房地產(chǎn)公司項目設(shè)計管理制度

1、系 文 件錄九、項目設(shè)計管理1、項目設(shè)計（產(chǎn)品設(shè)計）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要工作之一，項目設(shè)計管理體系是公司管理體系的重要組成部分，是項目管理的重要內(nèi)容 之一。加強項目設(shè)計管理有利于提高產(chǎn)品的設(shè)計質(zhì)量，有利于減少設(shè)計變更和工程洽商，有利于實現(xiàn)項目進度、造價控制指標(biāo)。2、本部門內(nèi)容體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1）產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新能力是公司應(yīng)具備的核心能力之一。創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計能極大地提高項目的競爭力，并能極大地提高項目的附加值， 進而能縮短項目的銷售時間，提高項目的利潤率。（2）在設(shè)計單位對項目的理解深度、責(zé)任心與開發(fā)商還難以比擬的情況下，在設(shè)計單位的設(shè)計能力有限的情況下，公司必須持續(xù)地加 強產(chǎn)品定位、設(shè)計創(chuàng)新和

2、設(shè)計策劃能力。（3）選擇境內(nèi)外著名的設(shè)計機構(gòu)有利于提高項目的銷售力。加強對設(shè)計機構(gòu)的選擇管理有利于提高設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計費用。（4）設(shè)計變更通常會導(dǎo)致工程進度的延遲和工程造價的增加。加強設(shè)計評審管理有利于提高設(shè)計質(zhì)量、降低設(shè)計變更的數(shù)量。（5）產(chǎn)品設(shè)計是一項不斷總結(jié)、提高的過程。加強設(shè)計改進管理有利于發(fā)現(xiàn)項目設(shè)計的缺陷，有利于持續(xù)提高產(chǎn)品的設(shè)計水平。3、根據(jù)項目設(shè)計過程，本部分內(nèi)容包括了以下內(nèi)容：（ 1）項目定位與策劃管理制度； （2）設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度； （3）施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法； （4）設(shè)計變更管理制 度。4、公司產(chǎn)品技術(shù)部是設(shè)計管理的主控部門，在分管領(lǐng)導(dǎo)（總工程師）

3、的指導(dǎo)下，具體負責(zé)項目設(shè)計、設(shè)計管理工作，并指導(dǎo)項目公司 的設(shè)計管理。5、各部門、項目公司應(yīng)以“提高設(shè)計效率和設(shè)計質(zhì)量”為己任，積極配合、支持公司產(chǎn)品技術(shù)部的工作。項目設(shè)計管理職權(quán)分工序 號相關(guān)工作股份公司公司本部項目公司1制度建設(shè)負責(zé)公司項目設(shè)計管理規(guī)章制度 的建立、實施和保持。監(jiān)督、檢查項目公司項目設(shè)計管 理規(guī)早制度的執(zhí)仃情況。執(zhí)行公司的項目設(shè)計管理規(guī)章制 度。2設(shè)計管理負責(zé)概念、方案及初步設(shè)計任務(wù) 書的編制。負責(zé)本地項目概念設(shè)計方案、方 案設(shè)計、初步設(shè)計，審批異地項目 概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè) 計。監(jiān)督項目公司施工圖設(shè)計。負責(zé)對項目各階段設(shè)計成果進行 備案，并負責(zé)設(shè)計成果評價。對項

4、目的設(shè)計管理提供技術(shù)支 持。參與概念、方案及初步設(shè)計任務(wù) 書的編制。本地項目參與概念設(shè)計方案、方 案設(shè)計、初步設(shè)計，異地項目負責(zé) 概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè) 計。負責(zé)本項目施工圖設(shè)計。參與設(shè)計成果評價。3設(shè)計供方選擇負責(zé)擬制設(shè)計類標(biāo)準(zhǔn)化合同并監(jiān) 督實施。負責(zé)成都市區(qū)項目設(shè)計供方的選 擇、評價。負責(zé)審批異地項目設(shè)計供方的選 擇。負責(zé)執(zhí)行設(shè)計類標(biāo)準(zhǔn)化合同。 異地項目負責(zé)設(shè)計供方的選擇、 評價，并報公司審批。項目定位與策劃管理制度第一條目的為綜合考慮和平衡影響產(chǎn)品的各專業(yè)意見，完成項目整體定位分析（包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等）和產(chǎn)品策劃結(jié)論，指導(dǎo) 下階段的概念設(shè)計、營銷推廣整體思路以及項

5、目運營策劃書深化等工作，特制定本管理制度。第二條 本制度適用于公司各房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目定位及產(chǎn)品策劃工作。第三條概念（一）項目定位：是根據(jù)項目本身所具有的屬性和特點，確定項目針對的目標(biāo)消費群體、市場迎合點以及產(chǎn)品風(fēng)格等，并考慮產(chǎn)品的 市場差異性和引導(dǎo)性。（二）產(chǎn)品策劃：是在明確項目定位的基礎(chǔ)上，按照市場需求對多種產(chǎn)品方案進行測算比較，并提出產(chǎn)品的最優(yōu)配置建議，一般需要 包括場地分析、樓型配比、規(guī)劃排布、單體布局（非必需）等。第四條職責(zé)（一）公司投資發(fā)展部是項目設(shè)計策劃的主要責(zé)任及組織部門，負責(zé)提出初步策劃方案，編制項目定位與策劃書。（二）產(chǎn)品技術(shù)部、營銷管理部、工程管理部、財務(wù)會計部、項目公

6、司等部門參與項目定位與策劃工作，在職責(zé)范圍內(nèi)為公司項目定 位與策劃工作提供支持。第五條 項目定位及產(chǎn)品策劃工作啟動（一）項目取得之后即行啟動項目定位及策劃工作，投資發(fā)展部應(yīng)根據(jù)可研報告的主要結(jié)論，并結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果，擬定相關(guān) 工作計劃，明確此階段公司各職能部門分工，必要時可委托外部機構(gòu)進行專項市場調(diào)研。（二）計劃擬訂后，由分管領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）各部門按修改后的工作計劃落實相關(guān)工作。第六條 項目定位與策劃報告項目定位及策劃報告內(nèi)容要點包括：（一）宏觀市場分析（經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場預(yù)測等）；（二）區(qū)域市場分析（區(qū)域環(huán)境、人文配套、周邊競品、項目SWO分析）；（三）客戶群體分析（客戶群類別細

7、分、購房動機分析、價格承受能力）；（四）項目定位（市場定位描述、目標(biāo)客戶群體描述、）；（五）產(chǎn)品策劃（整體規(guī)劃建議、外觀設(shè)計建議、戶型設(shè)計建議、配套設(shè)施建議、裝修檔次建議、配套服務(wù)建議、物業(yè)管理建議；必 選內(nèi)容包括-產(chǎn)地分析/密度指標(biāo)分析、樓型配比規(guī)劃方案、規(guī)劃強排方案、單體布局） ；（六）項目開發(fā)方案及項目開發(fā)節(jié)奏；（七）營銷賣點提煉。第七條 項目定位及策劃報告審批：（一）投資發(fā)展部組織擬訂項目定位及產(chǎn)品策劃報告 ，相關(guān)部門給予專業(yè)配合。（二）投資發(fā)展部在公司總經(jīng)理辦公會上匯報主要內(nèi)容，總經(jīng)理辦公會提出報告修改意見，交投資發(fā)展部進行修訂完善。（三）項目定位及策劃報告最終經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過

8、、公司總經(jīng)理審批。第八條 鑒于項目定位與策劃工作的特殊性，項目定位和策劃人員在日常工作中應(yīng)加強房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)項目的調(diào)研，以 不斷提高項目定位和策劃能力。第九條 本制度由公司負責(zé)解釋。第十條 本制度自頒布之日起施行。第十一條 相關(guān)流程、記錄表單與范本（一）相關(guān)流程LC-01 :項目定位與策劃管理流程（二）記錄表單JL-SJ-01 :市場建議審批單；（三）范本項目策劃報告范本流程名稱：項目定位與策劃管理流程流程編號： LC-01市場建議審批單編號：JL-SJ-01項目名稱結(jié)論概述市場研究建議會簽建議內(nèi)容建議要點建議類型總經(jīng)理辦公會決議客戶模型建議及 產(chǎn)品需求參考實施參考實施參考實施戶型

9、配比建議參考實施參考實施參考實施樓型配比建議參考實施參考實施參考實施競品研究比較參考實施參考實施參考實施其他建議參考實施參考實施參考實施會議決議會議紀(jì)要（投資發(fā)展部負責(zé)）相關(guān)部門意見設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度第一條 為了保證設(shè)計質(zhì)量，縮短設(shè)計及評審周期，提高資金效益，預(yù)防和減少因設(shè)計失誤而影響進度和工程造價，特制定本制 度。第二條 本制度所稱的“設(shè)計”從范疇上進行劃分包括規(guī)劃設(shè)計、市政設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計等，從階段進行劃 分包括概念性方案設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和專業(yè)深化設(shè)計等。第三條 職責(zé)分配（一）產(chǎn)品技術(shù)部1、負責(zé)公司成都市區(qū)項目勘察、設(shè)計供方的選擇，提出設(shè)計

10、方案是否滿足技術(shù)性要求的主導(dǎo)意見；負責(zé)審批異地項目公司設(shè)計 供方的選擇；2、負責(zé)成都市區(qū)項目概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，審批異地項目概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計；3、監(jiān)督項目公司施工圖設(shè)計；4、負責(zé)對項目各階段設(shè)計成果進行備案，并負責(zé)設(shè)計成果評價；5、對項目的設(shè)計管理提供技術(shù)支持。（二）項目公司1、成都市區(qū)項目公司參與概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，負責(zé)施工圖設(shè)計；2、異地項目公司負責(zé)概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計；3、參與設(shè)計成果評價；4、異地項目公司負責(zé)本項目公司設(shè)計類供方的選擇，負責(zé)組織施工圖會審。（三）工程管理部、項目公司成本管理部門 參與設(shè)計評審，提出“限額

11、設(shè)計”及項目成本控制的主導(dǎo)意見。（四）營銷部門、物業(yè)部門 參與設(shè)計評審，提出設(shè)計方案是否滿足市場需求及功能性要求的主導(dǎo)意見。 第四條 設(shè)計單位選擇公司所選擇的設(shè)計單位必須滿足以下基本條件：（一）具有獨立法人資格。境外設(shè)計單位在國內(nèi)應(yīng)有獨立法人資格的分支機構(gòu)（二）是著名（品牌）設(shè)計機構(gòu)，對項目市場推廣有顯著的促進作用。（三）具有多年的設(shè)計經(jīng)驗，成立時間五年以上。（四）信用良好，經(jīng)調(diào)查近兩年內(nèi)沒有重大合同糾紛或其它不良記錄。（五）有類似項目和大型項目、標(biāo)志性建筑的設(shè)計經(jīng)驗。（六）專業(yè)特長與所委托的項目的類型一致。（七）具有較強的成本意識、市場意識、作品意識。（八）設(shè)計師具有與設(shè)計單位同等的能力。（

12、九）能很好地與其他專業(yè)設(shè)計相配合。 （十）內(nèi)部管理體系健全。十一）能及時提供稅務(wù)發(fā)票。同時在選擇設(shè)計單位時，在可行的情況下應(yīng)要求設(shè)計單位做出以下條件的明確的承諾：1、同意在公司及項目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設(shè)計單位的名稱和標(biāo)志；2、同意在今后的合作中“設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)”有不低于約定額度的優(yōu)惠；3、同意在對外宣傳中將委托項目作為案例進行正面宣傳；4、必要時，要求同意為公司其它項目的設(shè)計提供免費顧問，并在所顧問的項目的宣傳資料、廣告中以“設(shè)計顧問”的名義出現(xiàn) 其單位名稱和標(biāo)志。第五條 設(shè)計招標(biāo)、委托文件的編制（一）責(zé)任部門（指產(chǎn)品技術(shù)部或項目公司）負責(zé)編制授權(quán)范圍內(nèi)的設(shè)計招標(biāo)、委托文件。（二）設(shè)計招標(biāo)、

13、委托文件應(yīng)包括但不限于：1、招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)函；2、項目介紹；3、設(shè)計要求；4、投標(biāo)要求；5、評標(biāo)、中標(biāo)通知書發(fā)出的時間；6、其它文件。（三）設(shè)計委托書必須充分、詳細、明確，內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：1、公司的開發(fā)理念；2、企業(yè)專業(yè)形象定位；3、企業(yè)文化；4、公司產(chǎn)品模式，曾經(jīng)開發(fā)的項目的定式風(fēng)格，項目所在地的歷史沿襲、文化特色，目標(biāo)客戶分析，項目的核心開發(fā)理念，項 目的自然與人文環(huán)境；5、設(shè)計目的；6、設(shè)計依據(jù)；7、設(shè)計范圍；8、設(shè)計原則；9、成本限額；10、設(shè)計要求。（四）在編制設(shè)計招標(biāo)、委托文件的過程中，要廣泛征詢相關(guān)部門的意見和建議，尤其是要充分聽取分管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)意見。第六條 設(shè)計委托后，

14、責(zé)任部門應(yīng)確保與設(shè)計單位的項目負責(zé)人的有效溝通，及時掌握設(shè)計進度和需要補充、明確的內(nèi)容。設(shè)計 期間，責(zé)任部門應(yīng)及時、準(zhǔn)確地記錄雙方溝通的內(nèi)容，作為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。第七條 當(dāng)設(shè)計內(nèi)容需要變更時，責(zé)任部門應(yīng)與設(shè)計單位及時簽署補充協(xié)議，確保雙方對變更內(nèi)容理解一致。第八條 設(shè)計方案評審的原則（一）邊設(shè)計邊評審：為了防止設(shè)計偏差、縮短設(shè)計和評審周期，公司分別對規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計各階段的設(shè)計成 果進行依次評審。階段設(shè)計成果評審?fù)ㄟ^后，設(shè)計單位方可進行下一階段的設(shè)計工作。（二）責(zé)任部門是設(shè)計方案評審的責(zé)任人，對各階段的設(shè)計成果、質(zhì)量負責(zé)。第九條 規(guī)劃設(shè)計方案的評審（一）設(shè)計方案的評

15、審責(zé)任部門負責(zé)組織設(shè)計方案的評審和驗證，相關(guān)部門和人員參與。（二）規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)至少經(jīng)過兩輪評審，方可產(chǎn)生最終方案。1、第一輪評審 各規(guī)劃設(shè)計方案的競標(biāo)單位在規(guī)定時間內(nèi)將競標(biāo)方案送到后，責(zé)任部門組織由成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等相關(guān)部門、專業(yè)工程師及與項目定位相匹配的外部專家參加的規(guī)劃方案評審會議進行方案的第一輪評審。評審后保留23家優(yōu)秀方案的設(shè)計單位參加下一輪的方案競標(biāo)。2、第二輪評審 被保留的設(shè)計單位吸收其他方案的設(shè)計思想，對方案進行改進，并在規(guī)定時間內(nèi)參加規(guī)劃設(shè)計方案的第二輪競標(biāo)。責(zé)任部門再次組織規(guī)劃方案評審會議進行方案的第二輪評審。第二輪評審的結(jié)論報公司招標(biāo)委員會，由招標(biāo)委員會確

16、定最終中標(biāo)設(shè)計單位。未中標(biāo) 的單位公司按照招標(biāo)文件的規(guī)定給予一定的費用。3、 中標(biāo)單位再次吸收其他單位方案的設(shè)計思想和公司的設(shè)計要求，對方案進行進一步改進，確定方案后報責(zé)任部門，責(zé)任部門根 據(jù)不同的評審事項組織成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等部門，根據(jù)各部門的專業(yè)職能進行內(nèi)部綜合評審或?qū)ｍ椩u審，提出改進 意見，直至方案滿足公司的開發(fā)要求，確定最終方案。4、方案設(shè)計的評審包括后期初步設(shè)計的評審。5、在各階段在設(shè)計院提交方案或圖紙后，責(zé)任部門應(yīng)先組織專業(yè)工程師對設(shè)計方案或圖紙進行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見，然后報 規(guī)劃設(shè)計評審會議進行討論、審核。6、鑒于設(shè)計方案直接決定項目成本的高低，因此在進行設(shè)計

17、方案評審時， “成本限額”是評審的一個重要方面。7、每次設(shè)計方案評審后，由責(zé)任部門專業(yè)工程師整理評審記錄，并保存。（三）方案設(shè)計直接影響項目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項目的成敗。除了采用以上評審方式外，可通過進 一步征詢社會公眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、目?biāo)客戶的意見。第十條 施工圖建筑設(shè)計（施工圖設(shè)計出圖前）方案的審核（一）根據(jù)項目需要，規(guī)劃設(shè)計方案確認后，可要求設(shè)計單位進行單體建筑的方案設(shè)計。（二）方案設(shè)計完成后由責(zé)任部門選擇、委托建筑設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計。（三）施工圖設(shè)計出圖后由責(zé)任部門組織相關(guān)部門和人員對施工圖方案進行各專業(yè)審核。（四）施工圖審核根據(jù)項目大小、難易程度、工作

18、量、時間要求等情況由責(zé)任部門組織實施，或委托外部專業(yè)審圖機構(gòu)或個人實 施。（五）施工圖內(nèi)部審核的結(jié)果根據(jù)需要可通過或要求外部專業(yè)審查機構(gòu)向設(shè)計單位進行傳達。（六）施工圖審核是項目設(shè)計階段質(zhì)量和成本控制的一個重點，主要就滿足設(shè)計要求和設(shè)計規(guī)范專業(yè)角度，特別是質(zhì)量、成本角 度進行審核，提出修改建議。（七）為確保項目成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)，責(zé)任部門可在施工圖設(shè)計委托時向設(shè)計單位提出單位造價成本的限定要求。（八）經(jīng)審核修改后的施工圖交設(shè)計單位進行修改，以確定最終設(shè)計圖紙。第十一條 設(shè)計評審應(yīng)從各個專業(yè)、各個方面逐一進行，并與設(shè)計單位進行充分溝通，了解設(shè)計單位的設(shè)計思想，既要滿足項目 的“設(shè)計要求”，又要盡

19、量防止“設(shè)計要求”影響設(shè)計師設(shè)計思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。第十二條 為提高設(shè)計評審質(zhì)量，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進度延遲和工程造價增加，可以委托社會上的、非政府行為的、 與設(shè)計單位專業(yè)一致的其它設(shè)計單位進行評審。責(zé)任部門負責(zé)對專業(yè)評審機構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評價。第十三條 設(shè)計工作計劃（一）在項目設(shè)計委托和設(shè)計報批前，責(zé)任部門負責(zé)編制項目的設(shè)計工作計劃 。（二）設(shè)計工作計劃應(yīng)包括各階段工作的起止時間、責(zé)任人、工作成果和效果評價等內(nèi)容。（三）設(shè)計工作計劃 應(yīng)充分考慮到項目前期手續(xù)可能導(dǎo)致的時間延遲和公司確定的開工時間， 必須留足施工圖會審的時間， 嚴 防倉促開工。（四）設(shè)計工作計劃是對責(zé)任部門及相關(guān)人員

20、進行績效考核的依據(jù)。第十四條 本制度由公司負責(zé)解釋，修改時亦同。第十五條 本制度自頒布之日起施行。第十六條 附件、相關(guān)流程、記錄表單與范本（一）附件一：設(shè)計各階段評審、審核要求（二）相關(guān)流程：LC-02 :成都市區(qū)項目概念方案設(shè)計管理流程LC-03 :異地項目概念方案設(shè)計管理流程LC-04:成都市區(qū)項目方案設(shè)計管理流程LC-05:異地項目方案設(shè)計管理流程LC-06 :成都市區(qū)項目初步設(shè)計管理流程LC-07：異地項目初步設(shè)計管理流程LC-08 :施工圖設(shè)計管理流程LC-09 :二次深化設(shè)計管理流程LC-10 :設(shè)計單位招標(biāo)管理流程（三）記錄表單: JL-SJ-02 :設(shè)計評審要點、 JL-SJ-

21、03 :設(shè)計評審表、 JL-SJ-04 :設(shè)計交流信息記錄表（四）范本（另見范本文件包）概念方案設(shè)計任務(wù)書范本、 規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書范本、 建筑方案設(shè)計任務(wù)書范本、 初步設(shè)計任務(wù)書范本、 施工圖設(shè)計任務(wù)書范本、 景觀設(shè)計任務(wù)書范本附件設(shè)計各階段評審、審核要求1 規(guī)劃方案評審要求 規(guī)劃投標(biāo)方案重點評審設(shè)計的依據(jù)、設(shè)計的規(guī)模、項目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。評審還包括環(huán)境保護、 建設(shè)期限、投資概算的可靠性、合理性、經(jīng)濟性、先進性和協(xié)調(diào)性是否滿足決策質(zhì)量目標(biāo)和水平。規(guī)劃設(shè)計方案評審的要點（1）設(shè)計說明與公司要求的符合性；（2）建筑風(fēng)格的選擇；（3）不同建筑的具體位置；（4）園林風(fēng)格的選

22、擇；（5）各類戶型的比例；（6）每種戶型的面積、設(shè)計方案；（7）建筑平面設(shè)計方案；（8）外立面設(shè)計方案等；（9）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。2 初步設(shè)計方案評審要求由于初步設(shè)計是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體 方案的要求，以及是否達到項目決策階段確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 初步設(shè)計方案評審要點（1）總平面布置：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、交通組織、豎向設(shè)計、組團形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；（2）戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋面形式；（3）建筑立面：立面風(fēng)格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺外觀、外露設(shè)備隱

23、蔽、建筑色彩。戶型設(shè)計評審要點主力戶型、非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理；每一戶型設(shè)計是否合理，創(chuàng)新點是什么，改進建議；每一戶型各房間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離”；衛(wèi)生間、廚房、采光、通風(fēng)如何、怎樣改進；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計尺寸的匹配性；對單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評價；外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風(fēng)；錯層、復(fù)式的高度、安全性評價；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計的合理性評價。3 施工圖設(shè)計審核要求施工圖是對建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對象物的尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量 要

24、求的詳細圖紙和說明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計階段質(zhì)量控制的一個重點對施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。（1）各專業(yè)的設(shè)計說明主要審核“設(shè)計說明書” 。（2）建筑施工圖 簡稱“建施”。主要應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足要求等。（3）結(jié)構(gòu)施工圖 簡稱“結(jié)施”。主要應(yīng)審核設(shè)計構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾，是否方便施工。例如：結(jié)構(gòu) 設(shè)計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計安全性、經(jīng)濟性評價。其中經(jīng)濟性是結(jié)構(gòu)施工圖審核和控制的重點（4）給排水施工圖 簡稱“水施”。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向

25、，加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計是 否合理，有無沖突。（5）建筑電氣施工圖 簡稱“電施”。主要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)是否矛盾。例如：配電箱、電線的設(shè)計容量能否滿足未 來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位 置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端；功能設(shè)置是否符合當(dāng)?shù)氐氖褂霉δ芤?。?）暖通施工圖 技術(shù)設(shè)計階段的審核由產(chǎn)品技術(shù)部根據(jù)施工圖評審項目記錄表的內(nèi)容進行，并填寫和保持記錄。4 景觀設(shè)計方案評審要求規(guī)劃設(shè)計方案評審的要點（1）環(huán)境規(guī)劃：

26、規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計、場地布置、綠量控制；（2）公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標(biāo)識布置、背景音樂布置、綠量控制；（3）場地設(shè)計：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置；（4）道路設(shè)計：地面材料、路牙設(shè)計；（5）綠化設(shè)計：視線分析、樹種分區(qū)。景觀設(shè)計施工圖主要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如：道路設(shè)計是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計、是否便于施 工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹（草）種的成本；有沒有更好的方案。5 總平圖審核要求 是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面

27、造型及與所在地區(qū)的環(huán)境 協(xié)調(diào)等。工程建設(shè)對象本身是否符合法定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如對安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的設(shè)計，應(yīng)主要審核是否與工程所在 地區(qū)的各項公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。流程名稱：成都市區(qū)項目概念方案設(shè)計管理流程流程編號：LC-02流程名稱：異地項目概念方案設(shè)計管理流程流程編號：LC-03流程名稱：成都市區(qū)項目方案設(shè)計管理流程流程編號：LC-04流程名稱：異地項目方案設(shè)計管理流程流程編號：LC-05流程名稱：成都市區(qū)項目初步設(shè)計管理流程流程編號：LC-06流程名稱：異地項目初步設(shè)

28、計管理流程流程編號：LC-07流程名稱：施工圖設(shè)計管理流程流程編號：LC-08流程名稱：二次深化設(shè)計管理流程流程編號：LC-09流程名稱：成都市區(qū)項目設(shè)計單位招標(biāo)管理流程（異地項目參照執(zhí)行）流程編號：LC-10設(shè)計評審要點編號：JL-SJ-02項目名稱設(shè)計階段設(shè)計單位設(shè)計負責(zé)人設(shè)計評審要點序號評審要點計劃時間評審結(jié)果1234567891011121314151617181920編制審批注：1、本表可附頁；2、評審前責(zé)任部門提前2日填制本表并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核確認設(shè)計評審表設(shè)計階段評審時間設(shè)計專業(yè)設(shè)計單位評審 意見部門評審意見會簽產(chǎn)品技術(shù)部工程管理部營銷管理部物業(yè)管理部其他部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核總經(jīng)理審批

29、項目名稱:編號：JL-SJ-03注：本表適用于公司內(nèi)部對設(shè)計節(jié)點成果進行評審的記錄設(shè)計交流信息記錄表項目名稱：編號：JL-SJ-04階段專業(yè)設(shè)計單位名稱時間地點參加人員設(shè)計信息交 流內(nèi)容序號內(nèi)容完成時間責(zé)任人1234記錄人：審批人：時間：通報部門1234記錄人：時間：注：本表適用于與設(shè)計單位進行設(shè)計信息交流的記錄施工圖會審與技術(shù)交底管理辦法第一章總則第一條 為了加強對施工圖的管理，提高施工圖會審質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)交底程序，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進度延遲和工程造 價增加，制定本辦法。第二條職責(zé)（一）項目公司負責(zé)施工圖設(shè)計交底與圖紙會審相關(guān)方的組織進行；負責(zé)圖紙的接收、整理、編號和分發(fā)；負責(zé)對圖紙

30、會審記錄 進行簽字確認，保留會審記錄；負責(zé)與設(shè)計單位的溝通聯(lián)絡(luò)。（二）公司工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部參與圖紙會審。第三條本辦法適用于公司所有工程圖紙的施工圖會審和技術(shù)交底。第二章施工圖管理第四條 施工圖管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)。規(guī)范化的施工圖管理是工程施工管理、竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，也是工程竣 工驗收后物業(yè)管理工作的必需。第五條 施工圖紙管理內(nèi)容（一）項目公司接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即進行整理、編號和分發(fā)，并負責(zé)電子文件的整理和存檔。（二）完整的施工圖應(yīng)包括總圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）

31、、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計說明書等。第六條 施工圖紙的管理程序（一）圖紙的整理 收到圖紙后，項目公司組織核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。（二）圖紙的分發(fā)1、申報建筑工程施工許可證及各項申報手續(xù)的審核圖紙根據(jù)審核部門規(guī)定的數(shù)量要求送審2、公司存檔 2 套。3、分管領(lǐng)導(dǎo) 1 套。4、產(chǎn)品技術(shù)部、工程管理部各 1 套。5、項目（工地）現(xiàn)場 2 套。6、施工單位 4 套（為其保留 1 套作為繪制竣工圖使用） 。7、監(jiān)理公司 1 套。（三）分發(fā)登記 項目公司負責(zé)記錄分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。（四）圖紙的保管 領(lǐng)用單位和個人應(yīng)妥善保管圖紙，防止圖紙損毀和遺失。遺失圖紙

32、的，保管人負責(zé)賠償。（五）圖紙的收回、作廢對因設(shè)計變更而作廢的圖紙應(yīng)及時收回、登記，并加蓋作廢章。第七條 竣工圖紙的管理（一）工程竣工驗收后一般在 30 天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖。（二）竣工圖由施工單位負責(zé)繪制，一般應(yīng)繪制四套，并交一套由公司存檔備案。在繪制竣工圖時，一般少量的局部變更可在原 圖上更改或在圖上增畫大樣圖或部分更改圖；對改動較大的部分要重新繪制。（三）竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核，并應(yīng)由建設(shè)單位參與審核，后經(jīng)項目公司工程部門審核認可后，并加蓋審核章。第三章 施工圖內(nèi)部會審和報批第八條 在施工圖設(shè)計方案經(jīng)報審審批后，四方圖紙會審之前，由項目公司組織進行施工圖會審，并邀請公司分管領(lǐng)導(dǎo)、工程

33、管 理部、產(chǎn)品技術(shù)部和相關(guān)部門和人員參加。第九條 施工圖會審程序（一）設(shè)計單位進行設(shè)計交底；（二）參加會審的人員在規(guī)定的時間內(nèi)熟悉、學(xué)習(xí)圖紙，提出改進建議；（三）項目公司組織會審人員匯總意見；（四）設(shè)計單位進行答疑；（五）項目公司向設(shè)計單位提出書面的設(shè)計改進要求 ；（六）項目公司督促設(shè)計單位在規(guī)定時間內(nèi)完成設(shè)計修改；（七）項目公司組織會審人員進行二次會審（設(shè)計單位參加） ；（八）如需再次修改，設(shè)計單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)再次完成設(shè)計修改；（九）項目公司報請公司總經(jīng)理確認。在施工圖會審期間，已經(jīng)確定施工單位、監(jiān)理單位的，應(yīng)邀請施工單位、監(jiān)理單位參與會審。第十條 圖紙會審的內(nèi)容（一）施工圖設(shè)計是否符合設(shè)

34、計委托書中功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟等方面的要求。（二）與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。（三）圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。（四）配套工程是否完善。（五）圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。第十一條 參加會審的人員必須認真進行圖紙會審，并對職責(zé)范圍內(nèi)的圖紙會審質(zhì)量負責(zé)。在開工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙有明顯失誤或 錯誤的，視因設(shè)計變更而導(dǎo)致工期延遲或增加造價 10 萬元以上的，給予責(zé)任人相應(yīng)處罰。第十二條 施工圖委托審核 為提高施工圖會審質(zhì)量，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進度延遲和工程造價增加，項目公司可以委托社會上的、非政府行為的

35、、 與設(shè)計單位專業(yè)一致的其它設(shè)計單位進行審核。項目公司負責(zé)對專業(yè)審圖機構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評價。第十三條 相關(guān)專業(yè)施工圖報審 項目公司到政府建設(shè)行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報批手續(xù)。第四章 施工圖四方會審與技術(shù)交底第十四條 項目公司負責(zé)組織以下單位及人員參加施工圖四方會審和技術(shù)交底會：（一）設(shè)計單位參加人員：設(shè)計項目負責(zé)人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人員。（二）施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算師。（三）監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表，各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。（四）公司參加人員：公司分管領(lǐng)導(dǎo)及工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部、項目

36、公司有關(guān)人員。第十五條 技術(shù)交底的基本內(nèi)容（一）設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思，建筑構(gòu)造要求，特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（二）結(jié)構(gòu)方案的實施要求，關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。（三）設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求，技術(shù)參數(shù)的核對。（四）對各專業(yè)間穿插施工的要求。（五）采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。（六）其它需提出和交待的內(nèi)容第十六條技術(shù)交底的程序（一）確定施工單位、監(jiān)理單位后，各單位人員配備齊全且已全部到位。（二）先由設(shè)計單位對圖紙評審意見書中所提問題統(tǒng)一解答。（三）按各專業(yè)分組進行，做到相互學(xué)習(xí)，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。（四）設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負責(zé)人發(fā)言，由監(jiān)理單位總

37、監(jiān)進行總結(jié)。第十七條 技術(shù)交底的參加單位應(yīng)在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔 第五章附則第十八條 施工圖比較復(fù)雜、設(shè)計專業(yè)技術(shù)問題較多時，項目公司可邀請社會上的有關(guān)專家參與施工圖會審。 第十九條 本辦法由公司負責(zé)解釋。第二十條 本辦法自頒布之日起施行。第二十一條 相關(guān)流程與記錄表單（一）相關(guān)流程LC-11:施工圖會審管理流程（二）記錄表單JL-SJ-05 :圖紙交接記錄JL-SJ-06 :施工圖審核要點JL-SJ-07 :施工圖交底紀(jì)要流程名稱：施工圖會審管理流程流程編號： LC-11圖紙交接記錄編號:項目名稱:JL-SJ-05移交部門接收部門交接時間詳細清單：移交人接收人圖

38、紙交接記錄項目名稱：移交部門接收部門交接時間詳細清單：移交人接收人施工圖審核要點編號:JL-SJ-06項目名稱設(shè)計階段設(shè)計單位設(shè)計負責(zé)人施工圖種類序號審核要點計劃時間會審結(jié)果1234567891011121314151617181920編制審批注：1、本表可附頁；2、評審前責(zé)任人提前2日填制本表并經(jīng)項目經(jīng)理審核確認。施工圖交底紀(jì)要編號：JL-SJ-07工程名稱圖紙編號交底部位工序名稱設(shè)計單位 參與人員施工單位 參與人員監(jiān)理單位 參與人員建設(shè)單位 參與人員交底內(nèi)容：設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位建設(shè)單位設(shè)計變更管理制度第一條 為了明確相關(guān)單位、 有關(guān)部門和崗位在設(shè)計變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系， 加強施

39、工期間設(shè)計變更的流程管理， 降低因設(shè) 計變更而導(dǎo)致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定本制度。第二條 本制度適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。第三條 設(shè)計變更的分類（一）按照設(shè)計變更的提出方劃分，設(shè)計變更分為：1、A類變更：公司和/或產(chǎn)品技術(shù)部、項目公司為改進設(shè)計而提出的變更；2、B 類變更：施工單位提出的變更；3、C類變更：客戶提出的變更；4、D類變更：設(shè)計單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或失誤后）提出的變更。（二）按照設(shè)計變更的原因劃分，設(shè)計變更可以分為：1 、第一類、設(shè)計優(yōu)化原因：為進一步降低工程造價，在實際情況許可時，對工程局部結(jié)構(gòu)、構(gòu)造作法及用材進行再優(yōu)化；2、第二類、設(shè)計錯誤原因：因施工圖的錯、漏、缺，不核定或不改變設(shè)計就難以或無法繼續(xù)施工；3、第三類、施工錯誤原因：因工程施工錯誤，且返工成本太高或工期太長，不核定或不改變設(shè)計就難以繼續(xù)施工其它部位；4、第四類、施工現(xiàn)場條件變化原因：施工過程中發(fā)現(xiàn)的地質(zhì)、水文實際情況與勘察報告資料不符，現(xiàn)場地形條件與原設(shè)計不符， 再按原設(shè)計施工已屬不合理；5、第五類、營銷和經(jīng)營變化原因：因營銷或公司經(jīng)營要求變化引起的項目整體規(guī)劃或工程局部部位變化；6、第六類、材料設(shè)備變化原因