開發(fā)產品(成本對象)完工清算鑒證

1、開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南 鑒證報告書（樣本） 一、無保留意見報告書（參考文本） 二、持有保留意見報告書（參考文本） 成本對象）完工清算審核事項說明 完工時間 開發(fā)項目的地理位置及概況 開發(fā)用途 占地面積和建筑面積 初始開發(fā)時間 已完工開發(fā)產品會計成本 完工開發(fā)產品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額 完工開發(fā)產品計稅成本 可售面積 可售面積單位計稅成本 已實現(xiàn)銷售的可售面積 已銷開發(fā)產品的銷售收入 已銷開發(fā)產品的計稅成本 已銷開發(fā)產品的毛利額 開發(fā)產品預售收入 開發(fā)產品的預售毛利額 實際銷售與預售毛利額的差異 毛利差異調整額的填報要求 開

2、發(fā)產品四、五、六、七、八、九、 十、十四、十五、十六、十七、 十八、 提交資料 . 工作底稿 .19開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南開發(fā)產品（成本對象）完工清算，是開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報前，將其完工情況報告主管稅務 機關；在年度納稅申報時，依據(jù)稅務中介機構出具的開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證報告以及 其他相關資料，對開發(fā)開發(fā)產品（成本對象）實際銷售與預售毛利額的差異進行確認的行為。開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務，是注冊稅務師中介機構根據(jù)房地產開發(fā)行業(yè)在企業(yè) 所得稅納稅申報過程中的實際需要，接受其委托，對房地產開發(fā)行業(yè)開發(fā)產品（成本對象）完工清 算實際銷售與預售毛利額差異事項，依

3、法進行經(jīng)濟鑒別和判斷，并提出鑒證意見的活動。鑒證報告書（樣本）開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證采用無保留意見和持有保留意見等兩種格式。一、無保留意見報告書（參考文本）開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證報告書（無保留意見）XX所鑒字2007第號XX公司:我們接受委托，對貴公司XX開發(fā)產品（成本對象）完工清算毛利額差異情況進行了審核。我們審核時主要依據(jù)國稅發(fā)200631號文件及文件的規(guī)定，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務準則（試行）和開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要的審核程序。貴公司對所提供有關資料的真實性、合法性、合理

4、性和完整性等事項負責。我們的責任是，按照房地產行業(yè)企業(yè)所得稅有關規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應當按照鑒證業(yè)務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。經(jīng)過審查，貴公司XX開發(fā)產品（成本對象）完工清算實際銷售與預售毛利額差異有關數(shù)據(jù)鑒證結果如下:可售面積XX平方米;已實現(xiàn)銷售的可售面積XX平方米;已銷開發(fā)產品的銷售收入XX元;已銷開發(fā)產品的計稅成本XX元;已銷開發(fā)產品的毛利額XX元;開發(fā)產品預售收入XX元;開發(fā)產品預售毛利額XX元;實際銷售與預售毛利額差異XX元。中介機構負責人:中國注冊稅務

5、師:電話:地址:鑒證機構名稱:附件:1.企業(yè)基本情況表;2 .開發(fā)產品（成本對象）完工清算審核事項說明;3 .開發(fā)產品（成本對象）完工情況表（一）;4 開發(fā)產品（成本對象）完工情況表（二）。二、持有保留意見報告書（參考文本）開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證報告書（持有保留意見）XX所鑒字2007第號XX公司:我們接受委托，對貴公司XXXX年度本期應調整的毛利差額情況進行了審核。我們審核依據(jù)的稅收法規(guī)主要是國稅發(fā)200631號文件及文件，并參照企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務準則（試行）和開發(fā)產品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務指南，對貴公司提供的憑證、 賬冊、有關會計資料和數(shù)據(jù)，實施我們認為必要

6、的審核程序。貴公司對所提供有關資料的真實性、合法性、合理性和完整性等事項負責。我們的責任是，按 照房地產行業(yè)企業(yè)所得稅有關規(guī)定，進行審核鑒證，出具鑒證報告，獨立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應當按照鑒證業(yè)務委托書的要求使用鑒證報告。委托人或其他第三者因使用鑒證報告不 當所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機構無關。經(jīng)過審查，貴公司XX開發(fā)產品（成本對象）完工清算實際銷售與預售毛利額差異有關數(shù)據(jù)鑒 證結果如下：、毛利額差異鑒證結果可售面積XX平方米;已實現(xiàn)銷售的可售面積XX平方米;已銷開發(fā)產品的銷售收入XX元;已銷開發(fā)產品的計稅成本XX元;已銷開發(fā)產品的毛利額XX元;開發(fā)產品預售收入XX元;開發(fā)

7、產品預售毛利額XX元;實際銷售與預售毛利額差異XX元。二、持有保留意見的毛利額差異鑒證事項完工開發(fā)產品計稅成本中不能確認的事項;可售面積中不能確認的事項;已實現(xiàn)銷售的可售面積中不能確認的事項;已銷開發(fā)產品的銷售收入中不能確認的事項;預售收入中不能確認的事項。中介機構負責人：中國注冊稅務師：電話：地址：鑒證機構名稱：附件： 1企業(yè)基本情況表;2開發(fā)產品（成本對象）完工清算審核事項說明;3開發(fā)產品（成本對象）完工情況表（一） ；4開發(fā)產品（成本對象）完工情況表（二）。開發(fā)產品（成本對象）完工清算審核事項說明一、完工時間應根據(jù)下列條件， 判斷說明項目完工時間。 國稅發(fā) 200631 號文件規(guī)定， 符

8、合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已經(jīng)完工：一）竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）二）已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）三）已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）注：北京市補充規(guī)定， “竣工證明”是指報北京市各級建設委員會備案的竣工驗收備案表。二、開發(fā)項目的地理位置及概況主要包括：一）說明項目名稱、主辦單位和負責人、項目規(guī)模、累計投資額、發(fā)包方式、工程建設進度；二）開發(fā)項目地理位置，應按適用毛利率情況分類做出具體說明。三、開發(fā)用途根據(jù)企業(yè)提交的房地產開發(fā)有關文件資料，判斷說明是經(jīng)濟適用房還是非經(jīng)濟適用房。四、占地面積和建筑面積主要包括：一）說明土地取得情況，是通過協(xié)議轉讓

9、取得土地還是通過土地交易市場招拍掛取得土地， 與土地使用權證書核對，開發(fā)實際占地與取得土地面積是否一致；二）說明用地情況，企業(yè)實際開發(fā)占地與建設用地規(guī)劃許可證批準用地是否一致，發(fā)生 變更情況，是否辦理有關手續(xù)；三）說明施工情況，建筑合同與施工許可證的建筑面積是否一致，實際建筑面積與建筑 合同面積及施工許可證面積是否一致；五、初始開發(fā)時間主要包括：說明開發(fā)的初始時間，如果發(fā)生開發(fā)主體變更事項，還要說明開發(fā)主體變更所引起的項目變更 時間。六、已完工開發(fā)產品會計成本主要包括：一）根據(jù)企業(yè)開發(fā)產品會計核算記錄，按下列項目分別說明開發(fā)成本發(fā)生情況：1土地征用及拆遷費；2前期工程費；3基礎設施建設費；4公

10、共配套設施費；5土地征用及拆遷費；6建筑安裝工程費；7開發(fā)間接費用。二）計入完工開發(fā)產品會計成本中應付和預提費用分項說明； 七、完工開發(fā)產品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額主要包括：一）完工開發(fā)產品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額，按下列項目分別說明：1土地征用及拆遷費；2前期工程費；3建筑安裝工程費；4基礎設施建設費；5公共配套設施費；6開發(fā)間接費用；7其他開發(fā)費用。二）計入完工開發(fā)產品會計成本中，未取得合法憑證的應付費用和稅收未明確規(guī)定可以稅前 扣除的預提費用的納稅調整情況說明；計入開發(fā)產品各項支出未按權責發(fā)生制原則計入成本對象的項目，應做納稅調整的情況說明；四）計入開發(fā)產品成本中

11、，沒有真實發(fā)生的費用，納稅調整情況說明；五）計入開發(fā)產品完工的直接成本、間接成本和共同成本，不符合配比原則的項目，納稅調整情況說明；六）說明開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房按固定資產處理還是按開發(fā)產品進行處理；七）成本對象報廢和毀損凈損失計入工程成本的情況說明。注：（一）工資和職工福利費的會計成本納稅調整額不在“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前的金額”中填報，在工資薪金和工會經(jīng)費等三項經(jīng)費明細表企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表十二）中進行填報；二）利息支出的會計成本納稅調整額不在“會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前的金額”中填報，在納稅調整增加項目明細表 （企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表四）中進行填報。

12、八、完工開發(fā)產品計稅成本完工開發(fā)產品計稅成本 =已完工開發(fā)產品會計成本 - 完工開發(fā)產品會計成本中稅法規(guī)定不允許稅前扣除金額。九、可售面積主要包括：一）可售面積說明，根據(jù)房屋測繪部門出具的，確定房地產項目可售面積證書中，對總可售面積的確認情況；二）不可出售面積說明，如綠地、花園、停車場、商業(yè)網(wǎng)點、教育設施及會所等。十、可售面積單位計稅成本可售面積單位計稅成本=完工開發(fā)產品計稅成本十可售面積一、已實現(xiàn)銷售的可售面積主要包括：一）根據(jù)結算方式分別說明，不同結算方式銷售開發(fā)產品，所實現(xiàn)的已售面積；二）進一步計算說明總的已售面積。十二、已銷開發(fā)產品的銷售收入主要包括：一）根據(jù)銷售收入性質和銷售方式分別

13、說明，不同結算方式預售開發(fā)產品，所實現(xiàn)的實際銷 售收入；二）進一步計算說明總的實際銷售收入。十三、已銷開發(fā)產品的計稅成本 已銷開發(fā)產品的計稅成本 =可售面積單位計稅成本X已實現(xiàn)銷售的可售面積十四、已銷開發(fā)產品的毛利額 已銷開發(fā)產品的毛利額 =已銷開發(fā)產品的銷售收入 -已銷開發(fā)產品的計稅成本十五、開發(fā)產品預售收入主要包括：一）開發(fā)企業(yè)在預售階段取得的與該項完工開發(fā)產品有關的收入情況說明；二）說明經(jīng)濟適用房預售收入情況；三）說明非經(jīng)濟適用房預售收入情況。六、開發(fā)產品的預售毛利額按適用毛利率情況，對毛利額分類進行計算說明。十七、實際銷售與預售毛利額的差異主要包括：一）已轉銷的預售毛利額計算說明；二）

14、本期應調整的毛利差額計算說明。注： 1根據(jù)本年銷售商品房預收賬款結轉銷售收入，按當年項目適用毛利率，計算出的金額就 是已轉銷的預售毛利額；2本期應調整的毛利差額 =已銷開發(fā)產品的毛利額開發(fā)產品的預售毛利額十八、毛利差異額的填報要求即在納年度納稅申報時，由于預售轉銷售后，銷售（營業(yè)）收入及成本中，包括了預售結轉到銷售的 收入和成本， 因此， 在計算應納稅所得額時， 只需將已繳所得稅的預售毛利直接減除即可，16 行中。稅調整減少項目明細表中填入以前年度預售毛利額即第提交資料營業(yè)執(zhí)照副本復印件；稅務登記證副本復印件；建設工程規(guī)劃許可證；四）建設工程開工證；五）竣工驗收備案表或工程質量竣工核定證書；房屋土地管理局測繪面積成果；商品房銷售許可證；國有土地使用權出讓合同；國有土地使用證；項目建議書的批復；相關審計報告及資產評估報告；十二）有關房屋產權證書及票據(jù)；清算涉及各年度的資產負債表及損益表；十四）企業(yè)所得稅年度納稅申報表；十五）繳納各種稅金的稅收繳款書復印件（不含個人所得稅）企業(yè)領用的全部房地產開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；十七）銷售合同和銷售