房地產(chǎn)稅收籌劃全流程案例

1、目錄一、項目基本情況二、項目籌劃總體思路三、具體籌劃方案1 、開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃2 、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃3 、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃4 、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃5 、后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃一、項目基本情況（一）已建項目嘉業(yè) ?海灣位于南* 市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。該項目分兩期建設(shè)完成。一期占地面積為38129.6，二期占地面積為38034.1。項目一期于2011年 7 月 30 日開工，于2015年 4 月 25 日項目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設(shè)施、地下建筑等，

2、項目規(guī)劃指標(biāo)如下：（ 1 ）總建筑面積： 169590 平方米；（ 2 ）容積率： 1.5（ 3 ）公建配套設(shè)施面積： 2370.07 平方米；（ 4 ）可售面積： 113402.93 平方米，其中：普通住宅面積 91588.8 平方米非普通住宅面積21814.13 平方米停車場面積55344.71 平方米（二）擬建項目蛟湖經(jīng)典擬建于南 * 市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。二、項目籌劃總體思路嘉業(yè) ?海灣位于南* 市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南 * 市區(qū)房地產(chǎn)均價已經(jīng)突破8000元 / ，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價已經(jīng)向10000元 / 平米

3、的成交均價邁進(jìn)，該年南*市整體供應(yīng)量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價格再度攀升。性價比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)?海棠灣項目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當(dāng)年，項目二期于 11 月緊鑼密鼓開工。項目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達(dá) 10% 左右的面積贈送，總體造價較紅谷灘建安造價參考指標(biāo)高出 10%-15% 。嘉業(yè)?海棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。蛟湖經(jīng)典擬建于南 * 市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進(jìn)行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，

4、有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項目實施的可行性，提高資金利用率。從實際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業(yè)項目中去，更詳細(xì)且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。三、具體籌劃方案1、開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達(dá)到 5000 平方米， 其中就地安置等面積償還4000 平方米，其余 1000 平方米以 7500元 / 平方米的價格給予貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000

5、元/ 平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000 萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：方案一 ：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計稅依據(jù)?；剡w部分契稅的計稅依據(jù)為：4000 平方米× 7500 元 / 平方米=3000 萬元拆遷戶貨幣補償： 1000 平方米× 7500元 / 平方米 =750萬元全部契稅計稅依據(jù)為： 3000 萬元 +8000萬元 +750萬元 =11750萬元方案二 ：拆遷

6、過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為： 4000 平方米× 8000 元 / 平方米 =3200 萬元全部契稅計稅依據(jù)為： 3200 萬元 +8000 萬元 +750 萬元 =11950 萬元2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）融資方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司的金域海棠項目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計算方法選擇上進(jìn)行比較分析，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4 億萬元，而利息支出為1680萬元?！痉治觥糠桨敢?：據(jù)實扣除：扣除額 = （ 6700+

7、40000 ）× 5%+1680=4015 萬元方案二 ：定率扣除 :扣除額 = （ 6700+40000）× 10%=4670萬元【結(jié)論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為 655 萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時應(yīng)選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分?jǐn)偫①M用或不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。（二）建房方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計為 29000 萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現(xiàn)有兩個方案如下(均采用營改增后的簡易計稅法 )：【分析】方案一 ：自建自銷嘉業(yè)公司將該項目作為商品房用于直接銷售

8、，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，按照銷售不動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。銷售收入（含增值稅）： 50000 萬元銷售收入（不含增值稅）：50000 ÷（ 1+5% ） =47619 萬元銷項稅額： 47619 × 5%=2381 萬元城建稅及教育費附加：2381×（ 7%+3%+2%） =286萬元印花稅： 50000×0.0005=25萬元土地增值稅：扣除項 =29280×（ 1+10%+20%） +286=38350萬元增值額 =47619-38350=9269萬元增值率 =9269/38350=24%土地增值稅： 9269 × 30%=2780

9、萬元凈收入： 47619-29280-25-2780-286=15248萬元方案二 ：代建嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280 萬元，進(jìn)行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負(fù)責(zé)采購大部分的建筑材料（價款約為1300 萬元），嘉業(yè)公司只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為 90000 平方米，按照每平米2500元收取代建服務(wù)費，共計22500 萬元。代建服務(wù)期間費用預(yù)測為6500萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。該房地產(chǎn)公

10、司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：銷售收入（含增值稅）：10000萬元銷售收入（不含增值稅）：10000 ÷（ 1+5% ） =9524萬元銷項稅額： 9524 × 5%=476萬元城建稅及教育費附加：476 ×（ 7%+3%+2% ） =57萬元印花稅： 10000×0.0005=5萬元土地增值稅：扣除項 =7280 ×（ 1+10% ） +57=8065萬元增值額 =9524-8065=1459萬元增值率 =1459/8065=18%土地增值稅 =1459 × 30%=438萬元凈收入： 9524-7280-57-5-438=1744萬元（

11、該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：）代建收入（含增值稅）：22500萬元代建收入（不含增值稅）：22500 ÷（ 1+5% ） =21429萬元代建增值稅： 21429× 5%=1071萬元代建城建稅及教育費附加：1071×（ 7%+3%+2% ）=129萬元凈收入： 21429-129-6500=14800萬元（該房地產(chǎn)公司兩項業(yè)務(wù)合計凈收入如下：）合計凈收入： 14800+1744=16544萬元【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多 296 萬元。因此方案二代建更好。（三）園林綠化的稅務(wù)籌劃金域海棠項目的園林綠化工程項目的實際園林綠化工程

12、費用約為 774 萬元。一般來說， 園林綠化施工中， 苗木費占比約為60% ，因此合理估計該項目中的苗木費為464 萬元，其他費用為310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應(yīng)商可以選擇。其中甲公司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專門進(jìn)行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗木為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專用發(fā)票?！痉治觥糠桨敢?：合立安裝法與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時附帶苗木銷售共計約774萬元可抵扣進(jìn)項稅額 774 ÷（ 1 11% ）× 11% 76.7（萬元）采購成本 =774-76.7=697.3（萬元）方案二

13、：分立合同法與甲公司分別簽訂銷售合同464萬元、建筑安裝合同310萬元可抵扣進(jìn)項稅額464 ÷（ 1 13% ）×13% 100 ÷（ 1 11% ）× 11% 84.1 （萬元）采購成本 =774-84.1=689.9（萬元）方案三 ：分開訂立法先在乙公司購買苗木 464 萬元，再與甲公司簽訂 100 萬元的施工合同可抵扣進(jìn)項稅額464 ÷（ 1 13% ）×13% 310 ÷（ 1 11% ）× 11% 84.1 （萬元）采購成本 =774-84.1=689.9（萬元）方案四 ：合立購買法與丙公司銷售苗木同時提

14、供園林綠化工程，總價款為774 萬元可抵扣進(jìn)項稅額774 ÷（ 1 13% ）× 13% 89 （萬元）采購成本 =774-89=685（萬元）【結(jié)論】四個方案支付的總費用都是774 萬元，但是方案一的可抵扣進(jìn)項稅額要更少，方案四可抵扣進(jìn)項稅額最大。如果要和以建筑安裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木銷售費用和綠化施工費用分開簽訂合同更好；同時，先從苗木銷售公司購買苗木，再與園林公司簽訂綠化施工合同也可以達(dá)到相同的籌劃效果。3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）銷售定價的稅收籌劃嘉業(yè) ?海棠灣的 32 #商品房，同行業(yè)房價為1700 2000 萬元之間

15、，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200 萬元，開發(fā)成本為 900萬元?！痉治觥砍嚓P(guān)稅金外的可扣除的項目金額為：200 900 （ 200 900 ）× 10 （ 200 900 ）× 20 1430 （萬元）。方案一 ：公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為： 1430 ×1.269=1814.67萬元，此時增值額為287.9萬元（ 1814.67/ （ 1+5% ） 1430 1814.67 ×0.571）。方案二 ：公司要適當(dāng)提高售價，則總房價至少要超過1934.79（ 1430×1.353 ）萬，提價 120.12萬才

16、會增加總收益，此時增值額為401.6 （ 1934.79/（ 1+5% ）-1430× 100.725%-0.571%× 120.12 ）萬，應(yīng)納土地增值稅為120.48 （ 401.6 × 30% ）萬?！窘Y(jié)論】當(dāng)同行業(yè)的房價在1700 2000萬元之間時，公司應(yīng)選擇 1814.67 萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1934.79 萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進(jìn)一步增加。（二）房屋裝修費用的稅收籌劃嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南* 開發(fā)了商品住宅項目，住宅小區(qū)容積率為1.5 平方米，戶型為兩室

17、一廳、三室兩廳，建筑面積在90 140平方米，總建筑面積為10000 平方米，其中地價及開發(fā)成本為9000 萬元，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費用1000 萬元，扣除項目金額合計為 1 億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價為16000元每平方米。假設(shè)企業(yè)的銷售模式為方案一,后經(jīng)過實地考察調(diào)研，建議在售價加上裝修成本后定位19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷售，定為方案二?！痉治觥糠桨敢?：出售毛坯房應(yīng)納稅金及附加=16000× 5%/ （ 1+5% ）×（ 7%+3%+2%）=91.43萬增 值 額 =16000/（1+5%） -9000× （ 1+20%）-1000-91.43

18、=3346.67萬增值率為 34.47%應(yīng)納土地增值稅=3346.67× 30%=1004.001萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅=(16000/（ 1+5% ）-10000-91.43-1004.001）× 25%=1035.67萬凈利潤=16000/（1+5%）-（ 10000+91.43+1004.001+1035.67） =3107 萬方案二 ：出售精裝房應(yīng)納稅金及附加=19000× 5%/ （ 1+5% ）×（ 7%+3%+2%）=108.57萬增 值 額 =19000/（1+5%） -12000× （ 1+20%）-1000-108.57=258

19、6.67萬增值率 =19.46%（注：增值率未超過20% 不交土地增值稅）根據(jù)上述第三點政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所以該公司免于繳納土地增值稅。應(yīng)納企業(yè)所得稅= （19000/（ 1+5% ） -13000-108.57） ×25%=1246.67萬元凈利潤 =19000/（ 1+5% ）-（ 13000+108.57+1246.67）=3740萬元【結(jié)論】 通過測算 (裝修成本為 3000 元每平方米 ),企業(yè)應(yīng)繳納主要稅金總額是 1355.24 萬元，兩種方案交納稅金總額相差 775.861 萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤增加633萬元。我們通過

20、對影響稅額的因素進(jìn)行分析，僅增加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）土地增值稅清算的稅收籌劃（ 1 ）土地增值稅核算方式的稅收籌劃嘉業(yè) ?海灣有31 棟和 32 棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售 31 棟房產(chǎn)取得收入300 萬元， 允許扣除金額為200 萬元；銷售32 棟房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元?！痉桨敢弧糠珠_核算時：31 棟房產(chǎn)的增值率 = （ 300 200 ）/200 × 100 =50 ，適用稅率 30 ；應(yīng)納土地增值稅為： （ 300 200 ）×

21、30 =30 （萬元）；32 棟房產(chǎn)的增值率 = （ 400 100） /100×100 =300 ，適用稅率 60 ；應(yīng)納土地增值稅為：（400 100 ）× 60% 100× 35% 145 （萬元）；共繳納土地增值稅 175 萬元?！痉桨付亢喜⒑怂銜r：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300 400 700 （萬元）；允許扣除的金額：200 100 300 （萬元）；增值率為：（ 700 300 ） /300 × 100 133.3 ，適用稅率50 ；應(yīng)納土地增值稅為：（700 300 ）× 50 300 × 15 =155（萬元）?！痉?/p>

22、析】通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。（ 2 ）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目開發(fā)一期為例（見表一），采用分兩類（即普通住宅和其他）對項目進(jìn)行清算，企業(yè)應(yīng)納土地增值稅 1029 萬元，稅負(fù)率 0.98% （見表二）；采用分三類（即普通住宅、非普通住宅和其他）對項目進(jìn)行清算，應(yīng)納土地增值稅 2343 萬元，稅負(fù)率 2.28% （見表二），兩者計算應(yīng)繳土地增值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負(fù)更

23、重。表一：金域海棠項目清算項目基本情況表（單位：萬元）項目面積銷售總額（萬元）住宅53299.9430849.3商業(yè)8555.269019.81儲藏間4171.471251.44地下車位7905135合計86840.7146255.57備注：一期地下室總建筑面積28514.04，車位 790 個。表二：某房地產(chǎn)項目土地增值稅分兩類、三類（單位：萬元）兩類三類明細(xì)普 通 住非普通住宅、 商普 通 住非普通住宅務(wù)房及車位宅宅商務(wù)房及車位1、轉(zhuǎn)讓房地30849.315376.2730849.31251.4414226.81產(chǎn)收入總額2、扣除項目298111431029811100019957金額合計3 、增值額1038.31066.271038.3251.44-5730.194、增值額與扣除項目金3.48%7.45%3.48%25.44%-28.71%額之比5、適用稅率30%30%30%30%0%6、速算扣除00000系數(shù)（ %）7、應(yīng)繳土地增稅稅額減：普通住宅1074.461145.721074.46314.660增值額未超20%部分應(yīng)免1074.4601074.4600征增值稅稅額8、實際應(yīng)繳01145.720314.660土地增值稅稅額通過上述計算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地清算時，對房屋類型采用分三類的方