第五講城中村問題

1、房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)解讀房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)解讀u3 3月月2424日住建部要求增加公積金貸款額度，擬進(jìn)一步降日住建部要求增加公積金貸款額度，擬進(jìn)一步降低門檻簡化手續(xù)，建立方便快捷業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。低門檻簡化手續(xù)，建立方便快捷業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。u據(jù)據(jù)中國建設(shè)報中國建設(shè)報官方微博消息，住建部部長陳政高提官方微博消息，住建部部長陳政高提出，出，各地要進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度，各地要進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化簡化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。有專家手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。有專家分析稱，此舉是釋放剛性需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的分析稱，此舉是釋放剛

2、性需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“救救市市”措施。措施。u3 3月月1818日，廣州宣布通過公積金購買日，廣州宣布通過公積金購買9090平方米以下首套平方米以下首套自住房首付降低至兩成。自住房首付降低至兩成。u3 3月底，上海公積金可貸額度或?qū)⒁淮涡源蠓岣咴碌?，上海公積金可貸額度或?qū)⒁淮涡源蠓岣?5%75%，從原先的單人最高可貸從原先的單人最高可貸4040萬元上升至萬元上升至7070萬元，每戶最高可萬元，每戶最高可貸貸8080萬元上升至萬元上升至140140萬元。萬元。國土部和住建部又聯(lián)合出臺四條舉措促國土部和住建部又聯(lián)合出臺四條舉措促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康進(jìn)樓市平穩(wěn)健康u3月月27日，國土部和住建部又

3、聯(lián)合出臺四條舉措促進(jìn)日，國土部和住建部又聯(lián)合出臺四條舉措促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康。樓市平穩(wěn)健康。u首先是限制新增供應(yīng)。首先是限制新增供應(yīng)。要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)。地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)。u其次是優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。其次是優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。允許在建商品住房項(xiàng)目，在不允許在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，調(diào)整改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，調(diào)整不適應(yīng)市場需求的住房戶型，以支持居民自住和改善性不適應(yīng)市場需求的住房戶型，以支持

4、居民自住和改善性住房需求。住房需求。u第三是擴(kuò)大去化渠道。第三是擴(kuò)大去化渠道。進(jìn)一步明確市、縣可將符合條進(jìn)一步明確市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。城市分化加劇城市分化加劇u一線城市與三四線城市的分化在加劇。據(jù)中原地產(chǎn)一線城市與三四線城市的分化在加劇。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，的監(jiān)測，3 3月第二周，月第二周，5454個城市成交量呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象個城市成交量呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，其中一線城市回升最為顯著，環(huán)比增幅達(dá)，其中一線城市回升最為顯著，環(huán)比增幅達(dá)33%33%，四，四線城市則依然復(fù)蘇乏力，環(huán)比下滑線城市則依然復(fù)蘇乏力，環(huán)比下滑20%20

5、%。從不同城市從不同城市區(qū)域看，市場行情分化更為突出。區(qū)域看，市場行情分化更為突出。u總體而言，一線城市房價初步呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，總體而言，一線城市房價初步呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，二線城市房價總體仍在下降，但降幅已緩慢收窄，三二線城市房價總體仍在下降，但降幅已緩慢收窄，三線城市的房價降幅卻在擴(kuò)大。線城市的房價降幅卻在擴(kuò)大。u市場風(fēng)險仍較大，三四線城市房價有可能大幅降低市場風(fēng)險仍較大，三四線城市房價有可能大幅降低，去庫存難度較大，所以對部分城市存在的風(fēng)險不能，去庫存難度較大，所以對部分城市存在的風(fēng)險不能掉以輕心，要有所防范。掉以輕心，要有所防范。樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度 u

6、據(jù)統(tǒng)計顯示，從據(jù)統(tǒng)計顯示，從20152015年年1 1月份一線城市的庫存消化情況來看月份一線城市的庫存消化情況來看，去庫存速度明顯加快。而年初的各種預(yù)測顯示，至少一線，去庫存速度明顯加快。而年初的各種預(yù)測顯示，至少一線城市和大部分二線城市在今年二季度之后都可能會有一個房城市和大部分二線城市在今年二季度之后都可能會有一個房價回漲的過程。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，價回漲的過程。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20152015年年1 1月份，一線城市月份，一線城市新新建商品住宅庫存量建商品住宅庫存量為為37483748萬平方米，環(huán)比降低萬平方米，環(huán)比降低3.9%3.9%，同比增，同比增長長35.5%35.5%。這意味著一線城

7、市。這意味著一線城市1 1月份新建商品住宅存銷比為月份新建商品住宅存銷比為11.411.4個月，相比個月，相比20142014年年1212月份月份12.612.6個月的數(shù)值出現(xiàn)了小幅下個月的數(shù)值出現(xiàn)了小幅下跌，說明一線城市去庫存的速度在繼續(xù)加快。跌，說明一線城市去庫存的速度在繼續(xù)加快。u隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的積極釋放，這將會帶來一線城市各類物業(yè)隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的積極釋放，這將會帶來一線城市各類物業(yè)的價格上漲，尤其是的價格上漲，尤其是存銷比快速改善存銷比快速改善中的住宅市場。中的住宅市場。u從從“跌跌”到到“穩(wěn)穩(wěn)”再到再到“漲漲”肯定需要一個過程。事實(shí)上，盡管肯定需要一個過程。事實(shí)上，盡管業(yè)界對業(yè)界對3-4

8、3-4月份相對樂觀，但驟然逆轉(zhuǎn)的格局預(yù)計不會出現(xiàn)，月份相對樂觀，但驟然逆轉(zhuǎn)的格局預(yù)計不會出現(xiàn)，轉(zhuǎn)折點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度。轉(zhuǎn)折點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度。成交持續(xù)性低迷成交持續(xù)性低迷 滬樓市滬樓市“三月小陽春三月小陽春”基基本無望本無望u 3 3月上半月上海新建商品住宅供應(yīng)月上半月上海新建商品住宅供應(yīng)16.016.0萬平方米萬平方米, ,入市項(xiàng)目僅入市項(xiàng)目僅6 6個，供應(yīng)量同比減少個，供應(yīng)量同比減少71.1%71.1%，入市項(xiàng)目，入市項(xiàng)目同比減少同比減少66.7%66.7%。u 從項(xiàng)目開盤的數(shù)量統(tǒng)計從項(xiàng)目開盤的數(shù)量統(tǒng)計, ,上半月僅上半月僅2 2個盤開盤，并個盤開盤，并且均為舊盤加推，而投放量還不足且均為

9、舊盤加推，而投放量還不足4040套。另外，從套。另外，從成交方面來看，成交方面來看，3 3月上半月，全市商品住宅的成交量月上半月，全市商品住宅的成交量為為27.8027.80萬平方米，僅為去年同期的萬平方米，僅為去年同期的80%80%。u 在兩會透露政策利好走向的背景下，未來成交量在兩會透露政策利好走向的背景下，未來成交量逐漸上漲的可能性非常大，不過，逐漸上漲的可能性非常大，不過，3月新增項(xiàng)目入市月新增項(xiàng)目入市量仍然偏低，并且市場的反應(yīng)比較遲緩，量仍然偏低，并且市場的反應(yīng)比較遲緩，3月小陽春月小陽春基本無望，恐現(xiàn)基本無望，恐現(xiàn)“倒春寒倒春寒”。不能再任性，房企不能再任性，房企2015三大關(guān)鍵詞

10、：三大關(guān)鍵詞：謹(jǐn)慎、回歸、轉(zhuǎn)型謹(jǐn)慎、回歸、轉(zhuǎn)型u關(guān)鍵詞一關(guān)鍵詞一 謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎u除了在制定除了在制定20152015年銷售業(yè)績目標(biāo)上都表現(xiàn)出一致的謹(jǐn)慎年銷售業(yè)績目標(biāo)上都表現(xiàn)出一致的謹(jǐn)慎態(tài)度，對于態(tài)度，對于20152015年土地儲備策略，多數(shù)企業(yè)也是持謹(jǐn)慎年土地儲備策略，多數(shù)企業(yè)也是持謹(jǐn)慎態(tài)度。態(tài)度。20142014年的土地市場雖然也有地王出現(xiàn)，但是與年的土地市場雖然也有地王出現(xiàn)，但是與20132013年的火爆程度根本不能相比。年的火爆程度根本不能相比。u碧桂園：碧桂園：未來將繼續(xù)拓寬融資渠道，降低融資成本，保未來將繼續(xù)拓寬融資渠道，降低融資成本，保持審慎的土地拓展策略，以及盤活現(xiàn)有的資產(chǎn)。持審慎的

11、土地拓展策略，以及盤活現(xiàn)有的資產(chǎn)。u保利地產(chǎn)：保利地產(chǎn)：“今年無論是投資拓展還是新開工，我們的今年無論是投資拓展還是新開工，我們的態(tài)度都是偏謹(jǐn)慎。態(tài)度都是偏謹(jǐn)慎。”董秘黃海在機(jī)構(gòu)投資者交流會上表董秘黃海在機(jī)構(gòu)投資者交流會上表示。示。u龍湖：龍湖：堅(jiān)持堅(jiān)持“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略，秉承戰(zhàn)略，秉承“量入為出、合法合規(guī)量入為出、合法合規(guī)”原則。原則。u關(guān)鍵詞二關(guān)鍵詞二 回歸回歸u三四線城市因?yàn)槿丝?、產(chǎn)業(yè)等支撐力較弱，造成市場抗三四線城市因?yàn)槿丝?、產(chǎn)業(yè)等支撐力較弱，造成市場抗風(fēng)險能力低于一、二線城市，這一點(diǎn)在行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險能力低于一、二線城市，這

12、一點(diǎn)在行業(yè)調(diào)整的20142014年年展露無遺，因此展露無遺，因此“回歸回歸”將是將是20152015年房企的另一個關(guān)鍵詞。年房企的另一個關(guān)鍵詞。u20152015年，有很多企業(yè)明確表示要回歸一二線城市，甚至年，有很多企業(yè)明確表示要回歸一二線城市，甚至包括原來以三四線城市為主戰(zhàn)場的企業(yè)。包括原來以三四線城市為主戰(zhàn)場的企業(yè)。u碧桂園：碧桂園：此前在一二線城市與三四線城市之間的比例一此前在一二線城市與三四線城市之間的比例一度為三七開、四六開，到現(xiàn)在幾乎五五開。度為三七開、四六開，到現(xiàn)在幾乎五五開。u恒大：恒大：基于平衡布局的考慮，早在基于平衡布局的考慮，早在2014年初恒大就明確年初恒大就明確提出增

13、加一二線土地儲備。提出增加一二線土地儲備。u富力：富力：2015年將不會參與太多土地收購項(xiàng)目，如有十分年將不會參與太多土地收購項(xiàng)目，如有十分合適的土地收購機(jī)會，亦只限于考慮北京和廣州等一線城合適的土地收購機(jī)會，亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市。市。集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市。u關(guān)鍵詞三關(guān)鍵詞三 轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型u從房企從房企20142014年年報公布的數(shù)據(jù)看，利潤率普遍下降，調(diào)年年報公布的數(shù)據(jù)看，利潤率普遍下降，調(diào)低低20152015年銷售增長目標(biāo)成為各企業(yè)的共識，除此之外，為年銷售增長目標(biāo)成為各企業(yè)的共識，除此之外，為了提高利潤尋求新業(yè)務(wù)增

14、長點(diǎn)，轉(zhuǎn)型也將成為了提高利潤尋求新業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，轉(zhuǎn)型也將成為20152015年房企年房企避不開的關(guān)鍵詞。避不開的關(guān)鍵詞。u萬科：萬科：除了合伙人制度、小股操盤，全面進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)除了合伙人制度、小股操盤，全面進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)。u萬達(dá)：萬達(dá)：要實(shí)行新的發(fā)展模式，同時加快發(fā)展文化旅游、要實(shí)行新的發(fā)展模式，同時加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3 3個產(chǎn)業(yè)，到個產(chǎn)業(yè)，到20202020年形成商業(yè)、文旅、年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。u綠地：綠地：要實(shí)行新的發(fā)展模式，同時加快發(fā)展文

15、化旅游、要實(shí)行新的發(fā)展模式，同時加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3 3個產(chǎn)業(yè)，到個產(chǎn)業(yè)，到20202020年形成商業(yè)、文旅、年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。第五講第五講 城中村問題城中村問題繁榮背后的城中村繁榮背后的城中村城中村圖片城中村圖片czc_01.jpg、02.jpg、城中村圖片城中村圖片03.jpg一、城中村概念一、城中村概念u城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成分耕地被征

16、用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊都市里的村莊”。u從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。低下的居民區(qū)。u從土地所有權(quán)的角度出發(fā)，城中村是指那些位于城市建從土地所有權(quán)的角度出發(fā)，城中村是指那些位于城市建成區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市建設(shè)用地包圍或半包圍的、沒成區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，被城市建設(shè)用地包圍或半包圍的、沒有或是僅有少量農(nóng)用地的村落，表現(xiàn)為相對集中的農(nóng)村集有或是僅有少量農(nóng)用地的村

17、落，表現(xiàn)為相對集中的農(nóng)村集體用地被成片的城市建設(shè)用地所包圍。體用地被成片的城市建設(shè)用地所包圍。u城中村與舊城、貧民窟的差別城中村與舊城、貧民窟的差別u舊城并不是城中村，它指的是城市區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)明顯落舊城并不是城中村，它指的是城市區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)明顯落后，房屋年久失修，配套設(shè)施不完善，居民生活質(zhì)量后，房屋年久失修，配套設(shè)施不完善，居民生活質(zhì)量不高的地區(qū)，并且往往具有一定的歷史文化沉淀，有不高的地區(qū)，并且往往具有一定的歷史文化沉淀，有著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化璀璨的歷史，凝聚著幾代人的勞動著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化璀璨的歷史，凝聚著幾代人的勞動和智慧。和智慧。u貧民窟是指有貧民窟是指有5050戶以上居民聚居在一起，房屋建筑無

18、戶以上居民聚居在一起，房屋建筑無序，占用他人或公共土地，缺乏必要公共服務(wù)設(shè)施的序，占用他人或公共土地，缺乏必要公共服務(wù)設(shè)施的生活區(qū)。生活區(qū)。u二者區(qū)別：二者區(qū)別：城中村內(nèi)的居民包括原住村民與外來人員城中村內(nèi)的居民包括原住村民與外來人員, ,是房主和房客的關(guān)系。而貧民窟完全是占據(jù)公共土地是房主和房客的關(guān)系。而貧民窟完全是占據(jù)公共土地自建的棚戶區(qū)。自建的棚戶區(qū)。二、城中村特征二、城中村特征u城中村普遍具有以下特征：城中村普遍具有以下特征：u第一，在地理位置方面，第一，在地理位置方面，城中村大都地處城市建成區(qū)城中村大都地處城市建成區(qū)內(nèi)或與城市建成區(qū)毗鄰；內(nèi)或與城市建成區(qū)毗鄰；u第二，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面第

19、二，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面, ,失去第一產(chǎn)業(yè)的城中村一般都失去第一產(chǎn)業(yè)的城中村一般都以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支柱；以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)支柱；u第三，在管理體制方面，第三，在管理體制方面，依然維持農(nóng)村的管理體制的依然維持農(nóng)村的管理體制的城中村，與城市體制相互制約，管理關(guān)系不夠清晰，城中村，與城市體制相互制約，管理關(guān)系不夠清晰，責(zé)任不夠明確；責(zé)任不夠明確；u第四，在村民的思想文化方面，第四，在村民的思想文化方面，由于被逐漸滲透的城由于被逐漸滲透的城市又化觀念所影響，在科教、文衛(wèi)等方面比一般的農(nóng)市又化觀念所影響，在科教、文衛(wèi)等方面比一般的農(nóng)村先進(jìn)村先進(jìn), ,思想比較開放，接受新事物較快思想比較開放，接受

20、新事物較快, ,現(xiàn)代化觀念現(xiàn)代化觀念也較強(qiáng)，但由于它從根源上來說仍屬于農(nóng)村，所以它也較強(qiáng)，但由于它從根源上來說仍屬于農(nóng)村，所以它仍然會受到傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土觀念的影響；仍然會受到傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土觀念的影響；u第五，在村民的生活方式方面，第五，在村民的生活方式方面，由于他們失去賴以生由于他們失去賴以生產(chǎn)的耕地，改變了村民產(chǎn)的耕地，改變了村民“日出而作，日落而息日出而作，日落而息”的單一的單一的生活方式的生活方式, ,受城市快節(jié)奏的影響，村民的生活節(jié)奏受城市快節(jié)奏的影響，村民的生活節(jié)奏也隨之加快，但由于他們普遍缺乏生存技能也隨之加快，但由于他們普遍缺乏生存技能, ,也無法也無法融入城市的產(chǎn)業(yè)分工中，無法徹底地轉(zhuǎn)

21、變?yōu)槌鞘芯用袢谌氤鞘械漠a(chǎn)業(yè)分工中，無法徹底地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用竦纳罘绞?；的生活方式；u第六，在居住條件方面，第六，在居住條件方面，城中村村民的建筑質(zhì)量、城中村村民的建筑質(zhì)量、裝修水平等條件比普通農(nóng)村較好，但低于城市水平，裝修水平等條件比普通農(nóng)村較好，但低于城市水平，而住宅的建筑面積要高于城市水平；而住宅的建筑面積要高于城市水平；u第七，在人口結(jié)構(gòu)方面，第七，在人口結(jié)構(gòu)方面，城中村的居民幾乎都是農(nóng)城中村的居民幾乎都是農(nóng)業(yè)戶口。業(yè)戶口。三、城中村形成的原因三、城中村形成的原因u城中村的形成是多種因素共同作用的結(jié)果。城中村的形成是多種因素共同作用的結(jié)果。u1 1、城市的擴(kuò)張、城市的擴(kuò)張u城市向農(nóng)村擴(kuò)張

22、的過程改善了城市周邊農(nóng)村的區(qū)位城市向農(nóng)村擴(kuò)張的過程改善了城市周邊農(nóng)村的區(qū)位優(yōu)勢，提高了這些農(nóng)村的土地價值。在城市化進(jìn)程優(yōu)勢，提高了這些農(nóng)村的土地價值。在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的過程中，城市的建設(shè)迅速向周邊延伸，高速發(fā)展的過程中，城市的建設(shè)迅速向周邊延伸，基礎(chǔ)設(shè)施也隨之日趨完善，使得原本處于郊區(qū)的農(nóng)基礎(chǔ)設(shè)施也隨之日趨完善，使得原本處于郊區(qū)的農(nóng)村被城市包圍，地價大幅提高。村被城市包圍，地價大幅提高。u城市擴(kuò)張過程中，城市的外來人口大量增加城市擴(kuò)張過程中，城市的外來人口大量增加, ,這便這便促進(jìn)了城中村的廉租房市場的發(fā)展。促進(jìn)了城中村的廉租房市場的發(fā)展。2、城鄉(xiāng)二元化體制、城鄉(xiāng)二元化體制u城鄉(xiāng)二元體制是

23、我國特有的一種體制城鄉(xiāng)二元體制是我國特有的一種體制，包括：城鄉(xiāng)，包括：城鄉(xiāng)二元化的戶籍管理制度、城鄉(xiāng)二元化的土地管理制二元化的戶籍管理制度、城鄉(xiāng)二元化的土地管理制度、城鄉(xiāng)二元化的行政管理制度、城鄉(xiāng)二元化的社度、城鄉(xiāng)二元化的行政管理制度、城鄉(xiāng)二元化的社會保障制度、城鄉(xiāng)二元化的公共投資體制、城鄉(xiāng)二會保障制度、城鄉(xiāng)二元化的公共投資體制、城鄉(xiāng)二元化的教育體制等制度對城中村的形成產(chǎn)生了重要元化的教育體制等制度對城中村的形成產(chǎn)生了重要影響，也阻礙了城中村向城市化轉(zhuǎn)變。影響，也阻礙了城中村向城市化轉(zhuǎn)變。四、城中村的發(fā)展過程四、城中村的發(fā)展過程前 城 中前 城 中村階段村階段城中村城中村的形成的形成階段階段u

24、城中城中村的成村的成熟階段熟階段瓦 解 階瓦 解 階段段四、城中村的發(fā)展過程四、城中村的發(fā)展過程u1 1、前城中村階段、前城中村階段u在這一時期，城市尚未延伸至農(nóng)村在這一時期，城市尚未延伸至農(nóng)村, ,村民的經(jīng)濟(jì)來源基村民的經(jīng)濟(jì)來源基本依靠第一產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)水平較低，農(nóng)村依然保持傳統(tǒng)農(nóng)本依靠第一產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)水平較低，農(nóng)村依然保持傳統(tǒng)農(nóng)村聚落的特點(diǎn)，依然保持原有的風(fēng)俗習(xí)慣與宗教禮法。村聚落的特點(diǎn)，依然保持原有的風(fēng)俗習(xí)慣與宗教禮法。u2 2、城中村的形成階段、城中村的形成階段u在這一階段，城市用地的邊緣擴(kuò)張至農(nóng)村在這一階段，城市用地的邊緣擴(kuò)張至農(nóng)村, ,農(nóng)村位于城農(nóng)村位于城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，與城市建成區(qū)外圍毗

25、鄰，或被城市建成市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，與城市建成區(qū)外圍毗鄰，或被城市建成區(qū)半包圍。這時城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸延伸至農(nóng)村區(qū)半包圍。這時城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施也逐漸延伸至農(nóng)村周圍，農(nóng)村用地與城市用地相交錯，農(nóng)村的生產(chǎn)用地逐周圍，農(nóng)村用地與城市用地相交錯，農(nóng)村的生產(chǎn)用地逐漸被征用，這些農(nóng)村的社會經(jīng)濟(jì)、建設(shè)規(guī)劃、空間利用漸被征用，這些農(nóng)村的社會經(jīng)濟(jì)、建設(shè)規(guī)劃、空間利用以及生活方式等方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以及生活方式等方面發(fā)生了轉(zhuǎn)變。u3 3、城中村的成熟階段、城中村的成熟階段u在這一階段，城市用地的擴(kuò)張已完全將農(nóng)村包圍在這一階段，城市用地的擴(kuò)張已完全將農(nóng)村包圍, ,農(nóng)村己經(jīng)成為位于城市建成區(qū)內(nèi)，靠近城市中心區(qū)農(nóng)村己經(jīng)

26、成為位于城市建成區(qū)內(nèi)，靠近城市中心區(qū)的村鎮(zhèn)居住聚落，城市己將耕地全部征用的村鎮(zhèn)居住聚落，城市己將耕地全部征用, ,但為了但為了減少開發(fā)成本，村民的宅基地一般會被保留。這時減少開發(fā)成本，村民的宅基地一般會被保留。這時的城中村，第一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)衰落，但村民也并沒有融的城中村，第一產(chǎn)業(yè)已經(jīng)衰落，但村民也并沒有融入新的城市環(huán)境的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分工。第二、第三產(chǎn)業(yè)入新的城市環(huán)境的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分工。第二、第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)迅速增長，絕大部分村民的收入的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟(jì)迅速增長，絕大部分村民的收入有了大幅提高。有了大幅提高。4、城中村的瓦解階段、城中村的瓦解階段u在這一階段，城中村已完全城市化。隨著城市的在這一階段，

27、城中村已完全城市化。隨著城市的發(fā)展，在城中村，諸如城市規(guī)劃、建筑環(huán)境、交發(fā)展，在城中村，諸如城市規(guī)劃、建筑環(huán)境、交通、治安、防火以及人口素質(zhì)等一系列問題己發(fā)通、治安、防火以及人口素質(zhì)等一系列問題己發(fā)展到必須解決的程度展到必須解決的程度,這促使政府下決心將改造城這促使政府下決心將改造城中村的計劃納入議事日程，下最大的力度完成城中村的計劃納入議事日程，下最大的力度完成城中村的改造。而對于村民來說，他們以積極主動中村的改造。而對于村民來說，他們以積極主動的態(tài)度配合政府對城中村的改造。的態(tài)度配合政府對城中村的改造。u在這一階段，城中村將逐漸瓦解，村民將逐步融在這一階段，城中村將逐漸瓦解，村民將逐步融入

28、城市社會，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，完成徹底的城市入城市社會，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?，完成徹底的城市化?；?。五、城中村土地?quán)利現(xiàn)狀五、城中村土地權(quán)利現(xiàn)狀u“城中村城中村”土地權(quán)利現(xiàn)狀包括土地權(quán)利現(xiàn)狀包括土地所有權(quán)狀態(tài)土地所有權(quán)狀態(tài)和和土地使用土地使用權(quán)狀態(tài)權(quán)狀態(tài)兩者情形。兩者情形。u1、“城中村城中村”土地所有權(quán)狀態(tài)土地所有權(quán)狀態(tài)u由于由于“城中村城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合

29、體。u“城中村城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：u（1）已）已“撤村建居撤村建居”。u土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中城中村村”改造的對象。改造的對象。u（2）正在）正在“撤村建居撤村建居”。土地大部分被征用，土地土

30、地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。u（3）尚未）尚未“撤村建居撤村建居”，但已列入城市框架范圍，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的上的“城中村城中村”，是通常所說的要改造的，是通常所說的要改造的“城中村城中村”。2、“城中村城中村”土地使用權(quán)狀態(tài)土地使用權(quán)狀態(tài)u“城中村城中村”現(xiàn)實(shí)存在的情形：現(xiàn)實(shí)存在的情形：u大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準(zhǔn)；

31、設(shè)部門的批準(zhǔn)；u存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；u非法租賃土地；非法租賃土地；u以土地入股開辦各種實(shí)業(yè)；以土地入股開辦各種實(shí)業(yè)；u用集體土地抵押貸款；用集體土地抵押貸款；u用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于于“城中村城中村” 集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使的差別使“城中村城中村”得以客觀存在。得以

32、客觀存在。六、城中村的社會問題六、城中村的社會問題u“城中村城中村”是城市的一塊是城市的一塊“夾縫地夾縫地”，這種獨(dú)特的地，這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：u（1）人口雜亂，）人口雜亂，“城中村城中村” 由村民、市民和流動由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成。流動人口成為主要犯罪群體。治人口混合構(gòu)成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴(yán)峻。安形勢嚴(yán)峻。u（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天一線天”、“握手樓握手樓”、“貼面樓貼面樓” 風(fēng)景獨(dú)特。由于風(fēng)景獨(dú)特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民

33、居住環(huán)境差。房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。u（3 3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴(yán)重消防隱患；嚴(yán)重消防隱患；u（4 4）土地使用存在諸多問題，）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂，等。業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂，等。u第四第四, ,環(huán)境問題。環(huán)境問題。城中村普遍不享受國家對其公共基礎(chǔ)城中村普遍不享受國家對其公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，大都由村集體自行籌集，往往資金投入設(shè)施方面的投入，大都由村集體自行籌集，往往資金投入缺乏。缺乏。u同時，村內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施也缺乏與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)同時，村內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施也缺乏與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，造成了一些與城市環(huán)境形成反差的現(xiàn)象。一協(xié)調(diào)規(guī)劃，造成了一些與城市環(huán)境形成反差的現(xiàn)象。u“城中村城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進(jìn)程，制不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾痼疾”。城市隱患城市隱患u“城中村城中村”另外一