開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)完工清算鑒證

1、開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南 鑒證報(bào)告書（樣本） 一、無保留意見報(bào)告書（參考文本） 二、持有保留意見報(bào)告書（參考文本） 成本對(duì)象）完工清算審核事項(xiàng)說明 完工時(shí)間 開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況 開發(fā)用途 占地面積和建筑面積 初始開發(fā)時(shí)間 已完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本 完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額 完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 可售面積 可售面積單位計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售毛利額 實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額的差異 毛利差異調(diào)整額的填報(bào)要求 開

2、發(fā)產(chǎn)品四、五、六、七、八、九、 十、十四、十五、十六、十七、 十八、 提交資料 . 工作底稿 .19開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算，是開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)前，將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)；在年度納稅申報(bào)時(shí)，依據(jù)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證報(bào)告以及 其他相關(guān)資料，對(duì)開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額的差異進(jìn)行確認(rèn)的行為。開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)，是注冊(cè)稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在企業(yè) 所得稅納稅申報(bào)過程中的實(shí)際需要，接受其委托，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清 算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異事項(xiàng)，依

3、法進(jìn)行經(jīng)濟(jì)鑒別和判斷，并提出鑒證意見的活動(dòng)。鑒證報(bào)告書（樣本）開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證采用無保留意見和持有保留意見等兩種格式。一、無保留意見報(bào)告書（參考文本）開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證報(bào)告書（無保留意見）XX所鑒字2007第號(hào)XX公司:我們接受委托，對(duì)貴公司XX開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算毛利額差異情況進(jìn)行了審核。我們審核時(shí)主要依據(jù)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件及文件的規(guī)定，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南，對(duì)貴公司提供的憑證、賬冊(cè)、有關(guān)會(huì)計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施我們認(rèn)為必要的審核程序。貴公司對(duì)所提供有關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、合理

4、性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告。委托人或其他第三者因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司XX開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下:可售面積XX平方米;已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積XX平方米;已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額XX元;開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入XX元;開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額XX元;實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異XX元。中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)

5、師:電話:地址:鑒證機(jī)構(gòu)名稱:附件:1.企業(yè)基本情況表;2 .開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算審核事項(xiàng)說明;3 .開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工情況表（一）;4 開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工情況表（二）。二、持有保留意見報(bào)告書（參考文本）開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證報(bào)告書（持有保留意見）XX所鑒字2007第號(hào)XX公司:我們接受委托，對(duì)貴公司XXXX年度本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額情況進(jìn)行了審核。我們審核依據(jù)的稅收法規(guī)主要是國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文件及文件，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）和開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南，對(duì)貴公司提供的憑證、 賬冊(cè)、有關(guān)會(huì)計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施我們認(rèn)為必要

6、的審核程序。貴公司對(duì)所提供有關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按 照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告。委托人或其他第三者因使用鑒證報(bào)告不 當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司XX開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒 證結(jié)果如下：、毛利額差異鑒證結(jié)果可售面積XX平方米;已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積XX平方米;已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本XX元;已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額XX元;開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入XX元;開發(fā)

7、產(chǎn)品預(yù)售毛利額XX元;實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異XX元。二、持有保留意見的毛利額差異鑒證事項(xiàng)完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中不能確認(rèn)的事項(xiàng);可售面積中不能確認(rèn)的事項(xiàng);已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積中不能確認(rèn)的事項(xiàng);已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入中不能確認(rèn)的事項(xiàng);預(yù)售收入中不能確認(rèn)的事項(xiàng)。中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：電話：地址：鑒證機(jī)構(gòu)名稱：附件： 1企業(yè)基本情況表;2開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算審核事項(xiàng)說明;3開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工情況表（一） ；4開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工情況表（二）。開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）完工清算審核事項(xiàng)說明一、完工時(shí)間應(yīng)根據(jù)下列條件， 判斷說明項(xiàng)目完工時(shí)間。 國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)文件規(guī)定， 符

8、合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：一）竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）二）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）三）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）注：北京市補(bǔ)充規(guī)定， “竣工證明”是指報(bào)北京市各級(jí)建設(shè)委員會(huì)備案的竣工驗(yàn)收備案表。二、開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況主要包括：一）說明項(xiàng)目名稱、主辦單位和負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目規(guī)模、累計(jì)投資額、發(fā)包方式、工程建設(shè)進(jìn)度；二）開發(fā)項(xiàng)目地理位置，應(yīng)按適用毛利率情況分類做出具體說明。三、開發(fā)用途根據(jù)企業(yè)提交的房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)文件資料，判斷說明是經(jīng)濟(jì)適用房還是非經(jīng)濟(jì)適用房。四、占地面積和建筑面積主要包括：一）說明土地取得情況，是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓

9、取得土地還是通過土地交易市場(chǎng)招拍掛取得土地， 與土地使用權(quán)證書核對(duì)，開發(fā)實(shí)際占地與取得土地面積是否一致；二）說明用地情況，企業(yè)實(shí)際開發(fā)占地與建設(shè)用地規(guī)劃許可證批準(zhǔn)用地是否一致，發(fā)生 變更情況，是否辦理有關(guān)手續(xù)；三）說明施工情況，建筑合同與施工許可證的建筑面積是否一致，實(shí)際建筑面積與建筑 合同面積及施工許可證面積是否一致；五、初始開發(fā)時(shí)間主要包括：說明開發(fā)的初始時(shí)間，如果發(fā)生開發(fā)主體變更事項(xiàng)，還要說明開發(fā)主體變更所引起的項(xiàng)目變更 時(shí)間。六、已完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本主要包括：一）根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算記錄，按下列項(xiàng)目分別說明開發(fā)成本發(fā)生情況：1土地征用及拆遷費(fèi)；2前期工程費(fèi)；3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；4公

10、共配套設(shè)施費(fèi)；5土地征用及拆遷費(fèi)；6建筑安裝工程費(fèi)；7開發(fā)間接費(fèi)用。二）計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本中應(yīng)付和預(yù)提費(fèi)用分項(xiàng)說明； 七、完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額主要包括：一）完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額，按下列項(xiàng)目分別說明：1土地征用及拆遷費(fèi)；2前期工程費(fèi)；3建筑安裝工程費(fèi)；4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；5公共配套設(shè)施費(fèi)；6開發(fā)間接費(fèi)用；7其他開發(fā)費(fèi)用。二）計(jì)入完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本中，未取得合法憑證的應(yīng)付費(fèi)用和稅收未明確規(guī)定可以稅前 扣除的預(yù)提費(fèi)用的納稅調(diào)整情況說明；計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品各項(xiàng)支出未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)入成本對(duì)象的項(xiàng)目，應(yīng)做納稅調(diào)整的情況說明；四）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中

11、，沒有真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用，納稅調(diào)整情況說明；五）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品完工的直接成本、間接成本和共同成本，不符合配比原則的項(xiàng)目，納稅調(diào)整情況說明；六）說明開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房按固定資產(chǎn)處理還是按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；七）成本對(duì)象報(bào)廢和毀損凈損失計(jì)入工程成本的情況說明。注：（一）工資和職工福利費(fèi)的會(huì)計(jì)成本納稅調(diào)整額不在“會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前的金額”中填報(bào)，在工資薪金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)明細(xì)表企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表十二）中進(jìn)行填報(bào)；二）利息支出的會(huì)計(jì)成本納稅調(diào)整額不在“會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前的金額”中填報(bào)，在納稅調(diào)整增加項(xiàng)目明細(xì)表 （企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表四）中進(jìn)行填報(bào)。

12、八、完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 =已完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本 - 完工開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額。九、可售面積主要包括：一）可售面積說明，根據(jù)房屋測(cè)繪部門出具的，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中，對(duì)總可售面積的確認(rèn)情況；二）不可出售面積說明，如綠地、花園、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等。十、可售面積單位計(jì)稅成本可售面積單位計(jì)稅成本=完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本十可售面積一、已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積主要包括：一）根據(jù)結(jié)算方式分別說明，不同結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，所實(shí)現(xiàn)的已售面積；二）進(jìn)一步計(jì)算說明總的已售面積。十二、已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入主要包括：一）根據(jù)銷售收入性質(zhì)和銷售方式分別

13、說明，不同結(jié)算方式預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品，所實(shí)現(xiàn)的實(shí)際銷 售收入；二）進(jìn)一步計(jì)算說明總的實(shí)際銷售收入。十三、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =可售面積單位計(jì)稅成本X已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積十四、已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額 =已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入 -已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本十五、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入主要包括：一）開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得的與該項(xiàng)完工開發(fā)產(chǎn)品有關(guān)的收入情況說明；二）說明經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售收入情況；三）說明非經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售收入情況。六、開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售毛利額按適用毛利率情況，對(duì)毛利額分類進(jìn)行計(jì)算說明。十七、實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額的差異主要包括：一）已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額計(jì)算說明；二）

14、本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額計(jì)算說明。注： 1根據(jù)本年銷售商品房預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，按當(dāng)年項(xiàng)目適用毛利率，計(jì)算出的金額就 是已轉(zhuǎn)銷的預(yù)售毛利額；2本期應(yīng)調(diào)整的毛利差額 =已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售毛利額十八、毛利差異額的填報(bào)要求即在納年度納稅申報(bào)時(shí)，由于預(yù)售轉(zhuǎn)銷售后，銷售（營(yíng)業(yè)）收入及成本中，包括了預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的 收入和成本， 因此， 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)， 只需將已繳所得稅的預(yù)售毛利直接減除即可，16 行中。稅調(diào)整減少項(xiàng)目明細(xì)表中填入以前年度預(yù)售毛利額即第提交資料營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；稅務(wù)登記證副本復(fù)印件；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；四）建設(shè)工程開工證；五）竣工驗(yàn)收備案表或工程質(zhì)量竣工核定證書；房屋土地管理局測(cè)繪面積成果；商品房銷售許可證；國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；國(guó)有土地使用證；項(xiàng)目建議書的批復(fù)；相關(guān)審計(jì)報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；十二）有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證書及票據(jù)；清算涉及各年度的資產(chǎn)負(fù)債表及損益表；十四）企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表；十五）繳納各種稅金的稅收繳款書復(fù)印件（不含個(gè)人所得稅）企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；十七）銷售合同和銷售