商品房及商品房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1、中華人民共和國(guó)商品房及商品房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋驗(yàn)收：是指購(gòu)房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否 有所變動(dòng)，是否按合同要求進(jìn)行過(guò)維修改造， 維修改造質(zhì)量和水平是否滿意， 有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有 購(gòu)房人對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并 簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。 房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、入戶門(mén)檢查門(mén)表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷； 門(mén)的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整； 門(mén)與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿； 門(mén)制作的允許偏差：門(mén)框翹曲允許偏差為3mm門(mén)扇翹曲允許偏差為門(mén)扇的表面平整度允許偏差為 2mm門(mén)框門(mén)扇對(duì)角線長(zhǎng)度允許偏差為1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1）（2）（3）（4）2mm，3m

2、m；安裝的留縫限值、允許偏差：門(mén)扇對(duì)口縫、門(mén)扇與門(mén)扇與門(mén)框立縫寬（5） 度為（6）毛坯房入戶門(mén)與地面的留縫寬度不應(yīng)小于。2. 業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門(mén)是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 通常情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)入戶門(mén)的以下方面進(jìn)行檢查：（1）門(mén)框檢查：門(mén)框安裝是否牢固平整，門(mén)框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí)， 門(mén)框表面有無(wú)異常毛刺、開(kāi)裂、破損等情況;（2）門(mén)扇檢查：門(mén)扇有無(wú)無(wú)變形、開(kāi)裂問(wèn)題，面漆外觀是否完好、表面是 否平整，有無(wú)明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法;（3）門(mén)鎖檢查：門(mén)鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)是否自 如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常;（4）開(kāi)啟檢查：門(mén)開(kāi)閉是否平穩(wěn)，有無(wú)異

3、常阻力，及磨損，門(mén)鎖緊后是否 有晃動(dòng);（5）門(mén)把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時(shí)有無(wú)異常阻力，表面有無(wú)缺損、 變形;（6）密封檢查：門(mén)扇掩縫是否在以內(nèi)。 一般業(yè)主關(guān)注比較多的問(wèn)題是門(mén)的外觀質(zhì)量問(wèn)題，如門(mén)表面輕微的小刮花、 碰傷等，嚴(yán)重的有面板開(kāi)裂、深長(zhǎng)的劃痕等，可能是施工過(guò)程中對(duì)門(mén)造成了 損壞，小問(wèn)題的損壞可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)，嚴(yán)重的損壞可以 將門(mén)反廠維修;入戶門(mén)與地面的留縫寬度不滿足要求（小于）時(shí)可以要求反 廠鋸短處理（注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)服 業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請(qǐng)地產(chǎn)工程部評(píng)判決定） ;門(mén)鎖的問(wèn)題 一般會(huì)出現(xiàn)在裝修使用期間，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以

4、通用，鎖打不開(kāi)等問(wèn)題，經(jīng)過(guò) 現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的可以要求更換。二、鋁合金門(mén)窗檢驗(yàn)1. 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1）鋁合金門(mén)窗質(zhì)量：表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無(wú)銹蝕;大面應(yīng)無(wú)劃痕、碰傷；（2）鋁合金門(mén)窗安裝允許偏差：門(mén)窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為，門(mén) 窗橫框的水平允許偏差為 2mm門(mén)窗橫框標(biāo)高允許偏差為 5mm門(mén)窗豎向偏 離中心允許偏差為 5mm；（3）鋁合金門(mén)窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封 膠表面應(yīng)光滑、順直、無(wú)裂紋；（4）鋁合金門(mén)窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng) 通暢；（5）鋁合金門(mén)窗推拉窗扇開(kāi)關(guān)應(yīng)力不大于 100N；（6）鋁合金門(mén)窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃

5、表面應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)?、密封膠、 涂料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈， 玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查：（1）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；（2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、 磕碰、變形等；（3）五金件及開(kāi)啟檢查：要求開(kāi)關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固， 關(guān)窗后不漏氣；（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無(wú) 破損、斷續(xù)等問(wèn)題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無(wú)脫落、破損、 裂縫等問(wèn)題，有無(wú)滲漏現(xiàn)象；5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無(wú)裂紋及明顯劃痕。 對(duì)于鋁合金

6、窗框型材的損壞需現(xiàn)場(chǎng)確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使 用功能）可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修 復(fù)的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關(guān)注的問(wèn)題是鋁窗的滲水問(wèn)題，發(fā) 現(xiàn)滲水的窗須整改。三、陽(yáng)臺(tái)欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：1. 護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫， 翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密；2. 護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm欄桿間距允許偏差3mm 護(hù)欄安裝必須牢固端正；3. 低層、多層住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于，中高層、高層住宅陽(yáng)臺(tái)欄桿凈 高不應(yīng)低于，欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于一般業(yè)主對(duì)護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問(wèn)題， 反映

7、的問(wèn)題大多是護(hù)欄 生銹，安裝不正等，此類問(wèn)題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施 工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡(jiǎn)單的補(bǔ)漆工作，遇到 難度大的整改及時(shí)通知地產(chǎn)工程部安排處理。四、地面檢驗(yàn)1. 地面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（1）地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓（考慮到我國(guó)施工企業(yè)的實(shí)際水 平，對(duì)空鼓面積大于 400 平方厘米，無(wú)裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于 2 處時(shí)，可不計(jì)入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷） ；（2）地面表面應(yīng)密實(shí) ,不得有起砂 , 蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷 ;（3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的1/10 ;（4）有防

8、水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無(wú) 積水。2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對(duì)地面的以下方面進(jìn)行檢查 地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷； 地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象； 地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識(shí)； 地面是否預(yù)留裝修地面做法。（1）（2）（3）（4）五 墻面檢驗(yàn)1. 墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（ 1 ）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；（2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無(wú)脫層、空鼓，面層 應(yīng)無(wú)爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；（3）有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽） ，滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低；（4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm表面平整度允許偏 差為4mm

9、陰陽(yáng)角應(yīng)方正，允許偏差為4mm 一般業(yè)主對(duì)墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問(wèn)題。 實(shí)際檢驗(yàn)中墻 面空鼓允許的范圍為：?jiǎn)蚊鎵w小于 5 平方米，允許 1 處空鼓，空鼓面積不 大于 5 平方厘米；單面墻體大于 5 平方米，最多允許 2 處空鼓，每處空鼓面 積不大于 5 平方厘米；墻面裂縫問(wèn)題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不 同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。2. 一般裂縫檢查重點(diǎn) 墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時(shí)關(guān)注的重點(diǎn)，必須認(rèn)真對(duì)待。一般裂縫檢 查的重點(diǎn)如下：（ 1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患） ；（ 2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，

10、是否有傾斜 性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患） ；（ 3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、 有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患） ；（ 5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座 處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈 45 度的裂縫、與 橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對(duì)穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說(shuō)這類裂縫 往往對(duì)結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對(duì)待的；（ 6）陽(yáng)臺(tái)、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）六 防水檢驗(yàn) 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：（ 1 ）防水層表面應(yīng)平整、無(wú)鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無(wú)酥松、開(kāi)裂、 起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要

11、求，無(wú)明顯積水現(xiàn)象；（ 2 ）細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無(wú)滲漏。 房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問(wèn)題，防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、陽(yáng) 臺(tái)、廚房、屋面、外墻、外墻門(mén)窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽(yáng) 臺(tái)、廚房、屋面業(yè)主在收樓時(shí)會(huì)要求做 24 小時(shí)的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)檢 驗(yàn)過(guò)程中出現(xiàn)滲漏問(wèn)題的必須要求整改， 并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲 漏。七 給排水檢驗(yàn) 毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒(méi)有說(shuō)明給排水設(shè)施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主 重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：（2） 好；（3）（4）（1）現(xiàn)有閥門(mén)、龍頭檢查：位置是否合理，開(kāi)啟、關(guān)閉是否正常，水路是 否通暢，無(wú)破損、銹跡、無(wú)滑扣失效、滴水現(xiàn)象；

12、管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無(wú)破損，接頭是否完 預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開(kāi)； 水表檢驗(yàn)：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無(wú)空 轉(zhuǎn)現(xiàn)象；（5）排水管道檢查：排水管道有無(wú)直角、死角；接頭是否緊密完好，接口 處有無(wú)滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無(wú)破損；樓上下延 管道是否過(guò)長(zhǎng)過(guò)低影響裝修；（6）排水口、地漏口檢測(cè)：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地 漏口是否完整，是否封口嚴(yán)密；（7）排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。 八 電氣檢驗(yàn) 對(duì)于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：（1）分戶配電箱檢查：配電箱

13、安裝垂直度符合國(guó)家規(guī)范要求；箱體、飾面 板內(nèi)外清潔，無(wú)刮碰痕跡及色差；箱門(mén)開(kāi)啟靈活；箱內(nèi)各開(kāi)關(guān)、漏電保護(hù)器 動(dòng)作正確，控制范圍正確；箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號(hào)齊全，正確；倒想與開(kāi) 關(guān)連接牢固緊密；（2）電表檢查：電表安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無(wú)電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；（3）開(kāi)關(guān)插座檢查：開(kāi)關(guān)、插座面板表面清潔、無(wú)損壞；開(kāi)關(guān)控制范圍正 確；開(kāi)關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開(kāi) 關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無(wú)縫隙；導(dǎo)線接線符合國(guó)家規(guī)范 要求；（4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；（5）其他弱電系統(tǒng)：對(duì)講門(mén)禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國(guó) 家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收注意事項(xiàng)一、

14、注意及時(shí)接收入住通知書(shū)2. 接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則 應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的 時(shí)間前往收房。 特別提示： 1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約定的收樓日 期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可 及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確認(rèn)。 4. 若購(gòu)房者 在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)

15、限在通知 書(shū)寄出 30 天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi)家使用， 買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日 起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表一一最重要房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣 工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范 工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工 單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。 竣工 驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終 生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有 關(guān)規(guī)定，表上的每一

16、項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這 個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要 仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說(shuō)明書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū)是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗 震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4. 建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要

17、審 查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算 費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原 件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi) 有這張備案表 ，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。它是收房的 前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好， 如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)， 您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件 取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十 一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅 使用說(shuō)明

18、書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函”。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書(shū) 、住宅使用說(shuō)明書(shū)和管線分布竣工圖，您 可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的 延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則： “先驗(yàn)后收”。 即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房 屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件） ，確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件?！跋闰?yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià) 是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn) 收房屋：1. 檢測(cè)房屋

19、面積： 要求開(kāi)發(fā)商出具實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告 ，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè) 量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積， 核對(duì)其與銷售面積是否存 在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出 3%，可以中止收房。一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽 關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量： 購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手： （一 ） 房屋本身的質(zhì)量 （二）景觀綠

20、化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。 （三）裝修質(zhì)量 特別提示：1.2. 收3.4.函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商 就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān) 逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交 房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間 標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。 在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，

21、則不記錄 或?qū)懮稀皶翰磺宄薄?“無(wú)法認(rèn)定”等字樣。 若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 則如實(shí)記錄下來(lái)， 并要求發(fā)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在驗(yàn)房交接表中，作 為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā) 展商。3. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān) 整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò) 30 天）。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的， 要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格 中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪

22、同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就 沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商（除非有明確書(shū)面授權(quán)） ，因此不要就房 屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得證據(jù)，證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。 注意事項(xiàng)：以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買(mǎi)房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨 詢問(wèn)題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。 一、買(mǎi)房相關(guān)稅費(fèi)（一）商品房買(mǎi)賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買(mǎi)賣交易

23、手續(xù)費(fèi)3、買(mǎi)賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi)（二）稅費(fèi)問(wèn)題 特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、 契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅 契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。 繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納 特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。 實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自 己到稅務(wù)局直接辦理。2. 公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿 后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的 2%。 特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)

24、公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該 交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您很可能無(wú)法要回。3、面積測(cè)繪費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房 人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。4、物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)， 收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。 二、面積問(wèn)題 面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其是買(mǎi)期房時(shí)，一 定要考慮到合同

25、面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題， 并在簽訂合同時(shí) 以附加條款加以防范。（一） 存在的問(wèn)題：1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面， 建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中 對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。2. 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā) 現(xiàn)。正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無(wú)法完成。其次， 面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人 為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握 不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商很容易

26、偷梁換柱，把非公攤的面 積加入公攤之中。（二）如何解決面積誤差？ 面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或 建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣合同約定面積不符的，按照合同約定處 理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差 比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款； （二）面 積誤差比絕對(duì)值超出 3%，購(gòu)房人可要求退房。 開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之 日起 30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行 合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足， 面積誤差比超出 3%部分的房?jī)r(jià) 款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面 積在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差 絕對(duì)值超過(guò) 3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。特別提示：1. 想測(cè)出您買(mǎi)的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙， 請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。