福清農(nóng)村歷史兩違建筑處置暫行辦法

1、福清市農(nóng)村歷史“兩違”建筑處置暫行辦法第一章總則第一條為加快推進(jìn)我市農(nóng)村住房的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作，切實(shí)保障農(nóng)民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，根據(jù)福州市“兩違”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及分類處置意見（榕政辦201511號）和福州市農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記試點(diǎn)工作方案（榕政辦2019113號），借鑒相關(guān)地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本暫行辦法。第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)村歷史“兩違”建筑問題處置活動(dòng)，本辦法所稱農(nóng)村歷史“兩違”建筑問題是指在1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實(shí)施之后至2016年6月17日福清市關(guān)于加強(qiáng)“兩違”查處工作及責(zé)任追究的實(shí)施意見（試行）（融委辦發(fā)201618號）下發(fā)之前，因歷史原因未經(jīng)合法審

2、批建設(shè)的農(nóng)村住房。1987年1月1日前已建成房屋，房屋至今無改建、擴(kuò)建，可按房屋實(shí)際用地面積確定宅基地面積，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。第三條農(nóng)村歷史“兩違”建筑處置遺留問題，按現(xiàn)有政策分為可審批補(bǔ)辦鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證（下稱“可審批補(bǔ)辦”）與不可補(bǔ)辦鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證（下稱“不可審批補(bǔ)辦”）兩類問題。（一）可審批補(bǔ)辦的農(nóng)村歷史“兩違”建筑可審批補(bǔ)辦的農(nóng)村歷史“兩違”建筑應(yīng)同時(shí)符合以下條件：1 .建設(shè)于2016年6月17日之前；2 .在城市規(guī)劃區(qū)外自建自用的村民住宅；3 .符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃及“一戶一宅”；4 .不影響“三邊三節(jié)點(diǎn)”整治、不妨礙重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)；5 .不影響公共安全、無鄰里糾紛和

3、社會(huì)影響?。? .建筑層數(shù)6層以下，建筑面積1000m2（含1000m2）以下，宅基地面積200m2（含200m2）以下；7 .符合福建省農(nóng)村村民建設(shè)住宅管理辦法（閩政辦2011189號）第十一條、第十二條。（二）不可審批補(bǔ)辦的農(nóng)村歷史“兩違”建筑除可審批補(bǔ)辦外的所有農(nóng)村歷史“兩違”建筑，均為不可審批補(bǔ)辦的農(nóng)村歷史“兩違”建筑。第四條處理農(nóng)村歷史“兩違”建筑問題，應(yīng)當(dāng)以尊重歷史的態(tài)度，堅(jiān)持“尊重事實(shí)、一戶一宅、法定面積”的原則。既要嚴(yán)肅規(guī)范有章可循，又要切合實(shí)際客觀公正;既要有效遏制違法行為，又要利于長效管理；既要妥善處理農(nóng)村住房存在的歷史遺留問題，又要切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。第五條農(nóng)村歷史“

4、兩違”建筑遺留問題處置應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃的要求、村莊規(guī)劃管理規(guī)定相銜接。第二章 可補(bǔ)辦的歷史“兩違”建筑問題處置第六條1987年1月1日至2016年6月17日期間未辦理合法用地手續(xù)但已建成房屋的（下稱“未批先建”），按法定面積確定宅基地用地面積（建設(shè)用地不得超過150m2，非建設(shè)用地不超過120m2），超占面積在補(bǔ)發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書記事欄備注（內(nèi)容包括實(shí)際用地面積、超占面積等）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，內(nèi)容須同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄備注。1987年1月1日至2016年6月17日期間只辦理部分土地合法用地手續(xù)但已建成房屋的（下稱“批少建多”），按法定面積確定宅基地用地面積（原則上建設(shè)用地不得超過15

5、0m2、非建設(shè)用地不超過120m2，但原批準(zhǔn)面積超過以上面積限額的按原批準(zhǔn)面積確定），超占面積在核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書記事欄備注（內(nèi)容包括實(shí)際用地面積、超占面積等）辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，內(nèi)容須同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄備注。上述兩款情形的宅基地，處罰后可按有關(guān)規(guī)定申請補(bǔ)辦：經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織初審、村委會(huì)復(fù)審以及鎮(zhèn)（街）相關(guān)部門聯(lián)審并報(bào)鎮(zhèn)（街）批準(zhǔn)頒發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證建設(shè)用地批準(zhǔn)書鄉(xiāng)村個(gè)人住宅規(guī)劃條件核實(shí)意見書。第七條補(bǔ)辦用地手續(xù)的宅基地面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的按以下方式處理：屬于“未批先建”宗地面積超過批準(zhǔn)補(bǔ)辦用地面積的土地，以及屬于“批少用多”宗地面積超過原批準(zhǔn)用地面積的土地，須向所在村集體繳納宅基地超

6、標(biāo)準(zhǔn)占用有償使用費(fèi)，超占部分的宅基地在頒發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書記事欄備注說明。宅基地超標(biāo)準(zhǔn)占用有償使用費(fèi)按福清市農(nóng)村宅基地有償使用暫行辦法執(zhí)行。第八條屬于“未批先建”和“批少用多”的宅基地，申請人須另按建筑占地面積向所在村集體繳納土地補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)期征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。第九條申請補(bǔ)辦宅基地地上房屋規(guī)劃核實(shí)的，該房屋在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃（或村莊規(guī)劃）等法定規(guī)劃且經(jīng)村集體同意、四鄰無異議或異議不成立的前提下，并由申請人作出安全責(zé)任承諾，由鎮(zhèn)（街）出具鄉(xiāng)村個(gè)人住宅規(guī)劃條件核實(shí)意見書。第十條申請補(bǔ)辦宅基地地上房屋規(guī)劃核實(shí)時(shí)，由所在鎮(zhèn)（街）對違法建筑先行進(jìn)行處罰，處罰標(biāo)準(zhǔn)如下：根據(jù)建筑面積核

7、算，建筑面積450M（含）以下的按100元/M標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；建筑面積450m2（不含）一1000itf（含）的按150元/M標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。第十一條申請人須按要求在土地補(bǔ)償費(fèi)、宅基地超標(biāo)準(zhǔn)占用有償使用費(fèi)繳納單和行政處罰罰款通知書開具之日起十五日內(nèi)完成使用集體土地補(bǔ)償費(fèi)、宅基地超標(biāo)有償使用費(fèi)和違法建設(shè)規(guī)劃處罰款的繳納。未完成繳納的，其補(bǔ)辦申請不得批準(zhǔn)。第十二條對歷史遺留問題類型的宅基地和地上房屋，申請人可憑補(bǔ)發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證建設(shè)用地批準(zhǔn)書鄉(xiāng)村個(gè)人住宅規(guī)劃條件核實(shí)意見書以及相關(guān)材料辦理土地和房屋的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。按本辦法處理的超占宅基地、超建房屋的面積在不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記事欄內(nèi)注明，不確認(rèn)宅

8、基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；在不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的登記信息欄只登記宅基地和房屋合法面積；能區(qū)分的違法超占、超建面積部分在宗地圖和房產(chǎn)圖上以虛線劃定。第十三條村莊內(nèi)的建筑符合以下三種情形可以抵扣處罰基數(shù)：1.1987年1月1日前已建成或經(jīng)批準(zhǔn)的村內(nèi)自有存量住宅，在村集體同意拆除或收回后，可以按認(rèn)定補(bǔ)償建筑面積抵扣處罰基數(shù)；2.如舊房改建、交出舊房、退出舊宅基地及已向鎮(zhèn)（街）繳交“建房配套費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)”的建房戶可以等建筑占地面積和等建筑面積抵繳相關(guān)土地補(bǔ)償費(fèi)、違反建設(shè)規(guī)劃的罰款；建房戶已向村集體認(rèn)可的組織繳納的費(fèi)用不得用于抵扣規(guī)劃行政罰款，但可用于抵扣土地補(bǔ)償費(fèi)和超標(biāo)土地有償使用費(fèi)；3.補(bǔ)辦

9、對象如屬于特殊困難戶或精準(zhǔn)扶貧對象，經(jīng)過村委公示后沒有異議，并報(bào)所在鎮(zhèn)（街）研究通過后，給予適當(dāng)補(bǔ)助。以上1、2兩種處罰基數(shù)抵扣可以累加，在拆舊村民與村集體簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并封房后，扣減罰款金額，未抵扣部分仍按原標(biāo)準(zhǔn)罰款。同時(shí)，根據(jù)參加抵扣的建筑是否位于“拆舊、拓新、整漂亮”范圍內(nèi)，其拆舊補(bǔ)償采取不同的補(bǔ)償安置方式：1.紅線范圍內(nèi)的，采取貨幣補(bǔ)償方式；2.紅線范圍外的，采取借地退出方式，在村集體使用該舊宅基地時(shí)轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)償予以兌現(xiàn)。第十四條1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實(shí)施之后至2016年6月17日止，農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)或超過批準(zhǔn)面積占用宅基地建房的處理程序：（一）農(nóng)戶提出申請；（二）村

10、集體經(jīng)濟(jì)組織調(diào)查農(nóng)戶未經(jīng)批準(zhǔn)或超過批準(zhǔn)面積占用宅基地的基本情況，并出具是否符合建房條件的證明；（三）鎮(zhèn)（街）對村集體經(jīng)濟(jì)組織上報(bào)的農(nóng)戶材料進(jìn)行審查，并將審查結(jié)果予以公示；（四）鎮(zhèn)（街）對符合處理?xiàng)l件的農(nóng)戶進(jìn)行處理，農(nóng)戶向村集體繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和超標(biāo)土地有償使用費(fèi)；（五）申請補(bǔ)辦個(gè)人歷史兩違住宅應(yīng)符合村莊規(guī)劃和土地總體利用規(guī)劃；（六）憑處理依據(jù)，鎮(zhèn)（街）、市自然資源和規(guī)劃局補(bǔ)辦用地審批手續(xù)和規(guī)劃審批手續(xù)；（七）憑補(bǔ)辦的相關(guān)審批手續(xù)及處理依據(jù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。第三章不可補(bǔ)辦的農(nóng)村歷史“兩違”建筑處置第十五條因各種限制因素暫不能完善用地手續(xù)的宅基地，由鎮(zhèn)（街）查清現(xiàn)狀，建立臺(tái)賬進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。第十六條經(jīng)市自

11、然資源和規(guī)劃局依法沒收的建筑物及其他設(shè)施，移交所在鎮(zhèn)（街）處置。原則上以拆除復(fù)墾為主。第十七條對依法沒收的違法用地地上建筑物及其他設(shè)施，移交后可以采取以下方式進(jìn)行處置：（一）拆除對不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑質(zhì)量存在安全隱患等農(nóng)民建房及其他設(shè)施，由不動(dòng)產(chǎn)所在鎮(zhèn)（街）進(jìn)行拆除。該宗土地原為農(nóng)民集體所有的，拆除復(fù)耕后應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。（二）由讓對可以辦理合法用地手續(xù)的，在依法批準(zhǔn)后，市自然資源和規(guī)劃局對國有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物及其他設(shè)施一并桂牌由讓。市財(cái)政局根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理辦法的規(guī)定，選擇具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對其地上建筑物及其他設(shè)施進(jìn)行評估，按評估價(jià)格支付地上建筑物及其他設(shè)施的

12、價(jià)款，作為取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的附加條件。競得人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)將土地由讓金、地上建筑物及其他設(shè)施的價(jià)款繳入規(guī)定的財(cái)政專戶，并依法辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、供地等手續(xù)。（三）使用對違法用地地上建筑物及其他設(shè)施，經(jīng)補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后，鎮(zhèn)（街）可以安排給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由符合農(nóng)村“一戶一宅”政策的村民使用。（四）其他方式對取得合法用地批準(zhǔn)手續(xù)，并經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局兩次以上組織掛牌出讓但無人競得的，經(jīng)市政府同意，可以采取以下方式進(jìn)行處置：1 .出租。委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對出租價(jià)格進(jìn)行評估，公開招租。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定繳納租金。違反約定的，租賃合同終止，由財(cái)政部門另行處置。2 .收儲(chǔ)融資。政府性融資平臺(tái)對土地使用權(quán)和地上建筑物及其他設(shè)施進(jìn)行收儲(chǔ)、融資。3 .統(tǒng)籌使用。安排給機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或者國有全資公司臨時(shí)使用。第十八條對所有不可補(bǔ)辦手續(xù)的農(nóng)村歷史“兩違”建筑，在未經(jīng)依法處理前，村級組織