南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)

1、南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級與收費標(biāo)準(zhǔn)使用說明、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn) _.2 一(兀/m /月)四級機構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設(shè)施及辦公用品。0、242人員要求(1)小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學(xué)歷,有3年以上得物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)小區(qū)經(jīng)理與管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓(xùn)族取得上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。(3)小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。3服務(wù)時間周一至周日在小區(qū)管理處進行10小時業(yè)務(wù)接待并提供服務(wù)。日常管理 與服務(wù)4工作

2、計劃制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情況。5服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。6管理制度(1)有明確得值班制度與交接班制度，工作有記錄。(2)制定管理處內(nèi)部管理制度與考核制度。7制度公示服務(wù)場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、急修服務(wù)內(nèi)容、投 訴渠道。8報修、投訴受理（1）24小時受理業(yè)主或使用人得報修。急修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場查瞧處理，小修二天內(nèi)修復(fù)。后完整得報修、維修與回訪記錄。（2）對業(yè)主或使用人得投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。9服務(wù)費收支物業(yè)服務(wù)費收支每半年向業(yè)主公布一次 ，公共水電費分攤每兩月向業(yè)主公布一次。1

3、0滿意度調(diào)查每年一次對業(yè)主或使用人進行滿意情況普測，平時米取多種形式得溝通方式與業(yè)主或使用人溝通，溝通面不低于小區(qū)住戶得 75%,對溝通與測評結(jié)果進行分析并及時整改。11特約、便民服務(wù)能提供三種以上特約服務(wù)（有償）與三種以上便民（無償）服務(wù)。12小區(qū)業(yè)主活動每年組織一次以上得小區(qū)宣傳、文化活動。13檔案管理建立檔案管理制度，建立健全小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案 ）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。14財務(wù)管理建立健全得財務(wù)管理制度 ，對物業(yè)服務(wù)費與其它費用得收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范， 賬目清晰。15維修資金建立維修資金

4、管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進行賬務(wù)管理 ，做到運作規(guī)范，賬目清晰。16裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知 ，加強裝修過程中得監(jiān)督與管理 ，對違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時 勸阻、制止并報告相關(guān)部門。17接管項目承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。18辦公自動化運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、收費管理、設(shè)備管理等）。19其她綜合管理得其它服務(wù)項目達到約定得服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)(元/m2/月)四級人員要求1人員配備安全護衛(wèi)人員中45周歲以下得人員占總數(shù)得 50%A上,身體健康,工作認真負責(zé)。0、322技能訓(xùn)練安全護衛(wèi)人員接受

5、過安全技能訓(xùn)練(專項培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))得比仞為60%訓(xùn)練有素，掌握基本得安全護衛(wèi)技能。3技能水平有較強得安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，能正確使用各類消防、物防、技 防器械與設(shè)備。4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時精神飽滿，姿態(tài)良好。5器械配備配備對講裝置或必要得安全護衛(wèi)器械。門崗6出入口值守主、次出入口 24小時有人值守，主出入口雙人值勤，6:0020:00 立崗，有詳細得交接 班記錄及外來車輛得登記記錄。7進出人員管理(1)阻止小商小販、外來人員隨意進入小區(qū)。(2)外來探親訪友人員進入小區(qū)，熱情接待，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶。8車輛疏導(dǎo)(1)對進出小

6、區(qū)得車輛進行管理、疏導(dǎo) ，保持出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。(2)對大件物品搬出進行登記。巡邏崗9巡邏要求(1)安護人員手持巡更米集器，按設(shè)定得路線每2、5小時巡查一次，如無巡更器，夜間 巡邏時二人一組。(2)重點部位(小區(qū)道路、單元出入口、地下停車場等)應(yīng)設(shè)巡更點，有巡更記錄。(3)接受業(yè)主(使用人)求助，回答住戶得詢問。10應(yīng)急處理(1)接到火警、警情后 8分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。(2)在遇到異常情況或彳戶緊急求助時,8分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。監(jiān)控崗11技防設(shè)施(1)小區(qū)得監(jiān)控中心24小時有人值守，對所有監(jiān)控點實施監(jiān)控?zé)o遺漏。(2)技術(shù)防范設(shè)施(如安防監(jiān)控、樓

7、宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等)能有效使用，對所反應(yīng)得信息實施管理。12應(yīng)急處理(1)監(jiān)控中心接到報警信號后，安護人員五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理。(2)小區(qū)有火警、警情等應(yīng)急預(yù)案,并在監(jiān)控中心上墻。每年應(yīng)組織不少一次得防火 應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。13露天車位(1)有人員24小時巡視與引導(dǎo)停車。(2)按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌與地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。專項車輛管理14收費車庫(棚)應(yīng)有專職人員 24小時管理，車輛停放有序,對車庫內(nèi)配置得設(shè)施設(shè)備進行管理與維護，按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌與地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服

8、務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)(元/m2/月)四級樓內(nèi)公共區(qū)域1生活垃圾收集(1)高層按樓層設(shè)置垃圾收集點，多層按單兀配置收集點，每天定時清理一 次。(2)裝修垃圾定點堆放，每周清理一次，在裝修高峰期每3天清理一次。多層0、13Wj 層 0、262通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃一次，隔日拖洗保?一次。單兀門廳每天清掃二次，每周拖洗三次。(2)樓梯間墻面每月除塵一次。(3)大堂、門廳得大理石、花崗石地面隔月保養(yǎng)一次。(4)樓梯間無舌L貼亂畫，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻、制止。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)隔天擦抹1次，扶手、欄桿干凈、無灰塵。4門、窗等玻璃每月擦拭兩

9、次，其中門廳玻璃每周擦拭一次 ，目視潔凈。5大花板、公共燈具每月除塵一次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛 網(wǎng)。6電梯及電梯廳（1）地面每天清掃一次，每周擦拭、清次電梯內(nèi)墻面。如有地毯，每天吸塵一次。（2）每月對電梯門壁保養(yǎng)一次。（3）轎箱頂部每月清潔二次。7消火栓、指示牌、信報箱每周擦抹二次，保持干凈無灰塵、無污跡。樓外公共區(qū)域8道路地面每天清掃兩次，撿一次雜物。9綠地、明溝明溝每天清掃一次；綠地每天撿拾一次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)適當(dāng)增 加撿拾次數(shù)。10垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運二次，每周擦洗二次；垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面 無垃圾、無污跡、無異味。11消

10、火鼠害蟻蠅每月對客井、明溝、垃圾箱等噴灑約水一次，夏季（6月、7月、8月）每月滅鼠一次，其余每季滅鼠一次。12公共燈具、宣傳欄每周擦代次，目視無灰塵，明亮清潔；2米以上部分每月擦抹、 除塵一次。13設(shè)施設(shè)備用房每周清掃三次。14雕塑、亭、廊、山石等小品隔月對雕塑擦洗一次，隔月對亭、廊、山石等小品清次。15休閑、娛樂、健身設(shè)施隔天清丫次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）,每月刷洗一次。16停車場或共用車庫（棚）每天清掃一次；及時清除地卜室進出口得垃圾 ；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，瓜 及時擦洗干凈；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視尢灰塵。17人工湖、噴水池每周二次對噴水池、人工湖水面漂浮雜物打撈，保持水體

11、清潔；定期對水體 投放藥劑或進行其她處理，保持水體無異味。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)（元/m2/年）（按綠地 面積算）收費標(biāo)準(zhǔn)_.2 一（兀/m /月）（按建筑 面積算）1保存率保存率不低于 95%,生長茂盛。2修剪及時對草坪整治修剪，高度控制在10cm以下。3清雜草每年適時除雜草七遍以上。草坪4灌、排水，基本無積水。干旱、局溫季下基本保持后效供水 ，后低洼及時整平5施肥按生長情況，適時、適量每年施復(fù)合肥二遍。四級6病蟲害防治及時做好病蟲害防治。4、000、077其它草坪生長正常，有斑禿及時補植。8保存率保存率95%上，生長良好。樹木9修

12、剪喬木適日修剪，灌木每年適時整形修男一次以上 ，基本做到無枯 枝，籬、球造型植物及時修剪，每年修剪不少于四遍，做到枝葉緊 密、無脫節(jié)。10清雜草每年適時清除雜草五次以上。11施肥生長期按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥。每年普施基 肥1遍,花灌木增施追肥1遍。12病蟲害防治防治結(jié)合，及時滅治。13其它喬灌木生長良好，樹冠完整，花灌木正常開花結(jié)果，球、籬、地被生 長良好，無缺枝、空檔。花壇花境14每年有一次以上花卉布置,形成圖案，二季有花。15補種缺枝、倒伏、枯死及時補種。16修剪、施肥及時清除枯萎得花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。17病蟲害防治適時做好病蟲害

13、防治工作。18其它花壇設(shè)施保持完好。說明：【1】本部分所列兩種收費標(biāo)準(zhǔn)：（1）按綠地面積、按年設(shè)置得收費標(biāo)準(zhǔn)。綠化養(yǎng)護費用分攤公式為：每月每平方米建筑面積綠化養(yǎng)護費用=五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)級別服務(wù)項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)_.2 一（兀/m /月）三類公共部位1房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全得部位進行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修。多層0、06高層0、102門窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗 ，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。3屋頂每年檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損與屋面瓦破碎應(yīng)及時告知

14、相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修（臺風(fēng)、暴雨到來前增加檢查1次）。4道路、路面、側(cè)石、客井蓋每周一次對道路、路面、側(cè)石、窖井蓋等設(shè)施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。5屋面泄水溝、樓外 排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內(nèi)得泥沙等垃圾。預(yù)計臺風(fēng)到 來前，應(yīng)及時檢查。6地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝得泥砂與雜物，每月二次巡查圍墻。7樓梯間、公用走廊 得室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無剝落,面磚、地磚平整不起殼,無缺損。8涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對涼

15、亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。9休閑椅、室外健身 設(shè)施每周巡查一次休閑椅、室外健身設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理，并保證設(shè)施安全使 用。10安全標(biāo)志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示與事故照明設(shè)施，每月檢查一次，缺損及時補齊，保證標(biāo)志清晰完整。服務(wù)項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)（元/m2/月）備注電梯(1)遇電梯發(fā)生一般故障得,專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應(yīng)急處理，專業(yè)人員45分鐘之內(nèi)到場進行救助。(2)每天應(yīng)進行檢查，檢查記錄存檔。(3)保證電梯24小時完好，轎箱內(nèi)按鈕、

16、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。(4)客梯無安全關(guān)閉裝置或無緊急呼救裝置得，貨梯無自動稱重感應(yīng)裝置彳#應(yīng)設(shè)專人駕駛電梯，駕駛員應(yīng)堅守崗位不脫崗，保證安全運行。(5)設(shè)置緊急呼救裝置得,應(yīng)保證24小時完好,發(fā)生故障時應(yīng)確保三方通話。(6)委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并張貼 安全檢驗合格標(biāo)志，物業(yè)公司應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督 ，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。確定合理得電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風(fēng)、防雨，做好 運行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情 況，建檔備案。(8)定期對機房

17、、轎箱頂與底坑進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好記錄。(9)電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活得影響。(10)建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況與維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。0、251、電梯運行費用 包括：(1)電梯定期常 規(guī)保養(yǎng)。(2)電梯年安全 檢測。(3)零星配件與 維修。2、本價格不含電 梯駕駛員費用， 如配置駕駛員 得，人工費按實 結(jié)算。服務(wù)項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)(元m月)排水系統(tǒng)(1)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵 ，每半年潤滑加油一次。(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)一次。(3)暴氣機空氣過濾網(wǎng)每半年清淤-次。0、03說明：【1】水泵運行得電耗費用未包

18、括在此價格中，應(yīng)單獨列帳，按實際發(fā)生費用與使用情況由使用人合理分攤。服務(wù)項目服務(wù)級別服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)_.2 一(兀/m/月)備注供水系統(tǒng)三類(1)總體供水設(shè)施每月檢查一次。(2)泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。(3)水泵與飲用水水池(有首)：水泵每季度保養(yǎng),次，飲用水水池(箱)每半年清洗、 消毒、水質(zhì)化驗一次,水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。(4)水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖 ，溢流管口安裝金屬防護網(wǎng)，每年冬季對外露水管包扎、防凍。有水泵房得，實施封閉管理。(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季，次測壓并做好記錄。多層0、04高層0、08服務(wù)項目服務(wù)等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)_.2 一(兀/m /月)備注公共照明系 統(tǒng)三類(1)樓道燈、道路燈完好率為95%&右(主干道亮燈率100%)。(2)景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為95就右。(3)室內(nèi)、室外公共電氣柜每周巡查一次。(4)限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主或使用人。多層0、03高層0、07說明：【1】公共照明得電耗費用未包括在此價格中，應(yīng)單獨列帳，按實際發(fā)生費用由使用人合理分攤。服務(wù)項目服務(wù)等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)_.2 一(兀/m /月)備注消防系統(tǒng)三類(1)消防泵、消火栓每季度巡查