房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告地產(chǎn)業(yè)資料

1、最新資料 ,Wo萬(wàn)rd 達(dá)版，廣可場(chǎng)自由編輯！】目錄目錄1一摘要2二項(xiàng)目背景分析2（1）項(xiàng)目概括2（2）項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3（3）項(xiàng)目方案3（4）項(xiàng)目功能面積分布.3三項(xiàng)目投資估算與資金籌措4四項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算5五項(xiàng)目借款還本付息分析6六項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算7七項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8 （1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提8（2）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析9（3）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析9（4）項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表11八項(xiàng)目盈虧平衡分析11（一）銷售部分盈虧平衡分析12（二）租賃部分盈虧平衡分析12九項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論12一摘要萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于 1988 年，伴隨中國(guó)改革開放的時(shí)代步伐，

2、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)迅 速成長(zhǎng)為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)， 形成商業(yè)地產(chǎn)、 高級(jí)酒店、 文化產(chǎn)業(yè)、 連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到 1000億元，年銷售額 600 億元， 年納稅超過(guò) 50 億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó) 50 多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開 業(yè) 27 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 8 家五星級(jí)酒店、 400 塊電影銀幕、 11 家連鎖百貨店。 計(jì)劃到 2012 年，企業(yè)資產(chǎn)超過(guò) 1500億元，年銷售額 1000億元，年納稅 80 億元，成為世界級(jí)的企業(yè)集團(tuán)。銀川金風(fēng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總投資約 20 億元。是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在銀川市的首個(gè)綜 合性商貿(mào)品牌項(xiàng)目，建筑面積 28.8 萬(wàn)平方米，將在新街區(qū)著力打造集高 檔寫字樓、頂級(jí)品牌專

3、賣店、高檔百貨、多元化特色餐飲、時(shí)尚休閑、娛 樂(lè)為一體的綜合性、新地標(biāo)商街。因項(xiàng)目發(fā)展需要，銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投 資有限公司誠(chéng)聘各界精英加盟萬(wàn)達(dá)。二項(xiàng)目背景分析（1）項(xiàng)目概括銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是 2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資 30 億 元，是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院及精裝公寓共同組成約 30 萬(wàn)平方米的城市綜合體。通過(guò) 各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯集吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住等 5 大流行時(shí) 尚生活元素于一身， 形成城市核心區(qū)的城中之城， 為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、 一站式、多方位的便捷服務(wù)，滿足各項(xiàng)商務(wù)、生活、娛樂(lè)體驗(yàn)需求，成為 銀川市業(yè)態(tài)最

4、為齊全和豐富的商業(yè)中心。（2）項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總用地面積： 70143 2、總建筑面積： 288000 3、建筑密度： 49.75 4、容積率： 3.805、地下建筑面積： 11743m26、地上建筑面積： 161197m27、西塔樓建筑面積： 71771m28、東塔樓建筑面積： 101169m29、已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（3）項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu) （過(guò)程略） ，主要建主力樓 （以出租為主） 和公寓（以出售為主）。主力樓是由大型購(gòu)物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、 品牌超市、高檔 KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院共同組成約 30 萬(wàn)平方米的城市綜合體。通過(guò)

5、各類業(yè)態(tài)的有機(jī)結(jié)合在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)匯集吃、玩、樂(lè)、購(gòu)、住等5 大流行時(shí)尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城（4）項(xiàng)目功能面積分布表 1 （主力樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)301330131層大堂、商場(chǎng)等26480264802層商商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層寫字層避難層1541154118 層設(shè)備層154115411925 層寫字樓154116951表 2 （公寓

6、樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層地下車庫(kù)20482048負(fù)一層地下室20482048小計(jì)4096119層精裝公寓等204845.752三項(xiàng)目投資估算與資金籌措1）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表項(xiàng)目主力樓成本主力樓單價(jià)公寓樓成本公寓樓單價(jià)合計(jì)1、開發(fā)成本（靜態(tài)）897583651.1 土地購(gòu)置費(fèi)289128911.2 前期工程費(fèi)1.3 工程建設(shè)費(fèi)544949621.4 開發(fā)期間稅費(fèi)6355122、開發(fā)費(fèi)用103313902.1 管理費(fèi)1631492.2 其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1631492.4

7、財(cái)務(wù)費(fèi)用6576572.5 銷售費(fèi)用003853、總計(jì)1000897552）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀 行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了 5 億元完成 了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為 5.52 億元，計(jì)劃由 開發(fā)商投入自有資金 0.97 億元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 4.55 億元 用于投資，剩余部分 6.67 億元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 10 億元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)表 4 所示。表 4 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期10年3月10 年 6 月10年 101投資

8、總額121271242524254339561.1建設(shè)投資121271242524254339562資金籌措121271242524254339562.1自有資金972024255826962.2借款資金455000600045002.3銷售收入再投資66051017672287603資金缺口（ 2.1+2.2 ）55200242565825196四項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案是將純公寓樓全部用于出售，共 58093m2。主力樓 的寫字樓和商場(chǎng)以及步行街樓的商場(chǎng)全部用于出租。每年各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳 見(jiàn)表 5、表 6、所示。表 5 主力樓寫字樓銷售收入測(cè)算表201020112012201

9、0售價(jià)13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬(wàn)元）226562011售價(jià)14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬(wàn)元）365982012售價(jià)13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬(wàn)元）19606合計(jì)（萬(wàn) 元）78861表 6 主力樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算五項(xiàng)目借款還本付息分析根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款 4.55 億元用于投資表 7 借款還本付息表（單位：元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息6858275年底還本付息年末借款累計(jì)0六項(xiàng)目銷售與租賃稅金及附加測(cè)算本項(xiàng)目銷年份2010201120122013201420

10、152016售與租賃 稅金及附 加估算表 詳見(jiàn)表 8、 表 9 所示。 表 8 銷售 稅金及附 加一覽表商場(chǎng)（-1 至 地面四層）平均月租金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租賃費(fèi)用（萬(wàn) 元）38403836343838租金收入（萬(wàn) 元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031商場(chǎng)（-1 至 地面四層）平均月租金（元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%8

11、5%租賃費(fèi)用（萬(wàn) 元）41414141414141租金收入（萬(wàn) 元）6881688168816881688168816881序號(hào)項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì)20102011201220131銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加13912247120448422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*51133183098039432.2城市維護(hù)建設(shè)稅（2.1 ）*779128692762.3教育費(fèi)附加（2.1 ）*33455291182.4防洪工程維護(hù)費(fèi)（1） *0.09 203318712.5交易印花稅（1） *0.05 111810392.6交易管理費(fèi)（ 1）*0.5 113183

12、983943土地增值稅（1）*1227366196789表 9 租賃稅金及附加估算一覽表序 號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)20102011201220132014201520161租賃收入685530287762926927229242082222223482234822租賃稅金及 附加12092750765163480342703920414241422.1營(yíng)業(yè)稅（1）*53427614391463136112101111117411742.2城市維護(hù)建 設(shè)稅（2.1 ）*7239910110295857882822.3教育費(fèi)附加（2.1 ）*31028434441363335352.4防洪工程維 護(hù)費(fèi)

13、（1）*0.09 617262625222021212.5交易印花稅（1）*0.05 343141514121112122.6房產(chǎn)稅（1）*12822643453351232672905266728182818七項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng) 目開發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。1、價(jià)格水平的假定本項(xiàng)目物業(yè)的租售價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)比較并結(jié)合銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)?況進(jìn)行時(shí)間修正后，得出物業(yè)將來(lái)推出市場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。2、租金升幅的假定在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)銀川市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金 每五年絕對(duì)

14、升幅為 5。本租金基本可視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)。3、稅費(fèi)的規(guī)定 本項(xiàng)目物業(yè)在銷售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格 按照政府的有關(guān)規(guī)定。4、出租物業(yè)的折舊 本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生 收入起的年份至經(jīng)營(yíng)期最后一年（ 2005年至 2032年，共 28 年）。5、出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值 本項(xiàng)目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。6、期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定 設(shè)定為 7。（2）損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析表 10 項(xiàng)目損益表序 號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)合計(jì)201020112012201320142015201676439287729262722242022222

15、34823481收入169982221.1銷售收入788606855328772926272224202222234823481.2租賃收入06998222171272總成本費(fèi)用14748474847484748474847484748由于銷售寫字樓總成2.1本分?jǐn)?8339132932.2用于租賃物業(yè)折舊24748474847484748474847484748125773稅金050765163480342703920414241423.1銷售稅金及附加4842120923.2租賃稅金及附加750765163480342703920414241424土地增值稅789(1)-(2)-(4665

16、618951935176715191355145914595利潤(rùn)總額3)-(4)12880422153966所得稅(5)*33%562546388583450134473481548157稅后利潤(rùn)(5)-(6)31259126912971184101790819776977668047分析：項(xiàng)目年投資利潤(rùn)率為 9.08 基準(zhǔn)收益率 7，基本達(dá)到行業(yè)收益 水平，可以認(rèn)為其靜態(tài)盈利能力滿足要求。（3）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力分析1、全部投資現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如表 11 所示。表 11 全部投資現(xiàn)金流量表序 號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011201220132014201520

17、161現(xiàn)金流入764396287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788601.2租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出5000011330115511063792838393895889582.1建設(shè)投資171270500002.2銷售56312.2.1銷售稅金及 附加48422.2.2土地增值稅7892.3租賃稅金及 附加7071050765163480342703920414241422.4所得稅15396362546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-500

18、0174461771816592149251382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金 流量-5000193053702353615685408236996894111418根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示： 本項(xiàng)目投資回收期為 7.89 年 本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（ NPV） 86866 萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求2、自有資金投資現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表 12 所示。表 12 自有資金現(xiàn)金流量表序 號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期20102011201220132014201520161現(xiàn)金流入7643928776292692722924

19、20822222234822348261.1銷售收入788601.2租賃收入685536287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384322840115511063792838393895889582.1自有資金597202.2預(yù)售收入再投 入2.3貸款還本付息57550115102.4銷售稅金及附 加48422.5租賃稅金及附 加12092950765163480342703920414241422.6土地增值稅7892.7所得稅15396362546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量59361771816592149251

20、382914524145244累計(jì)凈現(xiàn)金流 量-37746-20028-343611489253183984354367根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示： 本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值（ NPV）50829 萬(wàn)元 自有資金投資內(nèi)部收益率為 21.27 由此可見(jiàn)，從自有資金動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本項(xiàng)目滿足投資要求。（4）項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依 據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用詳見(jiàn)表 13 所示。表 13 資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目名稱20102011201220132014201520161資金來(lái)源287762926927229242082222223482234821.1銷售收入1.2租賃收入287762926927229242082222223482234821.3自有資金1.4銀行貸款2資金運(yùn)用2284011551106379283839389588