跟投制匯總和解析

1、隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，眾多房企出于控制風(fēng)險(xiǎn)和激勵(lì)士氣的考 慮，紛紛推出“員工與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的跟投機(jī)制。行業(yè)龍頭碧桂園就推 出的名為“同心共享”的跟投品牌之后，緊接著各大房企的跟投激勵(lì)機(jī)制 出臺(tái)，瞄準(zhǔn)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，來解決人才流失問題，同時(shí)激發(fā)組織活 力，提升運(yùn)營效率。通過合伙制實(shí)現(xiàn)利益捆綁，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，成為標(biāo)桿房企 共識(shí)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加入到項(xiàng)目跟投的行列中。一、2012年以來各大地產(chǎn)商的跟投項(xiàng)目及準(zhǔn)入企項(xiàng)目推出時(shí)項(xiàng)目跟投強(qiáng)制跟投限制參與自愿跟業(yè)名稱間選擇投碧同心2012所有新獲集團(tuán)董事、副總裁、中心其他員桂共享年底取的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及區(qū)域總裁、項(xiàng)目工園都參與經(jīng)理強(qiáng)制跟投首合伙2013

2、全員參與創(chuàng)人計(jì)年啟動(dòng)置劃萬項(xiàng)目2014舊改及部項(xiàng)目所在一公司董事、其他員科跟投年3月分特殊項(xiàng)線公司管理監(jiān)事、高級(jí)工集制目不作跟層、項(xiàng)目管管理人員團(tuán)投理人員旭項(xiàng)目2014鼓勵(lì)公司咼輝跟投年7月管和核心員集計(jì)劃工跟投項(xiàng)目團(tuán)越雇員2015傾向于短項(xiàng)目上的管公司董事、其他員秀獎(jiǎng)勵(lì)年平快的項(xiàng)理團(tuán)隊(duì)成員最高行政員工地計(jì)劃目首個(gè)及核心員工以及發(fā)行人產(chǎn)項(xiàng)目為佛層面的任何山禪城佛其他關(guān)聯(lián)人平路項(xiàng)目士不參與當(dāng)智業(yè)2015研發(fā)設(shè)計(jì)小其他員代合伙年1月組強(qiáng)制跟工置人計(jì)投，項(xiàng)目的業(yè)劃核心團(tuán)隊(duì)成員必須跟投，集團(tuán)各 專業(yè)管理層 以上必須跟 投金核心2015年2月集團(tuán)主管投資高管、集團(tuán)投資部門負(fù)責(zé)人以及區(qū)域地員工地投資公司負(fù)

3、責(zé)人，區(qū)域公司主產(chǎn)項(xiàng)目管投資負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司公司主管營銷負(fù)責(zé)人、城市公計(jì)劃司負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及項(xiàng)目關(guān)鍵員工強(qiáng)制跟投綠項(xiàng)目2017擬選取部事業(yè)部經(jīng)營除公司地跟投年2月分市場(chǎng)化管理團(tuán)隊(duì)及董事、集計(jì)劃制定競(jìng)拍的銷相關(guān)條線負(fù)監(jiān)事、團(tuán)房地售型房地責(zé)人、項(xiàng)目高級(jí)管產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理團(tuán)理人員跟投試試點(diǎn)項(xiàng)目隊(duì)等定為強(qiáng)之外的點(diǎn)管理跟投制。制跟投人。公司正辦式員工法，為自愿跟投開始試水人。二、各家跟投機(jī)制運(yùn)作模式對(duì)比在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目跟投時(shí)，均提前成立投資平臺(tái)（基 金公司或合伙企業(yè)），吸納員工跟投資金，再以投資平臺(tái)的名義購入項(xiàng)目 公司股份，從而完成項(xiàng)目跟投。企計(jì)算基 比例范圍跟投機(jī)制參與模式

4、業(yè) 準(zhǔn)碧項(xiàng)目股低于15% 總部高管成立基金，集團(tuán)員工參股投資項(xiàng)桂權(quán)每個(gè)項(xiàng)目均投5%區(qū)目開發(fā)：符合“合伙園域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理等人”要求的員工可以僅需投資自己區(qū)域的購買股權(quán)，若日后項(xiàng)項(xiàng)目，占比不咼于目銷售情況好、利潤(rùn)10%率足夠就可以憑此前購買的項(xiàng)目股權(quán)獲取利潤(rùn)分紅萬項(xiàng)目資低于9%份額少于項(xiàng)目增資資科金峰值(5%+4%金的5%項(xiàng)目所在一集線跟投人員，可建立團(tuán)額外受讓跟投（4%越項(xiàng)目股低于10%首個(gè)項(xiàng)目全體合資格秀權(quán)管理層成員所持股權(quán)地合計(jì)不超過2%管理產(chǎn)層跟頭比例不超過10%當(dāng)項(xiàng)目股低于5%股權(quán)跟投是以股東身代權(quán)份共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收益，股置份占比不咼于5%債業(yè)權(quán)跟投是配合股權(quán)跟投，將股權(quán)跟投額度乘以一定鋼管

5、倍數(shù)，以此額度參與股權(quán)跟投，當(dāng)業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成時(shí)，享受固定債權(quán)跟投收益員工自組操盤團(tuán)隊(duì)金項(xiàng)目股低于5%合計(jì)持有的項(xiàng)目公司通過有限合伙企業(yè)進(jìn)地權(quán)股權(quán)需小于10%單行投資，一個(gè)有限合地個(gè)核心員工投資人持伙企業(yè)對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)產(chǎn)權(quán)需小于1%目。般合伙人由穩(wěn)盛（天津）管理有限 公司或集團(tuán)指定人士或機(jī)構(gòu)擔(dān)任。綠項(xiàng)目股低于10% 自2017年起，擬選取跟投人通過有限合伙地權(quán)部分市場(chǎng)化競(jìng)拍的銷企業(yè)進(jìn)行投資，資金集售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，試由跟投人自行籌集。團(tuán)點(diǎn)項(xiàng)目跟投管理辦法。每個(gè)項(xiàng)目中，跟投人合計(jì)持股不得超過10%單個(gè)跟投人持股不得超過1%三、項(xiàng)目分紅與退出機(jī)制企業(yè)分紅時(shí)間退出機(jī)制置業(yè)萬科累計(jì)經(jīng)營凈現(xiàn)金流集團(tuán)回正后即可分批

6、次進(jìn)行分紅碧桂項(xiàng)目6個(gè)月獲得正園現(xiàn)金流后，利潤(rùn)就可分配；項(xiàng)目有盈利時(shí)，可進(jìn)行分紅越秀項(xiàng)目交付侯，持股地產(chǎn) 員工便可按比例分紅金地 項(xiàng)目員工投資人地產(chǎn)的有限合伙企業(yè)受益（虧損）計(jì)算與項(xiàng)目IRR掛鉤項(xiàng)目公司累計(jì)凈項(xiàng)目清算不能轉(zhuǎn)售，不能退出集團(tuán)每半年將對(duì)投資份額的增 值情況進(jìn)行通報(bào)，當(dāng)投資的項(xiàng) 目盈利時(shí)，可以退出，當(dāng)項(xiàng)目 出現(xiàn)虧損時(shí)，不能退出，共擔(dān) 風(fēng)險(xiǎn)。暫未公布退出機(jī)制待項(xiàng)目自己已銷售建筑面積達(dá) 到擬銷售建筑面積的90%勺時(shí) 間點(diǎn)，為有限合伙企業(yè)退出啟 動(dòng)點(diǎn)。總裁會(huì)議有權(quán)決定啟動(dòng) 點(diǎn)至多推遲一年?，F(xiàn)金流為正數(shù)，且適當(dāng)留存綠地跟投人的損益與項(xiàng)集團(tuán)目IRR掛鉤，不設(shè)本金保障和收益保證機(jī)制。四、各房企跟

7、投計(jì)劃推進(jìn)情況隨著各大地產(chǎn)公司都一窩蜂的涌入，房地產(chǎn)跟投一夕之間仿佛成了企 業(yè)融資和降低風(fēng)險(xiǎn)的全新救命稻草，但截止目前披露具體進(jìn)展情況的只有 碧桂園、萬科這樣的行業(yè)龍頭，其他房企的跟投計(jì)劃是否雷聲大雨點(diǎn)?。?當(dāng)前已經(jīng)積極推進(jìn)跟投的房企能否達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，效果如何，這都有待時(shí) 間檢驗(yàn)。企業(yè)現(xiàn)狀碧桂園 截至2016年6月30日，碧桂園共有319個(gè)項(xiàng)目引入合伙人制度，采取了項(xiàng)目跟投。碧桂園跟投年化 自有資金收益率約為65%萬科2014年3月，萬科宣布啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度。 2017年1月6日，萬 科第二次修訂了項(xiàng)目跟投制度細(xì)則，取消追加跟投 安排、降低跟投總額度上限，并設(shè)置

8、門檻收益率和 超額收益率，保障萬科優(yōu)先于跟投人獲得門檻收益 率對(duì)應(yīng)的收益等內(nèi)容。當(dāng)代置業(yè)目前當(dāng)代有十余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、600多位合伙人參與跟投。此外，對(duì)核心非地產(chǎn)類業(yè)務(wù)也開展了跟投。未來，凡符合跟投條件的地產(chǎn)項(xiàng)目和非地產(chǎn)項(xiàng)目，以及獨(dú)立核算的創(chuàng)業(yè)業(yè)務(wù)單元，將 100%實(shí)施跟投。五、利弊分析（一）優(yōu)勢(shì)短期：1、相比員工持股方式，在內(nèi)部人才保留穩(wěn)定、人員積極性激發(fā)方面有優(yōu) 勢(shì)；2、有利于提升經(jīng)營目標(biāo)認(rèn)識(shí)一致性、決策有效性、提升業(yè)績(jī)（促成全民 營銷）；3、有利于暴露內(nèi)部問題；4、合伙人回報(bào)收益與項(xiàng)目業(yè)績(jī)掛鉤，更加合理；長(zhǎng)期：1、有利于推行組合變革轉(zhuǎn)型（平臺(tái)化、扁平化）；2、有利于業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新；3、合伙人優(yōu)

9、勝劣汰，塑造更有凝聚力的團(tuán)隊(duì)；4、公司戰(zhàn)略理解貫徹更加有效。5、房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目盈利與否取決于項(xiàng)目起始的定位和項(xiàng)目操作過程中 的精細(xì)化管理，這就產(chǎn)生了負(fù)責(zé)拿地策劃定位的經(jīng)理人是否準(zhǔn)確以及項(xiàng)目 經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)是否在項(xiàng)目操作中全力以赴的兩個(gè)層次的代理問題，一次要 求一線項(xiàng)目管理人員必須跟投可以強(qiáng)化整個(gè)團(tuán)隊(duì)的積極性和執(zhí)行力、凝聚 力。（二）劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)1、就住宅業(yè)務(wù)而言，多數(shù)企業(yè)仍舊追求高周轉(zhuǎn)的策略，此時(shí)利用項(xiàng)目跟 投的門檻和風(fēng)險(xiǎn)較低，員工自有資金的快進(jìn)快出和較為豐厚收益具有足夠 的吸引力。但是由于單一住宅業(yè)務(wù)不能帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入，越來越多的 房企開發(fā)綜合性項(xiàng)目（住宅 +商業(yè)）的比例不斷加重，但由于商

10、業(yè)地產(chǎn)完 全不同于住宅地產(chǎn)，資金往往是長(zhǎng)周期投入，無法快進(jìn)快出，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)和 門檻升高，員工參投的積極性降低。2、盡管跟投合伙人項(xiàng)目能起到“散財(cái)聚人”的效果，但外部創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)更 多，收益回報(bào)更大、激勵(lì)、保留問題；3、三四線城市的區(qū)域項(xiàng)目跟投意愿缺乏，部分項(xiàng)目跟投無人問津；4、現(xiàn)階段絕大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)采用“集團(tuán)一區(qū)域一項(xiàng)目”的三級(jí)或兩級(jí)半 組織管控架構(gòu)，但各個(gè)企業(yè)的授權(quán)體系各有差異，比如萬科和碧桂園已經(jīng)完成權(quán)限向一線團(tuán)隊(duì)下沉的過程，一線項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目決策上具有決定權(quán) 或更大的話語權(quán)，而像金地以及其他國有企業(yè)投資決策的權(quán)力還是在集團(tuán) 層面。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值在前期就決定了70%-80%因此對(duì)于項(xiàng)目跟投不單單要考慮項(xiàng)目一線操作團(tuán)隊(duì)，更應(yīng)考慮項(xiàng)目投資決策團(tuán)隊(duì)的因素，形 成利益上的捆綁。5、大多數(shù)