XXXX年蘇州別墅市場預(yù)測分析與展望

1、蘇州別墅市場分析與展望1 .個案分析1. 1園區(qū)典型別墅君地上郡君地上郡目前聯(lián)排別墅面積 240 330M,獨立別墅面積在379 520M,別 墅均價14500元/平米。截止2009年11月23日君地上郡目前可售別墅套數(shù)別墅類型可售套數(shù)聯(lián)排別墅12獨立別墅2數(shù)據(jù)來源：蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)1.2新區(qū)典型別墅新創(chuàng)大河山181 套。新創(chuàng)大河山別墅270-430 M,聯(lián)排別墅價格9500元/ M,雙拼別墅價格14000 元/ M2。截止2009年11月25日新創(chuàng)大河山目前可售聯(lián)排別墅套數(shù)為1.3平門府平門府主要是獨立別墅，戶型面積為 330 520 M,最低720萬元/套，截止2009年11

2、月25日平門府目前可售獨立別墅套數(shù)為 11套。1.4中天品園中天品園聯(lián)排別墅面積在200 280平米，均價15000元/平米，具體一房價。套。1.5大觀名園截止2009年11月25日中天品園聯(lián)排別墅可售房源只有 3套，住宅只有18截止2009年11月25日大觀名園可售住宅為54套，面積區(qū)間在75 140M,價格在950013000元/平米；聯(lián)排別墅可售房源34套，面積區(qū)間在180 340 M,別墅均價15000元/平米。1. 6桃塢小筑桃塢小筑別墅總共有23套，截止2009年11月25日桃塢小筑只有三套獨立 別墅在售，面積在 320600M,價格在20000元/平米左右。2. 蘇州住宅近期市場

3、情況分析一一每月住宅供應(yīng)量（平方米） 一-每月住宅需求量（平方米）圖1.1蘇州市區(qū)每月住宅供需圖由圖1.1可以看出，蘇州市區(qū)從2008年12月2009年11月份的12個月內(nèi), 有10個月的住宅需求量大于供給量，其他 2個月的需求量小于其供給量，11月 份蘇州的住宅需求量環(huán)比10月份有一定的減少，但是供給量環(huán)比 9月份有較大 增長，11月蘇州的住宅需求量依然大于供給量，可見蘇州目前住宅銷售依然維 持火爆的態(tài)勢。截至2009年11月30日，蘇州市區(qū)可售住宅為19334套，可售 面積為2695613.3130平方米，按照過去一年的銷售速度 5869套/月，蘇州市區(qū)住宅存量的去化時間只需要3.29個月

4、。由此可見蘇州住宅市場已經(jīng)嚴(yán)重的供不 應(yīng)求，好多售樓處短期內(nèi)已經(jīng)沒有房子可以賣了。100009000S0007001-6000 彳500D -4000 -3000 -2000 -1000 -0 -冋腫叭稅藥褲砥即希押豎二蘭二工1T一蘇州市E每月住宅成交均價元/no圖1.2蘇州市區(qū)每月住宅成交均價由圖1.4可以看出，蘇州市區(qū)從2008年12月2009年11月份的11個月內(nèi), 蘇州市區(qū)住宅的成交均價的震蕩區(qū)間為 6100 8693元/叭11月份蘇州住宅的成 交均價又創(chuàng)今年住宅成交均價新高。3. 蘇州住宅銷售均價定量預(yù)測與分析日期蘇州市區(qū)每月住 宅成交均價(兀/mJ2009年3月6395.78200

5、9年4月6558.432009年5月6753.562009年6月7026.292009年7月7448.662009年8月7797.662009年9月72442009年10月8234.332009年11月8693.84數(shù)據(jù)來源：點石機(jī)構(gòu)內(nèi)部資料為了提高預(yù)測的精度，現(xiàn)對蘇州住宅成交均價的預(yù)測采用灰色系統(tǒng)理論的GM(1,1)模型來完成。(1)數(shù)據(jù)處理：對樣本數(shù)據(jù)X(0)=(x(0)(1),x(0)(2), x(0)(3),x(0) (4), X (5),x(0)(6), x(0)(7), x(0)(8),x (9) =(6395.78，6558.43,6753.56,7026.29,7448.66,

6、7244,8234.33,8693.84)作1-AGO,得X =(X(1),x(2), X(3), X(4), X(5), x(6), x(7), x(8), x(9) =(6395.78， 12954.21 , 19707.77, 26734.06 , 34182.72, 41980.38, 49224.38, 57458.71)對X(0)進(jìn)行準(zhǔn)光滑性檢驗 由光滑比分式g船得P(3) =0.52, P(4) =0.36 c0.5, P(5) =0.28 v 0.5, P(6) = 0.23 c 0.5, P(7) = 0.17 v 0.5。P(8) =0.17 c 0.5, P(9) =0.

7、15 3 時光滑條件滿足。對X(0)進(jìn)行準(zhǔn)指數(shù)規(guī)律檢驗 由序列級比公式0(1) (3) = 1.5,b(4) = 1.36, D(1) (5) = 1.28尸(1) (6) = 1.23護(hù)(7) = 1.17尸(1) (8) = 1.18,b (9) = 1.15，因此當(dāng)k3時，b(k)引1,1.5 =0.5,準(zhǔn)指數(shù)律成立，故可對X建立GM(1,1)模型。(2)建立GM(1,1)模型把數(shù)據(jù)輸入到灰色系統(tǒng)軟件的 GM(1,1)預(yù)測模型，得出序列X(0)的GM1, 1)模型為哼-O.037宀6164 其時間響應(yīng)式為人1)bbX (k +1) =(x(0) -b)ek +b=170764.34e0.

8、0375k - 164368.56a a平均相對誤差:A =14.43%，得出平均相對精度為1-A=85.57%預(yù)測精度為良好。經(jīng)預(yù)測2010年1月份蘇州住宅銷售均價為8808.5元/M2, 2010年2月份蘇 州住宅銷售均價為9145.1元/M2。由此可見只要政策變化不是很大，2010年蘇州 住宅的成交均價會一直維持溫和上漲的趨勢。4 2010 年房地產(chǎn)市場定性預(yù)測與政策猜想房地產(chǎn)市場中國樓市 “政策市”的特征明顯， 關(guān)注政策走勢幾乎成為買賣雙 方必做的功課。眼下的特殊之處是，去年第四季度國家和地方出臺的刺激政策中，部分當(dāng)時明確規(guī)定截止于今年 12月31日。12月20日出臺國務(wù)院辦公廳關(guān)于促

9、進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 ，政策暫定執(zhí)行至 2009年12月31日。按目前的供需結(jié)構(gòu)來看， 政府不大擔(dān)心優(yōu)惠政策取消會嚴(yán)重影響樓市成交。 但取消應(yīng)該是 個逐漸的過程， 一些涉及普通商品房剛性需求的政策會有所變通， 但有利于投資公積金只有保護(hù)二一方的部分政策會最先叫停。 普通商品房購房者只交 1%的契稅政策可能取消，等優(yōu)惠政策也可能就此止步， 營業(yè)稅等國家規(guī)定的政策也很可能全面叫停， 部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調(diào)可能。 預(yù)計，鼓勵首次置業(yè)需求， 次改善需求， 抑制投資投機(jī)需求， 將是下一階段制定調(diào)控政策的指導(dǎo)方針。面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還須房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求。另一方面，高房價成

10、 為決策者必須考慮的因素。 另外， 近期國務(wù)院常務(wù)會議今年以來首次提出 “管理 好通脹預(yù)期”，并將其與“保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)”并列為當(dāng)前宏觀調(diào)控的重點。要想 防止通脹，必須同時抑制資產(chǎn)價格上漲，尤其是在今年“保八”無憂的情況，穩(wěn)定房價的力度將明顯大于去年。與 2008年四季度和今年一季度的寬松狀態(tài)相比，今年四季度和明年的中央房地產(chǎn)調(diào)控政策， 將以中性略偏緊為主， 而地方將以中 性偏松為主。 在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、 中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)日前主辦的“亞洲國 際地產(chǎn)投資交易會”上， 與會專家認(rèn)為， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二 季度出臺， 今年四季度到明年上半年， 國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期， 外 需萎縮的局面及影響還在持續(xù)； 未來一段時間內(nèi)， 房地產(chǎn)開發(fā)投資和居民購房消 費仍是促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的重要選擇。 今年四季度至明年一季度， 政府將不 會出臺專門針對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮性政策； 而房地產(chǎn)業(yè)將朝著“供給逐漸增長、 需 求逐漸趨穩(wěn)”的方向發(fā)展。 但政策收緊后，房地產(chǎn)市場可能再次進(jìn)入階段性調(diào)整。 在供給方面， 由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求的日趨嚴(yán)格和受施工慣性等影響， 預(yù)計 今年四季度至明年， 樓市投資力度和供給將進(jìn)一步加大。 但部分城