房地產(chǎn)公司實務(wù)賬務(wù)處理

1、所謂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設(shè)施。這些臨時性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理？筆者結(jié)合最近相關(guān)稅收政策的研究，在此就房地產(chǎn)企業(yè)的臨時設(shè)施的財稅處理進(jìn)行分析。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的財務(wù)處理由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時性設(shè)施均不構(gòu)成最終開發(fā)產(chǎn)品實體，也沒有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本，根據(jù)收入與費用匹配的原則，應(yīng)進(jìn)行分期攤銷，因此，對于臨時性設(shè)施的建造成本，實際發(fā)生時直接計入開發(fā)成本，會計處理是：借：開發(fā)間接費項目營

2、銷設(shè)施（售樓部/樣板間）貸：銀行存款或借：前期工程費臨時設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設(shè)施）貸：銀行存款將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時設(shè)施的稅務(wù)處理1、所得稅的處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）規(guī)定：開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。在結(jié)算計算成本時，項目基建臨時設(shè)施可通過“前期工程費臨時設(shè)施”核

3、算，項目營銷設(shè)施可通過“開發(fā)間接費項目營銷設(shè)施”進(jìn)行歸集。國稅發(fā)200931號第二十六條（一）項以可否銷售原則確定計稅成本對象規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設(shè)施不作為計稅成本核算對象出現(xiàn)，應(yīng)作為過渡成本處理。2、臨時性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產(chǎn)稅處理財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（

4、財稅地19868號）第二十一條規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！必敹惖?9868號第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！被谝陨险咭?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設(shè)施必須為基

5、建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。或者這些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的

6、解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財稅地19868號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計稅。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅2010121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！庇捎跁嫼怂阒?，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發(fā)間接費核算，僅包括了建

7、造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計稅原值，在計算房產(chǎn)稅時就要首先納稅調(diào)整。案例：2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項開發(fā)，先期投入建造的臨時設(shè)施包括有項目基建用房1000建造成本120萬元，售樓部2000，建造成本340萬元，樣板間200建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財稅處理。分析：（1）財務(wù)處理建用房1000建造成本120萬元，售樓部2000，建造成本340萬元，樣板間200建造成本50萬元的會計處理如下：借：開發(fā)間接費項目營銷設(shè)施（售樓部/樣板間）3900000貸：銀行存款 3900000借：前期工程費臨時設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息

8、棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設(shè)施）1200000貸：銀行存款 1200000（2）稅務(wù)處理根據(jù)財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財稅地19868號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，A房地產(chǎn)公司項目施工期間，基建用房1000暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000、樣板間200臨時建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項目銷售服務(wù)，不符合財稅地19868號第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用

9、原值計稅。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發(fā)間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計稅原值。根據(jù)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財稅2010121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！保虼?，在對售樓部、樣板間房產(chǎn)稅計算時要進(jìn)行納稅調(diào)整。假設(shè)售樓部占地面積3000，土地成本1200元/，則售樓部應(yīng)計入房產(chǎn)原值的土地成本為300

10、0×1200元/=360萬元，房產(chǎn)稅計稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產(chǎn)稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設(shè)樣板間占地面積450，容積率低于0.5，則樣板間應(yīng)計入房產(chǎn)原值的土地成本為200×2×1200元/=48萬元，房產(chǎn)稅計稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產(chǎn)稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。關(guān)于個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)納稅分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)必須要有相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)，個人直接從事項目開發(fā)顯然是法律所不允許的。有資質(zhì)的企業(yè)缺少資金，有資金實力的個人缺乏資質(zhì)

11、，難免有人會想掛靠到有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成項目的拿地和開發(fā)。這種形式下雙方利益均沾，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身不投入任何人力和資金，僅靠轉(zhuǎn)借資質(zhì)幫助個人完成項目一系列手續(xù)的辦理及正常納稅申報并收取其不菲的管理費；個人以企業(yè)資質(zhì)為平臺，只要支付一定的管理費即可獨立開發(fā)經(jīng)營最終享有項目的全部經(jīng)營成果。對于實務(wù)中出現(xiàn)的這種大款與有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目合作開發(fā)形式，我們應(yīng)如何認(rèn)定其納稅性質(zhì)呢？首先，營業(yè)稅方面的規(guī)定。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十一條規(guī)定：“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包

12、人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人?！备鶕?jù)此規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目不得以個人名義立項，個人掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為納稅人，項目開發(fā)銷售也只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義開具發(fā)票和納稅處理。因此，由此產(chǎn)生的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅都應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行納稅處理。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取管理費的處理。個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的掛靠行為從形式上看屬于內(nèi)部分配關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算的項目利潤扣掉自己該收取的管理費后的余額做為對個人應(yīng)享有的經(jīng)營收益的分配。由于內(nèi)部分配不需要計算繳納流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)與個人之間也不需要相互開具發(fā)票。第

13、三，個人從掛靠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤中分配的所得，應(yīng)區(qū)分經(jīng)營性質(zhì)另行計算繳納個人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人對企事業(yè)單位實行承包經(jīng)營,承租經(jīng)營取得所得征稅問題的通知（國稅發(fā)1994179號） 規(guī)定：一、企業(yè)實行個人承包、承租經(jīng)營后,如果工商登記仍為企業(yè)的,不管其分配方式如何,均應(yīng)先按照企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。承包經(jīng)營、承租經(jīng)營者按照承包、承租經(jīng)營合同(協(xié)議)規(guī)定取得的所得，依照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅，具體為：(一)承包,承租人對企業(yè)經(jīng)營成果不擁有所有權(quán),僅是按合同(協(xié)議)規(guī)定取得一定所得的,其所得按工資,薪金所得項目征稅,適用5%-45%的九級超額累進(jìn)稅率。(二)承

14、包,承租人按合同(協(xié)議)的規(guī)定只向發(fā)包,出租方交納一定費用后,企業(yè)經(jīng)營成果歸其所有的,承包,承租人取得的所得,按對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營,承租經(jīng)營所得項目,適用5%-35%的五級超額累進(jìn)稅率征稅。二、企業(yè)實行個人承包,承租經(jīng)營后,如工商登記改變?yōu)閭€體工商戶的,應(yīng)依照個體工商戶的生產(chǎn),經(jīng)營所得項目計征個人所得稅,不再征收企業(yè)所得稅。三、企業(yè)實行承包經(jīng)營、承租經(jīng)營后，不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料、正確計算應(yīng)納稅所得額的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)納稅所得額，并依據(jù)<中華人民共和國稅收征收管理法>的有關(guān)規(guī)定,自行確定征收方式。因此，個人以房地產(chǎn)企業(yè)名義進(jìn)行開發(fā)活動享有項目最終經(jīng)營收益，應(yīng)按照“

15、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營,承租經(jīng)營所得”項目,適用5%-35%的五級超額累進(jìn)稅率征收個人所得稅。但是在這種形式下，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個人掛靠者，如果不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料，無論從企業(yè)層面上應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅、土地增值稅還是個人層面上應(yīng)繳納的個人所得稅來講，在當(dāng)前房地產(chǎn)稅收調(diào)控適度從緊的情況下存在的納稅風(fēng)險均不應(yīng)忽視。銀建房地產(chǎn)業(yè)主要會計科目和主要賬務(wù)處理1 主要會計科目序號編號會計科目名稱序號編號會計科目名稱資產(chǎn)類成本類11121應(yīng)收票據(jù)125001開發(fā)成本 銀行承兌匯票 土地征用及拆遷費21122應(yīng)收賬款 前期工程費 應(yīng)收銷售賬款 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 應(yīng)收租賃賬款 建筑安裝工程費 應(yīng)收其

16、他賬款 公共配套設(shè)施費31123預(yù)付賬款 開發(fā)間接費用 預(yù)付工程款損益類預(yù)付備料款136001主營業(yè)務(wù)收入預(yù)付購貨款 商品房銷售收入41405開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施銷售收入51406 發(fā)出商品146051其他業(yè)務(wù)收入61409 庫存物資 租金收入 專用材料 處置投資性房地產(chǎn)收入 專用設(shè)備156402其他業(yè)務(wù)成本 工器具166403營業(yè)稅金及附加71521 投資性房地產(chǎn) 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù) 教育附加費 防洪保安費房產(chǎn)稅（投資性房地產(chǎn)）土地使用稅（投資性房地產(chǎn)）81522 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）城市維護(hù)建設(shè)稅負(fù)債類教育費附加92202應(yīng)付賬款土地增值稅 應(yīng)付購貨款防洪保安費應(yīng)付工程款房產(chǎn)稅 應(yīng)

17、付其他賬款土地使用稅102203預(yù)收賬款176601銷售費用 預(yù)收購房定金 職工薪酬 預(yù)售收入 展覽費112221應(yīng)交稅費差旅費 應(yīng)交營業(yè)稅代銷手續(xù)費 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅銷售服務(wù)費 應(yīng)交教育費附加經(jīng)營性租賃費 應(yīng)交防洪保安費通訊費 應(yīng)交房產(chǎn)稅訴訟費 應(yīng)交土地使用稅廣告費 應(yīng)交個人防洪保安費現(xiàn)金短缺 應(yīng)交個人所得稅 其他可計入的費用 應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交所得稅2 主要賬務(wù)處理資產(chǎn)類1121 應(yīng)收票據(jù)1 本科目核算因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目001收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票本科目 銀行承兌匯票（付款人）預(yù)收賬款

18、 預(yù)售收入（購房人）002背書轉(zhuǎn)讓銀行承兌匯票預(yù)付賬款 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付購貨款（××單位）本科目 銀行承兌匯票（付款人）003持未到期的匯票向銀行貼現(xiàn)按實際收到的金額銀行存款 按貼現(xiàn)息財務(wù)費用 按匯票的票面金額本科目 銀行承兌匯票（付款人）004匯票到期按實際收到的金額銀行存款 按匯票的票面金額同上3 本科目按開出的銀行承兌匯票的單位進(jìn)行明細(xì)核算。 注：應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查簿”，逐筆登記匯票的種類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額等資料。匯票背書轉(zhuǎn)

19、讓、貼現(xiàn)或到期結(jié)清票款后，在備查簿中應(yīng)予注銷。4 本科目期末借方余額，反映持有的銀行承兌匯票的票面金額。1122 應(yīng)收賬款1 本科目核算因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋等經(jīng)營活動應(yīng)收取的款項。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目005發(fā)生應(yīng)收賬款按應(yīng)收金額本科目 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）應(yīng)收租賃賬款（債務(wù)人）應(yīng)收其他賬款（債務(wù)人） 按確認(rèn)的營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入006收回應(yīng)收賬款銀行存款本科目 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）應(yīng)收租賃賬款（債務(wù)人）應(yīng)收其他賬款（債務(wù)人）007改用銀行承兌匯票結(jié)算應(yīng)收票據(jù) 銀行承兌匯票（付款人）同上008確實無法收回的應(yīng)收款項（按管理

20、權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后作為壞賬）壞賬準(zhǔn)備同上3 本科目按應(yīng)收銷售賬款、應(yīng)收租賃賬款、應(yīng)收其他賬款和債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映尚未收回的應(yīng)收賬款。1123 預(yù)付賬款1 本科目核算按合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程和備料款項，或預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款項。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目009預(yù)付給承包單位的工程和備料款本科目 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付備料款（××單位）銀行存款010結(jié)算工程價款按工程價款結(jié)算賬單開發(fā)成本 建筑安裝工程費應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款（債權(quán)人） 同時扣回預(yù)付的工程和備料款應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款（債權(quán)人

21、）本科目 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付備料款（××單位）011預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款本科目 預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款012收到所購物資按應(yīng)計購入物資成本的金額開發(fā)成本 建筑安裝工程費庫存物資 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具） 按應(yīng)支付的金額本科目 預(yù)付購貨款（××單位） 補付的款項本科目 預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款 退回多付的款項同上作相反會計分錄3 本科目按預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購貨款和債務(wù)

22、人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映預(yù)付的款項。1405 開發(fā)產(chǎn)品1 本科目核算已完開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 開發(fā)產(chǎn)品 指已完成全部開發(fā)過程，已驗收合格合乎設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可依合同規(guī)定的條款移交購貨單位，或作為商品對外銷售的產(chǎn)品。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目013開發(fā)的產(chǎn)品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)（竣工驗收）本科目開發(fā)成本014期末結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本主營業(yè)務(wù)成本 商品房銷售成本本科目015開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 非經(jīng)營用固定資產(chǎn)同上開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施用于從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房固定資產(chǎn) 經(jīng)營用固定資產(chǎn)同上016開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

23、投資性房地產(chǎn) 同上3 本科目按開發(fā)產(chǎn)品的種類和對象進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。1406 發(fā)出商品1 本科目核算以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。 注：按合同約定的收款日期確定銷售收入的實現(xiàn)。 按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比例計算結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目017簽訂分期收款銷售合同，開發(fā)產(chǎn)品業(yè)已移交本科目開發(fā)產(chǎn)品018按合同約定的期限收取銷售款銀行存款應(yīng)收賬款 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）主營業(yè)務(wù)收入 商品房銷售收入同時，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本主營業(yè)務(wù)成本 商品房銷售成本本科目3 本科目按開發(fā)產(chǎn)

24、品的種類和對象進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映尚未結(jié)轉(zhuǎn)的發(fā)出商品的實際成本。1409 庫存物資1 本科目核算為開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)備的各種物資的實際成本。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目019收到所購物資按應(yīng)計購入物資成本的金額本科目 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具） 按應(yīng)支付的金額預(yù)付賬款 預(yù)付購貨款（××單位） 補付的款項預(yù)付賬款 預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款 退回多付的款項同上作相反會計分錄020領(lǐng)用物資開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（&#

25、215;×項）公共配套設(shè)施費（××項） 建筑安裝工程費（建筑工程費） 建筑安裝工程費（安裝工程費）本科目 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）3 本科目按專用材料、專用設(shè)備和工器具等進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映為開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)備的各種物資的實際成本。1521 投資性房地產(chǎn)1 本科目核算采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的成本。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目021開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)本科目開發(fā)產(chǎn)品022處置投資性房地產(chǎn)銀行存款其他業(yè)務(wù)收入按投資

26、性房地產(chǎn)的累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額本科目 按其差額其他業(yè)務(wù)成本3 本科目按投資性房地產(chǎn)的類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)成本。1522 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）1 本科目核算投資性房地產(chǎn)的累計折舊。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目023月末計提折舊其他業(yè)務(wù)成本本科目024處置投資性房地產(chǎn)銀行存款其他業(yè)務(wù)收入 按累計折舊本科目 按賬面余額投資性房地產(chǎn) 按其差額其他業(yè)務(wù)成本3 本科目按投資性房地產(chǎn)的類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映投資性房地產(chǎn)的累計折舊額。負(fù)債類

27、2202 應(yīng)付賬款1 本科目核算因購買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營活動應(yīng)支付的款項。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目025結(jié)算工程價款按工程價款結(jié)算賬單開發(fā)成本 建筑安裝工程費本科目 應(yīng)付工程款（債權(quán)人）同時扣回預(yù)付的工程和備料款本科目 應(yīng)付工程款（債權(quán)人）預(yù)付賬款 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付備料款（××單位）026支付給承包單位的工程款同上銀行存款3 本科目按應(yīng)付購貨款、應(yīng)付工程款、應(yīng)付其他賬款和債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末貸方余額，反映尚未支付的應(yīng)付賬款余額。2203 預(yù)收賬款1 本科目核算按合同規(guī)定預(yù)收購房單位或個人

28、的購房定金和預(yù)售收入。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目027收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等而預(yù)收的定金和預(yù)售收入銀行存款本科目 預(yù)收購房定金（購房單位或個人）預(yù)售收入（購房單位或個人）028收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等而收到的銀行承兌匯票應(yīng)收票據(jù) 付款人本科目 預(yù)售收入（購房單位或個人）029商品房移交購房單位或個人按商品房銷售價應(yīng)收賬款 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）主營業(yè)務(wù)收入 商品房銷售收入 配套設(shè)施銷售收入同時結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收購房定金和預(yù)售收入本科目 預(yù)收購房定金（購房單位或個人）預(yù)售收入（購房單位或個人）應(yīng)收賬款 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）3 本科目按預(yù)收購房定金、預(yù)售收入和購房單位

29、或個人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末貸方余額，反映預(yù)收的款項。2221 應(yīng)交稅費1 本科目核算按稅法等規(guī)定計算應(yīng)交納的各種稅費，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、防洪保安費（僅適用于廣西）、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人防洪保安費（僅適用于廣西）、個人所得稅、土地使用稅、所得稅等。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目030期末按預(yù)收購房的定金和預(yù)售的收入計算應(yīng)交的營業(yè)稅和土地增值稅營業(yè)稅金及附加本科目 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交土地增值稅按投資性房地產(chǎn)的租金收入或其他經(jīng)營性收入計算應(yīng)交的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅同上本科目 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交房產(chǎn)稅031期末，按應(yīng)交營業(yè)稅額計算應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅

30、、教育費附加和防洪保安費等同上本科目 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交防洪保安費032期初，繳納營業(yè)稅金及附加本科目 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交土地增值稅 應(yīng)交防洪保安費銀行存款033期末，按預(yù)收購房的定金和預(yù)售的收入計算應(yīng)交所得稅（預(yù)繳）遞延所得稅資產(chǎn) 預(yù)售收入預(yù)交所得稅注：（預(yù)收購房定金 預(yù)售收入）× 預(yù)計毛利率（20）× 稅率所得稅費用 遞延所得稅費用注：（期間費用 營業(yè)稅金及附加）× 稅率本科目 應(yīng)交所得稅注：遞延所得稅資產(chǎn) 所得稅費用034期初，繳納所得稅本科目 應(yīng)交所得稅銀行存款035清算土地增值稅和所得稅應(yīng)補交土地增

31、值稅營業(yè)稅金及附加本科目 應(yīng)交土地增值稅期初，補交土地增值稅本科目 應(yīng)交土地增值稅銀行存款應(yīng)退回土地增值稅同上營業(yè)稅金及附加收到退回的土地增值稅銀行存款本科目 應(yīng)交土地增值稅按應(yīng)納稅所得額計算所得稅所得稅費用 當(dāng)期所得稅費用本科目 應(yīng)交所得稅結(jié)轉(zhuǎn)遞延所得稅資產(chǎn)本科目 應(yīng)交所得稅遞延所得稅資產(chǎn)補交所得稅同上銀行存款收到退回的所得稅同上作相反會計分錄3 本科目按應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交所得稅、應(yīng)交土地增值稅、應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交房產(chǎn)稅、應(yīng)交土地使用稅、應(yīng)交教育費附加、應(yīng)交防洪保安費、應(yīng)交個人所得稅、應(yīng)交個人防洪保安費等進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末貸方余額，反映尚未交納的稅費。成本類5001 開發(fā)成本1

32、 本科目核算在房屋和配套設(shè)施的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目036發(fā)生直接與成本核算對象相關(guān)的各項費用本科目 土地征用及拆遷費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用銀行存款應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款（××單位）庫存物資 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付利息累計折舊低值易耗品應(yīng)交稅費037開發(fā)的產(chǎn)品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)（竣工驗收）開發(fā)產(chǎn)品本科目3 本科目按土地征用及拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、

33、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目借方余額，反映在建開發(fā)項目的實際成本。損益類6001 主營業(yè)務(wù)收入1 本科目核算對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算等所取得主營業(yè)務(wù)的收入。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目038商品房移交購房單位或個人按商品房銷售價銀行存款應(yīng)收票據(jù) 付款人應(yīng)收賬款 購房單位或個人 本科目 商品房銷售收入 配套設(shè)施銷售收入同時結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收購房定金和預(yù)售收入預(yù)收賬款 預(yù)收購房定金（購房單位或個人）預(yù)售收入（購房單位或個人）應(yīng)收賬款 購房單位或個人3 本科目按商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。6051 其他

34、業(yè)務(wù)收入1 本科目核算確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)收入以外的其他經(jīng)營活動實現(xiàn)的收入。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目039取得投資性房地產(chǎn)的租金收入銀行存款本科目 租金收入040處置投資性房地產(chǎn)同上本科目 處置投資性房地產(chǎn)收入 按投資性房地產(chǎn)的累計折舊投資性房地產(chǎn)的累計折舊（攤銷） 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額投資性房地產(chǎn) 按其差額其他業(yè)務(wù)成本3 本科目按其他業(yè)務(wù)收入種類進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。6402 其他業(yè)務(wù)成本1 本科目核算確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動的支出。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目041計提投資性房地產(chǎn)的折舊本科目 投資

35、性房地產(chǎn)的折舊投資性房地產(chǎn)的累計折舊（攤銷）042處置投資性房地產(chǎn)銀行存款本科目 處置投資性房地產(chǎn)收入 按投資性房地產(chǎn)的累計折舊投資性房地產(chǎn)的累計折舊（攤銷） 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額投資性房地產(chǎn) 按其差額本科目 處置投資性房地產(chǎn)成本3 本科目按其他業(yè)務(wù)成本種類進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。6403營業(yè)稅金及附加1 本科目核算經(jīng)營活動發(fā)生的相關(guān)稅費。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目043期末按預(yù)收購房的定金和預(yù)售的收入計算應(yīng)交的營業(yè)稅和土地增值稅本科目應(yīng)交稅費 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交土地增值稅按投資性房地產(chǎn)的租金收入或其他經(jīng)營性收入計算應(yīng)交的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅同上應(yīng)交稅費

36、 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交房產(chǎn)稅044期末，按應(yīng)交營業(yè)稅額計算應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和防洪保安費等同上應(yīng)交稅費 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交防洪保安費045期末，按投資性房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e計算應(yīng)交的土地使用稅同上應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地使用稅046期末按當(dāng)期已確認(rèn)的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)已繳納對應(yīng)的稅金本年利潤本科目按當(dāng)期已確認(rèn)的租金收入和其他經(jīng)營性收入的稅金同上047清算土地增值稅應(yīng)補交土地增值稅本科目應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅應(yīng)退回土地增值稅同上作相反會計分錄3 本科目期末借方余額，反映計算預(yù)收購房定金和預(yù)售收入應(yīng)交的稅費。 注：本借方余額在資產(chǎn)負(fù)債表“其他流動資產(chǎn)”項列報。6601銷售費

37、用1 本科目核算銷售商品發(fā)生的各項費用。2 本科目會計分錄：編號交易或事項會計分錄借方科目貸方科目048支付銷售人員的職工薪酬本科目 職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 工資職工福利社會保險費住房公積金 工會經(jīng)費 職工教育經(jīng)費 非貨幣性福利辭退福利 股份支付049發(fā)生的其他銷售費用本科目 展覽費差旅費代銷手續(xù)費銷售服務(wù)費經(jīng)營性租賃費通訊費訴訟費廣告費宣傳費現(xiàn)金短缺其他可計入的費用庫存現(xiàn)金銀行存款3 本科目按費用項目進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。房地產(chǎn)會計實務(wù)及涉稅 第一篇 房地產(chǎn)會計實務(wù)第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開

38、發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 一、土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 二、房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 四、代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土

39、地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 一、土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 二、前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 三、基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 四、建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費

40、和設(shè)備費。 五、配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 六、開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。以上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出

41、租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)

42、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 第一節(jié) 自營開發(fā)工程成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。 采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸

43、集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時

44、，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用，應(yīng)直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進(jìn)度計劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時

45、間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本項目： 1材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。 2人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運輸?shù)容o助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。 3機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械

46、所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進(jìn)出場費。 4其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點交費，場地清理費等。 5施工間接費指施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護(hù)費、民工管理費等。如搭建有為工

47、程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程成本。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存

48、料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進(jìn)場的大堆材料進(jìn)行點數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量（本月完成工程量×材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實際耗用量月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點數(shù)量 差異數(shù)量本月實際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率差異數(shù)量÷本月

49、定額耗用量×100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本： 某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量該工程定額耗用量×（1±差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×計劃單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工程成本。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計入各項

50、工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14）計入各項工程的成本。 “工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進(jìn)行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程項別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘各項工程耗用的工時，就可