房地產(chǎn)相關(guān)ABS案例整理

1、房地產(chǎn)相關(guān)ABS案例整理1、 購房尾款A(yù)BS1 .概念傳統(tǒng)意義上，購房尾款就是指銀行按揭尾款。購房人與開發(fā)商簽訂購房合同 并支付首付款后，申請銀行按揭貸款通常還需要幾個月時間才能夠得到銀行批準(zhǔn) 與支付，此時開發(fā)商未收到得銀行按揭貸款做為購房尾款基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此，這一類型也被稱為“合同收款權(quán)ABS'。從歷史經(jīng)驗來瞧，由于購房人提供材料不及時或不完備、銀行放款政策不同 等原因，購房尾款存在較為普遍得逾期現(xiàn)象，但逾期時間不長。例如碧桂園 2 期初始資產(chǎn)池歷史逾期率在 5%左右，已逾期得部分中，50%得初始資產(chǎn)逾期不 超過2個月，75%得初始資產(chǎn)逾期不超過5個月。但在不出現(xiàn)房屋價格大幅下跌得條件

2、下，由于購房人已經(jīng)繳納了不低比例得 首付款且通常具有真實得購房需求，購房尾款違約率較低，就是一種風(fēng)險較低得 收益權(quán)ABS資產(chǎn)。2 .案例為城尼武48s產(chǎn)品概況齪息日4化）匯率+貴本總狀.r世*N FQ1 02 03 _C_1.528.57%AAA201m 41,028.57%AAA：0l6 t41.82837%AAA2018fl2召 10J14.2d%575%5.85%5.98%增還杜A2g 95 0$% AAA 2019/12316 10%周c1455 4 副端A1637J8S% AAA 2017/3/135.00%用好量社A2637 ea% AM 2015.3/185.50%因B2.616

3、.41% AA 加 18/3F187.45%C1.24 7,83%201 &寓曲2016/1/14 29 455分層概見 O ，厚 評整預(yù)期到期R £材利率2Q15 1115,842015并 1/136以“博時資本-增城碧桂園購房尾款”（附件1-1）例:產(chǎn)品全都府時賈本-埴攜碧 壯同版房屋歙費產(chǎn) 支科勺項計引優(yōu)先 掘貴產(chǎn)支持M養(yǎng)01博附使本瘠城濟 桂碉購曲尾款賢產(chǎn) 史持專項講劃優(yōu)先 穌以嚴(yán)支持正導(dǎo)博時賁本-增她髀 什的片尾熱帝； 支持看fllil劃次優(yōu) 統(tǒng)贊產(chǎn)文陸證券01博時資本增城/越 區(qū)購歷足款費產(chǎn)支 沖專城計劃次級受 產(chǎn)支持iff券證券商稱密M_埴若您增辭R1電四次酸_

4、證券代超聞6131696H39713JBW費行億元）S1丸61.因L期限（天）3所.7MT；如計劃起息日< rmvW 加）工2Q1WI8城編瀚土：*藜1。即】SI二-如 1&WIX到期制1九由2017/3/18£。用：肉8 .年收益率修）5,雌4七通回Jf. 00%利屆娥 胤定利率率久腦定利率:村思方式一每六個月殺s1年六個月一 旬八個月總付息次軟244發(fā)行價格（%）100J00100UK收益分配H期£01國年號月（KEL2011 年 3 月 1B 日工CHS年9月IS日.3017年3月IA 日.2017年B月18比m國年3月3 H2Cjlb 耳 g 月 LH

5、日，州用年芋月18日。國年9月10日，加18年a月IS H期6隼9月18 日，黑1年3月1S 口,2017年叼月18 日，20理阡3月出H信用等級拉出若& ）AAAAMAA信用等紐評定單位若有中誠信if舜評估有限公討中武侍證養(yǎng)墀估有 限公司中該信正券,估有 昵公司專項計皿計劃備案日20歷年7月K F1加1品年4 H 8 B201C 年。月 8 口2016年4月8日管理人憫時,本管理有“公司博時資本衿理有限 公司博時藁本管理有限 公司一貸資本管時有限公司3 .基礎(chǔ)資產(chǎn)（附件1-2）世茂項目得基礎(chǔ)資產(chǎn)為南京海峽城、 廈門湖濱、廈門翔安3個項目，初始基 礎(chǔ)資產(chǎn)為427份購房合同（住宅）所對應(yīng)

6、得按揭尾款。基礎(chǔ)資產(chǎn)中，95%得已付 款比例高于30%,大多數(shù)分布在30%-50%之間，對于購房人得違約具有較強得約 束作用。循環(huán)購買條件方面，備選基礎(chǔ)資產(chǎn)為上述三個項目得二期、三期等得購房尾款，如不能滿足資產(chǎn)池要求，則世茂推薦其余一二線城市項目入池，對于資產(chǎn)池得資質(zhì)提供了較好得保障。碧桂園兩期項目得基礎(chǔ)資產(chǎn)為碧桂園全國多個項目公司得尾款，其中1期初始資產(chǎn)池含60個項目12158份購房合同，2期初始資產(chǎn)池含64個項目4000余 份購房合同，資產(chǎn)分散性較強但80%以上都分布在三四線城市。循環(huán)購買條件方面，碧桂園1期項目規(guī)定已付款比例不低于 30%,逾期天數(shù)不高于92天； 碧桂園2期項目規(guī)定首付比

7、例不低于25%,從單個基礎(chǔ)資產(chǎn)層面對循環(huán)期資產(chǎn)池 資質(zhì)進行了保障。2、 類 REITSS ABS1 .概念類REIT小品，就是指標(biāo)得物業(yè)得產(chǎn)權(quán)或其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給專項計劃，使得專項 計劃同時享有物業(yè)運營收益與物業(yè)增值收益得 ABS產(chǎn)品。作為具有物業(yè)股權(quán)性質(zhì)得ABS產(chǎn)品，類REIT品基礎(chǔ)資產(chǎn)得收益主要包括兩部分：（1）產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)持有物業(yè)得收益；（2）產(chǎn)品到期后物業(yè)得處置收益。2 .案例髭督分層攝況規(guī)模評級把限發(fā)2利不髭養(yǎng)產(chǎn)計 夏資項 華制專則 信云持 中寧支蘇宇云商A 20.85 AM 3r6 6.17%C 23 1 AA 3+1 89 5% 100%中信華瓦蘇A寧云創(chuàng)二期畜產(chǎn)支持專摩丁赤司項計劃C

8、恒皋皓客-浦A發(fā)大廈資產(chǎn) 支持專第計海航實虻知通招商創(chuàng)融-滅A虹商場（一天虹商場期）CA恒泰濤春一彩云之南酒云南城找 E鬼C1677 AAA 3哆 5.60%-16,59 AA+ 3+1 墨；100%0.0%15.31AAA3*65.30%-9.69AA+3+16.90%100%9.425AAA4*5.24%10%5.0754E噌迂90%Jfm77AAA3*64.49%-49.3AA+3*3639%10%以“恒泰浩睿一彩云之南酒店”（附件2-1）為例:1AA+3*37.99%10%產(chǎn)品序列用期期限（年）班期 股益率發(fā)擰規(guī)璞 （化元）面值（無）還本付息方式褥產(chǎn)支措證款槌況艇浩云A18【每，年末附

9、票 而利系調(diào)曳帆船 糙資者回信權(quán)）449%T70100等年襯息，拿年還本恒浩云Bq （每3年未附票 面利聿調(diào)整權(quán)和 投資者回售權(quán)）6.39%4930100用年軸電.到期一次性還 本恒涪云C9 （每3年未附票 面利率訓(xùn)整權(quán)和 投資者回售權(quán)）7.99%L00100每年付息，到期一次性還 本信用評級中誠信證券評估有限公司除予恒浩云A的評級為AAA級，給資產(chǎn)支持證壽墨本版表.可 克41:產(chǎn)品小群恒皋他容一"2之的酒力洋產(chǎn)地 布正赤飛也心員刊川A類責(zé)產(chǎn)士證券陶林證摹代碼131188發(fā)行量（億元）7.70期雇（大F =6609計知起息 H ( (YYYY/MIWDDJ)201*卬到期日(YYYY

10、/MMQD)203W1725年收量率%4.49%4力*臭舊定村率忖息才凡A 2017 f M 26 U 越.4+ 1 JI 26 H 計息一次思豺息次黑18先生窗格Jt）100收分配日期ft 2017率1力26 H起.到期日超蘇41月26日，遇法定節(jié)假日耳休息日版膻毛弗后解一個工作日|信用等執(zhí)如AAA,若有）AAA圣川學(xué)坂W定單位（若才）中就讀證券律鉆奇限疊可專項計知計劃備案日 12015年12月30白怛秦證赤代份力膜公司予恒浩云B和恒浩云C的評簸均為AA+ftI鉞警對象1由冬培機構(gòu)投濟并認購，優(yōu)先級認陶金笥為100萬元的修教傳北管銀杼華夏堪療殷傍有限公司北京分行晝圮機構(gòu)中理證券登記結(jié)算有限責(zé)

11、任公司上海分公司J流動性妥排 r資產(chǎn)支瘠迂券可以在上交所固定收送證券綜合曲子平臺進行轉(zhuǎn)讓、交房(附件2-2)3 .特點（附件2-3）從市場發(fā)行利率來瞧，相對于更多依靠原始權(quán)益人信用得物業(yè)費ABS產(chǎn)品而言，類REIT小品發(fā)行利率與原始權(quán)益人得信用水平關(guān)聯(lián)度不高，好資產(chǎn)受到市 場認可。比如：區(qū)位佳、歷史數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好得浦發(fā)置業(yè)大廈項目，雖然其原始權(quán)益人 海航受債券市場認可程度不高，但其優(yōu)先級發(fā)行利率仍較低。3、 物業(yè)費ABS1 .概念物業(yè)費ABS指“基于物業(yè)管理合同得未來特定期間得物業(yè)費合同債權(quán)”或 “以該物業(yè)費合同債權(quán)進行質(zhì)押擔(dān)保得貸款債權(quán)”作為基礎(chǔ)資產(chǎn)形成得資產(chǎn)證券 化產(chǎn)品。物業(yè)公司作為輕資產(chǎn)企

12、業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模很小且沒有可供抵押得固定資產(chǎn)， 較難 獲得傳統(tǒng)得銀行融資。但其物業(yè)合約通常期限較長、 現(xiàn)金流也較為穩(wěn)定，因而可 以發(fā)行企業(yè)ABS進行大規(guī)模得融資。2 .案例（附件3-2）圖表:物業(yè)費ABS基為由資產(chǎn)概況融會規(guī)模實際融會融會人名福各案日期（億） 人 性演基嫉博時資本旺茂房地產(chǎn)152份物業(yè)費合同債權(quán)（以美或物業(yè)201印W3114.76世茂度談全苴隹老為主）68個自建項丹物生合同以住宅為主）度打拄保 招商創(chuàng)融金科房也產(chǎn) 的委托貸款154乙,利率為物業(yè)1號2015/11/2715金科股借 企業(yè) 9%55個物業(yè)費合同債權(quán)（M 翠金證養(yǎng)一華房地產(chǎn)住宅為主，看蛆物業(yè)占比發(fā)物業(yè)2015/12/18

13、11.2華發(fā)臭的企業(yè)15%左右）農(nóng)銀穰盈星河房地產(chǎn)4小小區(qū)9190個物業(yè)費合同灣定投匯居2015/12/1S3.48海恃地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)笨蠹沖擊建設(shè)房地產(chǎn)33個物業(yè)費合同債權(quán)，35物業(yè)2016/1/155.5中高建設(shè)企業(yè)份委托責(zé)產(chǎn)管理鼠務(wù)合同.圖表:物思費.ABS發(fā)行利率對比 口.中薛W *北*» *»«*上*世系光人 012.41627%MALOO600%務(wù)工夫啖S2B17.53%.3A2g©/酷計"通M” 44一無N8地以WA1(0.看J瑪士工受長便3的34%加4 00660%色，大之旺3221審臨的5g1 m盅 fL0 75509，5 00高

14、劃9 小抬修北*衽1IB12 gAA+1 00工工今總轉(zhuǎn)？2416 00AA+200占第%AA ”金丘烏3Xm3*1» 5KW苴部.MY金一文43，絲0mt34 00«W%會4 更53523 疆%M+5006 30%金正史.14 67%5.00”參-*隼工010L968 57%3t1.004 60K%021 13W54WAAA2.004 69%*X0314+12 B6%-MA1004«%U 叁 AA+ A*16I*29%*400'占 '。51,73AAA3g 475%4tXO61&16 m加6 0a4 75%*X0719517 41%MA7

15、 004 75芻丈 正就。54 46%7 00#>“用譚， 批H 1IftCtAt口前16 mg*1 00冷之；步呼，后二1®口 E17.32006 00%1地4L/-；、7，；,二M3°鑿他內(nèi)*A*3 006於''不號：二產(chǎn)出:“4口抬為給34 00 $班；耳 J二 ,A5Q7521 M%，M*4l0O«60%15 :片。；0 W517%5.00牛 十立場費* 配疏 010916 30%,*1.005SM市曲淀征020 9517 27*“*ZOO620%.t,1*啡設(shè)000 96l?z?%3100ft 50%隹色.H AA*4-中餌 1t設(shè)

16、n1 0619 09%,“*4 DO7 00%* 為曖訕E1.15a&mg-5 007.40%底a05y的第50G.圖表:物蚯ABS外部增信情況,霞計實薛名好備案:日期融資人 蓑整文村承定人 擔(dān)保人丹骷貴本七技天鼠湯業(yè)2015/8/31招商創(chuàng)爭金科物業(yè)1號2Q15/11/27年金證券一舉發(fā)就業(yè)2015/12/18次錢埼避 星河灣 迂投:匚號 2015/12/16 畢喜中島這沒物業(yè)2016/V15世茂恚沒些菠幼或省胃意逶金科就份金科及野-隼發(fā)稟國華發(fā)物史華宏集度海歸地產(chǎn)海齡地產(chǎn)-中向速毀中的建設(shè)-以“招商創(chuàng)融-金科物業(yè)”（附件3-1）為例:相美正和利節(jié)廿配分公司分公司分公司蔚產(chǎn)支持證削&

17、#187;有A拓鏡擊罡的相去審范分公司資金監(jiān)管方招商銀行非金歸事委托怎就窗此感努境如靦本息k 雀校后定路詞 替業(yè)救三 應(yīng)吹財 »耕® M疏悵戶,矍金 歸第雕戶就依杳事支付出期收芨 未降發(fā)事還本日息相而創(chuàng)金X制業(yè)費聲支持 年計超1號曾tert at朝撲足立先正轉(zhuǎn)讓委E史靛憒嘆iS立F管座 專吸計劃計劃苣理人抽而責(zé)管用管密行招患翡行律師事務(wù)所f中倫）下一怦級機構(gòu)（太公）i錨佛 1開元I 亭，F(xiàn)，">' J.1天里J3 .特點物業(yè)費ABS#檔產(chǎn)品得期限設(shè)置較為類似，通常為1-5年設(shè)置1-5檔優(yōu)先級。 還款方式通常為每檔證券于到期一次還清或到期當(dāng)年按季平均償

18、還本金。從發(fā)行結(jié)果來瞧，擔(dān)保人得資質(zhì)水平對發(fā)行利率與各檔期限利差（期限利差 一定程度上反映了投資者對于 ABS產(chǎn)品未來信用水平得判斷）產(chǎn)生了重要影響。4、 運營收益權(quán)ABS1 .概念運營收益權(quán)，就是指獲取寫字樓、商場、酒店、物流倉庫等物業(yè)在特定期間 得運營收入得權(quán)利，運營收入包括但不限于租金收入、管理費收入、配套餐飲收 入等。運營收益權(quán)ABS就是以物業(yè)運營未來收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)得 ABS產(chǎn)品，就是 一種收益權(quán)類ABS,在會計報表中反映為抵押融資。從投資者得角度來瞧，由于 運營收益權(quán)ABS往往伴隨著物業(yè)資產(chǎn)得抵押與原始權(quán)益人得外部增信， 且由原始 權(quán)益人自持次級，可以瞧作就是一種有現(xiàn)金流支持得、具

19、有較強抵押品得私募債。公司發(fā)行運營收益權(quán)ABS得主要目得為融資，常常作為替換經(jīng)營性物業(yè)貸得 融資品。這一方面就是由于運營收益權(quán) ABS可以達到得融資規(guī)模通常高于經(jīng)營性 物業(yè)貸，另一方面運營收益權(quán)ABS融資成本往往較存量經(jīng)營性物業(yè)貸略低。2 .案例（附件4-1）運營收益權(quán)ABS產(chǎn)品概況4 «$案日串*« < ft )原miljl人朦“赦亂入思屑中悟國附相,樹余* 出器把奧息也2015fli 10.55其他工西春突1號201S/1V20g內(nèi)南國空*投房地才陽/U京東宇工*商曼物氏軾政令同卅權(quán)3C16H母3 9山生東手工中商生物金球奢世郁之用蜀過尾20 劇 £15

20、4 3九州瓊產(chǎn)勢虺產(chǎn)企業(yè)也/例見 -® j托堂通棺加1竄1,西3福商蛇口涼地產(chǎn)金止拘惻它真驚花打至女 枇20小93 S相M疆掙其他彈后比大“禮因百殳 加段型金會再僮帆20 他3m4 a北大科技國小地產(chǎn)金也隼落出志廣慚m154183也最廣均商it旃壁t£管招主歸通蘭安1號2016/4726>05長安底青K電十登支花紫罐一通20 陽 5/166宣鼠實史小地產(chǎn)金止悻廿圭本#定局信情20 諭 2 6%£5絡(luò)我.格固.大 洋.苒湖.福州 *忐產(chǎn)子*司房幽產(chǎn)堂業(yè)運營收益權(quán)ABS產(chǎn)品發(fā)行利率:ITT F孩）府軍”一相事««*縉稹信M201yl3128

21、52015W291030 89 1J1 1.10 1.281.M 1.51.«2 1.03 0.55 09 0.63 067 071 0.74 0.79 0.8S 0.93 1.02 107 056 94% 7.41% 7 88%8 35% 871%9 29% 1000% 10 W% 1200% 12S9%5 88%124 90%225 20%3.2560%4.25.80%5268%5 276%-1%5 2*26XTX5 236%-1%AA. 3 AA. AA.3 AA.3 3 3 AA.2 3 4 5w c 0 6316.15%AA.15.80%&*拿學(xué) n?0.68174

22、4%AA.26 00%工*用火2015/1Ma q一東東r力？0711821%AA*37.00%物先租£ XTr標(biāo)0.782000%AA.377 20%臺司信版r A.OS2051%AA.3*27.70%037 69%A10.651512%AA.15.60%A2071628%AA.26.00%論年九X K.九*1勢 *A306515 12%AA.36 40%2015/12/294 3A4051163%AA.37660%F JrA5051163%AA.326M%812326%AA.3"6W%C0.36 98%有創(chuàng)也 （一窗!»15/12A»3*4怩D分 &

23、#171;310000%AAA34 63%持制辿算亂杖F 010.225 79%AA0.55.35%r 020.即1000%AA15 35% 030.256.56%AA155.70%F 040 410.53%AA25.90%_' 050.37.89% AA 2.56.00%2016/2/2 3用 色 . 格.06Q,410 53%AA36.10%r 07 0.35 9.21% AA 3 56 20%F 080 41053%AA46.30%09M10 53%AA456 40%r 100.410.53%AA56 50%C0.37.89%者坊北大 科致園有 史相也壯 食合同管 秋L(fēng) 010.

24、S10.42%AAA1S.1O%r 02。aU54%AAA2亂皿2M3一 北丸+' 030 B517.71%AAA3亂皿技因 04LI 22.92% AAA6.50% 051 4 2917% AAA 3+26.70%C 0.36.25%廣均, 010 M14 67%AA+0.254.50%"0204S16.00%AA+0.754.&0%r 030.5217.33%AA+1255.W%2016/a313倍艮廣崎,040.531767%AA+1756.0CT%F 050.4515.00%AA+2.256.HJ%r 060.2fi9.13%AA+2757.00%C 0.3

25、IODO%3.特點原始權(quán)益人/擔(dān)保人資質(zhì)、抵押物業(yè)得價值就是決定發(fā)行利率得重要因素。例如，招商創(chuàng)業(yè)項目由招商蛇口在信托層面進行了擔(dān)保增信，由于招商蛇口信用資質(zhì)較好且產(chǎn)品未進行優(yōu)先/劣后分層，因而該產(chǎn)品基本可以瞧作招商蛇口 發(fā)行得抵押型私募債，發(fā)行利率也較低。中信茂庸項目原始權(quán)益人資質(zhì)較弱， 但發(fā)行利率也相對較低，主要就是由于 其在信托層面做了物業(yè)抵押，其物業(yè)位于北京望京地區(qū)價值較高， 主力租戶包商 銀行也較為穩(wěn)定。產(chǎn)品在設(shè)計上也做出了努力：（1）主力租戶包商銀行承擔(dān)物業(yè) 維修費用，且不因維修行為改變租金金額；（2）為避免混同風(fēng)險，產(chǎn)品設(shè)計直接 將租金歸集到信托賬戶中，不再經(jīng)過原始權(quán)益人。發(fā)行利

26、率較高得山東東宇工貿(mào)項目，其物業(yè)所在地為山東省濰坊市壽光縣， 雖然具有當(dāng)?shù)爻峭镀脚_（壽光市金財公有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司， 大公AA）得擔(dān)保， 但其城投融資成本也不低（2016年4月發(fā)行3 1年企業(yè)債利率為5、2%）,因而 ABS產(chǎn)品得發(fā)行利率偏高。5、 REITsW地產(chǎn)信托投資基金1.概念REITs( Real Estate Investment Trusts即房地產(chǎn)信托投資基金，就是一種以發(fā) 行收益憑證得方式匯集特定多數(shù)投資者得資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者得一種信托基金。房地產(chǎn)信托投資基金通過集中投資于可帶來收入得房地產(chǎn)項目，例如購物中心、寫字樓、灑 店及服務(wù)式住宅，以租金收入與房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。按照就是否面向公眾發(fā)行，REIT時分為公募REITsW私募REITs按照投資獲 利模式，REITs主要分為權(quán)益投資型、抵押貸款型與混合型三種，其中以權(quán)益投 資型為主。2 .案例分析(1) REITs1型架構(gòu)(2) REIT4得關(guān)鍵主體表工REm中的美詭主體REIB中的關(guān)曜主體取表發(fā)起人/委托人選定詼券化資聲并轉(zhuǎn)耨給2明同時姻肓向罪“請求被發(fā)售費 產(chǎn)取得對價的租利口該項根利是在REG上市度售成功之后SPV 將持有人認購的第金轉(zhuǎn)移給發(fā)起人的基蠲垸咸R日丁5上市發(fā)售之