地上

12、共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進口中央空調和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內設寬帶網(wǎng)絡，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進口花崗石（辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚），大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進口衛(wèi)生潔具設施齊全。該大廈緊鄰*廣場，有一定的商業(yè)氛圍，與金貿大廈、東方明珠等上海標志性建筑毗鄰，周圍路網(wǎng)發(fā)達、交通便利。（4）評定估算1）地上建筑物部分用市場比較法評估。A.比較實例選擇：通過市場調

13、查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型相同等特點篩選案例。交易實例調查情況表實例A項目名稱新上海國際大廈地址浦東南路360號標價$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800C證券大廈浦東南路528號$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況名稱*銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈坐落位置*路*號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號所處地區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090

14、交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華，金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)繁華，金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務設施陸家嘴金融區(qū)內，公共服務設施齊全。陸家嘴金融區(qū)內，公共服務設施齊全。陸家嘴金融區(qū)內，公共服務設施齊全。陸家嘴金融區(qū)內，公共服務設施齊全。物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好巾政設施七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混

15、鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質隔斷。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為毛坯。外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質隔斷設施狀況進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。平囿布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面

16、臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好C.交易情況修正評估比較對象表實例項目名稱地址標價價格修正后A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800¥22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800¥22,480C證券大廈浦東南路528號$3,000¥24,090因可比實例都是美元標價，按1美元=元人民幣換算。因可比實例都是中介開價，根據(jù)上海市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況，修正系數(shù)取。D.交易時間修正因可比實例成交日期距評估基準日很近，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)。E.因素修正（詳見下表）比較因素修正表物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素交通銀行大廈新上

17、海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價（元/待估224802248024090座落位置銀城中路188號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號交易日期I域因素區(qū)域繁華程度繁華100繁華100繁華100繁華100距城市主要商服中心距離近100近100近100近100道路狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口的距離近100近100近100近100城市基礎設施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會公共服務設施齊全100齊全100齊

18、全100齊全100社會人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質量優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100城市規(guī)劃限制相似100相似100相似100相似100不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計1111別因素臨街狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100建筑面積大100大100大100大100層（Wj3.8m1003.8m1003.8m1003.8m1001內部結構的合理性F100F100T100F100物業(yè)朝向、層數(shù)較好100好102較好100較好100物業(yè)名稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比較因素交

19、通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值建筑結構鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風程相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內裝修毛坯96外裝修高檔，內裝修毛坯96高檔裝修100設備標準及犬況高100高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程F100F100T100F100特別因素100100100100個別因素小1比準價格（單價）23400（取整）229392341723852評估彳格（總價）1,444,286,經(jīng)過上述各

20、種修正后，評估比準價格如下：A=22939（元/平方米）B=23417（元/平方米）C=23852（元/平方米）取三者的算術平均值作為評估單價（比準價格）,即：地上建筑物評估單價=（22939+23417+23852/3=23400（元/平方米）（取整）2-成本法案例夫*辦公樓辦公樓產(chǎn)權屬武漢*有限公司，建于1984年，共2層，磚混結構，建筑面積551.88平方米。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內墻及頂棚噴涂，木門窗,地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯碎踏步，鐵欄桿扶手。（1）綜合造價辦公樓樓預決算資料難以搜集，根據(jù)武漢市建設工程造價管理站于2001年10月發(fā)布的文件（武建造預字200128號）中

21、公布的第四期工程造價信息，選取與評估對象技術特征類似的典型工程綜合造價為元/平方米，評估對象基準日為2001年12月31日，距典型工程造價發(fā)布僅兩月時間，該期間人工、材料價格基本無變化，故評估人員對典型工程造價直接采用。以下為典型工程與評估對象的建筑技術特征一覽表：技術特征典型工程評估對象建筑結構磚混結構，240mm厚磚墻，預應力鋼筋碎板磚混結構，240mm厚磚墻、結構稍差層數(shù)72建筑外形長方形長方形層高外墻水刷石局部墻面磚3油墻及天棚混合砂3米裝修漿、鋁合金推拉窗、木門、卷閘門、水泥地面外墻水泥砂漿、內墻及天棚噴涂、木門窗、水磨石地面附屬設備水、電、衛(wèi)水、電稍差采光、通風良好稍差依據(jù)武漢市建

22、設工程造價管理站文件（武建造預字200128號）并參考“資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關參數(shù)，將典型工程與評估對象進行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：技術特征典型工程評估對象建筑結構101100層數(shù)96100建筑外形100100層高100100建筑裝修105100附屬設備105100采光、通風101100經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評估對象單方綜合造價為:X100/101X100/96X100/100X100/100X100/105乂100/100乂100/105乂100/101=（元/平方米）綜合造價=X=307,（元）（2）前期及其他費用（）1）按工程比例收取

23、：勘察設計費（依據(jù)原國家物價局、建設部1992價費字375號文，按建安工程造價的刈算）；城市建設工程招（議）標服務費（依據(jù)鄂價費地字1992232號文,按建安工程造價的計算）；標底審查費（依據(jù)鄂價費字1992232號文，按建安工程造價的%計算）；工程質量監(jiān)督費（依據(jù)武政199720號文，按建安工程造價的%計算）；工程建設監(jiān)理費（依據(jù)原國家物價局、建設部1992價費字479號文，按建安工程造價的%計算）。安全監(jiān)督費（鄂財綜發(fā)【1997】269號文，按建安工程造價的計算）。工程預算定額測定費（依據(jù)武政辦【1998】65號文，按建安工程造價的）。小計：x%=元/平方米2）按建筑面積計?。ㄔ?平方米）

24、人防易地建設費（依據(jù)武政199720號文，14元/平方米）城市公共消防設施配套費（依據(jù)武漢市政府199720號文，5元/平方米）白蟻防治費（依據(jù)鄂價費字1992232號文，元/平方米）抗震審查費（依據(jù)鄂價房地字19939號文，元/平方米）。前期及其它費用小計：元/平方米（3）資金成本按工程建設正常投資情況，建設期為1年，利息率取評估基準日的一年期固定資產(chǎn)貸款利率%。故資金成本為：（+）X%x1X1/2=（元/平方米）（4）重置成本合計單方造價為+=627元/平方米投資利潤及銷售稅費合計按成本價的18%計取，重置成本為627元/平方米X（1+18）X平方米=408，元（5）成新率確定1）使用年限

25、法理論成新率=1-（1殘值率）X（已使用年限/耐用年限）式中:殘值率依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范提供的參考值,磚混結構為2。已使用年限為17年，耐用年限為50年。理論成新率=1-（12%）X（17/50）=%2）打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎無不均勻沉降，結構構件尚好，內裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制訂的房屋完損等級評定標準，現(xiàn)場勘察后打分為:項目標準分評定評分合計完損等級結基礎16-20有承載力、稍有小均勻沉降、但穩(wěn)定18基本構承重構件16-20有輕微變形、細小裂縫1870尚好部分非承重構件10-20稍有裂縫、破損10屋囿13-16稍有滲漏14樓地面10-12稍有磨損、裂縫10裝門窗16-20基本靈活、少量變形186修外粉13-16稍有裂縫、風化148部分內粉13-16稍有裂縫、風化13頂棚13-16無明顯變形、稍有裂縫13細木裝修10-12稍有破損10