寶山區(qū)蘊川路友誼路項目可行性研究報告

1、版權(quán)聲明版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 寶山區(qū)蘊川路友誼路項目寶山區(qū)蘊川路友誼路項目市場研究報告市場研究報告本報告是嚴(yán)格保密的。P2目 錄一、寶山區(qū)發(fā)展?fàn)顩r研究一、寶山區(qū)發(fā)展?fàn)顩r研究二、寶山區(qū)商業(yè)市場研究二、寶山區(qū)商業(yè)市場研究三、寶山區(qū)辦公樓市場研究三、寶山區(qū)辦公樓市場研究五、楊行地區(qū)辦公樓市場研究五、楊行地區(qū)辦公樓市場研究四、楊行地區(qū)商業(yè)市場研究四、楊行地區(qū)商業(yè)市場研究本報告是嚴(yán)格保密的。P3板塊規(guī)劃板塊規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布產(chǎn)業(yè)分布板塊劃分板塊劃分寶山區(qū)發(fā)展?fàn)顩r研究寶山區(qū)發(fā)展?fàn)顩r研究交通分布交通分布本報告是嚴(yán)

2、格保密的。u寶山區(qū)位于上海市北部，東北瀕長江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、 閘北、普陀4區(qū)毗連，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省太倉市為鄰，橫貫中部的蕰藻浜將全區(qū)分成南北兩部，吳淞大橋、蕰川路大橋、江楊路大橋、滬太路大橋橫跨其上。全境東西長17.5公里，南北寬約23.08公里，區(qū)域面積293.71平方公里。u預(yù)計寶山區(qū)2011年，經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)745億元，區(qū)可用財力135.5億元，完成固定資產(chǎn)投資350億元，社會消費品零售總額380億元，分別是2006年的2倍、1.9倍、1.8倍、2.2倍。宏觀市場分析宏觀市場分析寶山概況本報告是嚴(yán)格保密的。u到2009年末，有常住總?cè)丝?,486,064人u其中

3、戶籍人口864,346人，u戶籍人口總戶數(shù)334,350戶，u外來常住人口362,600人 。u常住人口密度為2,943人/平方公里。本報告是嚴(yán)格保密的。u區(qū)域內(nèi)海運、鐵路、公路、城市道路、內(nèi)河航運等互相銜接，構(gòu)成完善的交通體系，是上海通江達(dá)海和通向外省市的門戶之一。已建成以主干道為骨架，次干道、支路為基礎(chǔ)，農(nóng)村公路為補充的道路網(wǎng)絡(luò)。u主干道：主要有逸仙路高架道路、S20公路（外環(huán)線）和外環(huán)線越江隧道、G1501公路（郊環(huán)線）寶山段、共和新路混合高架道路u軌道交通：1、3、7號線北延伸（寶山段）、江楊路、滬太路、蕰川路等，全區(qū)軌道交通運營線路長度達(dá)到46.47公里。外環(huán)線外環(huán)線郊環(huán)線郊環(huán)線滬太

4、路滬太路逸仙路高架逸仙路高架 蕰川路蕰川路7 71 13 3外環(huán)線越江隧道外環(huán)線越江隧道共和新路共和新路宏觀市場分析宏觀市場分析交通現(xiàn)狀本報告是嚴(yán)格保密的。國民經(jīng)濟(jì)保持回升向好的態(tài)勢，第一產(chǎn)業(yè)增值下降，第國民經(jīng)濟(jì)保持回升向好的態(tài)勢，第一產(chǎn)業(yè)增值下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長較大。二、第三產(chǎn)業(yè)增長較大。u2009年國民經(jīng)濟(jì)完成增加值549.08億元，按可比價計算，比上年增長12.1%。u第一產(chǎn)業(yè)增加值2.07億元，比上年下降8.8%；u第二產(chǎn)業(yè)增加值246.41億元，增長7.5%；u第三產(chǎn)業(yè)增加值300.61億元，增長16.8%。宏觀市場分析宏觀市場分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)u從投資主體看：國有經(jīng)濟(jì)投資32.83億

5、元，占固定資產(chǎn)投資總額的15.1%；u集體經(jīng)濟(jì)投資26.79億元，占12.3%；u外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)投資18.59億元，占8.6%；u私營經(jīng)濟(jì)投資56.57億元，占26.1%；u其他經(jīng)濟(jì)投資82.25億元，占37.9%。本報告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)的發(fā)展道路，積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)的發(fā)展道路，積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)，集生態(tài)功能、服務(wù)功能、經(jīng)濟(jì)功能于農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)，集生態(tài)功能、服務(wù)功能、經(jīng)濟(jì)功能于一體一體u2009年，全區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快建設(shè)，全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5.72億元，比上年下降12.6%。其中，種植業(yè)產(chǎn)值2.70億元，下降9.4%。林業(yè)產(chǎn)值0.46億元，增長1

6、0.9%；畜牧業(yè)產(chǎn)值1.83億元，下降21.1%；漁業(yè)產(chǎn)值0.21億元，下降39.9%。全年糧食播種面積2284.2公頃，糧食產(chǎn)量1.46萬噸，增長4.3%；蔬菜播種面積2343.3公頃，蔬菜產(chǎn)量7.23萬噸，下降25.1%；果樹面積300.3公頃，水果產(chǎn)量5840噸，增長15.3%。 大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。至年末，全區(qū)已建立集體合作農(nóng)場45個，規(guī)模經(jīng)營面積2266.7公頃，吸納本地農(nóng)民就業(yè)2185人，糧食生產(chǎn)全部實現(xiàn)集體規(guī)模經(jīng)營?！皩氜r(nóng)34”大米獲得上海首屆優(yōu)質(zhì)稻米品鑒評比唯一金獎。提升農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化裝備水平。至年末，全區(qū)農(nóng)機(jī)總動力（含排灌機(jī)械）達(dá)到2.90萬千瓦，比上年增長5.6%；全年投入1

7、623萬元對287.3公頃糧田和161.1公頃設(shè)施菜田實施綜合改造和建設(shè)，投入583萬元購置農(nóng)業(yè)機(jī)械423臺（套）。 宏觀市場分析宏觀市場分析農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)本報告是嚴(yán)格保密的。中國最大的精品鋼生產(chǎn)基地、世界中國最大的精品鋼生產(chǎn)基地、世界500500強企業(yè)強企業(yè)寶鋼座寶鋼座落在寶山。落在寶山。u寶山區(qū)地處上海市北翼，位于長江三角洲東北角前沿、黃浦江與長江匯合處，是上海的水路門戶，水陸交通十分發(fā)達(dá)，工業(yè)發(fā)展具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。近年來，寶山區(qū)認(rèn)真落實科學(xué)發(fā)展觀，主動適應(yīng)宏觀調(diào)控政策，堅持走新型工業(yè)化道路，大力扶持高新技術(shù)企業(yè)，著力推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)基地建設(shè)，實現(xiàn)了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大，整

8、體實力增強，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展提供了有力支撐。u2009年全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)形勢逐步好轉(zhuǎn)，企業(yè)利潤實現(xiàn)增長。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值199.97億元，可比增長4.0%，工業(yè)總產(chǎn)值1033.61億元，下降0.4%，工業(yè)銷售產(chǎn)值1027.27億元，增長0.7%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值874.50億元，增長0.8%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率99.3%。規(guī)模以上工業(yè)中，通用設(shè)備制造業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值143.98億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重16.5%；黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)銷售產(chǎn)值123.10億元，占14.1%；化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)銷售產(chǎn)值105.19億元，占12.0%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總

9、額47.84億元，比上年增長37.2%。宏觀市場分析宏觀市場分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)本報告是嚴(yán)格保密的。宏觀市場分析宏觀市場分析第三產(chǎn)業(yè)本報告是嚴(yán)格保密的。寶山區(qū)整體商業(yè)商務(wù)市場尚不成熟，淞南高鏡板塊相對寶山區(qū)整體商業(yè)商務(wù)市場尚不成熟，淞南高鏡板塊相對其他板塊具備發(fā)展前景其他板塊具備發(fā)展前景u大華板塊樓盤以小高層、多層居多，房型偏小，以居住為主，沒有集中商務(wù)區(qū)。u上大板塊主要圍繞上海大學(xué)校區(qū)向外輻射，是滬上典型的教育房產(chǎn)板塊。u顧村板塊是商品房配套基地，以工業(yè)為主，廠房帶有辦公。u羅店板塊靠近寶鋼，工業(yè)發(fā)達(dá)，寫字樓市場蕭條。u月浦板塊離市中心較遠(yuǎn)，以月浦鎮(zhèn)為中心，是未來的全國鋼鐵基地。u西城區(qū)板塊是寶山區(qū)

10、未來幾年的建設(shè)重點，定位為集是寶山區(qū)未來幾年的建設(shè)重點，定位為集居民社區(qū)、文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易為一體居民社區(qū)、文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易為一體的現(xiàn)代化綜合生活區(qū)。的現(xiàn)代化綜合生活區(qū)。u淞寶板塊是比較成熟社區(qū)，板塊內(nèi)寫字樓市場成熟 。u張廟板塊主要以社區(qū)型住宅為主，板塊內(nèi)商務(wù)寫字樓不成熟。u淞南高境板塊是寶山出入市區(qū)的交通要道，具備發(fā)展前景。P11大華板塊上大板塊張廟板塊淞南高鏡板塊淞寶板塊西城區(qū)板塊顧村板塊羅店板塊月浦板塊宏觀市場分析宏觀市場分析板塊劃分本報告是嚴(yán)格保密的。寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)概括為寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)概括為“一帶、三線、三片區(qū)一帶、三線、三片區(qū)”P12宏觀市場分析宏觀市場分

11、析板塊規(guī)劃u一帶：寶山濱江服務(wù)業(yè)發(fā)展帶。u三線：沿三條軌道交通的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。其中1號線以上海智力產(chǎn)業(yè)園、共富園為依托，形成北上海服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶；3號線以上海國際鋼鐵服務(wù)業(yè)為中心、上海國際節(jié)能環(huán)保園為依托，形成各有特色的專業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶；7號線以上海國際研發(fā)總部基地為依托，形成集軟件動漫、研發(fā)設(shè)計、商業(yè)商務(wù)為一體的綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。u三片區(qū)：三片區(qū)：南部地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)商務(wù)、科技研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；中部地區(qū)重點中部地區(qū)重點發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)、商業(yè)商務(wù)、旅游休閑等發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)、商業(yè)商務(wù)、旅游休閑等；北部地區(qū)重點發(fā)展旅游休閑，觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)、港口服務(wù)業(yè)、社區(qū)商業(yè)等。P12北部北部中部中部南部南部7

12、7# #線線1 1# #線線3 3# #線線本案本案本報告是嚴(yán)格保密的。u1 1、 上海中心城寶山部分上海中心城寶山部分 主要形成上海大學(xué)地區(qū)組團(tuán)、張廟地區(qū)組團(tuán)及沿江發(fā)展組團(tuán)，以完善城市功能、改善居住條件、提升生活質(zhì)量為規(guī)劃目標(biāo)，城市建設(shè)用地58平方公里，人口規(guī)模5055萬。2 2、 寶山新城區(qū)寶山新城區(qū)由淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)和顧村地區(qū)共同構(gòu)成的“組合式”新城空間格局。新城用地規(guī)模57平方公里，人口規(guī)模6065萬。3 3、 綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 以寶鋼、寶山工業(yè)園區(qū)（北區(qū)）為主體，與羅店、羅涇和月浦等新市鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的寶山北部綜合工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)。重點構(gòu)筑寶山北部沿江工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，將寶鋼和寶山工業(yè)園區(qū)（北

13、區(qū)）建設(shè)成為全國重要的精品鋼及其延伸業(yè)基地。羅店、羅涇和月浦規(guī)劃成為寶山北部重要的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。新市鎮(zhèn)和居民新村用地規(guī)模21平方公里，人口規(guī)模28萬。P13宏觀市場分析宏觀市場分析板塊規(guī)劃“三片區(qū)三片區(qū)”： 即即南部上海中心城寶山部分南部上海中心城寶山部分、中部寶山中部寶山新城區(qū)新城區(qū)和和北部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)北部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。集約有效的利用城市土地資源，通過創(chuàng)造、改造和優(yōu)化郊區(qū)新城集約有效的利用城市土地資源，通過創(chuàng)造、改造和優(yōu)化郊區(qū)新城空間結(jié)構(gòu)，完善城市功能布局，提升城市生活品質(zhì)、文化品質(zhì)和空間結(jié)構(gòu)，完善城市功能布局，提升城市生活品質(zhì)、文化品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)，著力塑造一個高效、宜人、多元和

14、生態(tài)的新城。環(huán)境品質(zhì)，著力塑造一個高效、宜人、多元和生態(tài)的新城。u規(guī)劃寶山新城由市域外環(huán)線外環(huán)切線郊環(huán)線長江圍合而成，由環(huán)繞城市“生態(tài)綠心”的淞寶地區(qū)、央行地區(qū)、顧村地區(qū)三組團(tuán)串聯(lián)組成，規(guī)劃形成“一心三片”的空間結(jié)構(gòu)。u一心：即城市“生態(tài)綠心”。未來寶山新城中心的核心發(fā)展區(qū)，也是整個新城的景觀塑造區(qū)、生態(tài)保育區(qū)。規(guī)劃將在其東南側(cè)結(jié)合原顧村工業(yè)區(qū)改造，建設(shè)大型體育、文化、商貿(mào)及休閑公共中心。u三片：即淞寶地區(qū)、楊行即淞寶地區(qū)、楊行地區(qū)和顧村地區(qū)三個組團(tuán)地區(qū)和顧村地區(qū)三個組團(tuán)片區(qū)。片區(qū)。宏觀市場分析宏觀市場分析板塊規(guī)劃本報告是嚴(yán)格保密的。20102010年年-2011-2011年寶山地區(qū)商辦、商住

15、批租僅年寶山地區(qū)商辦、商住批租僅6 6塊，其中塊，其中2 2塊為商住。塊為商住。宏觀市場分析宏觀市場分析商辦、商住土地批租情況序號地塊名區(qū)域用途土地面積建筑面積容積率成交總價溢價率土地單價單價起拍成交成交日期開發(fā)商(米2)(米2)(萬元)(元/米2)(萬/畝)樓板價樓板價1楊行鎮(zhèn)楊盛河西側(cè)地塊寶山商辦13,531.7047,361.003.5186840%13,808921394539452011-11-4上海億博置業(yè)有限公司地址：東至:楊盛河,南至:上海錢璟國際貨運有限公司,西至: 蕰川路,北至:友誼路；公告日期：2011-10-8；公告號：滬告字（2011）第141號2羅涇鎮(zhèn)滬太路東側(cè)地塊

16、寶山商住29,581.9047,331.001.61111151.80%3,756250154723482011-3-24上海益源達(dá)實業(yè)有限公司地址：東至上海松川精密電子有限公司、南至潮塘、西至滬太路；公告日期：2011-3-8；公告號：滬告字（2011）第21號3寶山工業(yè)園區(qū)C-2-1-1地塊北塊寶山商辦24,928.2049,856.40267310%2,700180135013502011-1-30上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司地址：東至楓葉路,西至潘涇路,北至金石路；公告日期：2011-1-14；公告號：滬告字（2011）第5號4羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊寶山商住35,642.3089,105.8

17、02.55382643.80%15,1021,007420060412011-1-21遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司地址：東至羅太路,西至滬太路,南至規(guī)劃道路,北至月羅路；公告日期：2010-12-31；公告號：滬告字（2010）第122號5羅涇港配套產(chǎn)業(yè)園飛躍路南側(cè)地塊（一期）寶山商辦23,796.1035,694.201.557100%2,400160160016002010-7-16上海華輝國際物流股份有限公司地址：總范圍：東至北蕰川公路，南至大宅生產(chǎn)隊，西至豐富生產(chǎn)隊，北至飛躍路；公告日期：2010-6-30；公告號：滬告字（2010）第39號6楊行鎮(zhèn)鐵峰路東側(cè)地塊寶山商辦18,389.00

18、36,778.00271700%3,899260195019502010-1-6上海寶山國際汽車物流有限公司地址：總范圍：東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至鐵峰路，北至友誼路；公告日期：2009-12-2；公告號：滬告字（2009）第104號本報告是嚴(yán)格保密的。20112011年寶山土地供應(yīng)量較年寶山土地供應(yīng)量較20102010年減半，商業(yè)用地供應(yīng)年減半，商業(yè)用地供應(yīng)量持平。量持平。u2010年寶山的土地供應(yīng)量為252萬平方米，商業(yè)土地供應(yīng)量為10.4萬平方米。 u2011年寶山的土地供應(yīng)量為110萬平方米，其中商業(yè)土地供應(yīng)量為11.1萬平方米u從圖上看出，在2011年寶山地區(qū)土地供應(yīng)量比201

19、0年減半。u2011年商業(yè)土地供應(yīng)量比例提高，但具體面積未提升。項目名稱項目名稱2010年2011年土地出讓總量土地出讓總量( (萬平方米萬平方米) )252110商業(yè)土地出讓量商業(yè)土地出讓量( (萬平方米萬平方米) )10.411.1商業(yè)土地占總土地出讓量比例商業(yè)土地占總土地出讓量比例4.13%10.09%宏觀市場分析宏觀市場分析商辦、商住土地批租情況本報告是嚴(yán)格保密的。銷售概況與分析銷售概況與分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析商鋪銷售市場商鋪銷售市場客戶分析客戶分析區(qū)域商鋪分布區(qū)域商鋪分布物業(yè)檔次物業(yè)檔次寶山區(qū)商業(yè)市場研究寶山區(qū)商業(yè)市場研究市場總結(jié)市場總結(jié)本報告是嚴(yán)格保密的。月浦商圈北上海商圈牡丹江路商

20、圈共康商圈大華商圈本報告是嚴(yán)格保密的。楊行規(guī)劃體現(xiàn)新興城市功能，重點發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)楊行規(guī)劃體現(xiàn)新興城市功能，重點發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代物流等第三產(chǎn)業(yè)，形成寶山、現(xiàn)代物流等第三產(chǎn)業(yè)，形成寶山現(xiàn)代商務(wù)、居住、公共功現(xiàn)代商務(wù)、居住、公共功能的綜合性新城組團(tuán)能的綜合性新城組團(tuán) u楊行地區(qū)楊行地區(qū)：規(guī)劃體現(xiàn)新興城市功能，重點發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代物流、公共活動等第三產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。形成寶山現(xiàn)代辦公、商務(wù)、居住的綜合性新城組團(tuán)。u楊行三區(qū)楊行三區(qū)南塊：寶楊路以南，以“人文、生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)。北塊：寶楊路以北，定位為寓文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、中央公園，市民廣場為

21、一體的現(xiàn)代化城區(qū)。東塊：鐵山路以東，定位為以輕軌為依托、聯(lián)結(jié)東西域區(qū)紐帶的現(xiàn)代化城區(qū)?！叭v、二橫、二線三縱、二橫、二線”三縱即逸仙路高架、南北高架、江楊北路；二橫即外環(huán)線、郊環(huán)線；二線即地鐵1號線、軌道3號線。三者交融形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，便利區(qū)內(nèi)出行。宏觀市場分析宏觀市場分析板塊規(guī)劃楊行本報告是嚴(yán)格保密的。20102010年寶山區(qū)商業(yè)占比平穩(wěn)，零售額突破年寶山區(qū)商業(yè)占比平穩(wěn)，零售額突破330330億。億。 u2010年全區(qū)實現(xiàn)批發(fā)零售業(yè)增加值77.7億元，對全區(qū)增加值增長的貢獻(xiàn)率為19.6%。2006-2010年批發(fā)零售業(yè)增加值占全區(qū)增加值的比重逐年提高，分別為11.1%、11.2%、11.7

22、%、11.5%、12.2%。 u社會消費品零售額來看，寶山區(qū)2006-2010年社會消費品零售額處于平穩(wěn)快速增長的態(tài)勢。社會消費品零售額逐年增加，2007年達(dá)到205.4億元；2010年突破300億元，達(dá)到330.4億元。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究寶山商業(yè)市場本報告是嚴(yán)格保密的。20102010年寶山商業(yè)形式較好，增幅趨穩(wěn)，為年寶山商業(yè)形式較好，增幅趨穩(wěn)，為20112011年商業(yè)年商業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。發(fā)展打下基礎(chǔ)。20102010年各街鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額情況年各街鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額情況（單位：億元）2010年社會消費品零售總額增幅%完成目標(biāo)%羅店鎮(zhèn)78298 20.2 104.5 大場鎮(zhèn)7

23、20031 17.9 102.5 楊行鎮(zhèn)315405 20.0 104.4 月浦鎮(zhèn)123341 25.0 108.7 羅涇鎮(zhèn)35244 1.2 88.0 顧村鎮(zhèn)157850 20.0 104.3 高境鎮(zhèn)287700 18.9 103.4 廟行鎮(zhèn)432578 45.3 126.3 淞南鎮(zhèn)282067 31.2 114.1 友誼街道533838 15.0 100.0 吳淞街道218637 11.3 96.8 張廟街道82862 11.5 96.9 城市工業(yè)園區(qū)36583 15.0 100.0 u2010年全區(qū)商業(yè)形勢較好，增幅快中趨穩(wěn)，汽車零售業(yè)、大型商業(yè)網(wǎng)點和新增電子商務(wù)企業(yè)支撐作用明顯。住宿餐

24、飲業(yè)在世博效應(yīng)帶動下，增長較快；交易市場在鋼材市場的支撐下，絕對額較高；農(nóng)貿(mào)市場在江楊農(nóng)產(chǎn)品市場的拉動下，增長較快。這些為2011年商業(yè)的發(fā)展奠定了一定基礎(chǔ)。u2011年智力產(chǎn)業(yè)園的持續(xù)發(fā)展和完善，將帶動寶山區(qū)電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展；軌交7號線延長段的啟動進(jìn)一步拉動沿線商業(yè)的發(fā)展，推動奧特萊斯和世紀(jì)聯(lián)華（美蘭湖店）的發(fā)展。商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究寶山商業(yè)市場本報告是嚴(yán)格保密的。P22P22銷售概況與分析銷售概況與分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析商鋪銷售市場商鋪銷售市場客戶分析客戶分析區(qū)域商鋪分布區(qū)域商鋪分布物業(yè)檔次物業(yè)檔次商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究市場總結(jié)市場總結(jié)本報告是嚴(yán)格保密的。寶山楊行區(qū)域內(nèi)在售商鋪項目不多

25、，集中商業(yè)較少，多寶山楊行區(qū)域內(nèi)在售商鋪項目不多，集中商業(yè)較少，多為社區(qū)配套的沿街商鋪，主要集中在水產(chǎn)路沿途。為社區(qū)配套的沿街商鋪，主要集中在水產(chǎn)路沿途。u從圖上可以看出在售商鋪項目在楊行板塊并不密集。u從圖上可以看出，商鋪項目相對集中在地鐵1寶安公路站周圍的水產(chǎn)路上，主要還是依托地鐵動線。泰富商業(yè)廣場東智商務(wù)廣場世華國際廣場康橋水都三期區(qū)域商鋪分析區(qū)域商鋪分析分布概況本報告是嚴(yán)格保密的。楊行目前在售商業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)規(guī)劃均以休閑、娛樂、餐飲楊行目前在售商業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)規(guī)劃均以休閑、娛樂、餐飲為主，東智商務(wù)廣場商鋪不出售。為主，東智商務(wù)廣場商鋪不出售。項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場 世華國際廣場盛高康橋水

26、都三期東智商務(wù)廣場單套面積（單套面積（) )1樓100m2左右2、3樓240-480m250-60左右40-200總面積（總面積（) )15000120008216可售戶數(shù)（戶）可售戶數(shù)（戶）7319863商鋪層高商鋪層高1-3層1-3層沿街1層交房日期交房日期2008年10月2011年9月2011年業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布（招商意向）（招商意向）一樓：農(nóng)業(yè)銀行、便利店、品牌特色餐飲、銀行、美容美發(fā)等；二樓：海鮮酒樓、湘菜、川菜、粵菜、大型賣場等；三樓：豪億KTV、咖啡廳、琴行、網(wǎng)吧、游藝電玩城等地下一層：沃爾瑪一三樓：蘇寧、中國銀行、休閑，娛樂，餐飲入住品牌：沃爾瑪、蘇寧、歐梵國際造型、柯達(dá)、味千拉

27、面 日常生活配套商業(yè)區(qū)域商鋪樓分析區(qū)域商鋪樓分析產(chǎn)品規(guī)劃與分析u從表上可以看出周邊商業(yè)項目業(yè)態(tài)都以休閑娛樂餐飲為主。u世華國際廣場的商鋪已有品牌商家入住，現(xiàn)正在銷售中，銷售達(dá)到52% ，2011年9月交房。u泰富商業(yè)廣場規(guī)劃完成，但實際商鋪銷售及租賃情況并不理想，僅有沿水產(chǎn)路門面商鋪在經(jīng)營，內(nèi)部商業(yè)皆空關(guān)未經(jīng)營。本報告是嚴(yán)格保密的。楊行地區(qū)在售商鋪沿水產(chǎn)路項目均價在楊行地區(qū)在售商鋪沿水產(chǎn)路項目均價在3 3萬元左右。萬元左右。項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場世華國際廣場盛高康橋水都三期東智商務(wù)廣場（不銷售）銷售均價（元銷售均價（元/ /) )320003000030000銷售價格（元銷售價格（元/

28、/) )1樓:32000-33000 2樓:210003樓:180001樓:45000-50000 2樓:300003樓:2000025000-40000區(qū)域商鋪樓分析區(qū)域商鋪樓分析售價概況與分析u從圖上可以看出銷售價格最高的是東智商務(wù)廣場。u水產(chǎn)路沿線的泰富商業(yè)廣場、世華國際商務(wù)廣場、康橋水都三期的沿街商鋪售價均在3萬左右，價格相差不大。u世華國際廣場帶租約銷售。u東智商務(wù)廣場區(qū)域不同，位于寶鋼區(qū)域內(nèi)較為成熟，因此價格相對偏高。 本報告是嚴(yán)格保密的。世華國際廣場以帶租約銷售，一年銷售期內(nèi)銷售率達(dá)到世華國際廣場以帶租約銷售，一年銷售期內(nèi)銷售率達(dá)到52%52%。區(qū)域商鋪樓分析區(qū)域商鋪樓分析銷售情

29、況與分析項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場世華國際廣場東智商務(wù)廣場（不銷售）銷售日期銷售日期2008年10月2010年12月2011年11月可售戶數(shù)可售戶數(shù)64套 105套151套（不售） 已售戶數(shù)已售戶數(shù)11套115套銷售率銷售率15%52%0銷售方式銷售方式直接銷售1樓不包租；2樓（蘇寧）5年，前2年10%一次性抵扣，第3年5%，以后每年遞增5%；3樓10年 前2年10%一次性抵扣，第3年5%，以后每年遞增5%； 作為辦公配套暫時不銷售u從圖上可以看出世華國際廣場商鋪銷售情況較好，帶租約銷售帶動難度較高的二、三樓商鋪產(chǎn)品。u泰富商業(yè)廣場由于商業(yè)鋪位都為大面積（1樓100平米左右，2樓-3樓面積在

30、240平米-480平米），加上招商原因商業(yè)部分銷售很差，銷售率只有15% 。u東智商務(wù)廣場的商業(yè)部分現(xiàn)作為辦公的配套，業(yè)態(tài)規(guī)劃為咖啡廳等公共設(shè)施，現(xiàn)暫不銷售。本報告是嚴(yán)格保密的。楊行地區(qū)集中商業(yè)為投資較多，主要是滿足區(qū)域內(nèi)生活楊行地區(qū)集中商業(yè)為投資較多，主要是滿足區(qū)域內(nèi)生活目的性消費。目的性消費。區(qū)域商鋪樓分析區(qū)域商鋪樓分析客群、消費人群分析項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場世華國際廣場已購客戶用途已購客戶用途90%投資10%自用90%投資10%自用已購客群已購客群私營企業(yè)主私營業(yè)主消費人群消費人群辦公人群消費90%周邊住戶家庭消費10%周邊住戶家庭消費u世華國際廣場擁有沃爾瑪、蘇寧，聚攏周邊社區(qū)家

31、庭消費，成為目前楊行地區(qū)較為集中的家庭消費商業(yè)。u泰富商業(yè)廣場商業(yè)非常弱，目前經(jīng)營的銀行、KTV、便利店等都為了辦公樓服務(wù)，商業(yè)氛圍較弱。楊行地區(qū)楊泰二村、楊泰三村及新建住宅社區(qū)，基本配套的沿街商鋪未得到楊行地區(qū)楊泰二村、楊泰三村及新建住宅社區(qū)，基本配套的沿街商鋪未得到統(tǒng)一規(guī)劃，較為低端，以生活日用品為主，主要以周邊住戶家庭消費為主。統(tǒng)一規(guī)劃，較為低端，以生活日用品為主，主要以周邊住戶家庭消費為主。本報告是嚴(yán)格保密的。寶山萬達(dá)廣場：商業(yè)部分去化寶山萬達(dá)廣場：商業(yè)部分去化88%88%，規(guī)劃業(yè)態(tài)以百貨、，規(guī)劃業(yè)態(tài)以百貨、餐飲、休閑、娛樂為主。餐飲、休閑、娛樂為主。區(qū)域商鋪樓分析區(qū)域商鋪樓分析特別案

32、例分析面積區(qū)間面積區(qū)間商業(yè)：50-328平米總套數(shù)總套數(shù)商鋪共計;195套價格區(qū)間價格區(qū)間商業(yè)：總價1200萬以上用途用途投資為主剩余套數(shù)剩余套數(shù)商業(yè)：24套銷售率銷售率商業(yè)：88%開盤時間開盤時間2011年2月交付時間交付時間2012年06月30日地理位置地理位置地鐵1號線共康站500米以內(nèi)，沿主干道共和新路另靠近3號線物業(yè)類型物業(yè)類型集中商業(yè)廣場、SOHO辦公、影城餐飲街等多重物業(yè)類型商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)百貨、餐飲、休閑、娛樂等u寶山萬達(dá)廣場地處上海北翼共和共康板塊，是萬達(dá)集團(tuán)在上海開發(fā)的第四個大型城市綜合體。規(guī)劃用地約6.13萬，總建筑面積約29.5萬，是由地下二層，地上由二幢24層

33、寫字樓、一幢20層寫字樓、一幢19層寫字樓、一幢7層寫字樓、3-6層商業(yè)裙房、商業(yè)步行街以及地下車庫組成。項目將。建成后的寶山高境萬達(dá)廣場將聚合形成全功能都會居住區(qū)、集群式超級商業(yè)區(qū)、集成式中央商務(wù)區(qū)三大主要功能區(qū)。本報告是嚴(yán)格保密的。綠地風(fēng)尚天地：商鋪部分銷售，帶綠地風(fēng)尚天地：商鋪部分銷售，帶8 8年租約銷售，年租約銷售， ，銷，銷售率售率68%68%，以餐飲、休閑娛樂為主。，以餐飲、休閑娛樂為主。區(qū)域商鋪樓分析區(qū)域商鋪樓分析特別案例分析面積區(qū)間面積區(qū)間商業(yè)：200-300以上總套數(shù)總套數(shù)商鋪共計;195套價格區(qū)間價格區(qū)間商業(yè)：30000-80000元/ 用途用途投資為主剩余套數(shù)剩余套數(shù)12

34、套銷售率銷售率68%開盤時間開盤時間2010年9月交付時間交付時間2012年2月地理位置地理位置地鐵1號線共康站，共康路5號物業(yè)類型物業(yè)類型辦公+商業(yè)裙房+商業(yè)街 商鋪包租商鋪包租包租8年：1-3年6個點（可折房價），4-6年三年7個點，7-8年二年8個點商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂等入住品牌入住品牌莫泰168、上島咖啡、克麗緹娜、蘇寧、好樂迪KTV，優(yōu)衣庫、海底撈u風(fēng)尚天地總規(guī)模近12萬平米，產(chǎn)品類型集產(chǎn)權(quán)商鋪、準(zhǔn)甲級寫字樓和酒店式公寓為一體，其中商業(yè)部分規(guī)劃引進(jìn)中高端餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài) 。u商業(yè)部分1號樓二、三、四層均為開發(fā)商持有u項目銷售帶8年租約，如表中所示，分期給予返利

35、。本報告是嚴(yán)格保密的。P30市場總結(jié)區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析分布狀況分布狀況售價售價銷售率銷售率業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分析客戶分析客戶分析物業(yè)檔次物業(yè)檔次楊行板塊集中商業(yè)較少，主要分布在友誼路和水產(chǎn)路。板塊內(nèi)商業(yè)售價在3萬元/平方米。板塊內(nèi)商業(yè)銷售率參差不齊，包租項目銷售率可達(dá)50%以上。板塊內(nèi)集中商業(yè)以餐飲、娛樂、休閑為主，生活配套集中在沿街商鋪中。私營業(yè)主為主要客源，消費人群主要是周邊住戶的日常消費。板塊內(nèi)集中商業(yè)為中檔，沿街商鋪以低端生活必須為主。本報告是嚴(yán)格保密的。P31P31銷售概況與分析銷售概況與分析產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析辦公銷售市場辦公銷售市場客戶分析客戶分析區(qū)域辦公分布區(qū)域辦公分布物業(yè)檔次物業(yè)

36、檔次辦公市場研究辦公市場研究市場總結(jié)市場總結(jié)本報告是嚴(yán)格保密的。楊行板塊辦公樓較少，相對集中在水產(chǎn)路附近楊行板塊辦公樓較少，相對集中在水產(chǎn)路附近u從圖上可以看出辦公項目在楊行板塊并不密集。u從圖上可以看出，辦公項目相對集中在地鐵1寶安公路站的水產(chǎn)路上。鋼領(lǐng)（二期）泰富商業(yè)廣場東智商務(wù)廣場世華國際廣場區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治龇植几艣r本報告是嚴(yán)格保密的。辦公樓售價均在辦公樓售價均在2 2萬元萬元/ /平方米以內(nèi)，根據(jù)項目地理位置平方米以內(nèi)，根據(jù)項目地理位置及配套影響價格。及配套影響價格。u從圖上可以看出銷售價格最高的是東智商務(wù)廣場，最低的是泰富商業(yè)廣場。u東智商務(wù)廣場位于寶山區(qū)政府旁，為寶山行

37、政區(qū)域內(nèi)，周邊配套完備。u泰富商業(yè)廣場距離地鐵1號線寶安公路站步行20分鐘。辦公僅七到十層，共42戶，50-80平米。辦公配備一般。項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場東智商務(wù)廣場世華國際商務(wù)廣場鋼領(lǐng)（二期）銷售價格（元銷售價格（元/ /) )16800 2000018000-20000待定 平均價格（元平均價格（元/ /）16800 2000019000待定區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治鍪蹆r概況與分析本報告是嚴(yán)格保密的。楊行區(qū)域內(nèi)辦公以小戶型為主，面積在楊行區(qū)域內(nèi)辦公以小戶型為主，面積在100m100m2 2以內(nèi)。以內(nèi)。u從圖表中可以看出目前市場上寫字樓產(chǎn)品以小戶型為主，面積區(qū)間在100，大戶型的寫字

38、樓較少。u鋼領(lǐng)（二期）還未銷售，辦公綜合樓的辦公以中小戶型為主， 12棟獨棟辦公為大戶型辦公，針對企業(yè)總部大樓 。u泰富商業(yè)廣場和世華國際商務(wù)廣場、鋼領(lǐng)為綜合物業(yè)。區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治霎a(chǎn)品分析項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場東智商務(wù)廣場世華國際商務(wù)廣場鋼領(lǐng)（二期）綜合樓獨棟面積區(qū)間（面積區(qū)間（) )50-8054-135188-39085主力戶型面積（主力戶型面積（）5090200-400本報告是嚴(yán)格保密的。楊行板塊寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間為楊行板塊寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間為10001200 10001200 ，相，相比甲級辦公樓單層面積較小比甲級辦公樓單層面積較小u從圖

39、表中可以看出目前市場上寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層面積都在800-1200 ，目前市場現(xiàn)有寫字樓的單層面積相差不大。項目名稱項目名稱泰富商業(yè)廣場 東智商務(wù)廣場世華國際商務(wù)廣場鋼領(lǐng)（二期）綜合樓層平面面積（層平面面積（）1000120010001100單位：平方米單位：平方米區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治霎a(chǎn)品分析本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)入住的企業(yè)主要為鋼鐵、有色金屬、物流貿(mào)易等中小企區(qū)域內(nèi)入住的企業(yè)主要為鋼鐵、有色金屬、物流貿(mào)易等中小企業(yè)，以及服務(wù)于鋼鐵企業(yè)的重型機(jī)械、軟件、科技、網(wǎng)絡(luò)、建業(yè)，以及服務(wù)于鋼鐵企業(yè)的重型機(jī)械、軟件、科技、網(wǎng)絡(luò)、建筑、文化傳播、裝飾公司等筑、文化傳播、裝飾公司等P36客戶分析鋼領(lǐng)

40、鋼領(lǐng)以鋼鐵企業(yè)為主，90%業(yè)主自用，10%業(yè)主用于投資東智商務(wù)廣場東智商務(wù)廣場中小型鋼鐵，50%業(yè)主自用，50%業(yè)主用于投資世華國際世華國際中小鋼鐵、物流企業(yè)公司，70%自用，30為投資泰富廣場泰富廣場70%為小型公司駿利財富大廈金融行業(yè)（50%）、建筑設(shè)計（30%）、教育行業(yè)（20%）u楊行區(qū)域內(nèi)入住的企業(yè)主要分為2類，主要是由以鋼鐵、有色金屬、物流貿(mào)易中小企業(yè)，以及服務(wù)于鋼鐵企業(yè)的重型機(jī)械組成的友誼路地塊（剛領(lǐng)、東智商務(wù)廣場）以及軟件、科技、網(wǎng)絡(luò)、建筑、文化傳播、裝飾公司等組成的水產(chǎn)路地塊（世華國際，泰富廣場）。區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治霰緢蟾媸菄?yán)格保密的。u從表格中可以看出，楊行板塊因

41、其地理位置的特殊性企業(yè)入住寫字樓非常明顯的主流傾向，鋼貿(mào)業(yè)占了主導(dǎo)地位。u從市場可以看出企業(yè)入駐寫字樓明顯的區(qū)別，鋼鐵企業(yè)和物流貿(mào)易各占54%和16%，占主導(dǎo)地位。u尤其鋼領(lǐng)項目特別突出，辦公90%以上都以鋼貿(mào)企業(yè)為主。P37客戶分析區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治鰲钚袟钚邪鍓K企業(yè)入駐寫字樓有非常明顯的主流傾向，鋼鐵板塊企業(yè)入駐寫字樓有非常明顯的主流傾向，鋼鐵業(yè)和物流業(yè)最為突出業(yè)和物流業(yè)最為突出從出租項目的客群結(jié)構(gòu)看，綱領(lǐng)項目依靠寶鋼位置，有先天地從出租項目的客群結(jié)構(gòu)看，綱領(lǐng)項目依靠寶鋼位置，有先天地理優(yōu)勢，因此其入住率非常高，客群以鋼貿(mào)類為主，包括即將理優(yōu)勢，因此其入住率非常高，客群以鋼貿(mào)類為主

42、，包括即將交房的東智商務(wù)廣場客群也是以鋼貿(mào)類為主。緊鄰水產(chǎn)路的世交房的東智商務(wù)廣場客群也是以鋼貿(mào)類為主。緊鄰水產(chǎn)路的世華國際和泰富廣場辦公樓入住企業(yè)指向性不強，以中小型企業(yè)華國際和泰富廣場辦公樓入住企業(yè)指向性不強，以中小型企業(yè)為主客群層次也一般。為主客群層次也一般。本報告是嚴(yán)格保密的。P38項目名稱項目名稱項目檔次項目檔次外立面材質(zhì)外立面材質(zhì)鋼領(lǐng)綜合性寫字樓、獨棟辦公樓，商業(yè)裙房，甲級石材世華國際寫字樓甲級、商業(yè)群房石材東智慧商務(wù)廣場純甲級寫字樓、商業(yè)群房施釉磁磚和石材幕墻，局部玻璃幕墻泰富廣場純甲級寫字樓、商業(yè)裙房石材寶山萬達(dá)純甲級寫字樓、商業(yè)綜合體石材綠地風(fēng)尚天地甲級辦公樓+商業(yè)裙房+商業(yè)街Low-E玻璃隔音幕墻駿利財富大廈純甲級寫字樓玻璃幕墻物業(yè)檔次區(qū)域?qū)懽謽欠治鰠^(qū)域?qū)懽謽欠治鰲钚邪鍓K新建寫字樓全都是甲級寫字樓，乙級寫字樓楊行板塊新建寫字樓全都是甲級寫字樓，乙級寫字樓較少且都為早期建造較少且都為早期建造u楊行板塊大部分寫字樓檔次為甲級，基本上都是2010年以后的產(chǎn)品，從公共裝修和物業(yè)檔次來講都達(dá)到甲級寫字的標(biāo)準(zhǔn)。本報告是嚴(yán)格保密的。寶山萬達(dá)廣場：辦公部分去化寶山萬達(dá)廣場：辦公部分去化24%24%，投資為主。，投資為主。區(qū)域辦公樓分析區(qū)域辦公樓分析特別案例分析面積區(qū)