萬科四季花城策劃案

1、2004年廣州萬科四季花城策劃案圖表形式表示1、項(xiàng)目優(yōu)勢理解2、項(xiàng)目劣勢理解項(xiàng)目理解 3、項(xiàng)目機(jī)會理解4、項(xiàng)目威脅理解找 品牌力與在當(dāng)?shù)赜绊懥Φ?壓力 產(chǎn)品的創(chuàng)新力問 (同行) 資源的整合力題 項(xiàng)目所在區(qū)域的競爭力廣州市場態(tài)勢項(xiàng)目面對的挑戰(zhàn) 區(qū)域市場態(tài)勢（本土開發(fā)商與市場） 問題 廣州整體市場運(yùn)行（市場） 廣州客戶群市場的成熟解 品牌構(gòu)思 品牌理解決 品牌承諾 萬科+產(chǎn)品品牌問 品牌導(dǎo)入策略 品牌描述 品牌建立題 品牌持續(xù)品牌發(fā)展過程規(guī)劃 繼續(xù)品牌建立，形成美譽(yù)度營銷策略思路 運(yùn)用萬科的企業(yè)文化作為項(xiàng)目的開發(fā)理念（針對本土發(fā)展及市場） 利用全國萬科四季花城的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)競爭策略的選擇 市場發(fā)動策略

2、 產(chǎn)品導(dǎo)入競爭策略 思考點(diǎn) 市場引爆策略 客戶發(fā)動構(gòu)建項(xiàng)目核心競爭力 銷售策略 外層價值 實(shí)現(xiàn) 中層價值 三者關(guān)系 內(nèi)層價值 開發(fā)理念思路目標(biāo)客戶群深度分析市場定位具 定位策略 形象定位體 品牌定位 操 開盤條件作 開盤策略 開盤時機(jī)選擇開盤安排推廣策略 價格制定原則價格策略 首期價格制定首期均價期產(chǎn)品入市價格 整體分期及均價 總體銷售目標(biāo) 銷售階段劃分及銷售部署 硬件銷售服務(wù)體系理念 銷售模式 軟件 商業(yè)部分推廣 人員另附： 專題篇引言（陳訴觀點(diǎn)）1、 萬科市場的開拓能力、市場觀點(diǎn)、開發(fā)力非常強(qiáng)（肯定萬科的地位）2、 理解萬科開發(fā)理念（城鄉(xiāng)結(jié)合）（適合廣州）3、 廣州需要綜合勢力強(qiáng)的公司綜述

3、 （開發(fā)力+營銷力=品牌力） 雙品牌品牌 服務(wù)品牌4、四季花城，必然使萬科在廣州西部成為廣州房地產(chǎn)市場神話（產(chǎn)品+營銷=市場）2002年萬科及合富業(yè)績連接，得出結(jié)論：2004年廣州整體樓市看西邊，西邊樓市看萬科操作：大手法+大動作=大市場承接每部分的核心觀點(diǎn)以無劍勝有劍，無招勝有招1、內(nèi)部認(rèn)購（3月）行家先行 組織邀請行家、記者分時分段見證工程質(zhì)量，目的是質(zhì)量、品牌的寫真，結(jié)果：是得到行家認(rèn)可。操作可以采用填表格對品牌、產(chǎn)品、產(chǎn)品管理公開見證的意見，然后從中抽出獲獎?wù)?。市場三步走策?2、萬客會 會員招募 萬客會+泛萬客會 合富資源+萬客會資源=資源最大化 操作：車接業(yè)主看深圳樓盤，后回到現(xiàn)場

4、進(jìn)行二次認(rèn)購。3、對社會公開內(nèi)部認(rèn)購，現(xiàn)場：品牌宣傳片用于洗腦，看示范單位前已經(jīng)有購買傾向。填表格：對萬科品牌的認(rèn)知公開發(fā)售 整體強(qiáng)調(diào)萬科品牌傳播， 強(qiáng)調(diào)品牌組合市場方面三重沖擊波 客戶三步走1、品牌 1、行家2、產(chǎn)品（情景洋房） 2、萬客會+合富資源3、銷售模式（情景銷售） 3、市場客戶大手筆 大動作大市場總 序今天的廣州房地產(chǎn)市場相對平靜。萬科的到來，將打破這一表面的平靜，（繼華南版塊橫空出市后）再次掀起一場風(fēng)波，形成一股巨大的震動。萬科的到來，帶來的不僅是市場上量的提高，更將出現(xiàn)質(zhì)的提升，將形成從理念到實(shí)質(zhì)實(shí)現(xiàn)“先破后立”的飛躍。對于本地的房地產(chǎn)行業(yè)，將是一場革命，以往的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將被再次

5、改寫；對于本土的大發(fā)展商是極大的威脅，市場的緊迫感與競爭從未如此的激烈，生存的壓力無柰地浮出水面；對于本土的消費(fèi)者，將是一場住宅升級換代的盛宴，將得到前所未有的生活空間與享受。這一切，不僅來自于萬科自身雄厚的開發(fā)實(shí)力與卓越的創(chuàng)造力、無窮的品牌魅力，更重要的是，作為首次進(jìn)入廣州市場，萬科能夠通過將過往的全國性開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與本土智慧相結(jié)合，精準(zhǔn)地把握市場的命脈，快速地完成與市場的磨合，進(jìn)入良性開發(fā)、經(jīng)營的狀態(tài)。合富輝煌作為長期立足本土，面向全國的大型房地產(chǎn)策劃銷售機(jī)構(gòu)，深信“1+1”一定能大于2，愿意憑借對廣州房地產(chǎn)市場扎實(shí)的理解與實(shí)操能力，憑借所擁有的龐大客戶網(wǎng)絡(luò)，為萬科成功進(jìn)入廣州市場，成為廣州市

6、場的新寵兒，貢獻(xiàn)自身的力量與經(jīng)驗(yàn)，攜手萬科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)雙贏。廣州萬科四季花城要想在廣州激烈的市場競爭中突圍而出，必須思考如下幾個核心問題：核心問題一：如何導(dǎo)入萬科企業(yè)品牌，打開的市場局面；核心問題二：如何打造推廣萬科及“四季花城”產(chǎn)品品牌；核心問題三：如何使市場迅速認(rèn)知、認(rèn)同萬科企業(yè)及廣州萬科四季花城；核心問題四：如何運(yùn)用營銷策劃和應(yīng)運(yùn)策劃。帶著尋求這些問題的解決之道，敝司對項(xiàng)目及萬科進(jìn)入廣州后，無論是萬科企業(yè)還萬科產(chǎn)品所面臨的，從廣州開發(fā)商和市場等多方面因來的壓力與困難。并提出了相應(yīng)的解決辦法。達(dá)到：樹立萬科在廣州的企業(yè)形象和萬科首次開發(fā)的產(chǎn)品在廣州“一炮而紅”，為萬科在廣州的其他項(xiàng)目開奠定基礎(chǔ)

7、，最終實(shí)現(xiàn)萬科的“星火燎原”之勢。這就是本次策劃的宗旨。第二篇 整體發(fā)展戰(zhàn)略第一部分 萬科廣州四季花城項(xiàng)目的理解整體思路：本部分主旨在充分的熟悉市場及目標(biāo)客戶的消費(fèi)慣性的問題、了解項(xiàng)目面臨的問題與壓力，最后找到市場的空白點(diǎn)也就是項(xiàng)目切入市場的最佳切入點(diǎn)。作到“知己知彼”，“百戰(zhàn)不殆”。同時有效的整合萬科的企業(yè)品牌、多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及合富豐富的資源和策劃代理經(jīng)驗(yàn)，在廣州創(chuàng)造房地產(chǎn)一個神話.一、清晰的理解萬科廣州四季花城的優(yōu)劣勢及面對的機(jī)遇與威脅一）、項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 (S)1、 萬科地產(chǎn)以多年房地產(chǎn)全國性開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，已形成了成熟的開發(fā)模式，對自身產(chǎn)品的嚴(yán)格要求，對市場的充分了解，完全符合房地產(chǎn)市場

8、競爭的規(guī)律；2、 項(xiàng)目位于“大廣州”概念的西區(qū)，是廣州政府西聯(lián)的主要目的地；3、 項(xiàng)目距廣州、南海、佛山都非常近，可以吸納三地客戶，擴(kuò)大了項(xiàng)目的客戶層面；4、 本項(xiàng)目離廣州市中心區(qū)的行車距離為30分鐘以內(nèi)，是城市人可接受的交通距離。5、 萬科四季花城所在區(qū)域西區(qū)，目前猶如白紙，本項(xiàng)目可以描出最美的畫；6、 項(xiàng)目總占地600多畝，在西區(qū)的發(fā)展中乃是規(guī)模最大的項(xiàng)目，規(guī)模開發(fā)必將備受注目；7、 項(xiàng)目分期開發(fā)，可塑性較強(qiáng)，有利于從迎合到引導(dǎo)市場的飛躍，有充分的空間將品牌與項(xiàng)目做強(qiáng)，做大；8、 項(xiàng)目擁有不可以再生和被復(fù)制的天然珍惜資源八山二湖，是項(xiàng)目最核心的表征優(yōu)勢所在；9、 項(xiàng)目建筑密度低，適合享受生

9、活；10、 情景洋房是萬科地產(chǎn)的專利產(chǎn)品，首次導(dǎo)入本地市場，其特色必將受到市場的追捧；11、 項(xiàng)目周邊教育體系較完善，教育配套與氛圍滿足客戶的需求。二）、項(xiàng)目的劣勢理解（W）1、 萬科雖然是全國房地產(chǎn)市場的“老大”，但在廣州市場的知名度還待樹立與強(qiáng)化；2、 由于萬科在廣州是首次開發(fā)項(xiàng)目，缺少示范性的樣板項(xiàng)目，因此，對產(chǎn)品開發(fā)的優(yōu)勢要在產(chǎn)品打造出來才能體現(xiàn)；3、 同樣原因，萬科最完善的物業(yè)服務(wù)也要在業(yè)主入住后，才能被口碑宣傳；4、 項(xiàng)目所處地塊的相關(guān)市政投入與配套還需一段時間才能完善，周邊各種生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，目前區(qū)域市場認(rèn)可度仍不高；5、 雖然項(xiàng)目自然環(huán)境很好，由于是開發(fā)

10、的“處女地”，周邊的環(huán)境較為荒涼，地塊發(fā)展還要一定時間，環(huán)境的改造也將增加成本投入；6、 地塊內(nèi)有高壓走廊經(jīng)過，如不進(jìn)行“植入”處理，對居住及生態(tài)環(huán)境都有影響；7、 項(xiàng)目鄰近“長青墓園”，若項(xiàng)目入口3公里的道路未能開能，尤其是清明時節(jié)會加劇客戶對項(xiàng)目心理上的影響；8、 項(xiàng)目旁的“俊慧”學(xué)校的荒廢，影響本項(xiàng)目的觀瞻。三）、項(xiàng)目機(jī)遇的理解（O）1、 萬科的企業(yè)品牌對產(chǎn)品的支持，業(yè)內(nèi)對萬科的認(rèn)同也是市場良好的口碑基 礎(chǔ)；2、 萬科的物業(yè)服務(wù)的口碑，對項(xiàng)目品牌的建立與后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)必將起到積極的作用；3、 項(xiàng)目所在地為廣州西區(qū)，是政府城市改造工程的重點(diǎn)區(qū)域；4、 項(xiàng)目所在地的天然景觀是政府重點(diǎn)保護(hù)的生

11、態(tài)區(qū)，自然的生態(tài)概念是目前廣州乃至全國客戶所追求的健康生活環(huán)境；5、 廣州西區(qū)由于目前開發(fā)的項(xiàng)目較少，尤其是知名開發(fā)商所開發(fā)的、有規(guī)模的、高素質(zhì)的項(xiàng)目更是空白，因此當(dāng)?shù)嘏c周邊的居民對好產(chǎn)品的渴求是項(xiàng)目的機(jī)會；6、 金沙洲大橋的開通，將縮短項(xiàng)目與廣州的溝通距離；7、 項(xiàng)目到廣州、南海等中心區(qū)的距離，隨著私家車的進(jìn)一步普及、交通網(wǎng)絡(luò)的完善，是客戶可接受的交通距離；8、 據(jù)了解，項(xiàng)目的周邊即將有其他大的發(fā)展商進(jìn)駐，對于板塊的整體發(fā)展、提升板塊熱度將更為有利。四）、項(xiàng)目的威脅理解（T）1、 整體區(qū)域目前仍未成為房地產(chǎn)開發(fā)及市場關(guān)注的熱點(diǎn)；2、 市場板塊之間的競爭仍在加劇，除了原有東部及華南板塊之爭外，

12、來年在白云、西部板塊也加入戰(zhàn)團(tuán)。3、 由于區(qū)域配套設(shè)施的不完善，居住生活被人們質(zhì)疑，并有回流跡象；4、 本地市場其他開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目及企業(yè)品牌的競爭威脅；5、 地鐵交通的城市化進(jìn)程本項(xiàng)目沒有受惠。結(jié)論：萬科廣州四季花城項(xiàng)目擁有無可置疑的優(yōu)勢，但也有與廣州其他知名開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目共有的優(yōu)勢（如，開發(fā)商企業(yè)品牌知名度、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品規(guī)模等），同時項(xiàng)目所在區(qū)域還存在一些劣勢和威脅，因此，要想項(xiàng)目創(chuàng)造“開門紅”，還必須首先了解項(xiàng)目面臨的其他問題，進(jìn)而找到解決的方法。第二部分 廣州萬科四季花城所面臨的問題與壓力整體思路：本部分主要是通過萬科企業(yè)與本土知名開發(fā)商的企業(yè)知名度，企業(yè)在廣州本土的影響力，以及他

13、們所開發(fā)的知名的、規(guī)模較大的項(xiàng)目及市場客觀、主觀競爭態(tài)勢的理解，找出項(xiàng)目所面臨的壓力與問題。 萬科在房地產(chǎn)市場上創(chuàng)造了一個又一個的地產(chǎn)神話，曾幾何時，廣州的一些知名開發(fā)商通過copy萬科的四季花城，而在廣州創(chuàng)造出了輝煌的業(yè)績。如今，這個“四季花城”的原創(chuàng)者，房地產(chǎn)市場上的領(lǐng)跑者，帶著升級版的“萬科廣州四季花城”，來到廣州，向廣州同行學(xué)習(xí)，并在廣州再次掀起新一輪的“住宅革命”。廣州房地產(chǎn)市場乃是全國公認(rèn)的競爭最激烈的城市，萬科的進(jìn)軍必將遭遇群雄圍追堵截，到底誰能贏得這場“戰(zhàn)爭”？知彼重要，知己更重要。要做到充分的知彼并知己，則需要從多層面、多角度、立體的分析市場，然后在產(chǎn)品確定的前提下，制訂出符

14、合目標(biāo)客戶群需要的營銷推廣策略。一、 了解萬科在廣州面臨的壓力萬科，打造的產(chǎn)品一直以來不斷在挑戰(zhàn)自我，超越自我。從“跟進(jìn)市場”到“創(chuàng)造市場”，從“滿足客戶需求”到“引領(lǐng)客戶消費(fèi)”，在全國各地創(chuàng)造出了一個又一個的“萬科”神話。進(jìn)軍廣州，面對的是廣州房地產(chǎn)市場眾多知名的開發(fā)商。萬科必將面臨以下壓力： （此處有表格）1、品牌力在廣州當(dāng)?shù)赜绊懥Φ膲毫θf科在房地產(chǎn)行業(yè)甚至全國其他城市無疑位居“行首”，但敝司深訪發(fā)現(xiàn)，廣州的目標(biāo)客戶群對“萬科”是陌生的，甚至不知道“萬科”是什么。但對長期立足本地市場的知名發(fā)展商，卻比較認(rèn)同。2、產(chǎn)品創(chuàng)造力的壓力廣州房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直領(lǐng)先全國。因此廣州知名的開發(fā)商為爭取市

15、場，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，期望達(dá)到迎合客戶不斷變化的“喜好”，實(shí)現(xiàn)良好銷售業(yè)績的目的。因而造就了廣州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“百花爭艷，百鳥爭鳴”的現(xiàn)象。廣州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品，只有不斷創(chuàng)新，才能長存。萬科的核心產(chǎn)品“情景洋房”是房地產(chǎn)市場首個申請專利的產(chǎn)品，在保護(hù)的知識產(chǎn)權(quán)的同時，也令本產(chǎn)品不能被其他發(fā)展商模仿。但是不難預(yù)見，成熟的廣州發(fā)展商各出新招，每年都有各自精彩的新產(chǎn)品推出，亮點(diǎn)不斷，吸引著市場的眼球，因此其產(chǎn)品的創(chuàng)新力每年都在不斷的成熟、進(jìn)步。簡單的以廣州別墅的發(fā)展為例：別墅的發(fā)展由原始的TOWNHOUSE到獨(dú)立別墅，疊加別墅、雙并聯(lián)別墅、三并聯(lián)別墅、四并聯(lián)別墅等產(chǎn)品在不斷的創(chuàng)新，持續(xù)形成市場的興奮點(diǎn)

16、，目的就是造就銷售業(yè)績。3、資源整合能力的壓力目前房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從單純的房子買賣，發(fā)展到對綜合因素的需求。廣州的發(fā)展商早已經(jīng)意識到了這一點(diǎn)，因此，他們在開發(fā)新產(chǎn)品的時候，對項(xiàng)目的軟、硬件設(shè)施都非常重視。如配套、交通、運(yùn)動設(shè)施、教育配套、醫(yī)療保健設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等。如碧桂園提出的“五星級的家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在精心打造產(chǎn)品的同時，對其他資源也要進(jìn)行有效的整合。4、產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的壓力萬科的產(chǎn)品開發(fā)，尤其是萬科四季花城在全國各地的開發(fā)，規(guī)模方面在當(dāng)?shù)厥鞘浊恢傅?，在?guī)模、配套、園林景觀、建筑立面、建筑風(fēng)格、規(guī)劃形式、物業(yè)管理、社區(qū)文化等方面，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐氖袌龀绷?，自然受到市場追捧。但?/p>

17、，目前廣州大規(guī)模開發(fā)的項(xiàng)目非常之多，占地千畝以上的項(xiàng)目就如祈福新村、碧桂園、星河灣、華南新城、雅居樂、南奧等，這些開發(fā)多年的成熟社區(qū)，各方面的配套設(shè)已非常完善，而且正在享受著成熟品牌帶來的后繼利益，在市場擁有較高的知名度和忠實(shí)的客戶群，市場認(rèn)同度在不斷提升。5、項(xiàng)目所在地塊的成熟度的壓力雖然廣州市政府提出了“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的“大廣州”發(fā)展策略，但是廣州的發(fā)展并不是均衡的，廣州城區(qū)的整體發(fā)展進(jìn)程格局一直處于“東強(qiáng)西弱、南速北緩”的局面。而目標(biāo)客戶群也是認(rèn)可東南方向的發(fā)展，就本項(xiàng)目所在地西區(qū)，一直受到忽視，因此也就不是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，所以目前開發(fā)必然存在一定的難度。二、 了解廣州萬

18、科四季花城所面對的問題1、廣州房地產(chǎn)市場態(tài)勢目前廣州房地產(chǎn)市場的發(fā)展的熱點(diǎn)主要在東區(qū)、南區(qū)。很多大的發(fā)展商在那里進(jìn)行了圈地，相信目前和今后的一年時間內(nèi)主要的發(fā)展方向仍然是東部和南部，而西、北區(qū)域的開發(fā)還要有相當(dāng)?shù)臅r間，因此市政配套、生活配套、交通配套等人們生活必備條件缺乏的現(xiàn)象暫時還不能得到大規(guī)模的改善，如今，西部仍不是廣州房地產(chǎn)市場出彩的熱點(diǎn)區(qū)域。2、項(xiàng)目所在區(qū)域西區(qū)的特點(diǎn)由于之前的廣州西部少有的大發(fā)展商及大型項(xiàng)目進(jìn)駐，因此整體態(tài)勢是非常的冷靜，金沙洲橋以西幾乎沒有大型住宅，更沒有檔次較高的商品住宅出現(xiàn)，同時市政配套、交通路網(wǎng)、生活配套等不及東、南的發(fā)展勢頭與速度，導(dǎo)致廣州人的心目中，從板塊

19、上講西區(qū)不是置業(yè)的首選。3、廣州市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市的成熟：廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展同比全國的房地產(chǎn)市場，已處于成熟、規(guī)范與高強(qiáng)競爭的階段，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高。對于消費(fèi)者而言，見得多了要求自然也越來越高，除了居住因素以外，對項(xiàng)目的性價比、未來走勢，升值潛力、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)文化、教育、娛樂等需求從原來的“自選動作”，逐變成為“指定動作”，對于任何一個開發(fā)商，都是沉重而現(xiàn)實(shí)的壓力。4、客戶群的購房習(xí)慣本土老城區(qū)年齡偏大的廣州人，有著濃郁的區(qū)域情結(jié)，他們的居住習(xí)慣決定了他們購買郊區(qū)盤的傾向性較低。而較年輕的本土廣州人及有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外來人，不留戀老城區(qū)，但在購買郊區(qū)盤時，就對產(chǎn)品的建筑品質(zhì)、小

20、區(qū)環(huán)境、開發(fā)規(guī)模、生活配套、交通、市政配套、物業(yè)服務(wù)、價格、性價比、教育等要求非常注重，這些因素，將成為促使其購買的“興奮劑”。結(jié)論：萬科進(jìn)入廣州，除了面對房地產(chǎn)市場、項(xiàng)目所在區(qū)域的壓力，還要面對同行業(yè)競爭所帶來的前所未有的壓力。如何在廣州市場站得一席之地，并再次成為“領(lǐng)頭羊“。第三部分 營銷策略思路 找到本項(xiàng)目的出路/明天整體思路：主要是通過品牌導(dǎo)入策略、市場發(fā)動策略、市場引爆策略、銷售策略的一步一步深入剖析，找到項(xiàng)目在市場創(chuàng)造神話的最佳切入點(diǎn)。要想令項(xiàng)目在市場更具有競爭力，我們先從競爭策略入手：一、競爭策略選擇:競爭策略類型： 1、 價格競爭策略：以低于競爭者的價格贏得市場。與萬科品牌價值

21、體驗(yàn)背道而馳2、 差異化競爭策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產(chǎn)品設(shè)計與形象包裝，形成差異性。很多競爭對手已在運(yùn)用，有一定競爭力，但在市場中與其他競爭對手只能形成拉鋸，而非絕對優(yōu)勢。3、 全面領(lǐng)先競爭策略：即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。結(jié)論：本項(xiàng)目選擇全面領(lǐng)先競爭策略。二、核心競爭策略為保證全面領(lǐng)先，必須構(gòu)建他人不可模仿與超越的“核心競爭力”，才可以在立足市場，并在競爭中占據(jù)有利的地位。1、 摧毀消費(fèi)者的心理防線：主要是針對消費(fèi)群體的心理而制定的核心策略，它從多方面著手，整合項(xiàng)目資源與優(yōu)勢，憑著其自身優(yōu)勢，有效地獲得消費(fèi)者的青睞。2、取勝競

22、爭對手：以強(qiáng)勢領(lǐng)先的產(chǎn)品與形象，構(gòu)筑不同檔次的競爭平臺，徹底地取勝競爭對手。 三、構(gòu)筑核心競爭力：（一）、基本思考點(diǎn):1、 構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢;2、 SWOT分析找到是在市場粗略的位置，而無法更深入地找到項(xiàng)目的核心競爭力，在此我們采取進(jìn)一步的核心競爭價值分析;3、 本項(xiàng)目核心競爭價值共分“內(nèi)中外”三重整合萬科廣州四季花城的優(yōu)勢.（二）、核心競爭力的實(shí)現(xiàn)：1、外層價值自然山水的號召力。1） 萬科四季花城項(xiàng)目所在地?fù)碛小鞍撕健?，為“生活在風(fēng)景”中提供天然的不可再生和模仿的資源；2） 萬科四季花城位于廣州與黃岐處即可享有廣州的便利又可享有黃岐的成熟，坐享自然環(huán)境的幽靜與都市的繁

23、華；3） 萬科四季花城所處的位置讓其即擁有了廣州的客源，又能得到佛山客戶的向往，其目標(biāo)客戶層面無形的擴(kuò)大了。區(qū)域：Ø 擁有八山二湖的自然生態(tài)環(huán)境；Ø 與廣州、南海等中心區(qū)僅1530分鐘車程；Ø 位于廣佛都市居住中心區(qū)；2、中層價值萬科的銷售力。（銷售力=產(chǎn)品力+形象力）2.1 產(chǎn)品力“科學(xué)住宅運(yùn)動”創(chuàng)造全新的產(chǎn)品類型：從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，在消費(fèi)群體對居住需求轉(zhuǎn)變?yōu)槠肺坏男枨螅c此同時，地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個單純居住的概念到社區(qū)的概念，由社區(qū)的概念過渡到符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)型綠色住宅。而廣州的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由住宅市場僅僅就“建筑

24、言建筑”的時代 ，轉(zhuǎn)向要求產(chǎn)品升級換代的住宅時代，。萬科憑借自身多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及對市場充分的了解，使本項(xiàng)目在萬科一直所堅持的”創(chuàng)造力“的推動下，以創(chuàng)引性的產(chǎn)品素質(zhì)，彌補(bǔ)了廣州西區(qū)住宅市場的空白。Ø 大盤規(guī)劃，配套齊全；Ø 低容積率，城市人向往的舒適生活環(huán)境；Ø 擁有專利創(chuàng)新產(chǎn)品情景洋房及多種產(chǎn)品形態(tài)滿足客戶不同需求；Ø 合理的平面布局；Ø 優(yōu)良的景觀設(shè)計，戶戶有景；Ø 優(yōu)美的建筑形態(tài)，怡人的天然風(fēng)光，帶出生活風(fēng)情2.2 形象力廣州西區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅的代表作:廣州房地產(chǎn)市場“戰(zhàn)火”一直在熊熊燃燒著。市場上不斷涌現(xiàn)出具有鮮明賣點(diǎn)和亮點(diǎn)的產(chǎn)品，并占據(jù)目前市場相當(dāng)?shù)牡匚?。隨著房地產(chǎn)的逐步成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來愈快，每一個項(xiàng)目的賣點(diǎn)也層出不窮。事實(shí)證明：能夠真正地受到市場歡迎，買家追捧的物業(yè)應(yīng)該是當(dāng)?shù)貥鞘械拿餍菢潜P。也說明廣州房地產(chǎn)市場的包容性非常強(qiáng)，只要產(chǎn)品優(yōu)秀就會被市場認(rèn)同。因此，本項(xiàng)目在“建筑無限生活” 運(yùn)動的引領(lǐng)下，實(shí)現(xiàn)整體素質(zhì)的超越，同時又具有鮮明的賣點(diǎn)，二者合一構(gòu)成項(xiàng)目強(qiáng)