不良資產(chǎn)與土地處置

1、資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)過(guò)程中涉及的土地資產(chǎn)管理和處置分析前言：土地資產(chǎn)處置現(xiàn)狀 土地資產(chǎn)處置需要統(tǒng)一管理和專業(yè)化處置在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，土地資產(chǎn)價(jià)值被否定。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，土地資產(chǎn)價(jià)值正逐漸顯化。北京市有很多地處三環(huán)以里的工業(yè)企業(yè), 雖然資金缺乏、 生產(chǎn)水平 落后，但其占用的土地多為黃金地段，土地價(jià)值巨大，將土地資產(chǎn)盤(pán)活 是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的有效手段。 如雪花集團(tuán)騰出原廠區(qū)， 得到了一筆巨額 搬遷費(fèi)用，獲得了新生。 市政府將原廠區(qū)以 6億元人民幣現(xiàn)金和約 4億 元實(shí)物地租出讓，政府也取得一定的收益。在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家， 土地是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，一般占 企業(yè)總資產(chǎn)值

2、的4060%,或更高。我國(guó)目前土地資產(chǎn)價(jià)值一般占資 產(chǎn)總值的1545%;在一些設(shè)備陳舊、地理位置較好的老企業(yè)，土地 資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的大部分。 在建立現(xiàn)代企業(yè)過(guò)程中, 處理好土地資產(chǎn), 是建立完善的土地資產(chǎn)處置、管理制度和體制,是防止國(guó)有資產(chǎn)流失、 搞活企業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題之一。在建立現(xiàn)代企業(yè)的過(guò)程中, 人們往往重視機(jī) 械設(shè)備及地上建筑物的處置, 而忽視了土地資產(chǎn), 結(jié)果造成國(guó)有資產(chǎn)的 流失。據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)計(jì), 我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)流失中土地流失資產(chǎn)排在 前列。主要表現(xiàn)在：1 土地價(jià)值被忽視在企業(yè)轉(zhuǎn)制、界定資產(chǎn)、清產(chǎn)核資時(shí)，重視廠房、機(jī)器設(shè)備的價(jià)值評(píng)估，忽視了土地價(jià)值。在很多情況下沒(méi)有單獨(dú)計(jì)算土地價(jià)值

3、，致使占 企業(yè)大部分資產(chǎn)量的土地資產(chǎn)流失。 一些房地產(chǎn)商利用政府急于搞活企業(yè)、解決企業(yè)停產(chǎn)和工人失業(yè)問(wèn)題的心態(tài)，大量收購(gòu)處在黃金地段的國(guó)有小企業(yè)，然后利用場(chǎng)地進(jìn)行變相的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然暫時(shí)地解決了工9廠停產(chǎn)、 工人失業(yè)問(wèn)題， 但具有較高價(jià)值的土地被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)償?shù)?取得，政府所付出的比解決失業(yè)問(wèn)題所付出的代價(jià)還要大。2企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)中自行改變土地利用方式根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 企業(yè)對(duì)以劃撥方式無(wú)償取得的土地使用權(quán)，只 能從取得時(shí)限定的用途使用， 如果改變?cè)型恋乩玫姆绞剑?則要經(jīng)過(guò) 土地管理機(jī)構(gòu)的許可，如將生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地， 則要到土地管理 機(jī)構(gòu)辦理相應(yīng)的變更手續(xù)，交納一定的費(fèi)用， 才能取得相

4、應(yīng)利用方式的 使用權(quán)。3管理機(jī)構(gòu)不一政策各異目前北京市可以管理、處置土地收益的部門(mén)機(jī)構(gòu)有近 10 余個(gè)，還 沒(méi)有形成在企業(yè)轉(zhuǎn)制過(guò)程中統(tǒng)一地處置、 管理土地資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)。市政府25的地已出文件對(duì)民營(yíng)高科技企業(yè)、外資項(xiàng)目和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等可享受 價(jià)優(yōu)惠，而對(duì)三環(huán)內(nèi) 200 家擾民企業(yè)搬遷的補(bǔ)償費(fèi)用（其中含地價(jià)）由 經(jīng)委制定，同土地管理機(jī)構(gòu)制訂的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相比要低很多，更遠(yuǎn)遠(yuǎn) 地低于市場(chǎng)地價(jià)。破產(chǎn)、兼并企業(yè)中土地資產(chǎn)的處置又有不同的規(guī)定， 其土地資產(chǎn)收益多數(shù)用來(lái)安置企業(yè)職工。 轉(zhuǎn)制企業(yè)采用有償方式， 而非 轉(zhuǎn)制企業(yè)仍采用無(wú)償使用制度。同一地塊經(jīng)過(guò)策劃后可以表現(xiàn)出不同的地價(jià)。 如有一企業(yè)在搬遷前 同投資商私

5、下協(xié)商地價(jià)為 1 6 億元。經(jīng)土地管理機(jī)構(gòu)評(píng)估審定策劃后 給出 36 億元的價(jià)格，投資商也同意接受，說(shuō)明了在這項(xiàng)工作的早期， 土地價(jià)值沒(méi)有被充分地評(píng)估。為加強(qiáng)企業(yè)轉(zhuǎn)制過(guò)程中土地資產(chǎn)處置的統(tǒng)一管理， 我們建議： 重視 企業(yè)轉(zhuǎn)制過(guò)程中土地資產(chǎn)處置的統(tǒng)一管理。今后幾年將會(huì)有很多的企業(yè)轉(zhuǎn)制， 也會(huì)有很多的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)制，建 議建立統(tǒng)一的土地資產(chǎn)管理政策和管理機(jī)構(gòu)， 由土地管理部門(mén)進(jìn)一步加10 多億強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的處置方法、價(jià)格評(píng)估、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放等工作的統(tǒng)一管理制 度。估計(jì)通過(guò)這項(xiàng)管理制度的加強(qiáng)，可為市政府每年增加收入 元，并設(shè)想可將這筆資金投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 這件事開(kāi)展得越早越 有利于企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制

6、度的工作。獲取本應(yīng)對(duì)以劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企事業(yè)單位應(yīng)征收地租。很多企事業(yè)單位利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)將劃撥土地用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 由政府獲取的地租。目前我國(guó)已有山西、湖北、湖南等 5 個(gè)省在全省推 行了城鎮(zhèn)國(guó)有土地租賃制，一方面提倡了節(jié)約用地的精神， 另一方面也 增加了地方財(cái)政收入。 據(jù)國(guó)家土地局統(tǒng)計(jì)已有 800 余城鎮(zhèn)推行了土地管 理租賃制，都取得了良好的社會(huì)效果。深圳羅湖區(qū)推行租賃制，每年征 收地租 1 億余元，據(jù)此測(cè)算， 在北京市推行這一措施每年可增加財(cái)政收 入 10 余億元。建立破產(chǎn)、搬遷企業(yè)土地回收基金。由企業(yè)自行處置土地，價(jià)格低，不能形成穩(wěn)定有序的土地市場(chǎng)。如果政府建立起土地回收基金，對(duì)破產(chǎn)、

7、搬遷企業(yè)的土地，國(guó)家按統(tǒng)一標(biāo)增加土地收準(zhǔn)收回，以解決企業(yè)暫時(shí)困難，然后由市政府按照公平合理的市場(chǎng)價(jià)格 統(tǒng)一出讓。這樣一方面政府可以控制地價(jià)和土地供應(yīng)數(shù)量， 益，形成穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境；另一方面可以充分地體現(xiàn)土地價(jià)值，利用土 地出讓控制產(chǎn)業(yè)布局和推行城市規(guī)劃。 昆山等城市已經(jīng)建立了土地回收 基金，效果很好。上海市也將推行這一措施。土地回收基金可以利用征 收的地價(jià)款、地租等土地收入來(lái)建立。一、法律法規(guī)、政策規(guī)范：一）以現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)為依據(jù)1、土地管理法 2、城市房地產(chǎn)管理法 3、土地管理法實(shí)施條例這些法律法規(guī)主要對(duì)國(guó)有土地有償使用的內(nèi)容和要求作了規(guī)定， 同時(shí)也明確了國(guó)企改革所使用的原劃撥土地使用

8、權(quán)處置的基本原則： 土地產(chǎn)權(quán)明晰，實(shí)行有償使用。二）以地方和土地管理或其他有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策為依據(jù)1、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法1992原國(guó)家土地管理局 1 號(hào)令2、股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 1994國(guó)土 153號(hào) 3、關(guān)于在國(guó)有企業(yè)改革中加強(qiáng)地籍管理工作的若干意見(jiàn)的通知1997國(guó)土（籍）字第 192 號(hào)4、國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定1998 原國(guó)家土地管理局 8 號(hào)令5、關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)1999國(guó)土資發(fā) 433 號(hào)6、關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知2001國(guó)土資發(fā) 44 號(hào)7、關(guān)于印發(fā)企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置審批意

9、見(jiàn)（試行） 和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）的通知 2001國(guó)土資廳發(fā) 42 號(hào)8、關(guān)于進(jìn)行盤(pán)活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)試點(diǎn)試行意見(jiàn)的通知1995 滬府發(fā) 60 號(hào)9、山東省國(guó)土資源廳、山東省經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、山東省財(cái)政廳關(guān)于規(guī)范土地資產(chǎn)處置促進(jìn)省屬國(guó)有企業(yè)改革的意見(jiàn)魯國(guó)土資發(fā)200416號(hào)這些規(guī)章和政策明確了國(guó)企改革時(shí)， 土地資產(chǎn)的處置辦法、 審批 程序、評(píng)估作價(jià)等問(wèn)題。二、處置方式 處置方式首先取決于國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)的取得方式。一）以出讓方式取得的土地使用權(quán) 可直接作為企業(yè)的法人資產(chǎn)進(jìn)入改制后的公司或作為企業(yè)資產(chǎn)對(duì)外清償債務(wù)。二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 需經(jīng)過(guò)土地資產(chǎn)處置，解決流轉(zhuǎn)性和價(jià)值顯現(xiàn)

10、問(wèn)題。處置方式：1、出讓：改制企業(yè)運(yùn)用較多。優(yōu)點(diǎn)：權(quán)能完整、境內(nèi)外投資者認(rèn)同、符合境外上市的要求； 缺點(diǎn)：初始投資成本大， 出讓金一次性繳付， 導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重。2、租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng)的租賃。 租金應(yīng)與地價(jià)相一致。 在初期可以減輕企 業(yè)負(fù)擔(dān)，但目前運(yùn)用很少，主要是權(quán)能界定不清晰，租金調(diào)整困難。3、作價(jià)入股或出資由國(guó)有的持股單位持有， 適用于土地使用權(quán)屬于改制的企業(yè)， 權(quán)能類 似于出讓。 需要省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。 土地的產(chǎn)權(quán)根據(jù)企業(yè)的隸屬 關(guān)系而定，土地收益權(quán)歸持股單位，因此，使用范圍不廣。中央企業(yè) 的持股單位由中央指定， 從而導(dǎo)致地方收益落空， 容易產(chǎn)生地方和中 央利益銜接問(wèn)題。4、授

11、權(quán)經(jīng)營(yíng)（空轉(zhuǎn)）這是對(duì)改制企業(yè)最大的優(yōu)惠政策。 但有較多的限制條件， 要求是國(guó)有 獨(dú)資公司或國(guó)家控股的企業(yè)。 在集團(tuán)內(nèi)部該處置方式產(chǎn)生的土地權(quán)能 等同于出讓方式， 但集團(tuán)外部土地使用權(quán)不可隨意處置， 處置需補(bǔ)交 出讓金。在合法性上有問(wèn)題， 授權(quán)經(jīng)營(yíng)是 8 號(hào)令中的部門(mén)規(guī)章。 行政許可法實(shí) 施后，部門(mén)無(wú)權(quán)許可。因而，權(quán)能界定的法律依據(jù)不足。5、保留劃撥兩種情況：1）屬于符合劃撥用地政策的，可以保留劃撥。主要有四種情況：機(jī)關(guān)、軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施；大型水利、交通、能源；其他法規(guī) 規(guī)定的用途。2）政策性的保留劃撥。主要是企業(yè)的破產(chǎn)、兼并，但是改制后的企業(yè)還是以國(guó)有為主，或者國(guó)有控股的，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)可以保

12、留劃撥，但 最多不超過(guò) 5 年。三）以空轉(zhuǎn)方式取得的土地使用權(quán)1、向直屬、控股、參股企業(yè)注入土地資產(chǎn)（這是指在集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部） 2、實(shí)轉(zhuǎn)現(xiàn)在使用較多的是讓改制后的企業(yè)來(lái)辦理出讓手續(xù)。 理論上實(shí)轉(zhuǎn)還包 括租賃、作價(jià)入股和出資的方式， 實(shí)踐中使用較多的是直接出讓土地 使用權(quán)。四）以出讓方式取得的集體土地使用權(quán)般先征收為國(guó)有后，經(jīng)過(guò)土地資產(chǎn)處置?？梢允褂眉w土地的情況：1、集體自用（如宅基地、開(kāi)辦的集體企業(yè)、小公共設(shè)施） 2、集體經(jīng)濟(jì)組織和其他合資方合資合作企業(yè) 3、經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，兼并破產(chǎn)的集體經(jīng)濟(jì)組織五）土地收儲(chǔ)三、處置程序（土地收儲(chǔ)）一）權(quán)屬明晰（盡職調(diào)查） 產(chǎn)權(quán)界定主要注意：1、土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)與企業(yè)其他

13、資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定相一致。企業(yè)原土地的劃界和分丘需要經(jīng)過(guò)相關(guān)土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)。2、合法有效的產(chǎn)權(quán)證明或權(quán)源材料。 （符合土地利用總體規(guī)劃）3、土地設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的或司法限制的，應(yīng)征得權(quán)利人或司法部門(mén)同意處置土地資產(chǎn)的書(shū)面意見(jiàn)。二）方案策劃土地使用權(quán)的價(jià)值大， 土地資產(chǎn)處置的方式不同， 影響企業(yè)的凈 資產(chǎn)總量， 從而影響企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。 同時(shí)對(duì)相關(guān)權(quán)益方也有著 不同的影響。所以，必須考慮土地資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式、改制后企業(yè) 組織結(jié)構(gòu)關(guān)系、企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)要求和企業(yè)改制（土地收儲(chǔ)）資本運(yùn) 作的目標(biāo)條件。方案策劃的分類：一）土地使用權(quán)進(jìn)入改制企業(yè)： 改制企業(yè)直接繳納土地出讓金、 租賃等上述方式取得土地使

14、用權(quán)， 改 制企業(yè)（集團(tuán)公司）采用土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股） 、轉(zhuǎn)讓等形式， 向直屬、參股、控股企業(yè)注入土地資產(chǎn)。二）土地使用權(quán)未進(jìn)入改制企業(yè)三）處置審批2001國(guó)土資源部 44 號(hào)文，對(duì)土地的處置和審批進(jìn)行了重大改革，主要有兩個(gè)方面：是改原來(lái)土地評(píng)估確認(rèn)制為備案制。二是審批范圍縮小。 原來(lái)是只要是改制企業(yè)， 所有土地資產(chǎn)處置方式 都需要審批； 現(xiàn)在只對(duì)作價(jià)入股和授權(quán)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行審批， 其他可以直接 辦理。具體審批程序?yàn)椋?、出讓、租賃：直接辦理有償使用手續(xù)，同時(shí)將土地審批報(bào)告?zhèn)浒浮?、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)：資產(chǎn)處置總體方案 估價(jià)備案 土 地資產(chǎn)處置審批 資本金（股本金）轉(zhuǎn)增。審批部門(mén)：省級(jí)以上人民 政