晉中物業(yè)管理辦法0918

1、晉中市物業(yè)管理辦法第一章 總 則第一條為了規(guī)范全市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主（物業(yè)使用人）和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，提高物業(yè)服務質量， 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據中華人民共和國物 權法、中華人民共和國物業(yè)管理條例和山西省物業(yè) 管理條例等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本 辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企 業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋 及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護 物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條物業(yè)管理應當堅持專業(yè)服務、業(yè)主自治和社區(qū)管理相結合的原則，通

2、過公開、公平、公正的市場競爭機制 選擇物業(yè)服務企業(yè)，構建誠實信用、競爭有序、服務規(guī)范的 物業(yè)管理秩序。第四條新建住宅物業(yè)項目應當實行物業(yè)管理。難以實施社會化、市場化、專業(yè)化管理的老舊住宅小區(qū) 和零散住宅小區(qū)，市、縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當建立政府扶持機制，加強小區(qū)基礎配套設施設備改 造，推進實施社區(qū)管理、專項服務、業(yè)主自管相結合的日常管理服務，建立健全應急搶修等保障制度，保障居民基本生 活秩序。提倡機關、企（事）業(yè)等單位推行物業(yè)管理。第五條市、縣（區(qū)、市）政府、開發(fā)區(qū)管委會應當將物業(yè)服務行業(yè)作為新興服務業(yè)予以扶持和培育，積極推進物 業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化進程。制定物業(yè)管理財政

3、扶持政策，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)為老舊住宅小區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)管理服務；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)運用網絡信息化等新技術加強管理，提高物業(yè)服務水平。第六條物業(yè)管理實行市、縣（區(qū)、開發(fā)區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）四級管理體制，構建分級負責、綜合協調 的物業(yè)管理機制，共同推進物業(yè)管理的健康發(fā)展。市人民政府房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活 動的監(jiān)督管理工作?？h（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，接受 市人民政府房地產行政主管部門的指導和監(jiān)督。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當設立物業(yè)管理專職機構，配備專職管理人員，負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉、換

4、屆和備案工作，監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展自治管理活動，協調處理業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛社區(qū)（村）負責轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常指 導監(jiān)督工作，參與業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服 務項目考評等相關工作。物業(yè)管理工作納入政府年度任務目標考核體系。第七條 縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應當加 強對本行政區(qū)域內物業(yè)管理工作的領導，建立物業(yè)管理聯席 會議制度，健全物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，協 調解決物業(yè)管理中的重大問題。聯席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)、房地 產、價格、公安、民政、司法、環(huán)保、城市管理、工商、質 監(jiān)、人防等部門以及

5、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表 等單位和人員參加，由縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委 會召集，也可以委托街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）召集。第八條房地產、價格、公安、民政、司法、環(huán)保、城市管理、工商、質監(jiān)、人防等行政管理部門和城市管理綜合 執(zhí)法機關等應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內房屋安 全、物業(yè)服務收費、治安消防、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生、房屋 和設施設備維護使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴 登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。法律、法 規(guī)沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的，由市、縣（區(qū)、市）人民政 府、開發(fā)區(qū)管委會確定。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和

6、合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的 專項服務。第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會第九條房屋的所有權人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。尚未依法辦理房屋所有權登記，但基于買賣、贈與、拆 遷補償等已經合法占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以享 有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權利，并承擔相應義務。物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。第十條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。第十一條物業(yè)

7、管理區(qū)域具備法律、法規(guī)規(guī)定條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)（村）代表組成。房地產行政主管部門應當予以政策指導，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合籌備組開展工作?；I備組負責下列工作:（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（七）完

8、成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?；I備組應當自成立之日起30日內，在物業(yè)所在地房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。第十二條首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)項目預（銷）售前一次性向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ）預繳籌備經費，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代收代管。預繳標準為物業(yè)管理區(qū)域內總建筑面積5萬平方米以下（含5萬平方米）的1萬元，5至10萬平方米（含10萬平方 米）1.5 萬元，10至20萬平方米（含20萬平方米）2 萬元，20 萬平方米以上的 3萬元?；I備經費的使用應堅持合理節(jié)儉、專戶儲存、專款專用、多退少補的

9、原則。第十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會的人數應當是5至15人的單數，業(yè)主委員任期為3至5年，可以連選連任。業(yè)主委會員委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七）法律法規(guī)規(guī)定應當具備的其他條件。本人及其近親屬或其他利害關系人在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)或者該企業(yè)的關聯企業(yè)任職的，不得擔任業(yè)主 委員會委員。第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項

10、，履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;（四）及時了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾 紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。第十五條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案意見并報物業(yè)所在地的縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)管委會房地產行政主管 部門備案：（一）業(yè)

11、主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)約等；（三）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（四）業(yè)主委員會工作規(guī)則；（五）業(yè)主委員會成立（換屆）備案表；（六）業(yè)主大會決定的其他重大事項。市、縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)房地產行政主管部門可結合實際，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本。第十六條業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員（鄉(xiāng)鎮(zhèn)會之日起 10日內，前任業(yè)主委員會應當在街道辦事處人民政府）、社區(qū)（村）的監(jiān)督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理書面交接手續(xù)；逾期不移交或損毀的，承擔相應的法律責任。第十

12、七條召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的社區(qū)（村），并聽取社區(qū)（村）的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)（村）依法履行自治管理職責，支持社區(qū)（村）開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。第十八條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨 時會議情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道 辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾 期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)（村）在街道辦事 處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下組織召開。第十九條經業(yè)主委員會三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主

13、 任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）組織召開或指定一名委員召集主持業(yè)主委員會 會議。業(yè)主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤 銷。業(yè)主委員會不得決定依法應當由業(yè)主大會決定的事項。業(yè)主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理 區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相 應的法律責任。第二一條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：（一）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有 利害關系

14、業(yè)主提供的利益或者報酬；（二）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹涉及本物業(yè)管理區(qū)域經營、管理等相關的業(yè)務；（三）違反物業(yè)服務合同的約定，拒交或拖欠物業(yè)服務費用，或利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；（四）泄露業(yè)主相關信息；（五）挪用、侵占業(yè)主共有財產；（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響公正履行職 務的行為。業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會決定中 止其成員職務，并提請業(yè)主大會會議終止其成員職務。第二十二條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）在本物業(yè)

15、管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)或者該企業(yè)的關 聯企業(yè)中任職的；（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十三條業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開業(yè)主大會會 議，進行換屆選舉，并在上屆業(yè)主委員會任期屆滿前選舉產 生新一屆業(yè)主委員會。第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數不足總數的二分之一或者 業(yè)主委員會不能正常開展工作的，新一屆業(yè)主委員會產生之 前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)（村）在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責，相關檔 案資料、印章及其他財物可以由社區(qū)（村）代為管理。第二十五條業(yè)主委員會應建

16、立信息公開制度，設立信息公示欄及工作意見箱，定期公布工作情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會工作資料，并有權就涉及自身 利益的事項向業(yè)主委員會提出質詢，業(yè)主委員會應當予以答第三章物業(yè)服務企業(yè)第二十六條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定取得資質證書，并在資 質等級許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。從事物業(yè)管理的人員應當按照規(guī)定取得職業(yè)資格證書。不得偽造、涂改、轉讓、出租、轉借資質證書和資格證書。第二十七條已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意，可以根據物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質等級及服

17、務內容。業(yè)主委員會應當依據法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書、服務投訴電話；（二）物業(yè)服務內容、物業(yè)服務標準、收費項目及標準、計費方式、收費依據等有關事項；（三）房地產、價格、公安、規(guī)劃、城市管理、工商、環(huán)保、質量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關法律、法規(guī)和物業(yè)服務合同規(guī)定以及有關物業(yè)服務行業(yè)技術標準提供專業(yè)化的服務，不得降低服務標準或者減少服務項目第三十條物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)或者配

18、置固定設施設備而形成的下列技術資料，應當建檔保存：（一）物業(yè)管理區(qū)域內的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄；（二）物業(yè)管理區(qū)域內的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、燃氣管道、消防設施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；（三）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關專營單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議；（四）住宅裝飾裝修管理資料；（五）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。第三十一條房地產行政主管部門應當建立物業(yè)服務

19、企業(yè)信用信息系統，對物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務項目實行動態(tài)考核考評管理，考核考評結果計入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，作為企業(yè)信用等級評價、資質升級、物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理項目創(chuàng)優(yōu)達標等活動評審的依據。公安、質監(jiān)、消防、稅務、供電等部門和單位，應當提供相關業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)行為記錄或物業(yè)服務項目年度專項考評結果。第三十二條市房地產行政主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)管理及二級以上企業(yè)的資質申報審 核工作。一級、二級及本市三級資質的物業(yè)服務企業(yè)，可以在全市范圍內從事物業(yè)服務活動；非本市登記注冊的一級、二級 資質物業(yè)服務企業(yè)在本市從事物業(yè)服務活動的，應當在本市 設立分公司；非本

20、市三級（含暫定）資質的，應當在本市申 請資質。物業(yè)服務活動應當接受物業(yè)所在地市（縣、市）房地產 行政主管部門的監(jiān)督管理。第三十三條從事物業(yè)服務的人員應當按照有關規(guī)定，參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。物業(yè)服務企業(yè)的電力、鍋爐、電梯、消防、高空作業(yè)等 從業(yè)人員，應當具備相應的從業(yè)資格。物業(yè)服務企業(yè)委托或 聘用具備相應資質的單位及個人，應當明確各自的安全管理 責任和義務。第四章前期物業(yè)管理第三十四條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。第三十五條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服

21、 務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相 應資質的物業(yè)服務企業(yè)。提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有 相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。第三十六條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當在物業(yè)預（銷）售前按照規(guī)定完成物業(yè)服務項 目招標工作，并向房地產行政主管部門備案。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當參照前期物業(yè)服務合同（示范文本）簽訂前期物業(yè)服務書面合同。第三十七條建設單位在預（銷）售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務企業(yè)的資質 等級、服務標準和收費標準等作為物業(yè)買賣合同的附件；物 業(yè)買受人應當對遵守臨

22、時管理規(guī)約、認可前期物業(yè)服務等作 出書面承諾。第三十八條建設單位應當按照建設工程規(guī)劃要求，配建不少于總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會工作用房）。未按規(guī)定配建的，不予竣工 備案。物業(yè)管理用房配建的面積和位置，應當有利于物業(yè)管理服務活動的開展。建設單位應當在申報新建物業(yè)項目規(guī)劃 時，征求物業(yè)所在地房地產行政主管部門的意見，以確定物 業(yè)管理用房的面積、位置。分期開發(fā)的物業(yè)服務項目，不能足額提供當期物業(yè)服務 用房的，建設單位應當提供臨時物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房應當具備水、電、暖等基本使用條件。第三十九條依法應當屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共廁所、機動車停車場（庫）、永

23、久性自行車庫等 配套設施，任何單位和個人不得買賣或抵押；未經業(yè)主大會 同意，不得占用或者改作他用。建設單位在申請房屋所有權初始登記時，應當將前款規(guī) 定的配套設施一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿 上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。第四十條前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿，未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務企業(yè) 的決定，前期物業(yè)服務企業(yè)自愿按照不低于原合同約定的服 務標準且不高于原合同約定的收費標準繼續(xù)提供服務的，可 以繼續(xù)服務至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。第四十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)服務項目的保修責任，其他項目的保修 期限由建設單位和施

24、工單位在施工合同中約定。第五章物業(yè)管理服務-17 -第四十二條物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務，收取物業(yè)服務費，接受業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主（物業(yè)使用人）具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見和建議，配合社區(qū)（村）做好相關管理工作。第四十三條物業(yè)服務合同應當包括下列內容：（一）物業(yè)基本情況；（二）物業(yè)服務的內容與質量；（三）物業(yè)服務費用；（四）物業(yè)的經營與管理；（五）物業(yè)的承接驗收；（六）物業(yè)的使用維護；（七）專項維修資金；（八）違約責任；（九）其他事項。物業(yè)服務合同

25、只能約定屬于民事服務內容的事項，不得約定由物業(yè)服務企業(yè)行使應當由行政管理部門行使的行政 管理職責。第四十四條物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委-19 -員會應當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服 務企業(yè)，并書面報告物業(yè)所在地房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)（村）。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會移交相關檔案資料。第四十五條實行物業(yè)管理重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照應急管理有關規(guī)定啟動應急響應程序，向房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ）及社區(qū)（村）、相關專營單位等進行報告，并采取措施

26、：（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安 全的；（三）物業(yè)服務人員擬集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人非正常重大傷亡事件；（六）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。第四十六條物業(yè)服務企業(yè)可以在房地產行政主管部門的指導下，按照自愿原則，加入市物業(yè)協會。市物業(yè)協會應當按照國家和省有關規(guī)定，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員自律制度，組織業(yè)務培 訓，協助政府有關

27、部門調解物業(yè)服務矛盾糾紛，配合房地產 行政主管部門建立健全信用檔案，加強行業(yè)誠信自律建設， 促進行業(yè)健康發(fā)展。第四十七條物業(yè)管理實行有償服務，遵循合理、公開以及收費標準與服務標準相適應的原則。住宅前期物業(yè)服務、保障性住房物業(yè)服務收費執(zhí)行政府 指導價；非住宅物業(yè)服務和業(yè)主大會成立后的住宅物業(yè)服務 收費實行市場調節(jié)價。物業(yè)服務費按房屋建筑面積計收，可按月、季、年收取，也可預收，但預收期限最長不得超過12個月。物業(yè)服務企業(yè)不得擅自設立收費項目和標準。第四十八條業(yè)主（物業(yè)使用人）應當根據物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費。未按時足額交納的， 物業(yè)服務企業(yè)有權要求限期交納。拒不交納物業(yè)服務費的，

28、 物業(yè)服務企業(yè)可以要求業(yè)主委員會協助催交，也可以向物業(yè) 所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）申請調解， 或者向人民法院提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費 的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第四十九條已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位全額交納；已交付 給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由買受人全額交納。-23 -業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)并及時結清物業(yè)服務等費用。物業(yè)服務企業(yè)不得以停水、停電等方式催繳物業(yè)服務等 費用。第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、生活垃圾處理等專營服務單位應當直接向最終用戶收取費 用。不

29、得強制物業(yè)服務企業(yè)代收上述費用，也不得因物業(yè)服 務企業(yè)拒絕代收而停止提供服務。委托物業(yè)服務企業(yè)收費的，應當簽訂書面委托協議，物 業(yè)服務企業(yè)可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手 續(xù)費等額外費用。專營服務單位應按照發(fā)票使用管理規(guī)定，為物業(yè)服務企 業(yè)向業(yè)主開具相關發(fā)票提供便利條件。住宅物業(yè)區(qū)域內共用設施設備的維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣、用熱等價格應當按照國家及省價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。第五十一條業(yè)主（物業(yè)使用人）使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通 行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有 利于物業(yè)的安全使用、維修養(yǎng)護的

30、原則，處理相鄰關系。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主（物業(yè)使用人）應當給予配合。物業(yè)服務企業(yè)應當對相關部門進入物業(yè)管理區(qū)域履行-25 -第五十二條業(yè)主（物業(yè)使用人）對房屋進行裝飾裝修職責提供便利條件并予以積極配合。時，應當遵守有關規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注 意事項書面告知業(yè)主（物業(yè)使用人）、裝修企業(yè)，并簽訂裝 飾裝修協議。協議應當包括下列內容：（一）裝飾裝修工程的實施內容；（二）裝飾裝修工程的實施期限；（三）允許施工的時間；（四）廢棄物的清運與處置；（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；（六）其他需要約定的禁止行為和注意事項；（七）

31、管理服務費用；（八）違約責任；（九）其他需要約定的事項。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的檢（巡）查， 對業(yè)主違反有關規(guī)定的行為及時進行勸導、制止，勸導、制 止無效的，應當及時向相關行政主管部門報告。物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主裝飾裝修提供必要的便利條件，不得參與、支持、縱容有關人員強制向業(yè)主銷售、搬運裝飾裝修材料、家居物品。第六章物業(yè)的使用與維護-27 -第五十三條物業(yè)管理區(qū)域劃分，以建設工程規(guī)劃許可證批準的范圍為基礎，遵循相對集中、便于管理的原則，綜 合考慮供熱、供水等相關配套設施設備及社區(qū)建設等因素， 應當遵守下列規(guī)定：（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設的，按照小區(qū)整體 規(guī)劃設施范圍劃分為一個

32、物業(yè)管理區(qū)域；（二）非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，能夠封閉管理的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（三）根據城市詳細規(guī)劃，確定整合為一個居住區(qū)或者 組團的，劃入一個物業(yè)管理區(qū)域；（四）地理上自然連接、規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經各區(qū) 域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數 過半數的業(yè)主同意劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的，可以調整為 一個物業(yè)管理區(qū)域；（五）經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū) 域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數 過半數的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的，可以調整為 多個物業(yè)管理區(qū)域。第五十四條新建

33、建設項目開工建設前，建設單位應當持房地產開發(fā)項目核準或備案文件、土地使用證、建設用地 規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案等資料向本轄區(qū)房地產行政-# -主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分書面申請。房地產行政主管部門應當按照本辦法第五十三條規(guī)定， 在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）意見后劃 定物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設單位。建設單位銷售物業(yè)，應當將物業(yè)管理區(qū)域四至界限在物 業(yè)買賣合同中明示。第五十五條已經建成并交付的物業(yè)，尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，其所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）應當在征求業(yè)主意見后，向 房地產行政主管部門提出劃分或者調整物業(yè)管理區(qū)域書面 申請。

34、房地產行政主管部門應當按照本辦法第五十三條規(guī)定， 劃定或者調整物業(yè)管理區(qū)域，并予以公示。第五十六條物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結構、主體結構和房屋外貌；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地；（三）私圈、私占、私建停車場地；（四）擅自設置攤點或者集貿市場；（五）隨意傾倒或者堆放垃圾、雜物；（六）侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；（七）擅自在建（構）筑物屋頂、外墻上安裝、放置、 懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；（八）違反規(guī)定排放噪聲或者故意制造噪聲干擾他人正常生活;（九）違反有關規(guī)定排放超標準噪音和有毒有害物質，存放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物品；（十）違反規(guī)定停

35、放車輛或者不按照規(guī)定行車路線行駛；（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（十二）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。第五十七條街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）或者物業(yè)服務企業(yè)（管理單位）應當對物業(yè)管理區(qū)域內違反 本辦法第五十六條規(guī)定的行為進行巡查。發(fā)現違法行為的， 應當對行為人予以勸導、制止。勸導、制止無效的，應當及 時向有關行政主管部門報告。有關行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域內的具體管理職責 分工，按照有關法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當事先征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，并不得 影響物業(yè)正常使用功能和業(yè)主的

36、正常生活。經營所得收益應 當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定 使用。第五十九條住宅小區(qū)內規(guī)劃建設的專用車庫和停車場（位），由物業(yè)服務企業(yè)提供服務的，可以按照規(guī)定收取 車輛停放服務費。-31 -物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場（庫、位），應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主（物業(yè)使用人）使用。業(yè)主對機動車輛保管有特殊要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務 企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。第六十條業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交存住宅專項維修資金，用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第六十一條房地產行政主管部門應當根據建筑安裝工程造價，合理確定、調整、公布每平方米建筑面

37、積交存首期住宅專項維修資金的數額，并及時公布。建設單位出售房屋時，應當按照標準向業(yè)主代收首期住宅專項維修資金并交存至物業(yè)所在地房地產行政主管部門 設立的住宅專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。住宅專項維修資金分戶賬面余額不足首期交存額百分之三十的，應當按照規(guī)定續(xù)交。第六十二條物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當書面通知解聘原物業(yè)服務企業(yè)。原物業(yè)服務企業(yè)應當在收到解聘通知之日起10日內與業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)并退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)服務企業(yè)

38、應當在原-33 -物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè) 主委員會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務企業(yè)拒不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務企業(yè)可以通過房地產行政主 管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū) 域，辦理交接手續(xù)。第六十三條物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定提前終止物業(yè)服務合同的，應當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前，物 業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。第六十四條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交相關資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企 業(yè)做好交接工作；沒有業(yè)主委員會的，應當移交街

39、道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）代管。第六十五條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當由全體業(yè)主共同 承擔管理責任；環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視 等相關單位應當繼續(xù)做好管理服務工作。屬地職能部門應當 履行相應的社會管理職能；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、 社區(qū)（村）應當根據業(yè)主請求，指導和協助業(yè)主召開業(yè)主大 會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。第六十六條物業(yè)服務企業(yè)為滿足管理需要，投資建用設施設備的，應當征求業(yè)主意見，經專有部分面積占建筑 物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意后，方可 實施。未按規(guī)定征求業(yè)主意見的，視為物業(yè)服務企業(yè)自愿投 資，物業(yè)服

40、務企業(yè)不得要求業(yè)主或他人承擔相關費用。第七章職責分工第六十七條市房地產行政主管部門負責全市物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理工作。履行以下職責：1. 負責擬定全市物業(yè)服務市場的發(fā)展規(guī)劃和計劃并組 織實施，負責擬定全市物業(yè)管理的政策性指導意見并監(jiān)督落 實；2. 負責對縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)管委會房地產行政主管 部門的業(yè)務指導和監(jiān)管；3. 負責全市三級（暫定）物業(yè)服務企業(yè)資質審核、審批 及二級以上物業(yè)服務企業(yè)資質初審、上報工作；4. 負責全市物業(yè)服務企業(yè)考核、評價、信用檔案建立和 管理工作，負責物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員管理工作；5. 按照分級負責、屬地管理的原則，受理并協調解決有 關物業(yè)管理的投訴和糾紛；6. 指導

41、各縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)前期物業(yè)服務招投標管 理工作，負責組織市城區(qū)前期物業(yè)服務招投標管理和前期物業(yè)服務合同備案工作;7. 指導各縣（區(qū)、市）、開發(fā)區(qū)住宅專項維修資金交存、 使用、管理等工作，負責市城區(qū)住宅專項維修資金交存、使用、管理等工作；8. 指導各縣（區(qū)、市）落實新建住宅小區(qū)綜合驗收制度， 負責市城區(qū)新建住宅小區(qū)綜合驗收工作；9. 指導市物業(yè)協會工作。第六十八條縣（區(qū)、市）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管 理工作，組織對物業(yè)服務項目進行綜合考評；建立健全物業(yè) 管理服務投訴處理機制，建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統； 指導屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開

42、展業(yè)主大會成立、 業(yè)主委員會選舉、換屆和備案等日常監(jiān)督管理工作。第六十九條價格行政主管部門負責物業(yè)管理活動中的價格監(jiān)管工作，履行以下職責：1. 建立與市場經濟相適應的物業(yè)服務價格調整機制，開 展物業(yè)服務成本監(jiān)審，制定、調整物業(yè)服務政府指導價標準 并及時向社會公布；2. 監(jiān)督檢查價格公示制度落實情況，依法查處價格違法 行為。第七十條公安部門負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域內的治安防范、日常消防管理等工作，履行以下職責：促業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)建立公共秩序維護 制度，落實各項治安防范措施；2. 依法查處違反各類中華人民共和國噪聲污染防治 法的行為；3. 依法查處物業(yè)管理區(qū)域內的消防安全違法行為

43、；4. 監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對共 用消防設施進行維護管理，對共用部位開展防火檢查、巡查及消防安全教育宣傳等工作；5. 監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范 各類交通標識設置、停車位劃分、行車路線制定等交通安全 行為，會同相關部門在物業(yè)管理區(qū)域外城市道路上劃分臨時 停車位，緩解小區(qū)停車難問題。第七十一條民政部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的民政事務管理工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企 業(yè)、建設單位做好住宅區(qū)和樓群命名、門牌編號、殯葬管理 及物業(yè)行業(yè)協會的監(jiān)督指導等相關工作。第七十二條司法部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的人民調解工作，解決物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維修、養(yǎng)護、 管理和物業(yè)交接中發(fā)生的各類矛盾糾紛。第七十三條環(huán)保部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境保護監(jiān)管工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企 業(yè)開展物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境保護工作，依法查處影響業(yè)主 正常生活的煙塵、噪聲、煙油污染或廢棄物超標等違反環(huán)境1.負責物業(yè)管理區(qū)域內的人口管理、治安管理，指導督-37 -保護規(guī)定的違法行為第七十四條規(guī)劃和城市管理部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等監(jiān)管工作，履行以下職責：1. 提出物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會工作用房、公共廁所、環(huán)衛(wèi)垃圾、 永久性自行車停車庫（場）、機動車停車庫 （場）、綠化設施、公共體育場地和設施等各類配套設施的規(guī)劃設計