房地產(chǎn)前期工作心得

1、房地產(chǎn)前期開發(fā)工作心得根據(jù)從事多年房地產(chǎn)前期工作的體會(huì)，對(duì)前期工作進(jìn)行了小小的 總結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。 整個(gè)開發(fā)流程是從 拿地前的可行性分析到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)再到施工、經(jīng)營(yíng)銷售最后驗(yàn)收 交付的一個(gè)持續(xù)性過(guò)程。這個(gè)過(guò)程具有涉及面廣、開發(fā)周期長(zhǎng)、投入 資金大、環(huán)節(jié)繁多等特征。其中涉及多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批 和監(jiān)管。任何環(huán)節(jié)的變化，都可能導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、成本上升等風(fēng) 險(xiǎn)。因此,項(xiàng)目開發(fā)必須遵循一定的程序，科學(xué)地開展工作。作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，報(bào)建流程貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)流 程之中，每個(gè)環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門和各相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記 審核，并嚴(yán)格按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行

2、。各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門 的批文是項(xiàng)目得以順利開展的重要“通行證”。 因此開發(fā)企業(yè)的報(bào)建 流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)在政府各相關(guān)部門的監(jiān)督管理下， 通過(guò)內(nèi)部各組織部門間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相互協(xié)調(diào)， 并不斷從政府各監(jiān)督管 理部門獲取且反饋信息以最終完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效 益和社會(huì)效益，報(bào)建顯得尤為重要和關(guān)鍵。作為前期報(bào)建人，腦海中 要始終強(qiáng)調(diào)時(shí)間管理的重要性并尋找優(yōu)化報(bào)建流程中的關(guān)鍵路線， 縮整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，提高自身資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)作水平， 范并有效降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將是前期報(bào)建工作的核 心?！皟勺鳛榍捌?/p>

3、報(bào)建人員日常工作中須做到“準(zhǔn)、 快”相對(duì)應(yīng)的是 拿”：一是“拿人”?！澳萌恕笔乔捌趫?bào)建工作重點(diǎn)，關(guān)于人一定要 認(rèn)一個(gè)“準(zhǔn)”字。從“拿地”到“拿證”到建設(shè)要行走于大大小小的 幾十個(gè)政府部門之間，最常涉及的幾個(gè)部門：規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè) 局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門、水電燃?xì)飧?主管部門，要尤為重視“準(zhǔn)”字。這里要著重關(guān)注幾門學(xué)問：一是政 策解讀，這些主管部門的人員可以說(shuō)水平不一，學(xué)院派、江湖派、行 政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意， 有條件上，沒條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路， “思危、思退、思變”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務(wù)熟練政

4、策清 晰，換位思考，他們也愿意交這樣的朋友，這也是魅力所在之處。二 是人脈梳理，理清這張網(wǎng)似乎事情就已經(jīng)成功了一半，公司治理、渠 道建立、“上壓、下供”法等都是其精髓所在。前期報(bào)建工作中如何處理職能部門中層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，是報(bào)建工作 成果的關(guān)鍵，每個(gè)部門的科室約四五人，根據(jù)行政管理的流程，主要 的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開展，提供決策，所以職能部門的中層起 到了承上啟下的作用。有些時(shí)候還需要通過(guò)不同途徑熟知哪些平行的 科室中層之間關(guān)系融洽程度，避免陷入內(nèi)部人際之爭(zhēng)。二是“拿證”。拿證本身是個(gè)程序化的過(guò)程，但牽扯到時(shí)間成本 而連鎖帶來(lái)的利益及現(xiàn)金流問題，所以要突出一個(gè)“快”字。由于前期報(bào)建工作貫穿于房地

5、產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，從頭到尾涉及多 個(gè)節(jié)點(diǎn)，環(huán)環(huán)相扣、緊密相連。除了能夠快速完成每個(gè)節(jié)點(diǎn)的報(bào)建工 作外，還需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)等要求，進(jìn)行統(tǒng)籌安排, 孰先孰后、孰重孰輕、孰緩孰急要了然于胸，做到游刃有余。其次前 期部作為企業(yè)對(duì)外的一個(gè)窗口日常工作中存在著大量的溝通和協(xié)調(diào) 工作，所以需要有較高的情商、善于溝通和交流。對(duì)待工作要有嚴(yán)謹(jǐn) 的工作態(tài)度，切實(shí)維護(hù)企業(yè)利益與形象，在工作上要做到“三勤”即 嘴勤、手勤、腿勤，不斷加強(qiáng)對(duì)公司、項(xiàng)目及專業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識(shí)， 要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)具有豐富的知識(shí)儲(chǔ)備和靈活多變 的思維，只有這樣才能更好地與政府職能部門溝通， 完成既定的工作 目標(biāo)。

6、同時(shí)做到及時(shí)了解政府相關(guān)政策、法規(guī)，讓公司最大化地利用 政策從而達(dá)到項(xiàng)目的有序開展和優(yōu)化成本的作用。報(bào)建工作中有各種各樣的方法和手段，但是最基本還要合乎規(guī)范 規(guī)定，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序， 現(xiàn)在的各職能部門在審 查過(guò)程中基本執(zhí)行行政規(guī)定和許可范圍。 所以要細(xì)致了解各職能部門 的審查標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)法規(guī)規(guī)范和報(bào)建資料內(nèi)容的重點(diǎn)與核心，分清哪些是必須的，哪些是可以妥協(xié)的，做到心中有數(shù)。酒桌文化很有文章，中國(guó)人的感情都是喝出來(lái)的，這是一句俗話， 作為前期報(bào)建人都不得不面對(duì)這個(gè)讓人汗顏的現(xiàn)狀。 在開發(fā)報(bào)建工作 中，這份“酒桌情”確實(shí)會(huì)起到不小的作用， 平時(shí)或在周末時(shí)要經(jīng)常 創(chuàng)造一些可以增進(jìn)交流機(jī)會(huì)

7、的場(chǎng)合，畢竟想和政府部門做好關(guān)系，要 有一個(gè)場(chǎng)合和橋梁，在推杯換盞中，話語(yǔ)越來(lái)愈多，在半醉半醒中大 家有了溝通的共同語(yǔ)言，其中需要注意的一點(diǎn)是吃飯就是吃飯， 盡量 避免提工作，當(dāng)你再去的時(shí)候事情要好辦的多。工作中堅(jiān)持是成功的起點(diǎn)，這是做每件事都該有的能力，第一是 精神上的堅(jiān)持：在和政府部門人員的接觸中，并不是每個(gè)人都和顏悅 色，有相當(dāng)一部分人在官場(chǎng)文化的浸淫下，長(zhǎng)著一副官相，說(shuō)著一口 官話。此時(shí)面對(duì)這樣的人群我們需要做的就是堅(jiān)持。 第二是身體上的 堅(jiān)持：我所在的城市是個(gè)酒風(fēng)盛行的城市， 可以說(shuō)各個(gè)部門都是酒泡 出來(lái)的，每到此時(shí)我們需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因?yàn)?前期部作為公司對(duì)外的窗

8、口，所以前期報(bào)建人員要有一個(gè)良好的企業(yè) 形象，時(shí)刻都不能失態(tài)更不能失禮和失言。在項(xiàng)目整體開發(fā)過(guò)程中涉及眾多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 其中有些存在著一些 地域差異性，關(guān)于合肥“京城國(guó)際”項(xiàng)目整體開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 我們注 意了以下幾點(diǎn)：一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段， 所 以要對(duì)建筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，避免日后修 改。二是建筑方案審批：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)院充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退 讓等常見問題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充 分溝通，以提高審核通過(guò)率。三是消防專項(xiàng)審批：從2010年10月1日開始實(shí)施新的

9、備案制度， 但如果地下單體建筑和建筑高度超過(guò) 50米的居住建筑建設(shè)工程仍需 審核和驗(yàn)收。這對(duì)圖紙要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方 向、最短逃生距離等常見問題要盡量避免。四是人防專項(xiàng)審批：人防審批一般請(qǐng)人防設(shè)計(jì)單位與人防施工圖 審查中心協(xié)助辦理，因?yàn)樗麄兣c人防辦都有較好的業(yè)務(wù)關(guān)系， 關(guān)于是 否易地建設(shè)需要提前確定，如易地建設(shè)需提前辦理易地建設(shè)費(fèi)的繳 納。此項(xiàng)為辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證關(guān)鍵點(diǎn)。五是建設(shè)工程規(guī)劃許可證：根據(jù)長(zhǎng)豐縣規(guī)劃局要求確保計(jì)容規(guī)劃 面積經(jīng)合肥市規(guī)劃局電子校核處校核的數(shù)據(jù)不能大于1平米，否則不予辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。六是建設(shè)工程施工許可證：此環(huán)節(jié)關(guān)鍵是提前準(zhǔn)備，對(duì)資料進(jìn)行

10、嚴(yán)格審核，包括合同內(nèi)容、面積指標(biāo)、總包單位與分包的用章、項(xiàng)目 經(jīng)理證、安檢員、質(zhì)檢員證、總監(jiān)證等。涉及的各項(xiàng)繳費(fèi)需提前繳納。七是預(yù)售許可證：因辦理預(yù)售許可證時(shí)即進(jìn)行銷售階段，內(nèi)部需 提前與營(yíng)銷、工程等部門溝通，確定現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度與計(jì)劃開盤日期。外部 與房產(chǎn)局要進(jìn)行資料提前預(yù)審，涉及關(guān)鍵人員審查要時(shí)刻關(guān)注行蹤， 避免辦證時(shí)人員不在、出差等情況導(dǎo)致不能按期辦理完成預(yù)售證的情 況。在前期部的這段時(shí)間里，我學(xué)習(xí)到了很多，也收獲了很多，不論 從事什么工作，心態(tài)很重要，工作要有激情，保持陽(yáng)光的微笑，可以 接近人與人之間的距離，便于與人溝通。尤其是前期工作，要有積極 的思想、平和的心態(tài)才能促進(jìn)工作進(jìn)步和順利進(jìn)展， 同時(shí)工作的方法 與判斷力也是工作的重心。前期報(bào)建工作除了平時(shí)學(xué)